Как правильно оформить сделку при покупке квартиры?

DOM.RIA – Процедура оформления покупки квартиры

Покупка квартиры сопровождается ее переоформлением от одного собственника на другого. Инструментом для передачи прав служит договор купли-продажи. Рассмотрим, как правильно его заключить, и что нужно проверить до этого. Придерживаясь правильного алгоритма, вы обойдете схемы мошенников и купите объект недвижимости.

Порядок оформления покупки квартиры

1. Проверьте недвижимость и владельца – убедитесь, что жилье не арестовано, не заложено, бумаги на него в порядке, а собственник адекватно подходит к заключению сделки.
2. Подпишите предварительное соглашение – это гарантия выполнения обязательств со стороны продавца, а вы подтверждаете, что готовы приобрести объект.
3. Подготовьте бумаги и дождитесь, пока это сделает продавец – соберите документы для заключения сделки и предоставьте их нотариусу.
4. Заключите договор – на этом этапе права на недвижимость переходят к вам.
5. Рассчитайтесь с продавцом – это можно сделать и до подписания договора, зависит от того, что прописано в договоре купли-продажи.
6. Оплатите услуги нотариуса – обычно оплачивают пополам продавец и покупатель.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

Проверка юридической чистоты объекта

Проверка квартиры перед покупкой включает анализ недвижимости на отсутствие обременений, изучение владельца и выявление третьих лиц, имеющих преимущественное право на покупку квартиры. Нотариус не станет заверять соглашение, если:

• квартира находится под залогом или арестом – отчуждать такое имущество запрещено законом;
• нарушены права и интересы ребенка – если в квартире проживает несовершеннолетний, или у него здесь есть доля, продажа возможна только при предоставлении ему нового жилья, притом, оно должно быть не хуже предыдущего, а доля в нем – не меньше той, которую он имел;
• появились третьи лица, которые имеют права на квартиру и не соглашались с ее продажей – возможно, кто-то из жильцов был временно снят с регистрации;
• дом находится в аварийном состоянии – по закону сделки с такой недвижимостью запрещены.

Дом под снос. Какие перспективы для жильцов

Проверить все это проще через нотариуса. Он узнает, кто прописан в квартире, и нет ли здесь временно снятых с регистрации жильцов, проверит наличие ареста, залога, третьих лиц, которые претендуют на покупку квартиры.

Рекомендуется заключать предварительный договор только после анализа всей этой информации. Если окажется, что сделку нельзя провести уже после выплаты задатка, продавец или решает ситуацию в установленный срок, или возвращает вам задаток в двойном размере и возмещает убытки. Но в предварительном соглашении могут быть прописаны и другие условия.

Чтобы узнать заранее о наличии обременений, попросите продавца предоставить справки об аресте, залоге, ипотеке, прописанных жильцах. Он может отказаться это делать, но далее информацию все равно проверит нотариус.

Прописка и регистрация по месту жительства: нормы и ограничения 2018

При продаже части дома или квартиры продавец в первую очередь дает возможность купить долю владельцам остальной части недвижимости. Если они отказываются, только тогда часть квартиры можно продать другому лицу.

Проверка собственников квартиры

Перед тем, как заключить договор купли-продажи недвижимости, проверьте владельцев. Сверьте, соответствует ли информация в правоустанавливающих документах паспортным данным продавца. Убедитесь, что описание в технической документации отвечает фактическим характеристикам объекта:

• этаж;
• планировка;
• количество комнат;
• площадь.

Попросите предоставить справку о составе семьи, из которой узнаете, нет ли здесь зарегистрированных несовершеннолетних лиц. Если прописаны дети, уточните, как будет решаться вопрос по предоставлению им новой жилплощади.

Визуально проанализируйте продавца, нет ли у него признаков наркотической или алкогольной зависимости, психических расстройств. Убедитесь, что все собственники квартиры согласны с продажей и не будут оспаривать сделку.

Они должны присутствовать при заключении сделки и дать письменное согласие. Если владелец получил квартиру в собственность по решению суда, проверьте, прошел ли срок обжалования судебного решения, и не может ли оно быть отменено.

Если это случится, сделку признают недействительной.

Оформление документов при покупке квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

• государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
• оплата услуг нотариуса;
• оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

Документы для купли-продажи дома

Оформление документов на квартиру начинайте с запроса выписки из государственного реестра. В ней содержится информация о владельце, обременениях и отягощениях. Убедившись, что квартиру можно продавать, заключайте предварительный договор купли-продажи. Его оформляют у нотариуса.

