Как провести сделку купли продажи квартиры самостоятельно?

Как продать квартиру: инструкция

Учитывая динамичность и широкие возможности сегодняшнего рынка недвижимости, понимание того, как продать квартиру самостоятельно и не допустить ошибок, остается чрезвычайно актуальным.

С чем важно определиться до продажи?

На этапе подготовки к ответу на вопрос, как продать квартиру самостоятельно, важно правильно определить цели и приоритеты сделки:

Когда стоит продавать самостоятельно?

После того как вы определились с приоритетами, можно осознанно принять решение, хватит ли у вас сил и знаний, чтобы правильно продать квартиру без посредника. Главные достоинства такого варианта продажи:

Если уверенности в собственной компетентности нет, то будет лучше прибегнуть к услугам профессионалов. Опытные специалисты могут взять на себя какую-то часть подготовки (например, провести оценку квартиры) или же правильно организовать все этапы сделки. Основные преимущества использования услуг риелтора:

Решите вы продать квартиру самостоятельно или через посредника, к каждому этапу сделки стоит подходить с максимальной ответственностью и широким набором специальных знаний.

Какие параметры важно учесть при оценке?

От оценки основных параметров квартиры зависит конечная прибыль. При грамотном подходе у вас есть возможность получить дополнительно 10–15% от общей стоимости квартиры или, в случае ошибки, потерять их. В денежном эквиваленте эта сумма будет составлять 300–500 тысяч рублей.

Чтобы правильно определить цену, нужно учесть следующие факторы:

1. Место расположения Дороже будут стоить квартиры в городской черте, расположенные достаточно близко к центру, в самых престижных районах, а также вблизи известных рекреационных объектов (рек, озер, парков, садов, лесных массивов).
2. Инфраструктура Стоимость недвижимости определяется доступностью транспорта (особенно станций метро и ТПУ), социальных объектов (дошкольных учреждений, школ, поликлиник), а также магазинов, торговых центров, оздоровительных и спортивных организаций.
3. Год постройки и материал дома Монолитные, кирпичные и монолитно-кирпичные дома ценятся выше панельных, а также малоэтажных строений 1940–1960-х годов, на стоимость которых обычно мало влияет даже свежий капитальный ремонт.
4. Этаж В отношении нижнего и верхнего этажа по-прежнему существуют негативные стереотипы, поэтому иногда приходится снижать цену. Хотя, если говорить о новостройках с улучшенными видами и панорамным остеклением, последний этаж только прибавит в стоимости по сравнению с серединой.
5. Метраж и количество комнат Количество комнат – это то, что чаще всего интересует потенциального покупателя недвижимости. Чем их больше, тем выше цена. Стоимость квартиры также зависит от числа квадратных метров общей и жилой площадей. В последнюю входят площади всех жилых комнат. А вот метраж кухни, ванной, санузла, гардеробной, балкона или лоджии включать в жилую площадь неправильно. Особое внимание стоит уделить характеристикам кухни. Её размер является важнейшим критерием, особенно для семейных людей. Например, продать квартиру с кухней меньше семи метров на сегодняшний день будет крайне сложно. И напротив, квартира с кухней 12 квадратных метров и более будет пользоваться повышенным спросом.
6. Ремонт Логично, что квартиры, в которых недавно производился ремонт, стоят гораздо дороже. Наибольшее влияние оказывает данный фактор на недвижимость, расположенную в центре города, в престижных районах, в современных домах улучшенной планировки. Ее стоимость может увеличиться в среднем на 10–15%. Если же дом построен более 15 лет назад, расходы на ремонт вполне могут оказаться слишком большими по сравнению с прибавкой к стоимости квартиры.
7. Планировка В идентичных по количеству комнат и метражу квартирах в зависимости от планировки стоимость может различаться на 300–500 тысяч рублей. Снижает цену наличие проходных комнат, соединенных с двумя и более помещениями, а также расположение входов в комнаты слишком близко друг к другу либо по одной стороне коридора.
   Предпочтительным для потенциального покупателя будет раздельный санузел, а еще лучше – наличие гостевого санузла. Имеет значение также гардеробная или дополнительное помещение для хранения вещей, большой балкон или лоджия.
8. Прилегающая территория Большинство современных покупателей интересует наличие парковочных мест. Высоко ценится чистый и ухоженный закрытый двор, собственная стоянка. А для семей с детьми важным будет хорошее оборудование детских площадок и спортивных сооружений.
9. Оплата коммунальных услуг Этот пункт не стоит сбрасывать со счетов при желании удачно реализовать недвижимость. Оборудование помещений индивидуальной системой отопления, счетчиками, энергосберегающими приборами может сэкономить 1,5–2 тысячи рублей в месяц. За год сумма вырастет до 18 тысяч и более, а это уже суммы довольно существенные.
10. Юридические аспекты Юридические затруднения влияют на стоимость квартиры отрицательно. Например, если жилье когда-либо приобреталось с использованием материнского капитала, оно может стоить на 20% меньше. Проблема в том, что когда новый владелец захочет продать квартиру и купить другую, ему понадобится разрешение органов опеки и попечительства.
11. Надежность застройщика и степень готовности дома Эти факторы играют роль при продаже новостройки. Бывают случаи, когда у компании-девелопера возникают финансовые затруднения – и сдать объект не удается годами. Продать такую недвижимость без значительного дисконта, скорее всего, не получится.

