Арендодатель не отдает имущество арендатора

Законно ли удерживать имущество арендатора за неуплату

Арендатор со своей стороны заинтересован в том, чтобы процедура удержания не была к нему применена. Поэтому он, наоборот, должен прописать в соглашении запрет на удержание имущества в случае неоплаты.

Если данный пункт не был включен в текст документа и дело рассматривается в суде, арендатор может защитить свои интересы, представив доказательства финансовых затруднений и документов, подтверждающих регулярность оплаты в прошлом.

Арендодателю будет запрещено удерживать имущество контрагента только в том случае, если будет доказано, что он не является злостным неплательщиком. Вернуться ○ Условия возврата имущества.

Если имущество удержано на законных основаниях, оно может быть возвращено владельцу при условии погашения имеющейся задолженности. Проверка состояния вещей производится по описи, составленной при удержании.

В каких случаях является правомерным удержание имущества арендатора

Внимание Результатом неравенства позиций арендатора и арендодателя является то, что при возникновении конфликтных ситуаций (в особенности касающихся внесения арендной платы) арендодатель зачастую прибегает к различным механизмам давления на арендатора, в том числе к удержанию его имущества.

При этом удержание имеет место не только в случаях просрочки оплаты по вине арендатора, но и при наличии спора о размере арендной платы, например при оспаривании арендатором правомерности одностороннего увеличения арендодателем арендной платы.

На практике удержание имущества может проявляться как в воспрепятствовании вывозу имущества арендатора из арендованного помещения (в том числе после его продажи третьим лицам), так и в захвате и последующем перемещении данного имущества арендодателем.

Очевидно, что угроза совершения указанных действий является серьезной проблемой для любого арендатора.

Удержание имущества при аренде недвижимости: способы защиты для арендатора

Вернуться ○ Когда нельзя применять удержание. Независимо от статуса сторон сделки (юридические или физические лица) ограничения к инициированию процедуры удержания следующие:

• Отсутствие договорных отношений между сторонами.
• Не истекший срок действия договора.
• Не составлен акт удержания.
• Арендатор не уведомлен о процедуре удержания.

Вернуться ○ Незаконное удержание и самоуправство. Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

• «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст.

• Договорное право
• Здравствуйте! Арендовали помещение 01 сентября 2016 года. Договор аренды был заключён до 31 декабря 2016 года. По истечении этого срока образовалась задолженность по оплате арендной платы.

Арендодатель помещения оборудование вывезти до сих пор не даёт. Помещение находится в ТЦ, охранники не разрешают вывозить оборудование. Акта о сдаче помещения арендатором арендодателю нет.

Договором аренды удержание имущества за неуплату аренды не предусмотрено. Кроме того, оборудование принадлежит третьим лицам. Мною оно арендовано у них. Договора аренды оборудования есть. Как забрать оборудование? Предлагаю арендодателю уплачивать долг частями по добровольному соглашению — не соглашается.
Оборудование не отдаёт.

Законы РФ предусматривают при заключении договора аренды права и обязанности как арендодателя, так и арендатора, однако довольно часто арендодатель оказывается в более сильной позиции, чем арендатор.

Из практики видно, что арендодатель прибегает к различным способам воздействия на арендатора, в том числе и к таким мерам, как удержание имущества арендатора в качестве залога для оплаты просроченной аренды. Такое развитие событий может представлять серьезную проблему для бизнеса.

Удержание имущества арендатора проявляется в воспрепятствовании использованию имущества арендатором или даже в продаже его третьим лицам.

Сайт недоступен

Гражданского кодекса Российской Федерации суды пришли к правомерному выводу, что истец вправе удерживать вещь, переданную на хранение, в размере задолженности поклажедателя.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств направлено не только на удовлетворение требований кредитора за счет стоимости удерживаемой вещи в случае неисполнения (ст.

360 ГК РФ), но и в первую очередь на стимулирование исполнения соответствующего обязательства самим должником, скорейшее разрешение сложившегося конфликта (ст. 359 ГК РФ).В силу п. 1 ст.

897 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором хранения, расходы хранителя на хранение вещи включаются в вознаграждение за хранение.По смыслу и содержанию ст.

