Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры, в которой часть (доля) принадлежит несовершеннолетнему (лицу младше 18 лет – п. 1 ст. 21 ГК РФ) – возможна, закон не ограничивает собственников в правах на распоряжение своим имуществом.

Однако, сделки такого рода могут быть на законных основаниях выполнены только при непосредственном участии органов опеки и попечительства (ООиП), на которые возлагается функция надзора за соблюдением прав несовершеннолетних граждан.

Далее мы подробно разберем порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

В глазах закона дети – это граждане, обладающие ограниченной дееспособностью. Родители являются выразителями интересов своих детей, а только потом в дело вступают ООиП, когда есть вероятность ущемления интересов детей. При продаже доли несовершеннолетнего число участников сделки увеличивается, поскольку необходимо не только получить разрешение из ООиП, но и лицензию в нотариате.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего?

Попечительский совет уполномочен выдавать разрешения на совершение сделок купли-продажи квартир, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему.

Прежде, чем отправлять в ООиП, следует подготовить документы, подтверждающие передачу ребенку после продажи старой квартиры доли в новой квартире.

Без получения документального разрешения сделка в судебном порядке будет расторгнута и аннулирована. Более того, участников могут привлечь к ответственности за нарушение закона.

Итак, при продаже доли малолетнего есть два пути:

1. Если продажа квартиры – это конечная цель, новую квартиру покупать семья не планирует, тогда несовершеннолетнему должна быть предоставлена аналогичная доля в другом домовладении. Например, можно детей оформить собственниками долей в квартире бабушки или дедушки.
2. При одновременной продаже старой и покупке новой квартире, по новому адресу на ребенка оформляется точно такая же доля в праве собственности. Закон допускает приобретение большей доли или равной прежней, но никак не меньшей.

Просто продать квартиру и не предоставить несовершеннолетнему взамен другую недвижимость – незаконно, в этом отношении законодательство неумолимо.

Прежде, чем окончательно решиться на продажу, стоит предварительно проконсультироваться в ООиП. Необходимо установить, на покупку какого типа жилья будет дано разрешение. Типичный пример: квартира продана, а ребенку куплена комната. ООиП – против, так как один ребенок проживать не может, а комната на двоих даже с одним из родителей – это слишком мало.

Если до продажи в квартире детям принадлежала 1/2, то и в новой квартире на их имя следует оформить 1/2 или даже больше. Оформить меньшую долю – нельзя, даже если новая квартира существенно больше прежней. Фактически в такой ситуации ребенок, скажем, вместо прежних 10 кв.м. получит, например, 15 кв.м. ООиП одобрит такую сделку без возражений.

Как подготовить документы к продаже?

С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.

Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:

• отсутствия второго родителя по причине развода;
• его несогласия с продажей;
• безвестного отсутствия отца или матери,

тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:

1. нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
2. решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
3. решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
4. свидетельство о смерти, если второй родитель умер.  

Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:

• Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
• Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
• Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
• Заявление;
• Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
• Техпаспорт старой квартиры;
• Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
• Нотариальная лицензия на продажу;
• Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
• Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
• Квитанция об оплате госпошлины.

ООиП изучит документы, сравнит прежние и новые условия проживания несовершеннолетних, а при отсутствии нареканий выдаст разрешение. Суть проверки – убедиться, что сделка законна, а имущественные интересы детей соблюдены.

В присутствии инспектора ООиП родители заполняют заявление, в котором обязуются соблюдать права и интересы своих детей. Инспектор ставит свою подпись на этом заявлении. Если ребенку на данный момент уже исполнилось 14 лет, тогда потребуется подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли в квартире.

Когда ООиП отказывают?

Получить отказ – неприятно, без него сделка сорвется. Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:

• Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
• Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
• Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
• Новое жилье меньше старого;
• Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
• Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).

Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.

Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, вместо уже подписанного основного договора, то это – не правомерно. Предварительный договор обязывает стороны совершить сделку на указанных в нем условиях.