Какие документы необходимы для продажи в 2017?

Правильно продать квартиру самому невозможно без подготовки соответствующих документов. Их список в зависимости от типа сделки может варьироваться, но основной перечень в 2016 и 2017 годах остался неизменным:

Большим преимуществом и фактором увеличения стоимости квартиры будет также предварительная выписка из нее всех граждан. Документальное освобождение квартиры способно увеличить количество потенциальных покупателей и упростить их поиск.

Как самому продать квартиру: пошаговая инструкция

Быстро и выгодно реализовать недвижимость можно только после прохождения всех этапов сделки:

• Шаг 1. Определение цели и допустимого времени Как уже было написано выше, для начала следует продумать, с какой целью вы совершаете продажу. Если деньги нужны срочно (например, вам необходимо в течение короткого периода переехать за границу или вложить деньги в бизнес), тогда придется предложить потенциальным покупателям скидку и помочь в оформлении документов. Когда же квартира не одна и продать её нужно не срочно, но максимально выгодно, есть время правильно подготовить документы, понаблюдать за рынком, изучить спрос и, исходя из этого, поэкспериментировать со стоимостью, стратегией рекламной кампании и переговоров с потенциальными покупателями.
• Шаг 2. Оценка квартиры Есть несколько способов провести оценку квартиры в зависимости от предполагаемых целей и сроков продажи: В любом из методов критерии оценки недвижимости не будут равнозначными. Для потенциальных покупателей наибольшую роль играют: Даже учитывая только эти параметры, можно назначить приблизительную цену продаваемой квартиры.
• Шаг 3. Подготовка документов После проведения самостоятельной оценки или получения результата исследований специалистов следует подготовить документы для того, чтобы правильно продать квартиру. Особое внимание нужно уделить случаям, когда участниками сделки являются несовершеннолетние. Например, если квартира была куплена с участием материнского капитала, то понадобится разрешение, подтверждающее, что права ребенка не будут нарушены. Учет законодательных нюансов оформления квартиры и подтверждение ее юридической чистоты риелторами упростят остальные этапы сделки.
• Шаг 4. Объявление о продаже и реклама Поиск желающих приобрести жилплощадь предполагает охват максимально возможного количества источников. Чтобы среди огромного потока информации человек выделил ваше объявление и захотел купить квартиру, необходимы такие составляющие, как качественные фотографии и продуманный до мелочей рекламный текст: Объявление можно разместить в газетах, на популярных сайтах о недвижимости и в базах крупных агентств. Не помешает следить за предложениями, использовать бонусы аккаунта, поднимать объявление как можно чаще. Не лишним будет рассказать о продаже друзьям, знакомым, коллегам. Среди них иногда находятся желающие приобрести жилплощадь или порекомендовать ее другим.
• Шаг 5. Подготовка самой квартиры Когда готовить квартиру к просмотру начинают еще на этапе рекламы, потом остается учесть ещё несколько моментов. Для этого лучше всего пройти по двору и подъезду, осмотреть квартиру и представить себя на месте покупателя. До встречи с потенциальными клиентами собственнику нужно успеть:
• Шаг 6. Переговоры с покупателем Понятно, что для совершения покупки визуальной оценки квартиры будет недостаточно, поэтому нужно заранее обдумать возможные вопросы и претензии покупателя и постараться найти ответы и аргументы, чтобы его переубедить. Во время самого разговора важно не только слушать клиента, понимать его пожелания, но и уметь правильно отстаивать свои условия:
• Шаг 7. Оформление предварительного договора купли-продажи Перед тем как заключить сделку и произвести расчеты, обе стороны должны подписать договор задатка. Согласно этому документу, продающая сторона гарантирует реализацию недвижимости по указанной цене в обозначенный срок. А приобретающая сторона обязана выплатить определенный задаток:
• Шаг 8. Выписка из жилого помещения До окончательного перехода квартиры в собственность покупателя должна быть проведена процедура выписки предыдущих жильцов. Для этого нужно обратиться в соответствующие инстанции и взять справки об отсутствии долгов за оплату коммунальных услуг и налоговых сборов. Также для выписки подается заявление в МФЦ населенного пункта или района.
• Шаг 9. Расчет за квартиру Расчет происходит в указанный предварительно день. После сбора всех документов подписывается основной договор в трех экземплярах: для покупателя, продавца и регистрации в Росреестре. После этого производится расчет:
• Шаг 10. Регистрация и передача ключей Подтверждением сделки является не только передача и принятие денег, но и регистрация перехода прав собственности к покупателю. В результате новый владелец получает соответствующее свидетельство, а продавец – документ об отчуждении. Ключи от квартиры передаются новому собственнику по согласованному акту приемки, в котором описано состояние жилого помещения.