При этом необходимо, чтобы подобная мера применялась соответственно законодательным актам и не классифицировалась, как самовольный захват. Вернуться ○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора. Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст.

359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

• «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию.

По смыслу данной статьи названный способ обеспечения обязательства применяется кредитором при условии принадлежности предмета удержания должнику, при этом не имеет правового значения вещный или обязательственный титул владения вещью.

В противном случае недопустимость удержания вещи, не принадлежащей должнику на праве собственности, может являться основанием для злоупотребления правом со стороны собственника имущества и должника, поскольку кредитор будет лишен возможности защиты нарушенного права и оперативного понуждения неисправного должника к исполнению обязательства. Отсутствие титула права собственности на удерживаемое имущество у должника не препятствует возможности удовлетворения требований кредитора в порядке, предусмотренном ст.

Удержание имущества арендатора

УК РФ)».В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

• Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
• Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
• Исправительные работы (до 2 лет).
• Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

• Принудительные работы (до 5 лет).
• Арест (до полугода).
• Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи. Вернуться ✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

Удержание как средство обеспечения обязательств в арендных отношениях Удержание в рамках действующего договора аренды Как уже было указано, удержание может применяться только в отношении вещей, которые находятся у кредитора. До того как кредитор получил вещь во владение, он не вправе ее удерживать.

Таким образом, арендодатель не вправе удерживать имущество арендатора, находящееся в арендуемом помещении, а также препятствовать арендатору или третьим лицам осуществлять вывоз такого имущества из арендуемого помещения.

На практике нередко возникают ситуации, когда арендодатель производит самозахват имущества арендатора. Судебная практика, обобщенная Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 11 января 2002 г.

Источник: http://law-uradres.ru/zakonno-li-uderzhivat-imushhestvo-arendatora-za-neuplatu/

Имеет ли право арендодатель не отдать вещи арендатору

Терентьев Богдан

Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов. Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат.

Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться.

Однако даже если это не происходит, и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях (когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров) данная процедура элементарно нерентабельна.

В результате процессуальные затраты будут больше той суммы, которую можно получить от реализации ­имущества арендатора.

Важно При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание.

В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.
Вернуться ○ Действия с удерживаемым имуществом.

Если арендатор злостно нарушает сроки оплаты, его имущество может быть удержано (при условии, что истек период действия арендного соглашения).

Во-вторых, как уже указано выше, если арендатор продолжает пользоваться помещением даже при вступившем в силу решении суда о расторжении договора аренды, то завладение его вещами для целей удержания и вывоза будет незаконным (соответственно, — признаки самоуправства), поскольку владение помещением и находящимися там вещами арендатор не прекращал. В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей) Вероятность отказа в возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ Однако следует сказать о том, что даже если договор аренды не прекратил действие, но арендодатель совершил указанные выше действия, далеко не всегда это влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ.

Как поступить, если арендатор оставил имущество?

Если имеется факт наличия задолженности, то необходимо ее погасить, тем самым не нарушая условия договора аренды.

• Иногда досудебной договоренности достичь не удается, тогда, в спорных ситуациях, имеет смысл обратиться в суд. Следует помнить, что в случае принятия решения судом в пользу арендодателя, арендатор оплатит все судебные расходы самостоятельно.
• Если арендодатель препятствует вывозу имущества, при этом все договорные отношения соблюдены – имеет смысл обратиться в правоохранительные органы. Это стоит делать только в той ситуации, в которой у арендатора нет финансовых обязательств перед арендодателем: иначе сотрудники правоохранительных органов порекомендуют решать вопрос в суде.

Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор ­своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».

Действия в чужом интересе Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы.

Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора.

Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции.

Договора, – Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам. Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».

Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу.

Внимание Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества – дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.

Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств.
­Оставшаяся часть передается арендатору.

