ДДУ можно ли оспорить этот договор?

Переуступка прав по ДДУ: требуется ли согласие застройщика по закону?

Современность такова, что все большее число семей стремится приобретать квартиры на этапе строительства. Зачастую обстоятельства складываются так, что приходится принимать решение о продаже объекта недвижимости еще на этапе строительства. Каковы же особенности переуступки ДДУ?

У такой сделки свои нюансы. Одним из таких нюансов является согласие застройщика при переуступке прав требования по ДДУ. Участники сделки часто задаются вопросом насколько такое требование обосновано и законно.

Общие положения ГК РФ об уступке прав требования

Для полного понимания сути вопроса необходимо разграничить договоры долевого участия (ДДУ) и уступку прав требования. По факту ДДУ — это право юридического или физического лица на участие в долевом строительстве, которые при его завершении будут выражено в праве собственности на определенную квартиру. Более полное описание понятия ДДУ можно почерпнуть из ст. 4 закона 214-ФЗ.

Для передачи возникших ранее прав на основании заключённого ДДУ другому правовому субъекту заключается договор. На юридическом языке такой правовой механизм называют цессией (уступкой права требования).

Ознакомившись со ст. 382 ГК РФ можно прийти к заключению, что такое договор цессии. Такой договор по своей сути является соглашением, в силу которого одна сторона – первоначальный кредитор по обязательству (цедент)  передает второй стороне — новому кредитору (цессионарию) право требования исполнения обязательства должником.

Для упрощения восприятия данной информации можно сузить юридические понятия: продавец – цедент, а покупатель – цессионарий.

Переуступка договора ДДУ в 214-ФЗ. Требования ст. 11 закона: основания

При заключении договора долевого участия, у дольщика (покупателя) возникает право требовать с застройщика (продавца) жилье после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Как известно, строительство дома – не самый быстрый процесс, жизненная ситуация у дольщика может измениться, и необходимость в  будущем жилье опадет либо будет найдена более заманчивая инвестиционная идея. В таких обстоятельствах он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

По сути, переуступка по ДДУ — это смена участников сделки в рамках одного основного договора. Между бывшим и будущим дольщиком заключается отдельный договор. В такой бумаге, как правило, зафиксированы все основные условия сделки.

Важно знать, что этот документ необходимо регистрировать в Росреестре.

К такого рода сделкам помимо норм 214-ФЗ также применяются нормы гражданского законодательства. Нужно понимать, что бывший участник долевого строительства может осуществить передачу своих прав по ДДУ только в том объеме, который у него был. Он не может нести ответственность за дальнейшие действия застройщика.

Заключение договора переуступки права требования не влияет на условия ДДУ. Этот документ может только подтверждать  смену участников в рамках конкретного договора, все условия ранее заключенного ДДУ остаются прежними.

Полезно: Неустойка при нарушении сроков строительства, считается на стоимость квартиры из договора ДДУ, а не последующего договора переуступки.

Важным фактором реализации права на переуступку является соблюдение установленных условий. К ним относятся:

• Наличие права требования у дольщика на момент заключения сделки.
• Совершить действия по заключению переуступки прав требования можно после окончания государственной регистрации ДДУ вплоть до подписания передаточного акта на квартиру.
• При наличии задолженности у дольщика перед строителями осуществить переуступку прав по ДДУ без их участия не представляется возможным. Если дольщик произвел расчеты со строительной компанией в неполном объеме, то одномоментно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Регламентируется заключение данного соглашения нормами ГК РФ.
• Необходимо письменное согласие строительной организации на данную сделку при наличии долговых обязательств у прежнего дольщика.
• Если покупка совершалась с привлечением ипотечного займа, это условие обяжет согласовать сделку с банком, выдавшим кредит.
• В обязательном порядке необходимо известить застройщика о смене дольщика, если он не является третьей стороной в данном договоре.

Все эти условия должны выполнятся. При несоблюдении какого-либо из них договор переуступки прав требования не зарегистрируют. Ответственность за несоблюдение выше перечисленных условий ложиться в полном объеме на продавца. Он будет обязан произвести возврат всей суммы покупателю.

Какие основания и ограничения установлены по закону для расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика читайте в нашей статье.

Вернемся к вопросу о получении согласия застройщика для осуществления переуступки прав требования. Действительно ли во всех случаях необходимо заручиться согласием строительной компании при заключении договора цессии?

В Федеральном законе № 214 содержится два основания, по которым уступка прав требования может быть признана недействительной:

• Первое — договор участия в долевом строительстве оплачен частично.
• Второе – было упущено время. Потому, что соглашение об уступке права требования можно заключать в предписанный законодательством промежуток времени, т.е. после того, как ДДУ будет зарегистрирован до подписания акта о приемки квартиры.

