Является ли аренда распоряжением имуществом

Особенности сдачи государственного имущества в аренду | Полезная информация по подряду

Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.

Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным.

Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы.

Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.

Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.

Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.

Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя.

Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.

Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.

В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ.

Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.

Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.

Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.

Как провести торги на право аренды

Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.

Для организации торгов необходимо:

1. Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса. Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).

В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.

2. Определить, кто будет организатором торгов.
Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).

Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

3. Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.
Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.

4. Разработать конкурсную или аукционную документацию.

5. Разместить извещение о проведении аукциона или конкурса и документацию.
Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.

6. Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.

Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).

Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя. Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются.

Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.

В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно.

Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.

7. Вскрыть конверты с заявками.
Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.

8. Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.

Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы.

По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.

9. Определить победителя торгов.
Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.

Как заключить договор аренды

Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов.

Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов: — проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов; — победитель торгов признан банкротом; — деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;

— победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.

В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.
Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России.

Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят. Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений.

Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.

По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).

Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.

Как зарегистрировать договор аренды

Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более. С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина.

Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается. К заявлению прилагаются: 1) документы, подтверждающие полномочия представителя.

Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность). Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена.

Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя; 2) договор аренды (не менее двух экземпляров); 3) доверенность, если договор аренды подписан представителем (подлинник и копия).

В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа. Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования.

Заявитель по своей инициативе может представить: — решение собственника о согласовании сделки; — документ об уплате государственной пошлины; — учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.

Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия. Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов.

Он составляет, считая с даты приема документов: — семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра; — девять рабочих дней при подаче через МФЦ; — три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки; — пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки; — один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.

Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.

Посмотрите еще темы:

• Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи в аренду?
• Арендодатель передал имущество без документов, арендная плата не взымается
• Новый собственник не имеет права в судебном порядке вносить изменения в договор аренды, заключенный со старым собственником
• При смене собственника помещения старый полностью утрачивает право на получение расходов
• Договор аренды как крупная сделка в случае прекращения производственной деятельности

Источник: https://sud-jurist.ru/osobennosti-sdachi-gosudarstvennogo-imushhestva-v-arendu/

Аренда в государственных (муниципальных) учреждениях, Комментарий, разъяснение, статья от 01 ноября 2011 года

Бюджетный учет, N 11, 2011

С.Г.Хабаев,доктор экономических наук, доцент,консультант ООО «ЦентрАудит М»

Государственные(муниципальные) учреждения могут выступать как в качествеарендодателя, так и в качестве арендатора. В данной статье будутрассмотрены особенности отражения операций по аренде вгосударственных (муниципальных) учреждениях.

Распоряжение имуществом

Спринятием Закона от 8 мая 2010 г. N83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные актыРоссийской Федерации в связи с совершенствованием правовогоположения государственных (муниципальных) учреждений» (далее -Закон N 83-ФЗ) поменялись полномочия государственных(муниципальных) учреждений в области распоряжения имуществом.

Согласно пункту10 статьи 9.2 Закона от 12 января 1996 г.

N 7-ФЗ «О некоммерческихорганизациях» (далее — Закон N 7-ФЗ) бюджетное учреждение безсогласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимымимуществом, закрепленным за ним собственником или приобретеннымбюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственникомна приобретение такого имущества, а также недвижимымимуществом.

Остальным имуществом,находящимся на праве оперативного управления, бюджетное учреждениевправе распоряжаться самостоятельно, если иное не предусмотренопунктами13 и 14статьи 9.2 или пунктом3 статьи 27 Закона N 7-ФЗ.

Впункте 2статьи 3 Закона от 3 ноября 2006 г.

N 174-ФЗ «Об автономныхучреждениях» (далее — Закон N 174-ФЗ) определено, чтоавтономное учреждение без согласия учредителя не вправераспоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимымимуществом, закрепленным за ним учредителем или приобретеннымавтономным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителемна приобретение этого имущества. Остальным имуществом, в том численедвижимым имуществом, автономное учреждение вправе распоряжатьсясамостоятельно, если иное не предусмотрено статьей3 Закона N 174-ФЗ.