Какие ошибки при продаже допускаются чаще всего?

Есть несколько типичных ошибок при желании продать квартиру самостоятельно, из-за которых сделка ставится под угрозу:

Заключение

Размышляя над тем, как продать квартиру без посредников, нужно с полной ответственностью подойти к каждому этапу сделки и рассчитать свои действия на несколько шагов вперед. Из всего описанного понятно, насколько сложным и многоаспектным является процесс реализации.

Облегчит его помощь квалифицированных юристов и риелторов. Профессиональный подход позволит быстро и уверенно двигаться к цели и достигнуть желаемого результата.

Получить полноценную консультацию вы сможете в агентстве «БЕСТ-Недвижимость», которое уже 25 лет успешно помогает людям в совершении самых разнообразных сделок.

Специалисты, работающие в агентстве, помогут:

Пусть продать квартиру самому не всегда просто, главное – настроить себя на удачное завершение сделки и следовать полезным советам от опытных специалистов.

Источник: https://www.best-realty.ru/about/advices/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov-poshagovaya-instruktsiya/

Как безопасно, быстро и выгодно продать квартиру без посредников

​У самостоятельной продажи квартиры есть только один существенный плюс: можно сэкономить, если не платить комиссионных посреднику. Обычно агентства требуют от 2 до 5 процентов от суммы сделки. Это значительные деньги. Допустим, если человек продает квартиру за три миллиона рублей, то ему придется отдать риелторам от 60 до 150 тысяч. Сегодня мы дадим вам пошаговую инструкцию, как продать квартиру без посредников.

В то же время продажа через агентов также обладает многими преимуществами. Агентства недвижимости могут максимально точно оценить стоимость жилья и минимизировать юридические риски, когда за дело берется крупная, проверенная фирма с хорошей репутацией. Кроме того, риелторы сами заинтересованы, чтобы продать квартиру как можно выгодней и быстрей, и в большинстве случаев они быстро находят подходящего покупателя.

Когда человек берется самостоятельно продавать квартиру, ему стоит учитывать, что на это может уйти много времени и сил: придется искать покупателей, заниматься оформлением всех документов. Очень важно знать требования законодательства и вообще разбираться в юридических тонкостях операции по продаже недвижимости, чтобы не стать жертвой мошенников, избежать других неприятностей.

Пошаговая инструкция

Чем быстрее нужно продать квартиру, тем больше придется идти на уступки покупателей. Поэтому если говорить о выгодной операции, то лучше выставлять жилье на продажу, имея большой запас времени до запланированного переезда. Чтобы продать квартиру самостоятельно, следует действовать в следующем порядке:

1. провести оценку стоимости недвижимости, лучше с привлечением специалистов;
2. собрать все необходимые документы;
3. распространить в интернете, в других источниках рекламу;
4. подготовиться к переговорам, привести жилье в порядок;
5. заключить договор задатка;
6. выписаться, подтвердить, что все коммунальные услуги оплачены;
7. получить полный расчет и сдать в регистрационный орган пакет документов. 

Правильная оценка жилья позволяет сохранить десятки тысяч рублей. Лучше всего для этого обратиться к специалистам-оценщикам, которые за фиксированную сумму точно скажут, какова цена недвижимости. Можно это сделать и самостоятельно. Нужно на крупных и популярных городских сайтах, а также на страницах местных газет, просмотреть все предложения о продаже квартиры и выписать средние цены.

Крайние варианты, самые дешевые и самые дорогие, во внимание лучше не брать вообще. После этого нужно выставить цену на квартиру на 20 процентов больше средней, и с таким расчетом предложить ее потенциальным покупателям.

Если в течение недели будет реакция, звонки, просмотры, можно смело поднимать цену еще на 5-10 процентов, ну а если ответной реакции не будет, тогда, наоборот, стоит снизить стоимость на 5-10 процентов.  

По каким критериям определяется стоимость жилья:

• количество комнат (понятно, что чем больше комнат, тем больше и общая цена квартиры, но при этом стоит учитывать, что цена квадратного метра, наоборот, уменьшается по мере увеличения количества комнат: это происходит потому, что самыми популярными на рынке недвижимости остаются однокомнатные квартиры);
• метраж;
• размер кухни (если она меньше 10 квадратных метров, это существенно снижает стоимость);
• планировка (раздельные комнаты привлекают намного больше покупателей, чем смежные);
• на каком этаже находится (в денежном эквиваленте выше оцениваются квартиры на «средних» этажах дома);
•  наличие обустроенной прилегающей территории;
• ветхость дома, наличие лифта, состояние подъезда;
• ремонт квартиры (хороший дорогой ремонт увеличивает стоимость на 10 процентов, а отсутствие такового – снижает на 10 процентов от средней стоимости, стоит также учитывать, что косметический дешевый ремонт ситуацию кардинально не исправит, и особо не будет влиять на цену);
• размер коммунальных платежей;
• тип отопления (больше ценится наличие индивидуального отопления);
• наличие инфраструктуры (магазин в доме, наличие рядом остановки общественного транспорта, рынка, поликлиники, школы);
• район, где располагается квартира.

Документы

Прежде чем продавать квартиру без посредников, нужно собрать для этого все документы. Иначе может случиться так, что найдется подходящий покупатель, а продать жилье будет невозможно, поскольку будут отсутствовать необходимые справки и подтверждения.  

Какие документы понадобятся в 2016 году:

• паспорт и/или свидетельство о рождении (если один из собственников — ребенок);
• свидетельство о государственной регистрации жилья, собственности, другие правоустанавливающие документы;
• согласие мужа или жены, если недвижимость была куплена/получена в браке;
• кадастровый и/или технический паспорт из БТИ;
• документальное согласие органов опеки, в том случае, если один из собственников – ребенок;
• доверенность (на тот случай, если продажа проводится через представителя);
• справка из домовой книги, а также подтверждение отсутствия задолженностей (эти справки действительны в течение одного месяца, поэтому их не нужно брать заранее, а только уже после подписания договора предоплаты);

Более точный перечень подскажет юрист, поскольку в отдельных случаях могут понадобиться дополнительные справки и документы.

Реклама

От того, насколько качественно будет составлена реклама квартиры и сколько людей узнают о продаже, будет зависеть успех. Это непростая задача, может быть даже более трудная, чем сбор документов. 

Прежде всего, стоит рассказать о планах знакомым и друзьям. Вполне возможно, что у тех окажутся знакомые, которые собираются покупать квартиру. Это значительно уменьшает риски столкнуться с аферистами. Затем нужно выбрать целевые интернет-сайты и разместить там объявления.

Например, на сайте «Авито» можно подать объявление либо как обыкновенный пользователь (в таком случае информацию придется часто обновлять), либо как премиум-пользователь (в таком случае объявление закрепляют на верхних позициях и оно будет чаще попадаться интересующимся посетителям сайта).

Сегодня активно для этих же целей используют и социальные сети, практически у каждого города есть страницы, где абсолютно бесплатно люди обмениваются информацией о продаваемых или сдаваемых объектах.

Можно дать объявление и в газете, но насколько это эффективно сказать трудно, поскольку у каждого издания есть своя аудитория.

Очень важно составить «вкусное» объявление о продаже квартиры. Описать в нем все плюсы и, конечно, представить качественные красивые фотографии комнат, кухни, санузла, вида из окон, если это имеет смысл. Желательно сделать 5-10 снимков.

На них не должно быть видно людей или домашних животных, лишних вещей, бардака.

Как утверждают эксперты, чаще всего покупатели обращают внимание на фотографии, сделанные в квартирах с минимальным количеством мебели и вещей в обстановке, поскольку так легче оценить качество жилья и труднее заретушировать следы плохого ремонта.

В рекламном тексте следует упомянуть количество комнат, площадь (общую, жилую, метраж кухни), планировку, этаж и район, все другие особенности, которые могут заинтересовать покупателя.

Подготовка к просмотру

Следующий важный этап – придать квартире товарный вид. Перед тем, как приглашать потенциального покупателя, нужно:

• Постараться привести в порядок прилегающую к подъезду территорию и сам подъезд. Например, убрать мусор, покрасить/отштукатурить расписанные баллончиками, фломастерами стены подъезда, этажа.
• Убрать в квартире: помыть окна, полы, вытереть пыль. Это мелочь, но чистота и опрятность помещения имеют первостепенное значение: именно это влияет на то, какие будут у покупателя первые впечатления. Вывезти всю ненужную и старую мебель: опрятная пустота смотрится намного привлекательней, чем нагромождение вещей. Не нужно стараться заретушировать изъяны квартиры, лучше всего заранее постараться ликвидировать все трещины, дыры, сколы. Другое дело, что можно попробовать создать в квартире приятную для души обстановку, которая будет располагать к себе покупателя, например, приготовить для него вкусное печенье и сварить кофе. Мало того, что человеку будет приятно, что его ждали, так еще и по квартире будет раздаваться приятный аромат кофейных зерен и выпечки, что создаст ощущение уюта и тепла.

Не менее важно подготовиться и самому продавцу. Например, хорошо одеться, как на важную деловую встречу. Это оставит хорошее впечатление у того, кто пришел посмотреть жилье. Нужно быть готовым и к трудным вопросам.

Чаще всего люди требуют снижения стоимости, быстрого освобождения квартиры, рассказывают, что им не понравился район, дом, кухня.

Если быть готовым к вопросам подобного рода, человек сможет найти подход к покупателю, договориться с ним.

И еще одно очень важное правило: нельзя встречать потенциальных покупателей в одиночестве. Перед тем, как пригласить кого-то на просмотр, следует позвать, в целях безопасности, кого-то из близких людей.

Договор задатка

Если покупатель нашелся, удалось сойтись с ним на определенной цене, желательно оформить с ним договор задатка, то есть, предварительный договор купли-продажи.

Покупатель выдает часть суммы, обычно 3-5 процентов от стоимости, и таким образом подтверждает свою готовность приобрести жилье, в свою очередь владелец квартиры берет на себя обязательство продать недвижимость именно тому, кто оставил задаток.

В договоре прописываются сроки сделки, условия, сумма задатка и размер полного платежа. 

Чтобы договор имел юридическую силу, составлять его нужно у нотариуса. Нарушение условий сделки невыгодно обеим сторонам. Если покупатель отказывается выплачивать оставшуюся сумму,  задаток ему не возвращают. Точно так же обстоят дела и с нарушениями условий со стороны продавца: если он по каким-либо причинам отказывается продавать квартиру человеку, оставившему предоплату, ему будет необходимо вернуть задаток в двойном размере.

Скачать образец договора задатка при покупке/продаже квартиры

Последние справки

После заключения договора задатка стоит приступить к завершающей стадии продажи: нужно выписаться из квартиры и получить справку об отсутствии коммунальных задолженностей.

Выписывают в паспортном столе или в МФЦ, которые сейчас находятся почти во всех крупных городах России. Если в квартире были прописаны несколько человек, то процедуру можно начать и раньше.

После этого нужно взять выписку из домовой книги, которая бы подтверждала, что в квартире больше никто не прописан.

Справку об отсутствии долгов выдают в бухгалтерии ТСЖ, жилищно-эксплуатационной конторе или в едином информационно-расчетном центре.

Получить расчет и зарегистрироваться

Если все предыдущие этапы пройдены, можно смело встречаться с покупателем у нотариуса. С собой нужно взять все документы из списка, опубликованного выше, договор задатка и любые другие дополнительные документы, которые могут понадобиться.

Договор купли-продажи оформляют в трех экземплярах – два из них получат стороны, заключающие сделку, а третий экземпляр останется в регистрирующем акт органе. После того как покупатель передает оставшуюся сумму, продавец взамен выдает расписку, подтверждающую получение средств за квартиру.

На этом этапе очень важно быть осторожными, особенно если человек самостоятельно занимается продажей. После выдачи расписки покупатель может заявить, что деньги он уже передал, если это ложь, то доказать ее будет очень трудно.

Поэтому лучше всего решать денежный вопрос через банк, например через банковскую ячейку: средства вносятся покупателем под надзором банковского служащего, там же можно будет их пересчитать и проверить на подлинность.

Затем продавец отдает документы на регистрацию перехода права собственности, при этом еще нужно будет оплатить в банке госпошлину  в размере 2000 рублей. Теперь нужно подождать несколько дней.

Новый владелец вскоре получит свидетельство о праве собственности, а бывший хозяин – справку о продаже квартиры, которая может пригодиться в любой момент: например, если коммунальные службы будут начислять на его имя платежи или штрафы, справка будет доказательством, что человек уже не имеет отношения к квартире.

Сделка считается состоявшейся, когда обе стороны получают подтверждающие документы, закрывается денежный вопрос, происходит передача ключей и сдача самой квартиры, желательно по акту приема-передачи.

Теперь, когда вы знаете порядок действий при продаже квартиры без риэлтора, вы сможете осуществить данную процедуру максимально быстро, безопасно и выгодно. Если же у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в сопровождении сделки купли-продажи, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-bez-posrednikov

Как провести сделку купли-продажи квартиры самостоятельно

А. Гордон

Отвечаем: Купить квартиру самостоятельно не сложно, если у вас есть соответствующий опыт и вас не останавливает: Потеря времени на изучение законодательства, Длительный Поиск ответов на вопросы в интернете, Возможность приобрести проблемную квартиру, Возможность совершить ошибку в договоре, Потерять деньги, и в конце трудов — прийти в полицию или в суд со спором по недвижимости.

Откроем секрет: профессиональные риелторы и юристы покупая себе недвижимость обращаются к коллегам, понимая, что покупка — это всегда риск, и став участником сделки они не видят происходящее со стороны и могут совершить ошибку.Нотариальная сделка — требует повышенного внимания.

Читайте в статье описание этапов сделки покупки квартиры в простой письменной форме, и особенности нотариальной сделки.

По вопросам звоните, пишите:

Как проводят сделку по покупке квартиры? С чего начать сделку?

Отвечаем:

Начните с изучения вопроса, и рекомендуем,изучать его на консультации у специалиста — адвоката (юриста) по сделкам с недвижимостью. Получите очную платную консультацию!

Вы не пожалеете. Цена такой консультации значительно меньше, чем полное юридическое сопровождение сделки, и  несравнимо меньше, чем услуги риелтора. Учтите: в интернетных статьях всего не напишешь.

На консультации адвокат составит схему Вашей сделки с Вашей конкретной недвижимостью, с учетом особенностей этой недвижимости, с учетом Ваших пожеланий и условий другой стороны.

В результате консультации вы получите готовый поэтапный план проведения сделки с Вашей квартирой, с описанием особенностей каждого этапа применительно к территории, на которой находится ваша квартира, например, в Москве. А так же вы получите список оформляемых на каждом этапе вашей сделки документов.

Вооружившись знаниями о предстоящей сделке и восприняв опыт адвоката по недвижимости переходите к совершению сделки.

Как индивидуальна каждая квартира по составу собственников, жителей, документов, так схемы покупки квартир всегда имеют особенности. Для удобства подготовки, контроля документов и проведения сделки купли-продажи квартир разбивают на этапы. Поскольку в сделке наибольший риск несет покупатель, рассмотрим сделку на примере покупки квартиры.

Этапы сделки купли-продажи квартиры (простая письменная форма)

1.Согласуйте с продавцом условия сделки: цену, форму и порядок расчетов, срок выхода на сделку (дату сделки), комплект необходимых для сделки документов, срок их представления, и сторону, кто их представляет, порядок регистрации собственности, срок и порядок передачи квартиры. Не забудьте распределить расходы по сделке.

Рекомендуем договоренности оформить на бумаге, это помогает быстро напомнить другой на каких условиях проводится сделка.

2. Внесите за квартиру аванс или задаток. Это позволит быть уверенным, что квартира «не уйдет» перед сделкой.

3. Переходите к подготовке сделки:

3.1. Поскольку квартиры всегда имеют юридическую историю, эта история может привести к расторжению вашей сделки судом. Что влечет для вас два значительных неудобства — 1) участие в суде( такие споры тянутся годами), 2) возможность лишиться и квартиры и денег.

Что бы не купить проблемную квартиру рекомендуем провести проверку юридической чистоты.

3.2. Если сомнений по пункту 3.1. не обнаружено, можно готовить сделку. Договоритесь с банком о дате проведения сделки, с учетом согласованного с продавцом способа расчетов (банковская ячейка или банковский счет). Учтите, банковские ячейки для сделок с квартирами есть не во всех отделениях банков и на ячейки бывают очереди. Выясните какие будут комиссии и цену ячейки.

3.3. Подготовьте деньги для покупки (цена квартиры) к дате сделки, если у вас сделка в другом банке, закажите деньги заранее. Не забудьте дополнительные суммы для оплаты расходов на доверенности, на госпошлины, на оплату ячеек и т.д.

3.4. Если вы используете ипотечный кредит — банк должен предварительно одобрить предоставление кредита. Для одобрения покупателю нужно предоставить дополнительные документы, например, оценку квартиры и т.д. Время на эти процедуры окажет влияние на срок выхода на сделку, их нужно заранее согласовать.

3.5. Параллельно готовится договор купли-продажи квартиры. Рекомендуем всегда делать индивидуальный договор, с учетом особенностей Вашей недвижимости, состава участников Вашей сделки, расчетов и т.д.

Текст договора заранее до дня сделки нужно согласовать между покупателем и продавцом. К дате сделки спорные моменты должны быть сняты.

При самостоятельном проведении сделок споры возникают при подписании договора, и сделки «разваливаются» прямо при подписании, или одна из сторон берет на себя неоправданные риски.

Если у вас ипотечный кредит, договор нужно согласовать с банком, учтите.

3.7. Дополнительные документы. Каждая сделка требует дополнительных документов. Определите, какие и когда доп документы потребуются, и кто из участников их предоставляет.

Состав этих документов определяется каждый раз индивидуально из особенностей недвижимости, состава участников и предыдущих сделок.

Не всегда дополнительные документы нужны для сделки, чаще — они нужны покупателю, для обеспечения его безопасности и надежности сделки.

4. Заключение сделки — подписание договора. Совершается в предварительно назначенный день, как правило, в помещении банка. При соблюдении правил, заключение договора трудностей и последствий не вызывает.

5. Следующий этап, после подписания договора, государственная регистрация права собственности на имя покупателя. Подаются все экземпляры договора, квитанция на госпошлину, и при необходимости, дополнительные документы. В каждом случае состав определяется индивидуально. При отсутствии необходимых — регистрация будет приостановлена или в регистрации права откажут.

6. Расчеты стороны сделки проводят согласно условиям договора — то есть в сумме, указанной в договоре купли-продажи, и в том же порядке. Применяют: 1)расчет до подписания договора, 2) после подписания договора но до сдачи на гос регистрацию, 3) после гос регистрации, 4) после передачи квартиры покупателю.

7. Передача квартиры — последний, завершающий сделку этап, но может быть проведен в самом начале сделки — например, до подписания договора купли-продажи. Нотариусы очень любят условие о передаче квартиры вписать в договор купли-продажи, и считать договор передаточным актом.

Когда спрашиваешь, о подписании передаточного акта при передаче квартир знают все! А как правильно составить акт — никто, потому, что в законе о том ни слова.
Рекомендуем: Придерживайтесь простого правила — Передаточный акт при передаче квартиры по договору купли-продажи оформляется в соответствии с условиями этого договора. Внимательно читаем условия договора и соответственно заполняем акт.

Тщательная подготовка каждого этапа сделки и внимательное проведение позволит Вам самостоятельно совершить сделку купли-продажи квартиры. Тем не менее, каждая сделка содержит множество подводных камней. Например недавний случай — читайте здесь.

Как проводить нотариальную сделку купли-продажи квартиры

В отличие от «Заграниц», в России функции нотариуса в сделке с квартирами ограничивается удостоверением договора. То есть, проставив подпись на вашем договоре купли-продажи нотариус подтверждает, что договор совершен на этих условиях, между этими сторонами.

Как правило, нотариусы составляют сам договор купли-продажи квартиры.

В вышеизложенной схеме проведения сделки нотариальное действие — это только один этап (№4). Все остальное так же нужно делать, и делать будете вы сами. Только появляется еще дополнительный адрес, с кем нужно договариваться о дате и времени сделки, и согласовывать договор.

Наш опыт проведения сделок свидетельствует — не с каждым нотариусом можно согласовать необходимые Вам условия договора, проще найти другого нотариуса.
Таким образом, ошибаются те, кто считает, что нотариальная сделка это просто, и они освобождены от хлопот по проведению сделки, и за них все сделает нотариус.

Нотариус сделает только свою часть — составит договор на покупку квартиры и удостоверит его. Остальное — ваши проблемы.

И еще: нотариус делает сделку,как Ему удобно. Рекомендуем проводить сделки, как удобно и выгодно Вам!

Москва

31 января 2018 года

Адвокат Гордон А.Э.

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/kak-provesti-sdelku-kupli-prodazhi-kva/

Инструкция по самостоятельной продаже квартиры: что важно знать

К поиску ответа на вопрос, с чего начать продажу квартиры, действуя самостоятельно, большинство продавцов подталкивает высокая стоимость услуг риэлторов.

Но, решая действовать без посредников, стоит помнить, что процесс продажи недвижимости достаточно долгий и трудоемкий. Кроме того, потребуется знание некоторых юридических тонкостей.

Предлагаем подробную пошаговую инструкцию при продаже квартиры, а также разъяснение некоторых важных моментов.

Выгоды и риски самостоятельных действий

Главное, чем привлекает продажа квартиры без участия риэлтора, — это отсутствие необходимости платить ему 2-5% от стоимости квартиры. Учитывая современные цены на недвижимость, сумма выходит немалая. Кроме того, совершение сделки без посредников позволяет контролировать ее ход на каждом этапе и быстро реагировать на изменение обстоятельств.

Но обязательно надо просчитать и возможные риски такого решения. Назовем некоторые из них:

• самостоятельный поиск покупателя займет больше времени, чем при обращении в агентство или к частному риэлтору, у которых есть собственная клиентская база;
• цена продаваемой квартиры может отказаться ниже или выше рыночной, что одинаково невыгодно для продавца;
• есть большая вероятность упустить какой-нибудь важный аспект, что способно поставить под сомнение юридическую чистоту сделки в дальнейшем.

Если же трудности предстоящей процедуры не пугают, то необходимо предварительно ознакомиться с тем, что нужно знать, приступая к продаже собственной квартиры. Это касается не только правовых основ сделок с недвижимостью, но и некоторых закономерностей рыночных отношений.

Процесс продажи пошагово

Для самостоятельной продажи квартиры пригодится пошаговая инструкция. Последовательность действий будет следующей:

• определение сроков продажи и желаемой цены;
• сбор и подготовка документов, без которых невозможно оформить куплю-продажу;
• планирование и реализация рекламной компании, от подачи объявления до общения с потенциальными покупателями;
• заключение предварительного договора, получение аванса или задатка, обсуждение способов расчета;
• подписание договора купли-продажи, передача денег;
• государственная регистрация сделки, без которой она недействительна;
• передача квартиры новому собственнику.

Список достаточно длинный, но лишь поэтапное, последовательное его выполнение гарантирует успех сделки. Ниже мы подробно распишем, какие действия необходимо совершить и как оформить необходимые документы.

Определение сроков и цены

Первое, с чего следует начать продажу квартиры самостоятельно, – это определить, как скоро необходим результат. Чем короче предполагаемый временной отрезок, тем меньше шансов получить максимальную выгоду. Необходимо учитывать и сезонность спроса на недвижимость.

Выставлять на продажу квартиры выгоднее всего с февраля по май и с сентября по декабрь. В новогодние каникулы и в период летних отпусков интерес к приобретению недвижимости падает, и цены на нее тоже.

Подобрать справедливую цену для продажи квартиры можно, проанализировав аналогичные предложения в своем регионе или заказав независимую оценку.

Сбор необходимых документов

От продавца потребуется представить определенный пакет документов. Начинать их сбор необходимо заранее, так как для изготовления части из них потребуется время. Различные справки и выписки, напротив, желательно получать как можно ближе к дате сделки, так как они имеют «срок годности». Перечень сведения будет следующим:

• свидетельство о праве собственности на предлагаемую квартиру и подтверждающий законность его получения документ (ДДУ, договор о продаже или приватизации, свидетельство на наследство и т.д.);
• технический план жилья, полученный в БТИ, с учетом проведенных перепланировок (если они проводились);
• кадастровый паспорт, оформленный в Росреестре;
• выписка из паспортного стола по форме № 9;
• выписка из лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, например, залога;
• письменное и нотариально заверенное согласие супруга, если он имеется;
• согласие отдела опеки, если в квартире имеется доля несовершеннолетнего.

Предпродажная подготовка жилплощади

В обязанность продавца не входит проведение в квартире капитального ремонта и полного комплекса отделки. Но необходимый минимум работ провести все же стоит. Опрятный вид жилья и подъезда делает их привлекательными.

Желательно выкинуть старые вещи и накопившийся на балконе хлам, навести порядок в комнатах и на кухне, проверить работоспособность сантехники. Не лишней будет уборка на лестничной или лифтовой площадке, в холле первого этажа.

Чем просторнее и чище будет казаться квартира, тем реальнее будет казаться назначенная за нее цена.

Размещение объявления

Поиск покупателей — достаточно длительная процедура, начинать которую следует с продумывания текста объявления. Он должен содержать максимум информации о квартире и ее расположении. Сделать объявление более привлекательным позволят фотографии.

Для размещения объявлений сегодня есть множество способов. Самый популярный — бесплатные электронные доски объявлений. Эффективно и обращение в бесплатные печатные издания.

Чтобы квартиру быстрее купили, можно воспользоваться дополнительными инструментами продвижения объявлений: выделение рамкой или цветом, поднятие в списке и т.д. Эти услуги для продавца платные.

Но специалисты по работе с недвижимостью советуют не пренебрегать ими.

Тонкости показа достоинств квартиры

Редко кто решается купить квартиру без предварительного ее посещения. В задачу продавца входит согласование даты и времени просмотра, а также показ жилья. Советы опытных риэлторов по проведению этого мероприятия можно рассматривать как руководство к действию:

• подготовиться к визиту, проверить порядок и чистоту, убрать ценные вещи;
• не опаздывать к назначенному времени, это производит плохое впечатление;
• при показе заострить внимание на явных достоинствах квартиры;
• описать окружение, соседей и имеющуюся в квартале и микрорайоне инфраструктуру;
• честно отвечать на вопросы о недостатках;
• общаться вежливо и доброжелательно.

Предварительный договор, и зачем он нужен

Приобретатель может подтвердить свое твердое намерение покупать именно эту квартиру подписанием предварительного договора. Это имеющий юридическую силу документ, где зафиксировано намерение обеих сторон совершить в дальнейшем сделку.

При подписании такого договора может передаваться аванс или задаток. Ошибкой продавца, оформляющего предварительное соглашение, будет не указать условие о передаче денег. Аванс и задаток имеют разные правовые последствия при отказе одной из сторон в дальнейшем.

В частности, задаток может остаться у продавца или быть им возвращен в двойном размере.

Подготовка к расчетам

Высокая стоимость недвижимости диктует особую осторожность при проведении расчетов. Наиболее популярна сегодня передача наличных денег через банковскую ячейку. Порядок действий пошагово таков:

• купюры пересчитываются, проверяются и запечатываются в специальный пакет, на котором ставятся подписи сторон;
• покупатель под контролем служащего банка и в присутствии продавца помещает деньги в ячейку и закрывает ее на ключ;
• стороны подписывают договор и передают его на регистрацию;
• продавец получает ключ от ячейки и забирает деньги.

Это далеко не единственный способ передачи денег за купленную недвижимость. Расчеты могут проводиться через аккредитив или путем перевода безналичных средств на счет продавца. Но в любом случае способ выбирается заранее.

Оформление и подписание договора

Главную сложность при продаже жилья без посредников представляет составление договора. Желательно взять типовую форму такого документа в одной из справочно-правовых систем. Иногда составлением договоров за небольшую плату подрабатывают начинающие юристы.

В тексте обязательно должны быть прописаны признаки, указывающие на предмет сделки (адрес, расположение, количество комнат, метры, кадастровый номер, сведения о собственниках и пр.), а также цена приобретения. Договор всегда имеет письменную форму и два равнозначных экземпляра.

Они подписываются продавцом и покупателем.

Регистрация прав и передача квартиры новому хозяину

Оформление документов проданной квартиры завершает регистрация права ее нового владельца. Заявление на регистрацию подается в Росреестр совместно продавцом и покупателем или только покупателем.

К заявлению необходимо приложить:

• договор купли-продажи;
• копии паспортов продавца и покупателя;
• свидетельство о регистрации права продавца;
• квитанцию об оплате пошлины.

С середины 2017 г. свидетельства о собственности больше не выдаются, их заменяет выписка из реестра.

Заключительным этапом будет подписание акта о передаче жилья. Такова последовательность действий при самостоятельной продаже квартиры.

Инструкция по самостоятельной продаже квартиры: что важно знать Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/prodazha/kvartiry-samostoyatelno.html