Каких-либо других оснований в этом законе не содержится. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество тоже не имеет таких требований.

Отсутствие таких требований связано, в первую очередь, с необходимостью защитить права дольщиков (потребителей) от злоупотреблений со стороны строительных корпораций.

Приоритет защиты прав потребителя в законодательстве РФ

Однако Гражданский кодекс оговаривает, что договором могут быть предусмотрены условия по уступке. Но в России есть еще законы, такие как ст. 11 закона 214-ФЗ и закон «О защите прав потребителей».

В процессе ознакомления с законодательством по данному вопросу необходима отсылка к ст. 9 закона 15-ФЗ от 26.01.1996 «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», в ней отдан приоритет требованиям закона по отношению к условиям договора, заключенного потребителем (зачастую навязанных потребителю).

Важно: Исходя из действующих правовых норм, следует, что дольщик после оплаты им стоимости договора вправе переуступить права по договору долевого участия третьим лицам без получения согласия застройщика.

Эти выводы подкрепляются судебной практикой. Для примера можно рассмотреть постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 № 15АП-20591/2014 по делу № А53-17100/2014.

Выдержка из судебного постановления: В силу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором, в связи, с чем установление в договоре необходимости письменного согласия застройщика (должника) противоречит статье 11 Закона о долевом строительстве, порядку, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации для уступки прав требований, ущемляет права потребителя.
При ознакомлении с судебной практикой становиться ясно, что содержавшийся в договоре ДДУ пункт о необходимости письменного  согласия строительной организации для заключения переуступки прав требования не всегда имеет законное обоснование.

Следовательно, если  дольщик произвел все выплаты предусмотренные договором долевого участия, то можно обращаться в регистрирующий орган. При наличии отказа в государственной регистрации из-за пункта в ДДУ о необходимости согласия застройщика, делайте официальный запрос в строительную компанию.

Получив отказ, идите в суд с исковым требованием о признании ничтожным пункта договора. В Росреестре своего региона по этому поводу можно получить консультацию специалиста. Чаще всего данное действие помогает развеять все сомнения по данному вопросу. Как правило, в регистрации не откажут, даже при наличии пункта, требующего согласия застройщика.

О порядке взыскания неустойки с застройщика при просрочке передачи квартиры по ДДУ, читайте далее в нашем материале.

Почему Росреестр не требует письменного согласия

Нужно понимать по каким причинам Росреестр не требует такого согласия. Связанно это с правовой экспертизой документации поступившей на государственную регистрацию.

Регистратор должен проверить законность сделки независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор, либо он является только основанием для регистрации перехода права.

Важным этапом проверки законности сделки будет контроль соблюдения прав и законных интересов всех её участников и третьих лиц, не участвующих в ней.

К тому же регистратор за необоснованную приостановку или отказ в самой регистрации несет ответственность.

Он обязан возместить убытки, причиненные органу регистрации прав своими незаконными действиями или бездействием. Об этом прямо указано в п. 2 ст. 67 закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Считается, что регистратор не имеет права отказать в регистрации сделки, если она может быть оспорена, по причине того, что признание такой сделки недействительной – это компетенция суда.

Но, проводимая экспертиза при осуществлении государственной регистрации призвана предупреждать споры, связанные с правом на недвижимость, а не увеличивать их и без того немалое количество.

Итак, когда возникает необходимость иметь согласие строительной организации. Получить соглашение придется, если вместе с цессией заключено дополнительное соглашение о переводе долга.

Не избежать данной процедуры, если в договоре долевого участия имеется прямой запрет на переуступку прав требования. Но, как правило, такого рода запрет будет являться законным, только в случае неполного расчета с застройщиком.

Во всех остальных случаях такое согласие не требуется. Нужно понимать, что в рамках данной статьи рассматривается строительство, которое осуществляется по закону 214-ФЗ.

Документы для оформления и регистрации уступки ДДУ

Чаще всего договор цессии оформляется в агентстве недвижимости или в офисе строительной компании. В обоих случаях при оформлении бумаг будет присутствовать юрист-оформитель.

Он поможет грамотно составить договор цессии и скомплектовать пакет документов необходимый для Росреестра. Если продавец и покупатель встретились без участия посредников, то им понадобиться самостоятельно, собирать все документы.

Рекомендуем привлекать специалиста для составления договора цессии. Если Вы решили самостоятельно пройти весь этап по переуступке, то понадобится соблюсти ряд действий, которые впоследствии помогут беспрепятственно получить право на квартиру в построенном доме.

Читайте про права и ответственность созаемщика по ипотеке в статье здесь.