Если же отказ выдан по причине, которая, по вашему мнению, противоречит законодательству, то его можно оспорить в судебном порядке. В этом случае суду потребуется предоставить тот же самый пакет документов, который был подан в ООиП. Ответчиком в данном разбирательстве выступает ООиП, а истцом – родители несовершеннолетнего, действующие в его интересах.

Важно: не всегда необходимо ждать 18-летия, чтобы получить право совершать сделки с недвижимостью от своего имени. В ряде случаев подростки получают признание дееспособности в 16 лет. Например, когда вступают в брак, либо устраиваются на работу с оформлением полного соцпакета, а также становятся индивидуальными предпринимателями. Разрешение ООиП на сделку в таких случаях не потребуется.

В отдельных случаях, когда родители не намерены покупать новое жилье после продажи старого, ООиП соглашаются на оформление персонального счета на имя ребенка, куда будет переведена сумма от продажи его доли в квартире. Счет оформляется таким образом, что получить с него деньги сможет только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.

Доказать ООиП, что при переезде условия проживания ребенка станут лучше, можно при аргументации:

• Улучшение экологической обстановки;
• Новая инфраструктура более развита (ближе к дому школа, больше магазинов, есть остановки общественного транспорта и т.д.);
• Улучшение климатических условий;
• Получение родителями более высокооплачиваемой работы.

Когда под влиянием этих аргументов и представленных документов ООиП выдадут разрешение, можно назначать даты сделок купли-продажи.

Как провести сделку?

На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.

Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.

После совершения этих обязательных действий можно приступать непосредственно к проведению сделки:

1. Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
2. В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
3. Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
4. Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли в 2019

Дети могут быть владельцами доли в праве собственности на жилье – законом это не запрещено.  По приватизации или по другому основанию ребенок получил часть жилплощади – не имеет значения. Если семья стремится улучшить свои жилищные условия, появляется проблема, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли. Давайте с этим разбираться.

Важный нюанс

Закон тщательно защищает интересы детей, ведь сами дети не могут отстоять свои права или обнаружить, что кто-либо нарушает их. Осуществляя сделку купли-продажи, нужно проследить, чтобы их интересы не затрагивались.

Человек считается несовершеннолетним, пока ему не исполнится 18 лет. Иногда дети достигают юридической зрелости раньше – с 16 лет, с момента:

• заключения брака;
• эмансипации по суду.

Вопросами распоряжения недвижимостью малолетних, долями несовершеннолетних детей занимаются родители или опекуны, которым для этого не нужна специальная доверенность. По итогу продажи ребенок обязательно получает в собственность другую жилплощадь. Когда речь идет о доле – в новом жилье ему также положена доля.

Получаемое жилье по размеру должно быть аналогично проданному. Это касается как размера доли, так и фактического размера площади. Например, если сын был собственником 1/4 доли размером 12 квадратов, по итогу сделок он должен стать хозяином такой же доли или больше.

Процесс продажи сопряжен с двумя бюрократическими особенностями:

• запрос разрешения у опеки;
• визит к нотариусу за удостоверением сделки.

Обходного пути, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего, не существует. Несоблюдение этих особенностей приведет к отмене сделки.

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

• заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
• готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
• 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
• продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

• супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
• мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
• супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Какие документы принести в орган опеки

Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:

1. Паспорта граждан, которые подают заявление.
2. От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
3. Свидетельства на рождение детей.
4. Подтверждение регистрации брака или развода.
5. Бумаги на продаваемое жилье.
6. Бумаги на покупаемое жилье.

На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:

• подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
• доказательства технического состояния – планы, паспорта;
• основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
• справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
• подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.

Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:

• предварительный договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• технические разрешения и справки.

Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.

Важно. Список документов – примерный. Точный перечень выдает опека по запросу.