Далее продавец подготавливает документы. За справками он обращается в ЦПАУ, к юристу и в коммунальные службы. Собранные документы проверяет нотариус. Если все бумаги в норме, оформляют основной договор купли-продажи.

Стоимость оформления покупки квартиры

За оформление купли-продажи квартиры платят риелтору и нотариусу. Риелтор возьмет 2-5% от стоимости квартиры, а услуги нотариуса обойдутся от 1000 грн.

Услуги риелтора может оплачивать как продавец, так и покупатель. Если в сделке участвуют два риелтора: со стороны покупателя, и продавца, а работают они по системе партнерских продаж, услуги оплачиваются из доли посредника продавца. В таком случае за услуги агента платит продавец.

За что платить риелтору

За регистрацию права собственности заплатите от 180 до 8 800 грн. Сумма зависит от срочности операции. Самый дешевый вариант предполагает 5 дней, самый дорогой – 2 часа.

Как провести сделку по продаже квартиры

Сделку заверяет нотариус. После этого она набирает юридическую силу. Специалист проверяет документы и разрешает продавать объект. Для этого ему нужно убедиться в законности процедуры.

Зачем нужен юрист

Соблюсти порядок оформления квартиры поможет юрист. За его услугами обращаются для:

• проверки и подготовки документов;
• сбора пакета бумаг;
• консультации по проведению сделки, особенно при нестандартной ситуации.

Как отмечает юрист компании «Лисит» Сергей Бруцкий:

«После того, как убрали справку по форме Ф3, собственники часто обращаются с вопросом оформления заявления и за выдачей справки о зарегистрированных жильцах. Это необходимо, чтобы показать покупателю, кто зарегистрирован в квартире, нет ли среди жильцов несовершеннолетних лиц.

Второй вопрос, с которым часто обращаются перед заключением договором купли-продажи – проверка жилья на отсутствие обременений, не находится ли оно в ипотеке или под арестом, просят проверить долги. Популярной также остается услуга по составлению договора купли-продажи, вычитке, проверке безопасности сделки».

Юридическое сопровождение снижает риски попасть на мошенников или неправильно оформить квартиру, из-за чего договор признают недействительным.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры

Предмет предварительного договора. Согласно части 1 статьи 635, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Например: «Стороны обязуются в будущем, заключить и надлежащим образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Основной договор) на условиях, в порядке и сроки, определенные настоящим Договором».

Предварительный договор – соглашение, которым стороны подтверждают готовность заключить сделку. Этот документ фиксирует, что продавец и покупатель договорились о цене и условиях продажи, и переходят на этап оформления квартиры. По этому договору покупатель вносит часть суммы – задаток – обычно 10% от стоимости жилья. Это гарантирует серьезность его намерений. В предварительном договоре указано:

• сколько стоит объект;
• задаток;
• при каких условиях и в каком объеме задаток будет возвращен;
• условия расторжения соглашения;
• условия заключения основного договора;
• сроки оформления квартиры и др.

Источник: https://dom.ria.com/articles/proczedura-oformleniya-pokupki-kvartiry-192863.html

Как правильно оформить покупку квартиры?

Процедура оформления сделки купли-продажи квартиры отличается сложностью и длительностью. Процесс заключения договора должен пройти правильно, должна быть собрана вся необходимая документация и передана в орган, выполняющий регистрацию.

Более разумным будет воспользоваться услугами специализированной фирмы. Может быть, таким образом, деньги не будут сэкономлены, но это куда лучше траты уймы времени и нервов.

Если жилье покупается через подрядчика, жилищный кооператив либо юрлицо, это может привести к возникновению дополнительных сложностей. Лишь если знать обо всех нюансах и предупредить появление вероятных затруднений, сделка может быть проведена без каких-либо осложнений.

Независимо от того, кем является продавец недвижимости, алгоритм оформления перехода права собственности на жилье является схожим. Должна быть определена конкретная сумма, на которую следует ориентироваться при выборе подходящего объекта недвижимости.

В обязательном порядке, должно быть проверено, насколько чистой является сделка в юридическом плане:

• выяснена информация по поводу количества владельцев квартиры, приобретение которой запланировано;
• наличие у каждого из них дееспособности;
• определено количество граждан, прописанных по адресу;
• не имеется ли в списке граждан, которые прописаны в жилье, осужденных или же имеющих психологические заболевания;
• есть ли в списке владельцев дети;
• есть ли возможность у потенциальных наследников опротестовать право владения жильем и т. п.