Документы, которые понадобятся для переуступки прав требования по договору ДДУ, условно можно разделить на те, что требуются для государственной регистрации и те, что покупателю желательно запросить у продавца, для того чтобы уберечь свои права в дальнейшем.

В Росреестр необходимо предоставить следующие документы (все бумаги должны быть в двух экземплярах подлинник и копия):

• договора цессии и ДДУ
• документ, подтверждающий выплату по договору ДДУ либо соглашение, подтверждающие одновременный перевод долга на нового дольщика;
• письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору ДДУ (если цессия осуществляется с одновременным переводом долга на покупателя);
• согласие супруга, заверенное нотариально, если покупатель состоит в браке;
• письменное согласие банка, при наличии обременения;
• договор, на основании которого возник залог (если есть факт ипотечного кредитования);
• если в роли цедента выступает несовершеннолетний или ограниченный в дееспособности гражданин(ка) понадобится согласие органов опеки и попечительства;
• платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины

Документы, которые желательно иметь покупателю

• Выписку о произведенных платежах бывшим дольщиком.
• Акт сверки от застройщика по осуществленным платежам.

Полезно: Решив стать обладателем квартиры в новом доме, не надо экономить на привлечении специалистов по оформлению документов. Присутствие профессионала облегчит восприятие информации содержащейся в договоре долевого участия.

Специалист поможет грамотно трактовать все условия, выставленные застройщиком. С его помощью будет легче проанализировать разрешительную документацию строительной организации. А это в свою очередь снизит все существующие риски при покупке жилья в строящемся доме.

Источник: http://calculator24.ru/2017/06/14/pereustupka-prav-po-ddu-soglasie-zastrojshhika/

Как исключить незаконные условия из договора долевого участия

Наша компания оказывает услуги по юридическому сопровождению заключения договора долевого участия в строительстве. Чтобы узнать подробности и записаться на консультацию, свяжитесь с нами, воспользовавшись информацией, представленной в разделе Контакты.

Очевидно, что содержание договора долевого участия формулируется не дольщиком, а застройщиками, в связи с чем последние зачастую злоупотребляют своим положением и включают в договор незаконные условия, существенно нарушающие права и интересы дольщиков.

Подробнее о том, какие из условий, обычно включаемых в договор долевого участия, являются незаконными вы можете узнать, прочитав нашу статью На что следует обратить внимание при заключении договора долевого участия.

Далее мы расскажем о том, какие шаги следует предпринять, чтобы не допустить нарушения своих прав незаконными условиями договора долевого участия.

Проведение переговоров с застройщиком

Если вы только планируете заключить договор долевого участия, для выявления незаконных условий следует провести комплексную правовую экспертизу предлагаемого вам застройщиком варианта договора. По результатам этой экспертизы будет составлен перечень положений договора, которые являются незаконными или могут существенно нарушить ваши права.

После этого вы можете обратиться к застройщику с просьбой об изменении тех пунктов договора, содержание которых вам не утраивает. При добросовестности застройщика и желании удовлетворить интересы своих клиентов, изменения будут внесены. К сожалению, это встречается очень редко.

Здесь следует отметить, что в некоторых случаях застройщик и не может изменить содержание договора. Например, если вы покупаете квартиру в кредит, значит, содержание договора долевого участия согласовывалось с банком и застройщик не может внести в него изменения без согласия банка.

В итоге застройщик очень редко соглашается добровольно внести изменения в договор долевого участия.

Обращение в Роспотребнадзор

Роспотребнадзор – это государственная служба, которая надзирает за соблюдением прав потребителей. Согласно действующему законодательству, если в договор внесены условия, ущемляющие права потребителя, такие условия являются недействительными, а застройщик подлежит административной ответственности. Поэтому Роспотребнадзор в частности занимается и тем, что проверяет договоры долевого участия на предмет их соответствия законодательству.

Таким образом, если вы уже заключили договор долевого участия, и в нем содержатся условия, противоречащие законодательству о защите прав потребителей, вы можете обратиться в управление Роспотребнадзора (контактные данные по Санкт-Петербургу) с жалобой на застройщика, в которой следует перечислить все пункты договора, которые на ваш взгляд являются незаконными. В Санкт-Петербурге жалоба может быть подана лично, по электронной почте или по факсу (подробнее об этом смотрите раздел прием обращений на сайте Роспотребнадзора).

После приема вашей жалобы Роспотребнадзор проведет проверку законности условий договора долевого участия. Если будет установлено, что какие-то условия ущемляют права потребителя, Роспотребнадзор привлечет застройщика к административной ответственности по ст. 14.8 КоАП РФ, а также выдаст предписание о внесении изменений в договор долевого участия.