В каких случаях можно получить отказ

Можно ли продать квартиру? Опека откажет, если продажей будут нарушены права детей. К такому выводу чиновники приходят, если:

• жилье приобретается по ДДУ дома, который еще не построен;
• новая жилплощадь меньше по размерам, чем старая;
• сын (дочь) получит меньшую долю, чем имел до этого;
• новая жилплощадь покупается через рассрочку;
• новое жилье не имеет коммуникаций (вода, канализация, свет, тепло);
• районе лишен инфраструктуры;
• продажа доли несовершеннолетнего родственнику иногда признается мнимой сделкой опекой.

Если из документов очевидно, что новое жилье не хуже или даже лучше старого – продажу однозначно одобрят. Этот момент нужно учитывать при формировании бумаг.

Как оспорить решение органов опеки

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже

Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно.  При определении доли учитываются следующие правила:

1. Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
2. Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
3. Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.

Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.

Продажа квартиры с несовершеннолетним: порядок действий

Алгоритм продажи, если в доле несовершеннолетние, такой:

1. Родители получают разрешение ООП на продажу.
2. Стороны идут на прием к нотариусу, где составляется и подписывается контракт.
3. Документы по сделке передаются на регистрацию права покупателя Росреестром.
4. По итогу процедуры продавец и покупатель получают документы от Росреестра.
5. Расчет за квартиру и ее передача производится на любом из этапов сделки.

Порядок получения разрешения у ООП был рассмотрен выше. Ниже подробнее описаны дальнейшие шаги.

Составление договора купли-продажи

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.

Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.

Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:

• текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
• перечень документов для подготовки текста;
• какие документы нужно взять на прием;
• сколько стоит удостоверение.

Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.

Важно. Нотариус заверяет договор в своем кабинете – поэтому осмотр жилья покупателем производят перед визитом к нотариусу.

Контракт подписывается родителями за малолетних до 14 лет, а если от 14 до 18 лет, то с согласия родителей – самими детьми. Как продать квартиру с долей неcовершеннолетнего – только через нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы соглашения влечет недействительность сделки. Росреестр просто не зарегистрирует переход права на покупателя.

Регистрация сделки и перечень документов

Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.

Для регистрации понадобятся:

1. Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
2. Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
3. Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
4. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
5. Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
7. Справка о прописанных.
8. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.

Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.

Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.

Расчет за квартиру и передача

Порядок расчета устанавливается самими сторонами в договоре. Это может быть:

• предоплата по предварительному договору;
• оплата в день заключения договора;
• оплата с отсрочкой или в рассрочку.

Способы тоже могут быть разными: наличными деньгами (под расписку), банковским переводом, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Важно сохранить документы об оплате, чтобы в дальнейшем предъявить их для вычета в налоговую.

Передача осуществляется по передаточному документу, которым может быть как сам договор, так и отдельный акт. Чаще всего, если договор составляет нотариус, договору придают силу передаточного документа. В этом случае важно провести осмотр до подписания договора, чтобы в будущем избежать споров.

Независимо от этого продавать долю несовершеннолетнего ребенка в доме или квартире, возможно, главное чтобы была прописана оплата и передача недвижимости непосредственно в договоре – таковы требования закона.

Образцы и бланки

Ниже представлены образцы и бланки, необходимые для оформления купли-продажи квартиры с несовершеннолетним:

• заявление для опеки;
• договор купли-продажи.

Указанные документы актуальны не только, если недвижимость куплена в 2019. Продажа квартиры с долей неcовершеннолетнего ребенка может быть оформлена этими бланками и в 2020 году.

Заключение

Продажа квартиры с несовершеннолетним – процедура трудоемкая, но вполне реальная. Необходимо заранее составить план действий, а бумаги начать собирать за некоторое время до подписания основного договора купли-продажи. Очень важно соблюсти все нюансы, обозначенные выше, чтобы избежать судебных разбирательств в будущем.

Подробнее о том, как продать квартиру самостоятельно вы можете узнать из следующего поста, а если вам нужна помощь с продажей недвижимости с несовершеннолетними или бесплатная консультация, то просьба оставить ваши контактные данные онлайн-консультанту и мы вам перезвоним.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и оценку поста.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-doli.html

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Сделки с жильем, принадлежащим несовершеннолетним, контролируются и регулируются опекунским ведомством.