Определенная доля подобных вопросов сразу же отпадает, как только покупатель ознакомиться со всей имеющейся документацией, а оставшиеся вопросы нужно сразу же задавать непосредственно риэлтору или же собственнику жилья.

С последним может быть заключено предварительное соглашение купли-продажи. Как вариант, оформляют соглашение о долевом участии. Таким образом, закрепляется юридическая обязанность заключить в дальнейшем сделку, при этом условия могут предусматривать передачу определенной суммы в качестве аванса.

Передача аванса осуществляется только продавцу. Посредников, в этом случае, нужно избегать, иначе можно попасть в ловушку мошенников.

Сторонами подготавливается пакет документации, а покупатель приобретает в распоряжение необходимые ему средства. При этом ожидают окончания прочих процедур, к примеру, завершение строительных работ (в случае приобретения жилья в новостроящемся здании) или выдачу органами опеки и попечительства решения, в случае если к числу владельцев жилплощади относятся дети.

Процесс оформления жилья оканчивается подписанием основного соглашения о купле-продаже, подготовкой и подписанием акта о приемке-передаче и прочей документации, при необходимости. Договор должен быть подписан каждой стороной, которая принимает участие в сделке.

Вполне разумно будет просмотреть повторно все пункты подписываемого документа, чтобы в дальнейшем не возникло каких-либо недоразумений.

Передача документации для проведения госрегистрации права собственности осуществляется в отделение Регпалаты или МФЦ.

Затем происходит получение документации, после завершения процесса госрегистрации, и проводятся расчеты между сторонами договора.

С учетом ряда обстоятельств, алгоритм может определенным образом видоизменяться, однако, основная очередность действий именно такая.

На каждом из этапов, следует осуществлять контроль проведения сделки, в особенности при ее совершении с помощью посредников. Обо всех рисках будет сказано далее.

Первое что нужно сделать, – следовать действиям, изложенным далее. Нужно направить обращение в жилищную контору по месту старого адреса проживания для получения выписки.

С полученным документом, гражданским паспортом, свидетельством о проведении регистрации собственности, а также актом о приемке-передаче, следует прийти с обращением в жилищную контору в новом месте проживания, а затем подписать новый договор на предоставление коммунальных услуг.

Мужчины в возрасте от 18 до 27 лет с тем же пакетом документации должны прийти с обращением в военкомат, в целях соблюдения воинского учета.

На протяжении недели с момента осуществления переезда на новый адрес, следует написать заявление в местное отделение федеральной миграционной службы, чтобы провести смену регистрации.

Преимущественно, существует возможность одновременной передачи заявления по поводу изменения адреса прописки и подписания нового соглашения в жилищной конторе, на условиях которого будет оказываться стандартный перечень коммунальных услуг.

Процесс переоформления прочих лицевых счетов на осуществление обслуживания почтового ящика, домофона и т. д.

Повсюду понадобится предоставление паспортов владельцев, документов на жилье, вместе с их копиями. Ко всему прочему, с момента покупки жилплощади, покупатель приобретает право обращения в налоговую службу, с целью оформить налоговый вычет до 2 млн. рублей (в случае не использования такового до этого момента).

Переоформление квартиры при покупке: документы

Где оформляется купля-продажа жилья?

С этой целью, следует обратиться в определенные органы.

Кредитный договор на приобретение квартиры подписывается в отделении банковского учреждения, где производилось оформление займа. Составляться договор купли-продажи может самостоятельно, в юридической службе или Регпалате с использованием образца.

Когда в совершаемой сделке не предвидится сложных случаев (присутствия владельцев, не достигших совершеннолетия), выделения отдельных долей, процедуры оформления кредитного соглашения и прочего, то такой стандартный договор можно составить и без посторонней помощи, или же воспользоваться образцом, взятым в Регпалате.

Когда же соглашение можно смело отнести к категории сложных, этот вопрос следует доверить специалисту. Этап подписания договора, в соответствии с которым право собственности будет передано покупателю, а также акта приемки-передачи проходит в Регпалате или же МФЦ, вместе с передачей документации на госрегистрацию.

Все документы, которые оформляются при приобретении жилья, получаются в Регпалате, независимо от того, куда их сдавали. Итоговый расчет выполняется на условиях, обозначенных договором.

При банковском займе, это происходит в банке, если личными средствами – в любом оговоренном месте. Передача финансов подтверждается с помощью расписки, лучше, если при этом будут присутствовать свидетели, которым необходимо также проставлять свои подписи в документе.