При этом, следует сделать так:

• составить акт приема передачи находящегося в помещении имущества в одностороннем порядке, в котором подробно описать все имущество (наименование, марка, количество, характеристики, наличие повреждений, царапин, потертостей и т.д.)
• составить письмо и направить его заказным письмом арендатору. письма примерно следующее: «в связи с уклонением вас от возврата объекта аренды … (помещения № … адрес …) … числа арендодатель принял объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта; имущество, находившееся в помещении … (таком-то) описано и будет удерживаться арендодателем до полного погашения задолженности по Договору на основании статей 329, 359 Гражданского кодекса Российской Федерации».

3.
Нижегородская обл.Новгородская обл.Новосибирская обл.Омская обл.Оренбургская обл.Орловская обл.Пензенская обл.Пермский крайПриморский крайПсковская обл.Ростовская обл.Рязанская обл.Самарская обл.Санкт-ПетербургСаратовская обл.Саха (Якутия) респ.Сахалинская обл.Свердловская обл.

СевастопольСеверная Осетия — Алания респ.Смоленская обл.Ставропольский крайТамбовская обл.Татарстан, респ.Тверская обл.Томская обл.Тульская обл.Тыва респ.Тюменская обл.Удмуртская респ.Ульяновская обл.Хабаровский крайХакасия респ.Ханты-Мансийский авт. окр. — ЮграЧелябинская обл.

Чеченская респ.Чувашская респ.Чукотский авт. окр.Ямало-Ненецкий авт. окр.Ярославская обл.

Хотите ли вы стать экспертом проекта? Если вы юрист, правозащитник или просто являетесь квалифицированным специалистом в одной из областей права, можете отправить нам заявку на вступление в команду Экспертов.

• Забайкальский край
• Ивановская обл.
• Ингушетия респ.
• Иркутская обл.
• Кабардино-Балкарская респ.
• Калининградская обл.
• Калмыкия респ.
• Калужская обл.
• Камчатский край
• Карачаево-Черкесская респ.
• Карелия респ.
• Кемеровская обл.
• Кировская обл.
• Коми респ.
• Костромская обл.
• Краснодарский край
• Красноярский край
• Крым
• Курганская обл.
• Курская обл.
• Ленинградская обл.
• Липецкая обл.
• Магаданская обл.
• Марий Эл респ.
• Мордовия респ.
• Москва
• Московская обл.
• Мурманская обл.
• Ненецкий авт.

Источник: http://alishavalenko.ru/imeet-li-pravo-arendodatel-ne-otdat-veshhi-arendatoru/

Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Государственный кодекс РФ предусматривает права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя при заключении договора по аренде помещений, но довольно часто арендатор оказывается в более слабой позиции.

На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора.

Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем.

Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение.

На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателемпроявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем.

Стоимость удержанного имущества часто значительно превышает сумму задолженности, и угроза совершения таких действий является для арендатора серьёзной проблемой. Для торговых компаний такие последствия могут быть вообще катастрофическими из-за весьма значительной стоимости товара.

Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий. В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей. Но в любом случае незаконный самозахват имущества арендатора — нарушение законодательства РФ, потому что для совершения удержания имущества должника нужно проводить все необходимые судебные процедуры с оформлением соответствующих документов.

   Основные положения об удержании имущества арендатора в законодательстве РФ

При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения.

В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ).

Таким образом, удержание имущества арендатора арендодателемможет быть применимо только к задолженностям по арендной плате, но без возмещения других убытков или при соблюдении каких-либо других договорных требований.

Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.

  Удержание при расторжении договора аренды

Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора.

В таком случае за дальнейшее  хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости.

Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора.

Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

 Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Согласно статье №359 ГК РФ удерживать имущество арендатора можно только если существуют договорные отношения по предмету удержания, составлен и подписан акт удержания имущества арендатора.

Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом.

Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.

Источник: http://arendaexpert.ru/o-sluchayax-uderzhaniya-imushhestva-arendatora/

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду — Право на vc.ru

Советы ведущего юриста адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры» Екатерины Рядновой.

Екатерина Ряднова

Просрочки арендаторов с арендными платежами — распространенная ситуация, с которой сталкиваются все арендодатели. Сторонам договора редко удается мирно урегулировать такой спор. Что делать собственнику для защиты своих интересов в разных ситуациях?

Арендатор не платит за аренду, обещает вскоре погасить долг, но пользуется помещением

В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок (рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств).