Его законные представители без разрешения попечительских комиссий не вправе заключать договоры, подлежащие нотариальному заверению либо прохождению специальной регистрации. К таким документам относятся обмен, отчуждение или раздел собственности.

Также опекуны не могут выдавать письменные обязательства, отказываться от принадлежащих детям прав на имущество, заключать иные контракты.

Порядок оформления спорной квартиры

Прежде чем продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, родители (опекуны) обязаны предоставить ему иной вид жилья. Требования выдвигаются следующие:

1. Часть принадлежащего ему имущества в квартире должна быть не меньше предыдущей.
2. Здание готово к заселению.
3. Создание не худших, чем по старому месту проживания, условий.

Если требования соблюдены, органы опеки разрешат провести сделку.

Законом предусмотрены отдельные пункты в отношении договоров аренды, собственники которых — малолетние дети или несовершеннолетние лица. Согласно Семейному кодексу (ст.

178), полученная от сдачи имущества прибыль направляется на содержание ребенка или необходимые траты семьи. До достижения собственником четырнадцатилетнего возраста доходом распоряжаются родители (попечители).

После наступления возрастного ценза подросток вправе самостоятельно решать, куда пойдут вырученные средства.

Право на часть жилого помещения по наследству

Дети наследодателя, согласно ст. 1241 ГК Российской федерации, не достигшие совершеннолетия — претенденты первой очереди и владеют обязательным правом на часть жилплощади. Если их нет в завещании, по закону они все равно считаются наследниками и получают долю из имущества родителя.

Для детей в наследственных делах прописаны отдельные правила. Согласно ст. 1286 ГК Российской Федерации, малолетний ребенок принимает наследство по факту, без необходимости написания соответствующего заявления.

Исключение – отказ от принадлежащей части имущества с подачей соответствующего заявления. Если лицо младше 14 лет, отказ подают родители (попечители).

Если больше – наследник вправе самостоятельно решать вопросы, связанные с процедурой принятия наследства.

Порядок вступления отличается для детей разного возраста. По нормам Семейного кодекса, лица до 14 лет считаются малолетними и вправе участвовать в малозначимых бытовых сделках. Деталями покупки (отчуждения) жилплощади занимаются взрослые собственники.

Рекомендация: Обращаясь в попечительский совет за разрешением, приводите аргументы разного характера: не устраивает экологическая обстановка, хотите переехать поближе к родственникам, наступила потребность в изменении учебного заведения, наличие лучших условий и инфраструктуры по будущему месту жительства.

Что нужно для процедуры обращения в попечительский орган

Перед запросом в опекунское ведомство необходимо получить в паспортном столе справку о прописанных на жилплощади лицах. Следующий шаг – подача прошения на продажу спорной недвижимости. При этом присутствуют все участники процедуры.

Чтобы продать квартиру, если собственники несовершеннолетние дети, необходимо подать заявление и предоставить на рассмотрение комиссии оригиналы и копии следующих документов:

1. Гражданские паспорта участников.
2. Свидетельство о рождении ребенка.
3. Документы, устанавливающие права субъектов на продаваемое и покупаемое взамен имущество.
4. Свидетельство о браке. Матерям-одиночкам – справка из РАГСа.
5. Технические паспорта помещений.
6. Выписка по форме №3 из ЖЕКа.
7. Справка из БТИ.
8. Заявление малолетнего гражданина (старше 10 лет).
9. Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.

Попечительскому совету могут потребоваться иные справки и выписки:

1. Характеристика на детей из школы (детсада).
2. При выезде на ПМЖ в другое государство – справка из управления по делам гражданства и иммиграции.
3. Справка с места работы родителей (опекунов, усыновителей).

Совет! В отдельных субъектах Российской Федерации, муниципальных образованиях и городах требования разнятся. Прежде выясните в районном отделе ООП, какие выписки и справки понадобятся лично вам, ведь от решения опекунского совета зависит оформление сделки.

