Договор социального найма — Статьи
По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Казалось бы, какие проблемы могут быть в данном вопросе? Уполномоченный орган передает помещение для проживания, а лица живут в нём за соответствующую плату…
Однако как показывает практика, благодаря не всегда дружественным родственным отношениям, в данном вопросе возникает немало споров. О них ниже, в соответствующих разделах.
Если у Вас есть вопросы, связанные с социальным наймом жилого помещения, как и иные жилищные вопросы, Вы можете связаться с нами
Наши координаты указаны в разделе контакты.
Признание лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и его вселение
В некоторых семейных ситуациях необходимо отстоять право на жилое помещение… При подходящих обстоятельствах имеет смысл заявить требование о признании лица членом семьи нанимателя жилого помещения.
Разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам исходят из того, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен частью 1 статьи 69 ЖК РФ. К ним относятся:
а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;
б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.
При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, надлежит руководствоваться пунктами 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации», содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.
Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.
Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами.
В соответствии с частью 1 статьи 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке.
Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.
Кроме того, следует иметь ввиду, что по смыслу положений статьи 69 ЖК РФ и части 1 статьи 70 ЖК РФ, лица, вселенные нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением предусмотренного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка реализации нанимателем права на вселение в жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи.
В соответствии с частью 1 статьи 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы.
В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
С целью обеспечения права несовершеннолетних детей жить и воспитываться в семье (статья 54 СК РФ) частью 1 статьи 70 ЖК РФ установлено, что не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения к родителям их несовершеннолетних детей (это могут быть дети как самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом помещении).
Судам также следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (часть 1 статьи 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.
Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан неправомерным.
Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо, то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение.
В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения, на которое исходя из аналогии закона применительно к правилам, предусмотренным статьей 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется.
При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
Наши координаты указаны в разделе контакты.
Недействительность договора социального найма
Вопрос о недействительности договора социального найма, заключенного между членами семьи и уполномоченным государственным или муниципальным органом, чаще всего возникает в случае, если квартира была приватизирована без учета интересов иных членов семьи или лиц, зарегистрированных в жилом помещении, либо приватизирована без их участия.
Кроме того, бывают ситуации, когда лицо необходимо выселить из жилого помещения и сделать это возможно только таким, непростым, способом.
Происходит это в связи с тем, что договор о передаче жилого помещения в собственность заключается на основании договора социального найма. Таким образом, для того, чтобы оспорить договор о передаче жилого помещения в собственность (оспорить приватизацию) необходимо признать недействительным договор социального найма.
С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права.
Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:
а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);
б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);
в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.
Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения, то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому.
Если у Вас есть вопросы, связанные с недействительностью договора социального найма жилого помещения, как и иные жилищные вопросы, Вы можете связаться с нами.
Наши координаты указаны в разделе контакты.
23.09.2013, 6026 просмотров.
Источник: http://www.mvll.ru/articles/190/
Дело № 42-В10-2 от 06.07.2010 — Судебная коллегия по административным делам, надзор
Дело №42-В10-2
от 6 июля 2010 года
председательствующего В.П. Кнышева судей Е.С. Гетман и Л.М. Пчелинцевой
устранении препятствий в пользовании местами общего пользования по надзорной жалобе Убушаевой [скрыто] на решение Элистинского
городского суда Республики Калмыкия от 3 сентября 2009г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 15 октября 2009г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С, выслушав объяснения представителя Убушаевой Н.К. Сафонова СИ., поддержавшего доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Убушаева Н.К. обратилась в суд с иском к мэрии г. Элисты, Мучаеву В.Б. о признании недействительными постановления мэра г.Элисты, договора социального найма жилого помещения, признании преимущественного права на предоставление жилой комнаты, выселении Мучаева В.Б., указав, что с
семьей в составе 3-х человек проживает в бывшем ведомственном общежитии № 3 по адресу: [скрыто].
Первоначально здание общежития находилось на балансе ЖКО «Калмводстрой», а в 1994 году было передано в муниципальную собственность и решением Комитета при представителе Президента Республики Калмыкия в г. Элисте по управлению муниципальным имуществом от 8 июля 1994 г. включено в реестр муниципального имущества. В конце 2008г.
освободилась комната № 306 «б», соседняя с комнатой №306 «а». Комнаты № 306 «а» и №306 «б» находятся в четырехкомнатной секции № 306, состоящей из двух полусекций. В настоящее время полусекция с комнатами № 306 «а» и №306 «б» изолирована, имеет общий вход из коридора, общие на две комнаты, туалет, умывальник и душ. 21 мая 2009г. с Убушаевой Н.К.
заключен договор социального найма жилого помещения. Поскольку истица с 1988г. состоит в очереди на улучшение жилищных условий, полагает, что освободившееся жилое помещение — комната № 306 «б» — должно быть предоставлено ей. Однако постановлением первого заместителя мэра г.Элисты от 9 апреля 2009г.
разрешение на вселение в комнату №306 «б» дано Мучаеву В.Б.
Мучаев В.Б. обратился в суд со встречным иском к Убушаевой Н.К. об устранении препятствий в пользовании местами общего пользования, указав, что 13 апреля 2009г. на основании разрешения мэра г.
Элисты заключил договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: [скрыто] комн. 306 «б». В комнату вселился в мае 2009г., однако проживающая в соседней комнате Убушаева Н.К.