Список документации

Для оформления сделки, понадобится собрать следующий пакет документации:

• Отдельное заявление о госрегистрации проводимой сделки;
• Подписанный каждой из сторон договор о купле-продаже и акт приемки-передачи приобретенного объекта;
• Поэтажную планировку жилого дома, экспликацию (техпаспорт, выданный Бюро техинвентаризации), кадастровый паспорт жилья;
• Квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины;
• Копии паспортов каждого участвующего в сделке (в случае если стороной в сделке выступает юрлицо, – копии его учредительной документации);
• Доверенность (заверенную у нотариуса), когда вместо определенного участника, его интересы представляет другое лицо.

Порой госрегистратор имеет возможность истребовать и другую документацию, без которой невозможно завершение процедуры:

• кредитное соглашение, заключенное с банковским учреждением;
• согласие, оформленное супругом/супругой;
• согласие владельцев (в случае продажи коммунального жилья);
• свидетельство, подтверждающее факт рождения ребенка либо документация по установлению отцовства, разрешение, полученное органами опеки и попечительства (при участии в сделке детей);
• Копия вынесенного судом решения, которым одна из сторон сделки признана недееспособной или же установлена ее ограниченная дееспособность и прочее.

Документация может запрашиваться и при передаче заявления, но преимущественно регистратор определяет с заявителем такие моменты на этапе выполнения проверки законности проводимой сделки.

Порой бывает, что при составлении договора или же заявления, допускают ряд ошибок. Если такое произошло, документ следует переделать.

Установленные сроки

Обычно срок для выполнения регистрационных действий, в случае подачи документации в Регпалату, составляет две недели. Срок может двое сократиться, если документация подана в МФЦ.

В крайних случаях, возможно еще большее сокращение периода проведения регистрации (от 3 до 5 дней), когда продавец жилья переезжает в иную местность на длительный период.

При данных обстоятельствах, необходимо подготовить на имя руководителя отдела Регпалаты отдельное заявление, с целью ускорения проводимой по сделке регистрационной процедуры, с обозначением конкретных причин для этого.

К заявлению должны прилагаться доказательства. Это может быть приобретенный ЖД или авиабилет, где обозначенная дата наступит раньше, нежели подойдет срок для проведения регистрации. Заявление передается через секретаря, при этом следует убедиться в проведении его регистрации, чтобы его передали руководителю.

Особенности

Особенностей выполнения подобной сделки довольно много. Следует обозначить наиболее распространенные из них.

Приобретая жилплощадь через застройщика, следует особо внимательно проводить проверку документации, нужно удостовериться в том, что он располагает соответствующим разрешением на выполнение строительных работ, что им арендована или же приобретена земля в качестве площадки для строительства вполне законно, и что у него есть право продажи недостроенного жилья.

Занимаясь оформлением приобретения жилья в ипотеку, следует обратиться в банковское учреждение для получения одобрения на определенную сумму.

Порой возникает ряд неприятных моментов, когда даже в случае, казалось бы, соблюдения каждого из выдвигаемых банком требований, им принимается решение об отказе в выдаче займа, поэтому сделка может быть расторгнута даже в последний момент.

Во время передачи задатка, следует оформить предварительное соглашение о купле-продаже, где необходимо полностью описать объект продажи, указать данные паспортов продавца и покупателя, конкретную сумму проводимой сделки, определенный срок, величину штрафных санкций, в случае нарушения сторонами договорных условий.

Как задаток рекомендовано определять не излишне крупную сумму (в среднем от 50 до 100 тыс. рублей). Она должна передаваться продавцу с письменной распиской.

В случае, когда интересы продавца представляет другой человек (посредник), то последний должен подтвердить свои полномочия оформленной на него доверенностью.

В этом случае, в условия договора должны быть включены сведения не именно продавца, а доверенного лица, с обозначением персональных данных последнего и указанием документа, которым он уполномочен на выполнение определенных действий.

Порой продавец просит определить в условиях договора цену ниже переданной по факту. Это делается для того, чтобы не оплачивать налоговые платежи.

Согласиться на данную просьбу или нет, решает сам покупатель. Однако нужно учитывать, что если все повернется не в его пользу, и возникнет необходимость разрешения конфликта через суд, вернуть получится только ту сумму, которая была определена договорными условиями.

Выполнить проверку чистоты выполняемой сделки есть возможность, не только основываясь на документации, имеющейся по жилью или же пояснений от риэлторов и продавца. Квартира также проверяется и при отправке соответствующего запроса в Росреестр или Бюро техинвентаризации.

Отдельное внимание нужно обратить на то, насколько верно оформлены документы в случае, если:

• в списке владельцев присутствуют дети до исполнения им 18 лет, а также лица, отнесенные к категории недееспособных, пребывающие в местах лишения свободы, или же те, которые числятся пропавшими безвести;
• жилье находится в залоге или же арестовано;
• жилье приобретено под сумму, выделяемую через материнский капитал;
• в жилье произведена перепланировка (в обязательном порядке, ее необходимо узаконить);
• жилье оформлено не в долевую, а общую собственность или же получено в процессе наследования (могут возникнуть внезапные наследники, и если обстоятельства сложатся в их пользу, велика вероятность того, что им удастся высудить жилье).

Процесс оформления покупки жилплощади, хоть на первый взгляд и не отличается сложностью, в действительности готовит для неопытных граждан множество проблемных сюрпризов.

При правильной подготовке документации и консультации по спорным вопросам со специалистами, множества сложностей можно обойти.

Когда же возникнет конфликт с регистратором или же продавцом, при отказе последних от выполнения ими обязанностей на незаконных основаниях, в любой момент можно защитить свои законные интересы в суде.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/kak-oformit-pokupku-kvartiry.html

Оформление покупки квартиры

Как и любая другая сделка, покупка квартиры требует определенного оформления. Для оформления сделки нужны два вида документов — правоустанавливающий и правоподтверждающий.

На сбор документов может быть оформлена доверенность, если конкретному лицу (покупателю) невозможно осуществить такой сбор самостоятельно.

При покупке квартиры необходимо уделить особое внимание проверке всех документов, которые предоставляет продавец, а также убедиться в том, что квартира принадлежит ему на праве собственности.

Перед заключением договора купли-продажи стороны зачастую прибегают к практике внесения задатка, подтверждая тем самым намерение приобрести квартиру и свою способность оплатить цену.

После этого заключается договор купли-продажи квартиры, подписывается акт приема-передачи, передаются денежные средства и, наконец, регистрируется право собственности на квартиру.

Таким образом, переход квартиры от продавца к покупателю завершается окончательно.

Какие документы нужны для покупки квартиры?

У собственника, желающего реализовать свою недвижимость, должен быть определенный пакет документов, который подтверждает нахождение указанного имущества в его собственности. Наличие квартиры в собственности лица означает его способность распоряжаться ею, в том числе и продавать. Поэтому в первую очередь покупателю квартиры необходимо ознакомиться со следующими документами:

• правоустанавливающий документ;
• правоподтверждающий документ.

Под правоустанавливающим понимается такой документ, исходя из содержания которого становится ясным принадлежность квартиры тому или иному лицу. Это могут быть различные договоры, такие как купли-продажи, мены, дарения. Правоподтверждающим документом с 15 июля 2016 является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Совокупность вышеуказанных документов подтверждает способность продавца реализовать свою квартиру.

Покупателю необходимо убедиться в этом до совершения сделки во избежание мошеннических действий недобросовестных продавцов.

Совершение почти любой сделки с недвижимостью предполагает долгий процесс сбора необходимых документов. Зачастую на такую процедуру не хватает времени, поэтому участниками сделки составляются доверенности на сбор документов.

Обычно подобная доверенность является разовой (т. е. на совершение указанных в ней действий) и выписывается на имя риэлтора, который и будет осуществлять сбор документов.

В таком случае важно определить круг полномочий, который будет передан, перечислить органы и инстанции, в которых необходимо получить документы.

Кроме этого, такую доверенность необходимо заверить у нотариуса, в противном случае такой документ не будет иметь юридической силы.

Не стоит удостоверять доверенность непосредственно в риэлторской фирме, так как такими правами подобные компании не обладают.

Также стоит отметить, что доверенность может быть оформлена не только на агента по недвижимости, но и на любого совершеннолетнего дееспособного гражданина (например, на родственника).

Желательно указать в доверенности срок ее действия. Устанавливая такой срок необходимо исходить из реальной возможности сбора необходимых документов в различных инстанциях. Не следует устанавливать слишком маленький срок, так как в случае сбора документов не в полном объеме до окончания срока, придется составлять доверенность снова, что означает дополнительные финансовые затраты.

Какие документы необходимо проверить при покупке квартиры?

Кроме документов, подтверждающих нахождение квартиры в собственности продавца и его способности ее реализовать, покупателю необходимо проверить ряд документов и иных сведений.

В первую очередь необходимо соотнести правоустанавливающие и правоподтверждающие документы с личностью продавца, то есть удостовериться в том, что именно продавцу принадлежит квартира на праве собственности и он имеет право ее продать.

Для этого необходимо изучить документ, подтверждающий личность гражданина (паспорт).

Если же у покупателя возникает сомнение в дееспособности продавца, его возрасте, то стоит попытаться получить информацию в медицинском учреждении по месту жительства такого гражданина.

Важность подобного действия обуславливается тем, что в соответствии с § 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка с недееспособным в силу разных причин гражданином может быть признана недействительной.

После этого необходимо ознакомиться с перечнем лиц, прописанных в реализуемой квартире.

Стоит обратить внимание на то, что такие граждане перед продажей жилья (перед заключительным этапом осуществления сделки по покупке недвижимости) должны быть выписаны из него.

Кроме этого, необходимо получить данные из налогового органа для того, чтобы убедиться в отсутствии задолженности по налогу на имущество физических лиц.

Не менее важным документом для изучения является технический паспорт на квартиру. Также стоит быть внимательным при покупке квартиры, находящейся в общей собственности супругов. Если в роли продавца по сделке выступает лишь один супруг, то необходимо согласие на сделку второго супруга.

Проверка всех вышеуказанных документов позволит застраховать покупателя от различного рода рисков, которые могут возникнуть при покупке недвижимости.

Лицо, желающее совершить покупку квартиры, чаще всего обращается к такому способу доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения, как задаток.

Задаток подразумевает под собой передачу денежных средств от покупателя продавцу в счет причитающейся с него денежной суммы. Таким образом, покупатель доказывает свое намерение заключить сделку, а также свою платежеспособность.

Согласно ст. 380 ГК РФ передача задатка должна быть письменно оформлена вне зависимости от ее суммы. Указанное правило можно выполнить путем составления расписки или отдельного соглашения (предварительного договора). В подобном документе должны быть указаны:

• стороны, кто и кому передает денежные средства;
• точная сумма;
• во исполнение какой сделки передается задаток.

Кроме того, в указанном соглашении необходимо отразить, что передаваемая сумма является именно задатком.

Подобное уточнение необходимо для того, чтобы не возникло спора о том, являлась ли эта сумма авансом или задатком.

Чем отличается аванс от задатка?

На практике важно отличать такие понятия как аванс и задаток. Непонимание указанных терминов может привести к лишним финансовым затратам. Главным отличием задатка от аванса выступает их роль в сделке.

1. Задаток — это доказательство заключения договора и способ обеспечения обязательства по покупке квартиры, в то время как аванс — это всего лишь предоплата за квартиру.
2. Задаток регулируется положениями ГК РФ, а аванс в законодательстве даже не фигурирует.
3. Однако аванс также, как и задаток, следует оформлять письменно, указывая стороны сделки и сумму, которая была передана в качестве аванса.

Также отличие заключается в том, какие действия производят стороны после уплаты задатка или аванса при не заключении сделки в дальнейшем. В случае с задатком, если продавец отказывается заключить сделку, то выплачивает покупателю денежную сумму, превышающую задаток вдвое. Если же покупатель отказывается заключать договор, то он уже не может вернуть обратно переданный задаток.

Иная ситуация складывается с авансом. Если сделка не заключается, то продавец просто возвращает сумму аванса покупателю.

Судебная практика по данному вопросу в целом однозначна и каких-либо правовых прецедентов при рассмотрении дел о возврате задатка не возникало.

В случае не заключения договора купли-продажи квартиры в срок, установленный в договоре задатка, такой договор считается незаключенным.

Формально это означает то, что сумма, переданная в качестве задатка, является авансом и подлежит возврату продавцом покупателю. Указанная позиция присутствует в решениях судах различных уровней, на всей территории страны.

Суды в своих решениях ссылаются на ст. 429 ГК РФ, проверяя соглашение о задатке на исполнение требований указанной статьи. В данном случае, при составлении договора о задатке, необходимо ориентироваться не только на положения ГК РФ о задатке, но и на вышеуказанную статью.

Судебная практика показывает, что сумма задатка (которая в итоге признается авансом) взыскивается судом в пользу стороны ее уплатившей.

Основным документом при купли-продаже квартиры выступает соответствующий договор. Указанное соглашение в соответствии со ст. 550 ГК РФ должно быть составлено в письменной форме. Не соблюдение указанного правила влечет недействительность такой сделки.

Кроме этого, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны содержаться данные о передаваемой квартире (так, что бы ее можно было идентифицировать среди других квартир). Обычно для этого указывается точный адрес, общая площадь и иные параметры.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи также должна быть указана цена квартиры. Если вышеуказанные требования не будут выполнены, то договор будет считаться не заключенным.

Поэтому при подписании вышеуказанного соглашения необходимо обратить на это пристальное внимание. Кроме этого, договор должен содержать сведения о сторонах сделки. После составления договора и включения в него всех необходимых положений следует его подписание.

Для этого требуется личное присутствие сторон или же их законных представителей.

Договоры купли-продажи, заключенные после 1 марта 2013 года, не требуют государственной регистрации (данное правило содержится в примечании к ч. 2 ст. 558 ГК РФ). В настоящее время договор считается заключенным после его подписания.

Нотариальное оформление покупки квартиры

Законодательство не требует нотариального оформления договора купли-продажи квартиры. Это означает, что такой договор может быть заключен в простой письменной форме.

Однако существует несколько исключений, указанных в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Так, нотариально удостоверяются сделки по продаже квартиры в следующих случаях:

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kak-oformit-sdelku/

Процедура оформления сделки при покупке квартиры, документы

Вопрос как оформить покупку квартиры интересует всех, кто уже купил, или только планирует завладеть собственной недвижимостью. Для того, чтобы сделка была идеальной и к ней невозможно было подкопаться, куплю нужно оформлять в соответствие с требованиями закона.

Перед покупкой квартиры

Прежде чем провести оформление покупки квартиры необходимо проверить ряд важных моментов, среди них:

1. Нужно точно узнать, принадлежит ли продаваемая жилплощадь, тому, кто представляется ее собственником. Для этого стоит изучить документы на право собственности. Важно проверить его подлинность, и ключевой момент – оно должно быть оригинальным. Ни в коем случае не копия. Хотя и это не является 100% гарантией. Если возникают сомнения можно попросить владельца предоставить выписку из единого реестра, причем ее дата выдачи должна быть не позднее, чем за неделю до момента, как будет принято решение о покупке.

Важно! Сделать запрос в Росреестре на интересующее жилье можно самостоятельно, только так получиться убедиться, что недвижимость действительно законная.

1. Нужно убедиться, что в квартире нет пользователей, выселение которых по закону будет считаться неправомерным. К таким категориям относятся несовершеннолетние, лица добровольно отказавшиеся от приватизации покупаемой квартиры. Вариант, как можно проконтролировать это документально – попросить выписку из домовой книги, в ней будут указаны все лица, которые могут проживать в указанной квартире.
2. Проверить продавца и лицо, которое действует от его имени. Если приобретение осуществляется у собственника, то первым делом проверяется паспорт. Можно переписать его данные на официальном сайте Миграционной службы. Если же действия осуществляются через доверенное лицо – гарантия законности – это доверенность. Подлинность последней, поможет проверить нотариус.

Важные условия законного приобретения

Соблюдая порядок оформления покупки квартиры можно уберечь себя от непредвиденных проблем в будущем. При покупке квартиры важно сделать все правильно, тогда не будет повода аннулировать сделку или признать соглашение ничтожным. Важные этапы:

• Стоит убедиться является ли собственник единственным и дееспособен ли он на момент совершения сделки.
• Соблюсти форму составления договора. То есть он должен быть оформлен в письменном виде. Такой договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
• Сделка добровольная, а все лица, которые причастны к недвижимости дали согласие на совершение продажи. Это касается супруга/супруги владельца.
• Ничьи права при продаже не ущемлены.
• Подобная покупка не противозаконна.
• Документы составлены, оформлены в соответствие с законом, на них есть подписи и печати.
• В договоре указаны все существенные условия.

Все эти пункты должны быть соблюдены, в противном случае сделка может быть признана недействительной в судовом порядке.

Внимание документам и недвижимости

Это пожалуй самое важное, ведь если с документами все в порядке, то остальные этапы сделки в полной мере покупатель может держать под контролем. Оформляемая по сделке купли-продажи квартира должна иметь:

1. Правоустанавливающие документы, в том числе оригинал права собственности.
2. Справка из домовой книги, в ней должно быть указано, что все жильцы сняты с регистрации.
3. Выписка из реестра, которая подтверждает, что на недвижимости нет обременений.
4. Заверенное согласие супруга/супруги, в письменном виде если квартира считается совместной собственностью, то есть, получена, куплена, наследована в официальном браке.
5. Согласие органов опеки (также в письменном виде) относительно разрешения на продажу квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний.
6. Справка из неврологического и наркодиспансера. Она подтверждает, что владелец в трезвом уме и здравой памяти.
7. Квитанция об уплате госпошлины, ее обязан оплатить продавец.