На рассмотрение вопроса отводится 14 дней. По факту обращения ведомство проводит проверку и убеждается в полном соблюдении интересов детей.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/kak-prodat-kvartiru-s-nesoversennoletnim-sobstvennikom-doli.html

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Реализация недвижимости связана рядом сложностей. Гражданину предстоит соблюсти целый перечень юридических аспектов. Если одним из владельцев помещения является несовершеннолетний ребенок, это существенно усложняет манипуляцию.

Представители опеки строго следят за тем, чтобы права детей не нарушались.

Потому, решив реализовать недвижимость, человек должен заранее разобраться, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка по правилам 2019 года.

Выполнить действие вполне реально. Однако нужно быть готовым к тому, что им придется получить разрешение в уполномоченном органе. Чтобы представитель опеки согласился его предоставить, необходимо соблюсти целый перечень особенностей.

В частности, жилищные условия ребенка не должны ухудшаться. Однако в ряде случаев от правила можно отступиться. О том, как выполняется продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности, которая принадлежит ребенку, о процессе оформления пакета документации, а также о порядке действий, которые придется совершить, чтобы получить соответствующее разрешение, поговорим далее.

В каких случаях удастся осуществить?

Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета. Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний.

Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении. Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее.

Если сделка была совершена без получения разрешения уполномоченного органа, она будет аннулирована.

Действие осуществляется на основании соответствующего решения суда. Все лица, нарушившие закон, будут наказаны. Если родители не хотят покупать жилье на вырученные от продажи средства, они должны предоставить ребенку долю в любой другой квартире.

Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке. Если планируется покупка другого жилья, родители имеют право реализовать текущую недвижимость и незамедлительно оформить на ребенка долю в другой квартире.

Если по каким-либо причинам предоставить несовершеннолетним жилье невозможно, осуществить сделку не удастся.

Как выделить долю после продажи правильно?

Если планируется продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, перед непосредственной реализацией жилья можно обратиться в органы опеки, предоставив бумаги на квартиру. В процессе можно поинтересоваться, на какой вид жилья они согласятся предоставить разрешение.

Пример разрешения от органов опеки:

На практике известны случаи, когда родители приобретали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка. Однако органы опеки в последующем отказались предоставлять разрешение на реализацию недвижимости. Дело в том, что ребенок не может жить один. С ним должна проживать хотя бы мать. На двоих площади комнаты будет недостаточно.

Если размер старой доли в квартире составляет 1/3 от общей площади, в новой квартире ребенок должен получить в собственность аналогичное количество имущества. Уменьшать его размер нельзя.

Список документов для предоставления в органы опеки:

Документ	Примечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу	Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
Согласие несовершеннолетнего собственника	Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
Свидетельство о рождении ребенка	Предоставляется оригинал документа
Выписка из домовой книги
Договор, на основании которого имущество было приобретено	Договор дарения, купли-продажи и т. д.
Свидетельство о праве собственности	Выписка из Росреестра
Экспликация	Кадастровый паспорт
Справка о стоимости жилья	Выдается в БТИ
Справка об отсутствии задолженности	Выдается в налоговой

Чтобы заключить сделку и продать квартиру, в которой имеется доля, принадлежащая ребенку, необходимо получить разрешение у нотариуса. Похожие документы потребуется получить в попечительском совете.

Чтобы бумагу предоставили, родители должны лично присутствовать во время процедуры рассмотрения заявки.

Если кто-то из них не может прийти из-за расторжения брака или принципиально не хочет давать согласие на заключение сделки, принятие решения будет осуществляться в судебном порядке.

Образец договора купли-продажи (ребенок-собственник):

Образец договора купли-продажи (ребенок не собственник):

Список документов для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры:

Документ	Примечание
Паспорт	Одного из родителей
Свидетельство о рождении	Допустимо предоставление паспорта ребенка (с 14 лет)
Технический паспорт на новую квартиру	Жилье, где будет прописан ребенок
Заявление	Заполняется в паспортном столе
Лист убытия

Чтобы решить проблему, потребуется предоставить один из следующих документов:

• подтверждение, что отсутствующие отец или мать лишены прав на ребенка;
• письменное согласие на выполнение процедуры продажи;
• постановление суда, подтверждающее, что отсутствующий отец пропал без вести.