Таким образом, в данном случае все взаимодействие с застройщиком осуществляете не вы, а сам Роспотребнадзор. А вы в конечном итоге получаете договор, приведенный в соответствие с законодательством.

Важно: Во-первых, эффективность обращения будет выше, если с жалобой в Роспотребнадзор обратитесь не только вы, но и иные дольщики. Во-вторых, обращаться с жалобой следует не позднее 11 месяцев после заключения договора долевого участия.

Признание незаконных условий недействительными через суд

Условия договора долевого участия, которые противоречат закону или ущемляют права потребителей, являются недействительными сами по себе. То есть они не должны применяться и следует считать, будто бы их вообще нет в договоре.

Проблема заключается в том, самостоятельно определить какое условие является законным, а какое нет довольно сложно, да и опасно.

Поэтому мы предлагаем вам воспользоваться услугой по проведению комплексной правовой экспертизы договора долевого участия.

Выявление незаконных условий открывает путь для обращения в суд с иском о признании этих условий договора недействительными. Несомненным плюсом этого варианта является то, что его реализации позволит сразу внести ясность в содержание договора, не дожидаясь возникновения спора по поводу применения незаконных условий.

Исключение из договора явно обременительных условий

По своему существу договор долевого участия, заключаемый с застройщиком, чаще всего может быть отнесен к числу так называемых договоров присоединения, то есть договоров, условия которых всецело формулируются одной из сторон, а не согласовываются сторонами.

Применительно к таким договорам закон позволяет дольщику, как стороне, не участвовавшей в разработке условий договора, предъявлять в суд требование об исключении из договора явно обременительных условий, на которые дольщик не согласился бы, если бы он мог участвовать в определении условий.

Таким образом, этот вариант позволяет исключить из договора не только условия, противоречащие закону, но и условия, которые хоть и соответствуют закону, но являются явно обременительными для дольщика. Однако реализовать этот способ самостоятельно можно, только если у вас есть глубокие познания в области гражданского права, в противном случае мы рекомендуем обратиться к наших услугам.

Таким образом, существуют различные способы защиты от незаконных условий, включаемых застройщиком в договор долевого участия. Все они начинаются с того, что следует выявить эти незаконные условия. Далее, чтобы избежать споров с застройщиком на стадии исполнения этих условий, следует заранее предпринять действия по их исключению из содержания договора перечисленными выше способами. Мы готовы оказать вам соответствующие юридические услуги на каждой из этих стадий.

Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

________________________________________________________

Благодарим за прочтение статьи. Теперь рекомендуем вам:

Источник: https://imright.ru/chto-delat-esli-v-vashem-dogovore-dolevogo-uchastiya-soderzhatsya-nezakonnye-usloviya/

Стоит ли оспаривать «срезание» неустойки по ДДУ в вышестоящем суде?

В феврале 2012 года Артём Карташов приобрел квартиру по договору долевого участия (ДДУ) в одном из строящихся домов ЖК «Северное Кучино» (г. Железнодорожный, застройщик – ЗАО «АМБ Инвест» (ГК «Мортон»)). Согласно договору, квартира должна была быть передана не позднее 31 декабря 2012 года. Однако фактически дольщик получил квартиру в своё распоряжение только 30 октября 2013 года.

В связи с нарушением сроков передачи жилья Артём Карташов обратился с иском в Железнодорожный городской суд Московской области. Дольщик потребовал обязать компанию-застройщика выплатить ему неустойку в размере почти 600 000 руб., на которую имел право в соответствии с законом и договором долевого участия. Однако суд первой инстанции уменьшил размер неустойки до 70 000 руб., то есть, более чем в шесть (!) раз.

Как следует из решения суда, причиной такого решения стало то, что задержка строительства дома была вызвана существенными проблемами с созданием коммунальной инфраструктуры, необходимой для его сдачи в эксплуатацию.

Для нужд дома проектом предполагалось возведение газовой котельной.

Однако строительство котельной вызвало бурные протесты местных жителей (поскольку под стройплощадку был выделен участок леса), передачу земли местные власти в итоге отменили, а котельную пришлось проектировать заново и строить в другом месте.

Квартиры от застройщиков с акциями

Судья учла эти обстоятельства и «срезала» неустойку, отметив, что «причины неисполнения обязанности … были вызваны необходимостью дополнительного решения незапланированно возникших организационных, строительных вопросов» (цитата из мотивировочной части решения).

Хотя, как следует из того же документа, отмену постановления местных властей о выделении земли под строительство котельной форс-мажорным обстоятельством считать нельзя. Тем самым, в срыве сроков строительства девелопер остался виноват, но и неустойку заплатил при этом мизерную.