Из содержания пункта 4статьи 298 Гражданского кодекса следует, что казенномуучреждению необходимо согласие собственника на сдачу в арендулюбого имущества.

Из данных норм следует,что бюджетные учреждения вправе самостоятельно распоряжаться особоценным движимым имуществом, приобретенным за счет средств отдеятельности, приносящей доход, а автономные учреждения — еще инедвижимым имуществом, приобретенным за счет деятельности,приносящей доход. Одним из таких вариантов является предоставлениеимущества в аренду.

Сдачаимущества в аренду

Кроме процедурысогласования предоставления имущества в аренду встает вопрос о том,каким образом распоряжаться средствами, полученными от сдачиимущества в аренду. Для этого необходимо обратиться к нормамБюджетного кодекса.

В статье42 Бюджетного кодекса определено, что к доходам отиспользования имущества, находящегося в государственной илимуниципальной собственности, относятся доходы, получаемые в видеарендной либо иной платы за передачу в возмездное пользованиегосударственного и муниципального имущества, за исключениемимущества бюджетных и автономных учреждений, а также имуществагосударственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числеказенных.

Следовательно, средства,полученные от сдачи в аренду имущества бюджетными и автономнымиучреждениями, не должны перечисляться в бюджет, так как не являютсядоходами бюджета.

При этом следует обратитьвнимание на пункт 6статьи 9.2 Закона N 7-ФЗ. Согласно данному пункту в случаесдачи в аренду с согласия учредителя недвижимого имущества и особоценного движимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждениемучредителем или приобретенного бюджетным учреждением за счетсредств, выделенных ему учредителем на приобретение такогоимущества, финансовое обеспечение содержания такого имуществаучредителем не осуществляется. Аналогичная норма содержится и впункте 3статьи 4 Закона N 174-ФЗ.

На основании данных нормможно сделать вывод о том, что бюджетным и автономным учреждениямнеобходимо будет направлять часть доходов от сдачи имущества варенду на их содержание.

При рассмотрении вопроса,связанного с предоставлением имущества в аренду, следует обратитьвнимание на письмо Минфина России от23 августа 2010 г. N 03-07-11/360. Согласно данному письмудоходы от сдачи в аренду имущества, переданного в оперативноеуправление бюджетным учреждениям, облагаются НДС, при этомисчисление и уплата НДС в бюджет должны осуществляться бюджетнымиучреждениями — арендодателями.

Анализ представленныхдокументов позволяет сделать вывод, что сдача в аренду имущества,закрепленного за бюджетным (автономным) учреждением учредителем илиприобретенного бюджетным (автономным) учреждением за счет средств,выделенных ему учредителем на приобретение такого имущества,является для бюджетного (автономного) учреждения деятельностью,приносящей доход. Следовательно, исходя из положения Налогового кодекса данные операции будутоблагаться налогом на прибыль на общих основаниях.

При осуществлениигосударственными (муниципальными) учреждениями операций, связанныхс предоставлением имущества за плату во временное пользование,следует обратить внимание на такой документ, как устав. Например,бюджетное учреждение создается для выполнения работ, оказания услугв целях обеспечения реализации предусмотренных законодательствомРоссийской Федерации полномочий соответственно органовгосударственной власти (государственных органов) или органовместного самоуправления в сферах науки, образования,здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения,физической культуры и спорта, а также в иных сферах (ст.9.2Закона N 7-ФЗ). Предоставление имущества за плату во временноепользование не совсем вписывается в цели создания бюджетныхучреждений.

Сдругой стороны, законодательство не запрещает осуществление такогорода деятельности бюджетному учреждению, о чем свидетельствуетнорма пункта 6статьи 9.2 Закона N 7-ФЗ. Кроме того, в пункте 4статьи 9.

2 Закона N 7-ФЗ бюджетному учреждению разрешаетсяосуществление иных видов деятельности, не являющихся основнымивидами деятельности лишь постольку, поскольку это служит достижениюцелей, ради которых оно создано, при условии, что такаядеятельность указана в его учредительных документах.

Следует также отметить,что устав бюджетного учреждения должен содержать исчерпывающийперечень видов деятельности, которые бюджетное учреждение вправеосуществлять в соответствии с целями, для достижения которых оносоздано (п.3ст.14 Закона N 7-ФЗ

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902323237

Проверяем соблюдение порядка предоставления имущества в аренду

Мы продолжаем знакомить наших читателей с отдельными вопросами проверки финансово-хозяйственной деятельности государственных (муниципальных) учреждений. В этом номере поговорим о проверках порядка предоставления государственного (муниципального) имущества в аренду.

Вопросы, подлежащие проверке

При проведении контрольного мероприятия изучаются (проверяются) следующие вопросы:

— наличие согласования решения о предоставлении имущества в аренду учредителя и органа по управлению государственным (муниципальным) имуществом;

— наличие заключенных договоров на сдачу в аренду нежилых помещений, их государственная регистрация;

— соблюдение требований о проведении конкурсных процедур при предоставлении имущества в аренду;

— соответствие заключенных договоров на аренду законодательству Российской Федерации;

— наличие договоров на возмещение предоставленных коммунальных услуг. Полнота и своевременность поступления указанного возмещения;

— законность использования арендующими организациями площадей, соблюдение условий договоров;

— соответствие фактически занимаемой площади и сданного в аренду имущества условиям заключенных договоров;

— правильность определения размера арендной платы, полнота и своевременность ее внесения;

— полнота и своевременность применения штрафных санкций за нарушение условий заключенных договоров;

— наличие актов сверки расчетов с дебиторами и кредиторами по арендной плате.

Чтобы проверить эти аспекты, проверяющие изучают такие документы, как:

— договоры предоставления в аренду помещений;

— отчеты об оценке рыночной стоимости объекта;

— конкурсная документация;

— журнал операций с безналичными денежными средствами;

— журнал операций расчетов с поставщиками и подрядчиками;

— первичные документы.

Порядок проведения проверки

Сам процесс проверки кассовых операций включает в себя набор следующих процедур.

Проверка наличия согласования с учредителем. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Напомним, что все имущество государственных (муниципальных) учреждений закрепляется за ними собственником на праве оперативного управления.

В соответствии с ч. 2 ст.

298 ГК РФ автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на его приобретение. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, это учреждение вправе распоряжаться самостоятельно.

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на его приобретение, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, это учреждение вправе так же распоряжаться самостоятельно (ч. 3 ст. 298).

Согласно ч. 4 ст. 298 казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться любым имуществом без согласия собственника имущества.

С учетом вышеизложенного без согласования с учредителем самостоятельное распоряжение имуществом может осуществляться:

— автономным учреждением — недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, приобретенным за счет собственных средств, а также иным движимым имуществом вне зависимости от источника его приобретения;

— бюджетным учреждением — особо ценным движимым имуществом, приобретенным за счет собственных средств, и иным движимым имуществом вне зависимости от источника его приобретения.

У казенного учреждения аналогичное право отсутствует.

Порядок согласования распоряжения имуществом устанавливается его собственником.

Например, порядок согласования распоряжения федеральным недвижимым имуществом, закрепленным за федеральным бюджетным учреждением, определен Положением об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального бюджетного учреждения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 N 537.

Согласование распоряжения недвижимым имуществом отнесено к компетенции учредителя бюджетного учреждения. Вместе с тем следует учитывать, что решение о предоставлении объектов недвижимости в аренду должен принимать учредитель учреждения по согласованию с Росимуществом путем направления ему проекта решения.

Указанное правило не применяется при принятии решений в отношении федеральных бюджетных учреждений, находящихся в ведении Минобороны, Управления делами Президента РФ и Росморречфлота (в отношении подведомственных им федеральных бюджетных учреждений, за которыми в оперативном управлении закреплено имущество, расположенное в границах морских портов).

Также отметим, что особое внимание уделяется правовым основаниям предоставления имущества в аренду, поскольку государственные (муниципальные) учреждения имеют право предоставлять имущество в аренду только в том случае, если это закреплено в их учредительных документах.

Напомним, что учредительным документом может являться устав, утвержденный учредителями, а в случаях, установленных законом, нормативными правовыми актами Президента РФ или Правительства РФ, положение, утвержденное соответствующим органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя (для казенного учреждения).

Источник: http://economic24.ru/proveryaem-soblyudenie-poryadka-predostavleniya-imushhestva-v-arendu/

Владение на основе аренды

Аренда – это такой вид гражданско-правовых отношений, при котором собственник (арендодатель) на основании договора аренды передаёт своё имущество (движимое или недвижимое) другому лицу (арендатору) во временное владение и пользование или временное пользование.

Правовые аспекты аренды

Арендодатель, заключая договор имущественного найма, не перестаёт быть собственником, но результаты использования арендуемой вещи, такие как продукция, плоды иные доходы являются собственностью нанимателя.

Выступать в роли арендатора могут дееспособные лица, достигшие совершеннолетнего возраста. Несовершеннолетние, недееспособные могут распоряжаться своим имуществом только лишь с согласия родителей или попечителей.

В аренду могут передаваться следующие категории имущества:

• здания и сооружения,
• земельные участки и природные объекты,
• оборудование и техника,
• транспортные средства и т. д.

Законом может быть введено ограничение или запрет на сдачу в аренду некоторых видов имущества.

Арендуемое имущество эксплуатируется согласно условиям, прописанным в договоре, а если их нет, то по его прямому назначению.

Сроки аренды и условия заключения  договара

Соглашение имущественного найма может быть срочным. Если срок использования имущества в договоре не оговорён, то такое соглашение считается бессрочным, т. е. заключённым на неопределённый срок. Стороны

заключившие договор на бессрочный срок, обладают правом в одностороннем порядке расторгнуть его в любое время. В случае когда в аренду передано недвижимое имущество, то обязанность предупредить о расторжении соглашения возлагается на сторону за три месяца до фактического его прекращения, во всех остальных случаях – за один месяц.

Письменная форма заключения соглашения обязательна в случаях, когда:

— один из участников договора юридическое лицо;

— договор имущественного найма заключается сроком больше, чем на один год.

Законодатель оставил за собой право устанавливать максимальные (предельные) сроки соглашения в отношении определённых видов арендуемого имущества.

Поэтому, несмотря на то, оговорён ли какой-либо срок в заключаемом договоре, по истечении определённым законом предельного срока данное соглашение будет прекращено.

Во всех остальных случаях стороны сами определяют срок действия заключаемого договора аренды. По истечении оговорённого срока, если стороны не имеют никаких взаимных претензий, этот договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, что и раньше.

В случае, когда наниматель планирует в дальнейшем выкупить временное имущество, договор аренды заключается в форме договора купли-продажи.

В договоре имущественного найма в обязательном порядке должны быть прописаны данные, которые позволят определённо установить, какое именно имущество передаётся арендатору, т. е.

указывается его цвет, размер, формы, модель и пр. В противном случае такой договор будет считаться ничтожным.

Кроме того, в договоре аренды существенными условиями являются: обязанности сторон соглашения, срок, на который передаётся имущество, размер арендных платежей.

Стороны договора имущественного найма, решая вопрос, какими правами будет обладать новый временный владелец, составляют договор с соответствующими правами и обязанностями.

Обязанности сторон

Права и обязанности арендодателя:

• В обязанности собственника входит передача имущества, указанного в договоре аренды, другой стороне на оговорённых условиях.
• Арендодатель вправе получать вознаграждение (плату) за предоставленное имущество.
• При окончании действия договора имущественного найма собственник имеет право истребовать свое имущество обратно от арендатора.

Права и обязанности арендатора:

• Право на требование предоставления арендатором имущества, указанное в договоре аренды.
• Право использовать или владеть и использовать арендуемую вещь по своему усмотрению.
• В обязанности нанимателя входит платить оговоренную в соглашении сумму за временное использование имущества.
• Арендатор должен вернуть имущество по истечению срока действия заключённого соглашения.

Виды договоров аренды

Существует два вида договора имущественного найма:

• договор, согласно которому имущество переходит во владение и пользование арендатору,
• соглашение, по которому имущество передаётся только во временное пользование.

Наиболее частым случаем является первый вариант вещных отношений по договору аренды.

Передача имущества только для использования возможен лишь в таких ситуациях, когда арендодатель может постоянно наблюдать арендуемое имущество, например, в случае, где вещью пользуются в его помещении.

Статус владельца со всеми правовыми последствиями у арендатора появляется в первом случае арендных отношений (владение и пользование).

Смыслом любого договора имущественного найма является получение нанимателем возможности эксплуатации арендованного имущества. За эту возможность соответственно арендатор и платит. Владение имуществом в арендных отношениях является вторичным правом. Ключевым значением здесь обладает слово «возможность».

Важно, чтобы у временного владельца было законное право воспользоваться имуществом, а воспользуется он этим правом или нет – вопрос другой. Это самый важный момент.

По идее наниматель может не вносить арендные платежи собственнику за тот временной период, в котором он фактически не имел доступа к арендованному имуществу.

Наниматель имеет право взыскать с собственника внесённые им за этот период денежные средства, квалифицируя это как неосновательное обогащение арендодателя.

Что такое право владения?

Владение – это возможность фактически обладать вверенным имуществом, оказывать на него физическое воздействие.

Право владеть вещью позволяет арендаторам решать вопрос о доступе к имуществу, и если то нужно, повлиять на его местонахождение.

К примеру, если арендуемое имущество движимое, арендатор может переместить его в пространстве.

Право владения дает возможность арендатору использовать имущество с большей целесообразностью. В зависимости от возникших условий и потребностей, арендатор сможет использовать временное имущество без задержки в эксплуатации по своему усмотрению, в любое время и в любом месте. Судебная практика подтверждает этот факт.

Право владения позволяет нанимателям защищать свои вещные права как собственник в соответствии со ст. 305 Гражданского кодекса (далее — ГК РФ), а именно:

• арендатор вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения или от добросовестного приобретателя,
• наниматель вправе требовать возврат или возмещение доходов, которые незаконный владелец получил или должен был получить за все время своего владения имуществом,
• временный владелец также может защищать права от нарушений, не связанных с лишением владения.

Имущество, которым владеет арендатор по заключенному договору аренды, все время находится под его контролем; у нанимателя имеется возможность на своевременное реагирование в случае посягательства на вверенное имущество со стороны третьих лиц, в том числе используя возможность ограничить доступ к нему.

Особенности владения

Право владения имеет еще такую особенность: арендатор может защищать свои вещные права в общем порядке только с момента фактического поступления во владение арендуемого имущества.

Дата заключения договора аренды может не совпадать с датой фактического перехода вещи от собственника к нанимателю, поэтому передачу вещи от собственника к новому временному владельцу целесообразно оформить актом приёмки-передачи.

Право владения и пользования имуществом позволяет арендатору, с согласия собственника, сдавать арендуемое имущество по договору субаренды, предоставлять его в безвозмездное пользование, закладывать арендные права на имущество, вносить арендные права в уставной капитал некоторых видов юридических лиц. Кроме того, арендные права могут передаваться по наследству.

Временный владелец должен поддерживать арендуемое имущество в надлежащем состоянии, нести расходы по его содержанию, проводить текущий ремонт за свой счет.

Капитальный же ремонт входит в обязанности арендодателя.

Если капитальный ремонт проводится нанимателем, то он вправе потребовать у собственника возместить потраченные средства, как вариант, засчитать её в счёт арендной платы.

При прекращении арендных отношений, наниматель должен вернуть имущество в том состоянии, в котором получил с учетом нормальной амортизации, или в том виде, что обусловлён договором.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/9050-vladenie-na-osnove-arendy