Если один из законных представителей не может лично присутствовать из-за того, что находится в другой стране или городе, к списку документов нужно приложить письменное согласие. Оно заверяется нотариально.

Заверить документ может и консульство РФ в государстве, где находится законный представитель несовершеннолетнего. Если один из родителей скончался, в список документов потребуется включить свидетельство о смерти.

Список необходимых для заключения сделки документов может различаться в зависимости от региона, в котором осуществляется обращение.

Потому эксперты советуют предварительно посетить уполномоченный орган и заранее выяснить список бумаг, который потребуется предоставить.

Обычно решение о продаже доли принимается на основании следующих документов:

• свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он уже достиг 14 лет;
• документы на квартиру;
• свидетельство о браке или его расторжении, если родители малолетнего гражданина узаконили отношения;
• бумаги, на основании которых произошло выделение доли ребенку после продажи квартиры;
• выписка с лицевого счета продаваемого и покупаемого жилья;
• выписка из домовой книги каждого из объектов;
• квитанция, подтверждающая внесение госпошлины;
• заверенное нотариально разрешение от законных представителей ребенка на реализацию недвижимости;
• лицензия на продажу дома или квартиры, выданная нотариусом.

Получив документацию, попечительский совет проведет оценку условий проживания ребенка. Уведомление в органы опеки в 2019 году должно быть отправлено в письменном виде.

Родителям предстоит составить заявление. Оно оформляется в присутствии инспектора УЗСН. В документе указывается, что родители и опекуны обязаны соблюдать права несовершеннолетнего гражданина. Затем инспектор в соответствии с установленным порядком заверяет заявление.

Если ребенку уже исполнилось 14 лет, прийти в органы опеки лучше вместе с ним. Дополнительно рекомендуется попросить посетить государственный орган и владельца покупаемого жилья. Органы опеки возьмут письменное согласие на передачу помещения несовершеннолетнему.

Гражданин, который уже достиг 14 лет, может самостоятельно принимать участие в сделке с письменного разрешения родителей.

Когда могут отказать в продаже доли?

В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.

Отрицательный ответ может быть дан, если:

• недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
• покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
• в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
• инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
• приобретаемое жилье не достроено;
• заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

В ряде случаев человек может быть признан дееспособным в 16 лет. В этой ситуации при заключении сделки удастся обойтись без привлечения органов опеки.

В ряде случаев родители могут получить одобрение на продажу недвижимости, если откроют счет на имя ребенка и внесут туда сумму, размерную стоимости проданной доли. Однако воспользоваться денежными средствами удастся только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Одобрение от органов опеки удастся получить, если покупаемая квартира имеет лучшие условия проживания

Если разрешение на продажу удалось получить

Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.

Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.

Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры.

Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства.

Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka/

Ребенок как участник сделки по отчуждению

Согласно ст. 21 ГК РФ детьми считаются лица, которым не исполнилось 18 лет. Это значит, что лицо не имеет полной дееспособности. Дееспособность – это возможность приобретать права, выполнять возложенные обязанности и отвечать за свои действия.

До совершеннолетия законные представители обязаны представлять интересы детей. Контроль за выполнением возложенных обязанностей обеспечивают органы опеки.

Лица возрастной группы от 14 до 18 лет вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим им имуществом  с разрешения родителей и попечителей.

В соответствии с данным положением ребенок сам подписывает договор по отчуждению имущества (в данном случае квартиры), но с предварительно полученного одобрения родителей (их подпись фигурирует в документе).

Окончательное решение по продаже доли выносит опека. Документ имеет простую письменную форму.

Продажа доли ребенка в квартире осуществляется родителями (опекунами) с согласия опеки. Договор подписывается только законными представителями ребенка, которому нет 14 лет.