«Мосгорштамп», «Мособлштамп»…

Апелляция в Московский областной суд, которую подали в интересах Артёма Карташова юристы ОЗПП «Принципъ», не привела ни к чему. Суд высшей инстанции оставил решение о снижении неустойки более чем в шесть раз без изменений.

По словам председателя ОЗПП «Принципъ» адвоката Дмитрия Трунина, судебная практика в апелляционной инстанции по проблемам «срезания» неустойки за последние годы сложилась большей частью не в пользу дольщиков. По крайней мере, в столичном регионе.

Если в решении нижестоящего суда хоть как-то по существу объясняется причина уменьшения неустойки, ни Мосгорсуд, ни Мособлсуд в этой части его, как правило, не меняют. Вышеописанное «дело Карташова» — наиболее характерный тому пример.

Тем не менее, одно дело о неустойке ОЗПП «Принципъ» выиграть в апелляции удалось.

Ошибка в расчётах, или исключение подтверждает правило

В феврале 2012 года Виктор Печёный также приобрёл квартиру в строящемся доме в ЖК «Северное Кучино», должен был получить её не позднее конца года, но фактически квартира оказалась в его распоряжении только в ноябре 2013 года.

Дольщик также обратился в Железнодорожный городской суд Московской с иском о взыскании неустойки в размере чуть выше 740 000 руб. И, как и в первом случае, решением судьи неустойка была снижена в разы.

Но апелляционная коллегия Мособлсуда отменила решение в данной части и постановила выплатить неустойку дольщику в полном объёме. Как следует из определения суда высшей инстанции, на то было сразу несколько мотивов. 

• Судья нижестоящей инстанции посчитала, что неустойка по ДДУ может быть начислена только за период между датой обязательства застройщика передать квартиру по договору и датой введения дома с данной квартирой в эксплуатацию. Но корректно было бы считать этот период от даты обязательства и до фактического получения квартиры в собственность истцом-дольщиком. Дом был введён в эксплуатацию в июне 2013 года, а квартиру в нём истец получил только в ноябре.
• Снижать размер неустойки, предусмотренной договором, можно только по заявлению представителей ответчика. Об этом, в частности, сказано в одном из Постановлений Пленума Высшего Арбитражного суда РФ. Данного заявления со стороны ответчика в деле не было, так как заседание суда первой инстанции представители компании-девелопера проигнорировали.
• Никаких оснований, позволяющих столь существенно «срезать» размер выплат в пользу дольщика, в обжалуемом решении Железнодорожного городского суда не приводится.

Проще говоря, решение нижестоящего суда изобиловало странностями и, образно выражаясь, было явно «за гранью фола». Апелляционная инстанция может отменить или изменить его только в подобных случаях, резюмирует Дмитрий Трунин. По его словам, за последние два года в обширной практике ОЗПП «Принципъ» по подобным делам не было ни одного другого такого прецедента.

Что в «сухом остатке», или вместо послесловия

Если появляются основания взыскать неустойку с девелопера по ДДУ, дольщикам стоит обращаться в суд уже через три месяца или даже раньше, советует Трунин. Чем меньше требуемая в иске сумма, тем меньше шансов, что судья её «срежет», отмечает эксперт. Если сроки передачи жилья ещё затянутся, можно будет обратиться с новым иском в суд.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/court/stoit-li-osparivat-srezanie-neustoyki-po-ddu-v-vyshestoyashchem-sude/

Договор долевого строительства: как обойти подводные камни

Практически каждый, кто собирался купить квартиру в новостройке у компании — застройщика, сталкивался с предложением заключить договор долевого участия (ДДУ). В этой статье юристы прокомментируют, на что обратить внимание дольщику при заключении договора долевого строительства и как обнаружить подводные камни и невыгодные условия в тексте договора. Для наглядности, мы также подготовили пошаговую инструкцию о том, как купить квартиру по ДДУ.

Предмет ДДУ

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в соответствии с требованиями 214 ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком).

Предметом договора является строительство застройщиком квартиры за счёт предоставленных дольщиком средств.  Согласно ДДУ застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику.  Дольщик, со своей стороны, обязуется оплатить цену квартиры и принять ее после завершения строительства.

Иногда застройщики предлагают покупателям квартир заключить предварительный договор долевого строительства вместо обычного основного ДДУ. Однако для потенциального дольщика этот вариант, как правило, невыгоден и небезопасен

Кто может заключить договор долевого участия

Сторонами — участниками договора долевого строительства будут компания-застройщик и дольщик, желающий приобрести квартиру в новостройке.

Застройщиком может быть только организация — юридическое лицо, отвечающая целому ряду требований. При этом купить квартиру по ДДУ можно только в случае, если застройщик имеет право привлекать средства граждан для долевого строительства.

Дольщиками, как правило, являются физические лица.  Заключение ДДУ между юридическими лицами также возможно. Но 214 ФЗ предоставляет им меньше средств защиты. В частности, юридическое лицо:

• не сможет сослаться на законодательство о защите прав потребителей, если квартира окажется некачественной;
• не получит средства из Компенсационного фонда при банкротстве застройщика.

Индивидуальный предприниматель может заключить договор долевого строительства, используя свой статус ИП. В этом случае в договоре делается соответствующая пометка, и он приравнивается к юридическим лицам.

Однако он также может приобрести квартиру по ДДУ для личных нужд, не связанных с бизнесом. Второй вариант выгоднее, так как в этом случае ИП может пользоваться всеми средствами защиты, предоставленными обычным дольщикам.

При это ничто не препятствует после завершения строительства начать использовать квартиру для предпринимательских целей (например, сдачи в аренду).

Нужно отметить, что для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможны и иные способы участия в строительстве. Помимо  ДДУ, они могут заключать договоры об инвестициях или о совместной деятельности.  Пункт 3 ст. 1 ФЗ 214-ФЗ специально запрещает переуступать права по таким договорам от предпринимателей к обычным гражданам, чтобы предотвратить обход закона.

ДДУ могут заключить один, два и более дольщиков. Если дольщиков больше одного, впоследствии они разделят право собственности на квартиру.

Существенные условия договора долевого строительства

В ДДУ должны быть обязательно указаны существенные условия, перечисленные в статье 4 ФЗ 214:

• описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений. Эти данные можно найти в разделе «Предмет договора».  Этот раздел договора долевого строительства также содержит адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
• характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
• срок передачи квартиры дольщику.  Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
• цена квартиры и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на квартиру;
• способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком;
• описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.

При отсутствии существенных условий договор будет считаться незаключенным, т.е. не существующим. В этом случае застройщик должен будет возвратить полученные от дольщика средства, если они уже были уплачены к моменту, когда был обнаружен этот недостаток договора.

Условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации в редакции, действующей на момент подписания ДДУ. Если это не так, дольщик может оспорить ДДУ, ссылаясь на то, что договор был заключен под влиянием заблуждения и недостоверной информации, и потребовать возврата средств.

Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют. Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа. Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.

Номер квартиры в ДДУ

При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.

Зачастую строительный номер не совпадает с итоговым номером, который квартира получит после технической инвентаризации и регистрации.

Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа

Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.

 Оформление договора долевого участия

Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Его нотариальное удостоверение не требуется.

Со стороны застройщика договор обычно подписывает представитель, действующий по доверенности. Дольщик может подписать договор лично, либо также выдать своему представителю доверенность на подписание.

Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Как правило, договор подписывают обе стороны одновременно в офисе застройщика.

Если же деньги на оплату квартиры предоставляет банк, дольщику необходимо дополнительно подписать с ним кредитный договор и договор ипотеки. Как правило, сначала подписывают договор бронирования квартиры и кредитный договор, а потом — ДДУ и договор ипотеки. Однако последовательность зависит от конкретного застройщика и банка, поэтому с ними нужно согласовать порядок действий.

214 ФЗ требует, чтобы после оформления договор долевого строительства был зарегистрирован в Росреестре. До тех пор, пока регистрация не проведена, он не считается заключённым. Поэтому для заключения ДДУ застройщик попросит дольщика подготовить все документы, необходимые для его последующей регистрации. Подробности о процедуре регистрации и способах ее проверки вы можете узнать из других материалов нашего сайта.

После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ. Его необходимо сохранить, по крайней мере, до оформления собственности на квартиру.

Когда можно заключить ДДУ

ДДУ может быть заключен после того, как застройщик приобретет право привлекать денежные средства граждан.  Наличие этого права зависит от того, соблюдает ли застройщик требования закона 214 ФЗ. В случае нарушений, заключение застройщиком договоров может быть приостановлено.

Зачастую потенциальные покупатели задают вопрос, можно ли заключить ДДУ на этапе ввода дома в эксплуатацию.  Согласно 214 ФЗ, договоры долевого участия могут заключаться:

• до того, как дом будет построен;
• после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но до осуществления государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 17 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 25.12.2018 года № 478-ФЗ).

Подписывать ДДУ «задним числом» опасно!

Некоторые застройщики предлагают в этой ситуации подписать ДДУ задним числом.  Соглашаться на это не следует. Опасность для дольщика состоит в том, что такой договор юридически ничтожен.