Дальнейшие события будут зависеть от поведения и воли сторон. Если арендатор погасит долг, а арендодатель захочет сохранить отношения, то конфликт будет исчерпан.

В противном случае владельцу следует переходить к следующему этапу — расторжению договора аренды, которое может происходить следующими способами.

1. Расторжение договора по инициативе арендодателя. Такое условие должно заранее согласовываться сторонами в договоре и содержать ссылку на конкретные обстоятельства, при которых владелец имеет право на односторонний отказ (например, разовая задержка оплаты после определенного срока). Способ наиболее удобен для арендодателя, поскольку позволяет быстро освободить помещение и передать его в аренду другому лицу.
2. Расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае арендодатель должен заранее направить контрагенту письменное предложение расторгнуть договор. Если арендатор откажется или проигнорирует предложение, то собственник по истечении указанного в предложении срока (если он не указан, то после 30 дней), может переходить к третьему способу.
3. Расторжение договора в судебном порядке. До обращения в суд владелец обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора (см.выше). В противном случае суд откажет в удовлетворении иска. По закону непременным условием расторжения арендного договора в судебном порядке является задержка с оплатой более двух раз подряд. Однако стороны могут установить в договоре и другие основания для расторжения.

Иногда после расторжения договора арендатор отказывается добровольно выезжать из офиса или склада. В таком случае владельцу нужно обратиться в суд с иском об освобождении помещения. Получив решение суда, он сможет освободить помещение с приставами и взыскать с арендатора убытки.

Арендатор не заплатил и покинул помещение, забрав всё свое имущество

Как и в первом случае, владельцу нужно направить контрагенту письменное предложение добровольно погасить долг и расторгнуть договор (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в суде). Если письмо будет проигнорировано, то для взыскания денег арендодателю нужно будет обращаться в суд.

Тот факт, что арендатор перестал пользоваться помещением до истечения срока договора, не освобождает его от арендной платы. Данное правило сформулировал ВАС РФ и подтверждает устойчивая судебная практика.

Так, владелец склада пытался в суде взыскать долг с арендатора — логистической компании. Она ссылалась на то, что не пользуется арендованными помещениями, так как они технически не пригодны для эксплуатации, а часть площадей занимает другое юрлицо-субарендатор.

Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора. Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.

Арендатор-должник покинул помещение, оставив всё свое имущество

При прекращении договора арендатор обязан вернуть собственнику объект в первоначальном состоянии с учетом нормального износа.

Помещение должно быть свободным от имущества арендатора (зачастую стороны указывают это в договоре; аналогичной позиции придерживаются и суды).

Пренебрежение этим правилом со стороны арендаторов нередко помогает владельцам защищать свои интересы.

После расторжения договора арендодатель вправе удерживать оставшееся в помещении имущество должника.

Для применения этого правила оно должно находиться у арендатора на законных основаниях, обеспечиваемое им обязательство должно иметь предпринимательский характер (то есть связано с внесением арендной платы должником, а не с личными, семейными или домашними нуждами), а стороны должны быть зарегистрированы в качестве ИП или коммерческой организации. Захват вещей должника помимо его воли незаконен.

Незаконное удержание имущества или недопущение арендатора в помещение до расторжения договора служат основанием для взыскания ущерба с собственника или уменьшения арендной платы за период, когда помещение не использовалось арендатором. Таким образом, законным считается удержание имущества только после срока истечения аренды. Если в договоре прописывается другое, то это признают недействительным.

К удержанию вещей применяются правила о залоге, поэтому собственник должен соблюсти ряд обязательных условий.

Так, он обязан уведомить контрагента об удержании, направив письмо по его юридическому адресу, и составить опись вещей (заранее сообщив о месте и времени ее составления).

Если арендатор уклоняется от этого шага, то осмотр и описание имущества производятся без него.

Арендодатель обязан обеспечить сохранность имущества (упаковать его, опечатать помещение, обеспечить охрану), поскольку залогодержатель отвечает за утрату или повреждение залога. В противном случае с владельца могут взыскать убытки. Также владелец должен оценить удержанное имущество.