Не стоит забывать о проверке самой недвижимости перед оформлением квартиры. Конечно, ее нужно увидеть в живую, проверить планировку в соответствие с техническим планом. Не лишним будет узнать, есть ли возможность перепланировки и не проводилась ли она в прошлом. Проверить, в каком состоянии коммуникации, если они требуют замены, то с владельцем вполне можно торговаться.

Существенные условия договора

Важным компонентом в порядке оформления сделки является договор,  в нем должны сдержаться существенные условия, отсутствие которых дает повод признать такое соглашение недействительным. Ключевые пункты:

• Данные о предмете договора, то есть о квартире. Причем в законе есть требования относительно описания недвижимости. Оно должно быть таким, чтобы объект можно было однозначно идентифицировать. Ключевым моментам является указание точного, полного адреса. Важным является кадастровый номер, характеристики квартиры.
• Данные о цене. Стоимость прописывается обязательно. Определяется она соглашением сторон. Для продавца выгодно занизить реальную сумму, ведь тогда ему придется платить меньшую сумму налога. Для покупателя же это не подходит, ведь в таком случае он сможет рассчитывать на налоговый вычет только в пределах суммы указанной в договоре.
• Данные о сторонах договора. Полные данные – ФИО, паспортные данные, Идентификационный номер и т.д.

Контролировать наличие этих пунктов нужно обязательно, но это не значит, что остальные части договора можно не читать. Перед подписанием его нужно изучить вдоль и поперек, особенно все, что написано мелким шрифтом. Если какие либо пункты соглашения не устраивают, то такой договор не оформляется до их исключения.

Передача квартиры и денег

Оформить документы на недвижимость – это еще не все, нужно правильно осуществить передачу недвижимости и денежных средств, для того чтобы исключить претензии с обеих сторон.

Квартира

Для того, чтобы передать недвижимость и подтвердить это документально необходимо составить акт приема передачи. Важно чтобы на таком документе были подписи обеих сторон. При этом утверждается факт, что состояние квартиры устраивает покупателя.

Подобный документ может быть замещен любым другим, который подтверждает факт передачи. Какой именно будет использоваться, нужно предусмотреть в условиях соглашения. Иногда пункт о передаче недвижимости может прописываться прямо в договоре.

Деньги

Передаваться суммы в уплату недвижимости могут наличными или через безналичный расчет. Оба варианта имеют свои особенности:

1. Наличный расчет. Тут важнее всего обезопасить процедуру, ведь желающих завладеть кругленькой суммой хватает. Момент и место передачи денег должны оговариваться с другой стороной. О получении денег у продавца нужно взять расписку. В бумаге должны отображаться реквизиты сторон и сумма, которая была передана. Желательно пригласить свидетелей, которые смогут подтвердить, что передача средств произошла.
2. Безналичный расчет или использование банковской ячейки. Это способ более надежный, хотя и придется понести дополнительные затраты. При этом в соглашении с банком, можно прописать условия, по которым покупатель имеет право использовать деньги.

Регистрация перехода права собственности

Одним из составляющих того как правильно оформить покупку квартиры, является перерегистрация ее на нового владельца.  На данный момент договор можно регистрировать или нет. Обязательно нужно зафиксировать момент перехода прав собственности, основанием для которого является сам договор.

Подобные манипуляции утверждают, что у недвижимости появился новый собственник. Регистрация состоит во внесении новых данных относительно объекта недвижимости, который внесен в базу с новым владельцем. Обращаться нужно в отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости с заявлением и договором, техническим паспортом, выпиской из домовой книги. Все документы нужно предоставлять в оригинале и в копии.

[smartcontrol__shortcode key=”подготовка к покупке квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

В сроки не более 18 дней уполномоченный орган проводит перерегистрацию. Если документы, то есть договор удостоверен нотариально, то срок сокращается до 5 дней. Процедура регистрации платная.

Отказ в регистрации

Такое тоже может происходить. Основные причины – это неточности и ошибки в документах. Также поводом для отказа будет обращение за регистрацией ненадлежащего лица, то есть не собственника. Такое допускается только при наличии доверенности оформленной законным образом. И последняя причина – это неправомерность действий продавца относительно объекта недвижимости, если он не имел права на подобные работы.

[smartcontrol__shortcode key=”Как оформить покупку квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Вывод

Процедура покупки и оформления в собственность квартиры требует предельного внимания. Нужно тщательно изучать все документы, вкладываться в сроки регистрации и осуществлять все процедуры в соответствие с буквой закона.

Процедура оформления сделки при покупке квартиры, документы Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-kak-oformit.html