Подписав его, дольщик окажется полностью зависим от того, пожелает ли застройщик исполнить свои обязательства добровольно. Если же нет, защитить свои права дольщику будет трудно.

К примеру, может оказаться, что человек, подписавший договор от имени застройщика, в вымышленную дату договора вообще отсутствовал в городе. Это поставит договор под сомнение в суде, и дольщик не сможет получить квартиру по договору.

ДДУ подписан: что дальше

Подписание ДДУ является лишь одним из действий, необходимых для получения квартиры в новостройке. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре и считается заключённым только после такой регистрации. Также только после  регистрации договора застройщик может принять оплату по договору от дольщика.

Срок действия договора долевого участия длится до получения квартиры дольщиком. После завершения строительства дома, застройщик должен передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в установленный договором срок. После этого дольщику необходимо будет зарегистрировать своё право собственности на готовую квартиру.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием ДДУ необходим тщательно изучить все предоставленные застройщиком документы — как проект договора, так и документы на строительство. Внимательный подход к этому вопросу позволит дольщику избежать неприятностей и сохранить время и средства.

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pro-ddu

Какие опасности есть в переуступке по ДДУ — Мосдольщик

Переуступка – сделка законная, но не самая безопасная.

Переуступка прав требований на квартиру в новостройке – это сделка, по которой дольщик передает свои права на будущую недвижимость другому лицу (а в некоторых случаях и обязанности по ней). Подробнее о ней и ее преимуществах можно узнать в статье “Что такое переуступка ДДУ”.

Но оформление такой сделки связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя.

1. Плата за согласие

Переуступка – сделка совершенно законная. Но часто застройщики, чтобы получить дополнительную выгоду или не допустить конкуренции со стороны частных инвесторов, включают в ДДУ такое требование – любая сделка по переуступке может заключаться только с согласия строительной компании.

Теоретически, это логично. Застройщик, во-первых, должен знать, кому он в итоге будет передавать квартиру, во-вторых, с кого требовать оставшийся долг, если первый дольщик не выплатил ему всех денег.

И в последнем случае девелопер может не согласиться с выбором покупателя. Например, счесть его ненадежным, усомниться в его платежеспособности. Поэтому согласие застройщика – обязательный пункт, если вместе с правом на квартиру дольщик передает покупателю и свой долг.

Причем независимо от того, указан в ДДУ пункт о согласии или нет.

Но часто договор цессии – это возможность для застройщика получить дополнительные деньги. За свое согласие компания может потребовать денег – напрямую, в качестве комиссии, или завуалировав это какими-то дополнительными услугами. Например, ведением сделки переуступки. Сумма такой “комиссии” может очень разниться – это может быть 1% от стоимости квартиры, а может и больше 10%. Были прецеденты, когда застройщик запрашивал и 17%.

Вообще, подобные поборы можно оспорить в суде – как ущемление прав гражданина и навязывание услуг. Но тут вмешивается фактор времени. По закону об участии в долевом строительстве, уступка права требований по ДДУ возможна с момента регистрации ДДУ до подписания передаточного акта на квартиру. Учитывая, что

1. по переуступке квартиры продают обычно в самом конце строительства,
2. судебные тяжбы могут длиться очень долго,

момент, когда надо принять квартиру у застройщика, может наступить еще до какого-то решения суда. И тогда цессия будет уже невозможна.

Есть и другой вариант избежать переплаты за согласие, но он сработает только в том случае, если продавец выплатил застройщику всю стоимость квартиры. В таком случае можно обратиться в Росреестр за оформлением переуступки и без согласия застройщика. Весьма возможно, что государственный орган пойдет навстречу дольщику, учитывая, что он погасил весь долг. После этого достаточно будет в письменном виде оповестить строительную компанию о цессии.

2. Отказ застройщика

Законодательство не дает застройщику официального права ограничивать свободу дольщиков, если те хотят заключить договор переуступки. Но некоторые строительные компании прописывают в ДДУ невозможность цессии. Делается это не только для устранения конкуренции со стороны частных инвесторов. Это может быть просто удобнее для застройщика – не будет путаницы при оформлении бумаг, меньше вероятность ошибки. Соответственно и меньше проблем.

Что делать в таком случае? Либо не подписывать ДДУ с этим пунктом, либо обращаться в суд за признанием этого пункта недействительным.

3. Отказ банка в случае ипотеки

Если квартира приобреталась в ипотеку, то совершить переуступку без согласия банка невозможно. Поэтому перед продажей нужно будет договориться с кредитной организацией.

Риски, связанные с застройщиком

1. Вероятность долгостроя и банкротства застройщика

Иногда к цессии прибегают дольщики, которые видят, что девелопер нарушает качество и сроки строительства. Поэтому надо помнить, что продавец при оформлении договора переуступки отвечает только за законность оригинальных документов.

Фактически он продает не квартиру, а ДДУ по ней, и за то, что будет с недвижимостью после цессии, он не отвечает. Потому очень важно навести справки о застройщике, о наличии у него всех разрешительных документов, о состоянии строительства,  – чтобы в какой-то мере обезопасить себя от долгостроя, последствий возможного банкротства строительной компании и так далее.

2. Потеря денег при расторжении ДДУ

Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия (плюс проценты). Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.

2. Риски, связанные с дольщиком

1. Недействительность цессии

Уступка прав требований допускается:

• только после того, как дольщик уплатил цену ДДУ или если он переводит долг на нового участника долевого строительства,
• с письменного согласия застройщика, если такой пункт есть в ДДУ,
• с разрешения банка-кредитора, если квартира бралась по ипотеке.

Если хотя бы одно из этих условий не выполнено, это ведет к признанию цессии недействительной. В таком случае, на основании статьи 390 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан вернуть покупателю деньги, которые получил за договор переуступки, проценты за пользование ими и возместить причиненные убытки.

Поэтому перед оформлением сделки важно проверить все эти пункты. Вообще, желательно, чтобы застройщик выступил в качестве третьей стороны в сделке переуступки.

Стоит просмотреть все платежные документы продавца, а еще лучше – запросить акт сверки у застройщика, чтобы убедиться, что первый дольщик не имеет неоговоренных долгов. В процессе подписания договора продавец должен передать покупателю весь пакет документов – оригинал ДДУ, оригинал всех дополнительных соглашений, если такие были, и оригиналы всех платежных квитанций.

То есть после подписания и регистрации договора цессии у покупателя на руках должны быть:

• основной договор, по которому совершалась уступка (ДДУ);
• квитанции, которые подтверждают расчеты, произведенные по основному договору;
• акт передачи этих документов;
• письменное подтверждение согласия застройщика на переуступку;
• оригинал договора уступки.

Все эти бумаги нужно сохранить как минимум до новоселья.

2. «Двойная» переуступка прав

Переуступка, как и ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации. Но бывает, что недобросовестный дольщик переуступает свое право на квартиру нескольким покупателям.

Это возможно в тех случаях, когда покупатель приобрел будущую квартиру у застройщика не по ДДУ, а по какому-то другому соглашению: предварительному договору купли-продажи, купли-продажи векселя, предварительному ДДУ – словом, по документу, который не нужно регистрировать в Росреестре.

В таком случае судебная практика признает действительной только ту цессию, которая была совершена самой первой. Поэтому соглашаться на переуступку стоит только при наличии ДДУ, а оплачивать ее – лишь после ее государственной регистрации.

3. Невозможность предъявить иск застройщику

Уведомлять застройщика о переуступке стоит всегда, вне зависимости от того, прописан ли в ДДУ такой пункт. И лучше всего – не позднее 10 дней с даты регистрации договора цессии.

Ведь иначе покупатель может столкнуться с целым рядом неприятных последствий. Например, не сможет предъявить иск застройщику в связи с нарушением сроков строительства. Или цессия и вовсе будет признана недействительной, как это указано выше.

3. Риски, связанные с нарушением законодательства

1. Недействительность цессии как подозрительной сделки

Уступка права может быть признана недействительной как подозрительная сделка, если она совершена:

• по заведомо заниженной цене,
• менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве дольщика-продавца.

Поэтому если покупатель приобретает квартиру по переуступке не у первого дольщика (то есть была целая цепочка переуступок), важно убедиться не только в надежности застройщика, но и в том, что нигде в процессе не было нарушено законодательство. В противном случае цессия может быть признана недействительной

Заведомо занижать цену сделки обе стороны могут для снижения налога. Покупателю не стоит на это соглашаться по нескольким причинам.

• Во-первых, как сказано выше, сделку могут признать недействительной.
• Во вторых, уменьшится и размер налогового вычета, который можно получить при покупке квартиры – ведь он зависит от цены, указанной в договоре уступки.
• В-третьих, невозможно будет предъявить продавцу претензию по всей фактически уплаченной сумме.

2. Передача налоговых обязательств

Цессия облагается налогом, и закон возлагает его уплату на продавца. Бывают случаи, когда первый инвестор соглашается на переуступку только в том случае, если налог будет выплачивать покупатель. Но здесь можно и нужно торговаться: часто стороны соглашаются поделить расходы пополам.

Читайте так же:
Всё о ДДУ: договор долевого участия в вопросах и ответах
Все, что вы хотели знать о ДДУ

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/riski-v-pereustupke-po-ddu/