Его стоимость должна быть сопоставима с долгом (иначе могут взыскать убытки). Соразмерность в каждом случае определяется индивидуально. Однако при долге в 50 тысяч рублей суд не сочтет соразмерным удержание вещей арендатора стоимостью 1 млн рублей.

Данный вывод подтверждается примерами из судебной практики.

Компания по торговле продуктами обратилась в арбитражный суд с иском об истребовании из незаконного владения арендодателя торгового оборудования.

Владелец удержал имущество арендатора стоимостью более 5 млн руб., при этом долг истца составлял 800 тысяч рублей.

Суд решил, что способ самозащиты арендодателя явно несоразмерен допущенному нарушению.

Если арендатор не хочет возвращать свое имущество и погашать долг, то перед арендодателем встает вопрос продажи вещей.

Процедура пройдет просто, если в договоре прописано условие «требования арендодателя могут погашаться за счет имущества арендатора», с точным перечнем вещей для взыскания во внесудебном порядке.

В противном случае владелец должен обратиться в суд, дождаться положительного решения и продажи имущества с торгов, что займет длительное время.

Советы собственникам

Для защиты собственники могут использовать обеспечительный платеж. Он обеспечивает своевременную арендную плату, возмещение убытков и оплату неустойки при нарушении договора. Для этого в договоре нужно прописать несколько условий: размер платежа и срок его внесения; обстоятельства, при которых он засчитывается; условия его возврата.

Зачастую в договоре указывается, что аванс может одновременно использоваться как арендный платеж.

Например, стороны договариваются о том, что аванс арендатора за последний месяц аренды собственник может использовать для возмещения своих убытков или неустойки.

Поэтому при возникновении спора арендодатель зачтет сумму аванса для оплаты долга, после чего повторно потребует от арендатора внести аванс за последний месяц.

Собственнику нужно грамотно составлять договор с арендатором, тщательно хранить всю арендную документацию и не допускать недобросовестного поведения или злоупотребления правом со своей стороны.

#право

Материал опубликован пользователем. Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать

Источник: https://vc.ru/legal/37502-chto-delat-sobstvenniku-esli-arendator-ne-platit-za-arendu

Удержание имущества арендатора | Адвокат Мугин Александр

Сегодня предлагаю раскрыть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание, обозначить — когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.

В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора

Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора. Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).

Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.

С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст.

359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).

Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности.

То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.

Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.

При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь.

Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.

С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.

В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны.

Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением — истечения срока аренды.

Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.

Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства.

Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма  Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.

Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.

Как правильно удержать имущество арендатора

Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.

Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.

В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора. Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.

В-четвертых, уведомить арендатора об удержании.

Хорошо, если общая стоимость имущества арендатора, удержанного арендодателем, превышает сумму задолженности и арендатор сильно заинтересован в том, чтобы удержанное имущество вернуть, но так бывает не всегда.

Что делать с удержанным имуществом, если арендатор не исполнит свои обязательства по договору и не погасит задолженность я расскажу с следующей статье.

Подписывайтесь на рассылку публикаций внизу страницы.

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/uderzhanie-imushhestva-arendatora/

Арендатор не платит: что делать?

Трудно найти арендодателя, который не сталкивался с ситуацией, когда арендатор не платит арендную плату. Причины могут быть самые различные, как и поведение арендатора.

Наиболее добросовестные арендаторы пытаются договориться с арендодателем об отсрочке или рассрочке платежа.

Некоторые просто исчезают. О том, что делать если задолжавший арендатор исчез, читайте здесь. Поэтому сейчас мы такое развитие событий рассматривать не будем.

Итак, типичная ситуация. Есть условный арендатор, безусловная задолженность по арендной плате и вопрос известного классика: что делать?

Если удалось договориться об отсрочке или рассрочке платежей, это конечно хорошо. Однако, бывает, что арендатор не выполняет условий договоренности.

На такой случай порядок действий арендодателя следующий:

1. направление письменной претензии арендатору;
2. расторжение договора аренды;
3. определение судьбы имущества арендатора, оставленного на арендованных площадях;
4. взыскание задолженности по арендной плате и штрафных санкций.

Пойдем по порядку.

Направление претензии

Пункт не всегда обязательный.

Как всегда необходимо внимательно изучить договор — предусмотрен ли обязательный претензионный порядок урегулирования спора.

Не буду подробно расписывать, что и как писать в претензии, об этом у меня уже есть отдельная статья, которую можно прочитать здесь.

Обратить внимание следует на порядок направления претензии с требованием погасить задолженность по арендной плате арендатору.

Наиболее предпочтительный вариант — вручение претензии лично в руки представителю арендатора, с проставлением отметки об этом на отдельном экземпляре, остающемся у арендодателя.

Если такой возможности нет, то претензию необходимо направить по всем известным адресам арендатора, в первую очередь по юридическому. И обязательно продублировать по адресу арендованного имущества.

Направляется претензия заказным письмом с уведомлением о вручении.

Таким образом претензионный порядок будет считаться соблюденным и подтверждаться самим фактом направления письменной корреспонденции даже в случае отказа контрагента от ее получения.

Расторжение договора аренды

Обычно в договоре аренды предусматривается право арендодателя отказаться от своих обязательств при многократном или длительном неисполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы.
В этом случае уведомить контрагента об отказе от договора можно в претензии.

С момента получения такого уведомления контрагентом договор прекращается в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

При отсутствии в договоре такого права арендодатель оказывается в сложном положении. Любые попытки действий в отношении арендуемых помещений со стороны арендодателя будут неправомерными, поскольку законодательство защищает права арендатора даже против собственника сданного в аренду помещения.

Еще одна возможность, как правило, весьма призрачная, расторгнуть договор по соглашению сторон.

Сделать это можно в любое время.

В ст. 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по инициативе одной из сторон договора. Одним из них является существенное нарушение договора другой стороной. Но в этом случае договор расторгается в судебном порядке.

Здесь два варианта.

Первый. Обращение в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды.

Второй. Ждать окончания действия договора.

Выбор варианта диктуется конкретными обстоятельствами. Ожидание является более предпочтительным вариантом, если был заключен краткосрочный договор аренды. Иногда такое поведение позволяет сэкономить время и деньги. Я имею в виду сроки движения дела и судебные расходы.

Если имеются опасения по поводу сохранности имущества, то по заявлению арендодателя суд может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры). За заявление о применении обеспечительных мер, подаваемое в арбитражный суд, взыскивается госпошлина в размере 3 000 руб. (п. 6 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ).

Судьба оставленного арендатором имущества

Ситуация, когда вдобавок ко всему в арендованных помещениях остается имущество арендатора, не такая большая редкость. Что с ним делать?

До того момента, как договор прекращен (расторгнут) сделать нельзя практически ничего. Любые действия будут нарушением прав арендатора. Как уже говорилось выше его интересы защищаются даже против собственника.

С момента прекращения действия договора или его расторжения права владения и пользования возвращается арендодателю. Технически прекращение доступа арендатора в помещение решается просто и быстро.

Если на этот момент в помещениях осталось имущество арендатора, то варианты дальнейшего поведения следующие:

• удержание имущества;
• продажа имущества;
• передача имущества на хранение третьим лицам;
• вещи расцениваются, как брошенные.

Перед тем, как определить вариант действий, необходимо оставленное имущество оценить. Для этого создается инвентаризационная комиссия, подсчитывающая чего и сколько оставлено. От результатов инвентаризации и следует отталкиваться.

Удержание имущества

Статья 359 ГК РФ дает право арендодателю удерживать вещь должника при неисполнении им в срок требований о погашении долга до тех пор, пока обязательство не будет исполнено.

Насчет этой обеспечительной меры, порядке ее применения у меня опять же имеется отдельная статья, можно ознакомиться с ней тут.

Напомню только, что грубой ошибкой будет попытка удержания имущества арендатора до момента прекращения или расторжения договора аренды. Удерживаться может только имущество должника, оказавшееся в обладании арендодателя на законных основаниях.

Продажа имущества

Можно попытаться реализовать имущество арендатора и тем самым покрыть убытки, вызванные неуплатой арендной платы. В большинстве случаев — попытка малоперспективная. Связано это с дороговизной и сложностью порядка продажи.

В силу ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Обращение взыскания на заложенное имущество — дело не одного дня. И сам процесс очень трудоемкий. Его возможно осуществить как в судебном, так и во внесудебном порядке. Чаще — в судебном, потому что обращение взыскания без обращения в суд возможно только на основании соглашения сторон.

А возможность включения в договор аренды условия о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество очень спорная, поскольку необходимо заранее определить перечень имущества, которое можно будет продать.

На деле это означает, что без согласия арендатора реализовать в короткие сроки его же имущество не удастся.

Придется сначала обращаться в суд, затем организовать продажу имущества с публичных торгов. Это лишние время и деньги.

А если арендатор займет активную позицию по противодействию действиям арендодателя, то процесс может сильно затянуться.

Иногда обращать взыскание на имущество просто невыгодно. Потому что ничего особо ценного попросту нет и сама процедура обращения взыскания обойдется дороже.

Передача имущества на хранение

Передача удерживаемого имущества по договору ответственного хранения третьим лицам законом не запрещена.

Например, возможен вариант передачи имущества на ответственное хранение новому арендатору помещений.

При этом если предыдущий арендатор вдруг вспомнит об оставленном имуществе и решит возвратить его, то взыскать убытки ему вряд ли получится.

Пример такой ситуации есть в судебной практике (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

Брошенные вещи

Удержание не всегда бывает эффективным. Если речь идет об имуществе, не представляющем большой ценности для арендатора, то такая обеспечительная мера стимулировать его не будет.

В этом случае возможен вариант признания оставленных вещей брошенными. Но это возможно только если арендатор полностью отказался от принадлежавших ему вещей и не выражает своей заинтересованности в их возврате.

Поэтому признание вещей брошенными и обращение их в свою собственность тоже может быть сопряжено с определенными сложностями.

***

Итак, что делать если задолжавший арендатор оставил свое имущество? Ответ зависит от сложившихся обстоятельств. Если имущество ценное, то можно серьезно рассмотреть возможность применения удержания.

Если ничего ценного нет, то возможна передача имущества на ответственное хранение или, еще лучше, признание вещей брошенными. Последний вариант будет более выгодным, особенно если его возможность будет прописана в договоре отдельным пунктом.

Взыскание задолженности

Образовавшаяся задолженность по уплате арендных платежей взыскивается в судебном порядке. Сейчас мы не рассматриваем погашение задолженности за счет удерживаемого имущества. Речь идет о ситуации, когда есть задолженность и больше ничего.

В суд подается исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате. Не забудьте к сумме основной задолженности прибавить сумму неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами. К иску прикладываются все подтверждающие документы, включая договор, счета на оплату, переписка между сторонами и т. д.

Если задолженность составляет менее 300 тыс. руб. (для ИП — 100 тыс. руб.), то рассматриваться дело будет в порядке упрощенного производства.

В таком случае примерно через 2,5 — 3 месяца у вас на руках будет решение суда. Получаем исполнительный лист и предъявляем его в службу судебных приставов на исполнение.

Возможно, что судебные приставы-исполнители и смогут исполнить судебный акт.

Истребование имущества из чужого незаконного владения

До сих пор речь шла в основном об аренде недвижимого имущества.

Но что если арендована была движимая вещь (договор проката), транспортное средство, а арендатор не внес арендные платежи?

Или еще хуже — не спешит возвращать арендодателю саму арендованную вещь после прекращения действия договора?

Тогда следует подать в суд иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация). Для надежности следует сразу подать еще и заявление о применении обеспечительных мер.

Если арендатор исчез с вашей вещью, то ситуация становится еще более серьезной.  Пишем заявление в полицию, поскольку за это возможна и уголовная ответственность.

Вот в общем-то и все на этом. Специально делал эту статью краткой и лаконичной, без воды. Чтобы по ее прочтении сразу стало ясно что делать, если арендатор не платит арендную плату.

С уважением, Альберт Садыков

Источник: https://lawyerlife.ru/bezopasnost-biznesa/arendator-ne-platit-chto-delat.html