Исключение из правила – эмансипированный гражданин. Это лицо, которое  до наступления 18 лет, получает полную дееспособность (возможность единолично распоряжаться своей собственностью, вступать в брак, распоряжаться доходами).

Опекунские органы обеспечивают соблюдение законных интересов ребенка. Поэтому распоряжение собственностью ребенка осуществляется под контролем опеки (выдается письменное разрешение).

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в рамках закона?

Для продажи доли, принадлежащей ребенку, потребуется разрешительная документация. Следует учитывать, что несовершеннолетний собственник должен быть обеспечен равноценным имуществом. В случае нарушения обозначенных правил, сделка в судебном порядке по исковому заявлению заинтересованных сторон признается недействительной. В отношении сторон применяется реституция.

Реализация доли несовершеннолетнего имеет 3 варианта:

• Продажа доли несовершеннолетнего в квартире с обеспечением новым жильем идентичной или большей площади. Например, оформление части бабушкиной квартиры в собственность ребенка.
• Одновременное проведение двух сделок: по реализации и приобретению жилья. Это означает, что в один день заключается сделка по отчуждению доли и покупка новой квартиры или дома с оформлением владельческих прав несовершеннолетнего.
• Если у несовершеннолетнего имеется жилая площадь для проживания, а реализуется дополнительная собственность, то покупка равноценного жилья не является обязательной процедурой. В таком случае вырученные деньги с продажи ложатся на открытый банковский счет ребенка. По достижении 18 лет он сможет ими воспользоваться.

Несовершеннолетние могут не только распоряжаться (определять судьбу вещи), но и пользоваться имуществом (проживать в предоставленной квартире). Отличительной особенностью является то, что во втором случае лицо, не достигшее 18 лет,  не является участником договорных отношений.

В таком случае разрешительная документация на проведение сделки не требуется. Необходимо предоставление информации о том, куда несовершеннолетний выписывается.

Обусловлено это ухищрением, которым пользуются родители для приобретения и дальнейшего беспрепятственного распоряжения недвижимостью.

Например, приватизация социального жилья. В период приватизационных действий родители выписывают детей из квартиры, находящейся в пользовании (к близким родственникам). Оформляют жилье в собственность. Будучи единственными  владельцами, спокойно ее реализовывают, а вырученные деньги тратят на свои нужды.

Это приводит к ущемлению прав несовершеннолетнего, т.к. ребенок вправе участвовать в приватизационных действиях дважды (один раз до совершеннолетия и один после). Таким способом родители (опекуны, попечители) намеренно лишают законной возможности получить в собственность недвижимость.

Опекунские органы вправе обжаловать такой договор, хотя реализованная собственность не принадлежала ребенку.

Стоит отметить, что не всегда контролирующие органы выдают разрешительную документацию на покупку нового равноценного жилья (сокращение квадратных метров жилой площади).

Например, у мамы и ребенка в собственности находится по ½ квартиры. В случае приобретения взамен комнаты по площади, равной доли ребенка, опека может отказать. Обосновано это тем, что в новом жилье ребенок не может проживать один. Следовательно, в комнате будет мать и ребенок, что сокращает квадратные метры, которые были у несовершеннолетнего раньше.

Поэтому, если приходит аналогичный обмен, то об этом следует заранее уведомить опеку, чтобы в дальнейшем сделка не была признана недействительной.

Оформление документации для продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей

На этапе сбора документации проблемы могут возникнуть с получением согласия на сделку от второго родителя. Это может быть вязано с тем, что местоположение второго родителя не представляется возможным установить, имеется его принципиальное несогласие на оформление договора продажи, его смерть и иные препятствующие реализации доли несовершеннолетнего причины.

Так,

1. В случае смерти одного из родителей, другой предоставляет бумагу, свидетельствующую об этом.
2. Если место пребывания второго родителя – иностранное государство, то согласие заверяется в консульстве;
3. В случае лишения родительских прав, признания умершим или безвестно отсутствующим – прилагается решение суда.