препятствует его проживанию в предоставленной комнате, ограничивает доступ в места общего пользования.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 3 сентября 2009г. иск Убушаевой Н.К. удовлетворен частично — постановление первого заместителя мэра г.Элисты от 9 апреля 2009г. о разрешении вселиться Мучаеву В.Б. в комнату №306 «б» [скрыто]
признано недействительным; за Убушаевой Н.К. признано преимущественное право на предоставление комнаты №306 «б» [скрыто]
договор социального найма от 13 апреля 2009г., заключенный с Мучаевым В.Б., признан недействительным. В удовлетворении искового требования Убушаевой Н.К. о выселении Мучаева В.Б. отказано. В удовлетворении встречного иска Мучаева В.Б. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 15 октября 2009г. решение суда оставлено без изменения.
В надзорной жалобе Убушаева Н.К. ставит вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены вынесенных судебных постановлений.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 15 июня 2010г. надзорная жалоба Убушаевой Н.К. с делом
передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судами при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм материального права.
Удовлетворяя требования Убушаевой Н.К. о признании постановления первого заместителя мэра г. Элисты от 9 апреля 2009г. о разрешении вселиться Мучаеву В.Б. в комнату №306 «б»
недействительным, о признании за ней преимущественного права на предоставление комнаты №306 «б» нН- 0
признании договора социального найма от 13 апреля 2009г., заключенного с Мучаевым В.Б., недействительным и, одновременно, отказывая в удовлетворении ее требования о выселении Мучаева В.Б. из спорной жилой площади, суд первой инстанции исходил из того, что Убушаева Н.К.
имела преимущественное право на предоставление жилого помещения — комнаты № 306 «б» в силу статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, однако свободного жилья в г.Элисте не имеется, возможность выселения Мучаева В.Б., состоящего на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении с 2008г.
, без предоставления другого жилого помещения законом не предусмотрена.
С этими выводами согласился суд кассационной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не может согласиться с вынесенными судебными постановлениями по следующим основаниям.
Судом установлено, чтоЦ, являвшийся общежитием, находился на балансе государственного предприятия — ЖКО «Калмводстрой» (л.д.124).
Распоряжением Вице-президента Республики Калмыкия от 20 июня 1994г. общежитие передано из государственной в муниципальную собственность (л.д.120).
Решением Комитета при представителе Президента Республики Калмыкия в г.Элисте по управлению муниципальным имуществом от 8 июля 1994г. указанное здание передано в муниципальную собственность и включено в реестр муниципального имущества (л.д.122).
Убушаева Н.К., проживающая с сыном Сангаджиевым Л-Г.Б. и матерью Убушаевой С.Ч. по договору социального найма в комнате №306 «а»,
площадью 18,59 кв.м., расположенной по адресу:
[скрыто] (л.д.6, л.д.18), с 8 февраля 1988г. состоит в очереди на улучшение жилищных условий.
В декабре 2008 года комната №306 «б» площадью 12,24 кв.м., соседняя с комнатой 306 «а», освободилась.
Постановлением первого заместителя мэра г.Элисты от 9 апреля 2009 г. Мучаеву В.Б., состоящему на учете в мэрии г.Элисты в качестве нуждающегося в жилом помещении с 19 декабря 2008г. (л.д.45), разрешено вселиться в комнату №306 «б»(л.д.40). 13 апреля 2009 года между МУ «Дирекция единого заказчика» и Мучаевым В.Б. заключен договор социального найма жилого помещения — комнаты №306 «б» [скрыто] (л.д.41 -42).
Статьей 15 (часть 2) Конституции Российской Федерации предусмотрено, что органы местного самоуправления обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы.
В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В силу статьи 59 (часть 1) Жилищного кодекса Российской Федерации освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
Согласно статьям 57 (части 3, 4) и 63 Жилищного кодекса Российской Федерации основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.
Вместе с тем Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.
В связи с этим судам, как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009г.
№ 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (пункт 23), следует исходить из того, что нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 4 статьи 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также
заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.
Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:
а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);
б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);
в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.
Суд, установив, что Убушаева Н.К. имела преимущественное право на предоставление жилого помещения — комнаты № 306 «б» в силу статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о том, что требования Убушаевой Н.К. о признании недействительным постановления первого заместителя мэра г.
Элисты Республики Калмыкия № 487 от 9 апреля 2009г. «Об утверждении решения жилищной комиссии при мэрии г.Элисты от 8 апреля 2009г.», признании недействительным договора социального найма жилого помещения № 681 от 13 апреля 2009г., заключенного с Мучаевым В.Б.
, признании преимущественного права на предоставление комнаты № 306 «б» подлежат удовлетворению.
Вместе с тем суд не учел, что в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и признания недействительным также заключенного на основании данного решения договора социального найма, лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими
жилое помещение. В случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, до предоставления Мучаеву В.Б. спорного жилого помещения он с 2001г. был зарегистрирован по адресу:
(л.д. 39).
Тем не менее суд при вынесении решения об отказе в выселении Мучаева В.Б. со спорной жилой площади в нарушение вышеуказанных разъяснений не рассмотрел вопрос о возможности его выселения по прежнему месту жительства.
Не учел суд и того обстоятельства, что нарушение мэрией г.Элисты конституционной обязанности по соблюдению законов, выразившееся в принятии незаконного постановления первого заместителя мэра г.Элисты Республики Калмыкия № 487 от 9 апреля 2009г.
«Об утверждении решения жилищной комиссии при мэрии г.Элисты от 8 апреля 2009г.», ни при каких условиях не может служить основанием к отказу в судебной защите жилищных прав Убушаевой Н.К. В этой связи ссылка суда на отсутствие у мэрии г.
Элисты свободного жилого помещения для предоставления его Мучаеву В.Б. является несостоятельной.
Допущенные судом нарушения норм материального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.
На основании изложенного Судебная коллегия считает, что вынесенные судебные постановления нельзя признать законными и они подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 3 сентября 2009г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 15 октября 2009г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Источник: https://dogovor-urist.ru/%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B5%D0%B1%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%BA%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B0/%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%BE/42-%D0%B210-2/