Письменное согласие от законных представителей и опеки — обязательный документ для продажи доли имущества.

О перечне документов, требующихся для предоставления в опекунские органы, следует уточнять в муниципалитете места жительства, т.к. в разных регионах он разнится.

К основной документации относятся:

• документ, удостоверяющий личность законных представителей;
• бумага, свидетельствующая о заключении брачного союза или его разрыве;
• метрика о рождении и паспорт ребенка по достижении 14 лет;
• документация на реализуемую часть и покупаемую недвижимость;
• выписка о принадлежности недвижимости несовершеннолетнему;
• предварительный или основной договор покупки имущества;
• нотариально оформленная лицензия на реализацию;
• разрешительная документация родителей, опекунов или попечителей на сделку;
• справка расширенного типа прописаных и выбывших на другое место жительства;
• сведения о лицевых счетах продавца и покупателя;
• письменное подтверждение оплаты пошлины государству.

Для получения разрешительной документации требуется написать заявление в опекунские органы и приложить перечисленные бумаги.

Почему может быть отказано в продаже доли квартиры

Опекунские органы дают отрицательный ответ, если:

• Покупаемая недвижимость меньше реализуемой.
• Прикрытие одного вида договора другим.
• Реализация всей жилой площади и приобретение дома в рассрочку.
• Отсутствие удобств в жилье, которое планируется приобретаться. Например, в планируемом приобретении санузел находится на придомовой территории.
• Покупаемая недвижимость является объектом незавершенного строительства.
• Неразвитость местной инфраструктуры (отсутствие образовательных учреждений, медицинских пунктов, магазинов и т.д.).

Дополнительно на решение попечительских органов оказывает влияние:

• Уровень экологии в месте приобретаемой недвижимости.
• Степень развития инфраструктуры.
• Климатические условия, необходимые по состоянию здоровья ребенку.
• Высокий уровень оплаты труда родителей.

Согласие опекунских органов письменно оформляется  и прикладывается к остальным документам, необходимым для продажи недвижимости лица, не достигшего 18 лет.

Алгоритм действий при реализации доли недвижимости несовершеннолетнего

Ответ опека подготавливает в течение 2 недель. В бумаге дается согласие на продажу части жилья, принадлежащего ребенку, по определенному адресу и совершение покупки.

Родители и дети выписываются из жилого помещения, в котором ранее проживали.

Алгоритм действий:

• У нотариуса составляется договор продажи и покупки, а так же оформляется акт о передаче и приеме жилого помещения.
• Лица, участвующие в сделке, в собственность получают определенную часть приобретенной недвижимости. На несовершеннолетнего оформляется доля не менее той, что была реализована.
• Продажа и покупка проводятся одновременно. Необходимо это для того, чтобы не допустить нарушение прав ребенка (не оставить без собственного жилья).
• После регистрации собственнических прав в новом жилье регистрируется ребенок.
• На последнем этапе в орган опеки предоставляется документ о приобретении в собственность ребенка недвижимости, равноценной реализованной.

Что делать, если опека не дает разрешение на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего 

Всегда ли требуется ли разрешение от опеки на продажу квартиры, если прописан несовершеннолетний ребенок?

В любом случае разрешение не требуется. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться недвижимость: сдавать, продавать, закладывать и т.д. Процедура имеет уведомительный характер. Это связано с тем, что права ребенка могут быть ущемлены.

Например, родители специально могут выписать ребенка из квартиры, чтобы ее приватизировать и в дальнейшем реализовать, т.к. будут единственными собственниками. В таком случае нарушаются права ребенка – право на бесплатную приватизацию до 18 лет.

В такой ситуации сделка оспаривается в судебном порядке.

Таким образом, закон, которым руководствуются опекунские органы, направлен на защиту интересов детей. Поэтому операции по распоряжению недвижимостью ребенка осуществляются под контролем органа опеки и попечительства. Для заключения договора продажи доли ребенка требуется письменное разрешение этого органа.

Источник: https://1pokvartire.com/prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego/