Правила продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством. Если ребенок — собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.

Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

• собственником жилья;
• владельцем доли в продаваемой квартире;
• прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
• ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

• основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
• способ продажи (наличный, безналичный);
• наличие обременения жилья;
• возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

• полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
• ограниченная (с 14 до 18 лет);
• частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

• После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
• В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

• размер новой квартиры, ее площадь;
• расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
• условия проживания;
• техническая оснащенность;
• соответствие санитарных норм утвержденным законом;
• иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

• возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
• подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
• выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

• Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
• Новые жилищные условия хуже предыдущих.
• Отказ одного из родителей от продажи.
• Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
• Отсутствие прописки в новом жилье.
• Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
• В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
• Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

• купли-продажи;
• мены;
• дарения;
• вступления в наследство и т. д.

Примечание.Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

• получение разрешения на продажу;
• составление договора, подписание его сторонами;
• передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
• переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание.При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

• Переезд родителей с детьми в другую страну.
• Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
• При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

• Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
• Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
• Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

• меньшая площадь квартиры;
• менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
• более старое здание;
• отсутствие инфраструктуры поблизости;
• большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

• медицинские справки;
• виза, билеты в другую страну/город;
• получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
• договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

• Конституцией РФ;
• Гражданским кодексом;
• Семейным кодексом РФ;
• Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
• Жилищным кодексом РФ;

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59dc8f869d5cb3ab42e21429/5ab26147a86731a9b0423488

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником, документы для органов опеки, сроки | Юридические Советы

Последнее обновление Февраль 2019

Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении. В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного. Какие могут быть варианты сделок с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних и о каких нюансах нужно знать?

Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры. Вне зависимости от того, имеется ли доля лица, не достигшего совершеннолетия, в продаваемой квартире или есть только «прописка», ребенок не должен оказаться на улице. В любом случае, ему должно быть предоставлено жилье.

Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.

Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему

Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует:

• по доверенности
• от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)

уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену.

Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:

• стал участником приватизации;
• по наследству;
• по договору дарения.

Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно.

Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы.

Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.

Без органов опеки не обойтись

Согласие обоих родителей на продажу квартиры, принадлежащей ребенку (или его доли) составляется только после получения одобрения со стороны органов опеки – государственной организации, стоящей на страже интересов ребенка. Опека обязана проконтролировать все процедуру продажи на предмет соблюдения прав ребенка-собственника, например, доказательства предоставления ему другого жилья в собственность.

Для этого нужно учесть, что к моменту обращения в органы опеки необходимо заранее знать характеристики другой квартиры (доли), которую планируется передать в собственность несовершеннолетнему:

• Площадь и стоимость — оно должно быть не меньше прежнего как по площади, так и по стоимости (несущественная разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой допустима, но оставшуюся сумму орган опеки обяжет положить на счет ребенка до его совершеннолетия);
• Благоприятный район — предоставляемая ребенку квартира взамен выставленной на продажу не должна находиться в явно менее благоприятном районе;
• Наделение долей в другом жилье — если после продажи квартиры ребенка законным представителем покупка нового жилья не запланирована, то следует наделить несовершеннолетнего долей в другом жилом помещении. При этом органы опеки обязательно проверят, в чьей квартире будет выделена доля, отношения собственника с ребенком, родство, условия проживания, соблюдение санитарных норм и т.д. В такой ситуации наилучшим вариантом будет предоставить в опеку документы, подтверждающие совместное проживание родителя с несовершеннолетним после продажи квартиры;
• Покупка новой позже продажи этой- когда новое жилье планируется приобрести позже продажи квартиры несовершеннолетнего собственника, то необходимо составить предварительный договор для подтверждения намерения обеспечить его правом на приобретаемую недвижимость.

Поскольку работа органов опеки направлена на защиту прав детей, допустимы исключения, которые прямо не оговорены в законе, но в силу особенностей развития ребенка, воспитания, его интересов позволяют отступить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка от «принципа соответствия».

Пример 1: в случае необходимости проживания в других климатических условиях, рекомендованных врачами по состоянию здоровья ребенка, опека может пойти навстречу и дать разрешение на продажу квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, без подтверждения нового места жительства.

Пример 2: В то же время, органы опеки вправе не разрешать продажу доли несовершеннолетнего, если предоставлены сведения о передаче ему взамен доли квартиры, расположенной вдали от лечебного центра (если ребенок серьезно болен и ему необходимо особое внимание врачей узкого профиля) и т.д.

Индивидуальных требований к новому жилью может быть много, в зависимости от конкретной ситуации. Соответственно, органы опеки могут определить, какие документы в дополнение к рекомендуемым для продажи необходимо представить.

Документы, которые необходимы для представления в опеку

Перечень документов, которые должны быть представлены в орган опеки и попечительства, не носит исчерпывающий характер и по просьбе инспектора может быть дополнен. Основными являются:

• документация, подтверждающая законное право представлять интересы ребенка-собственника:
  • свидетельство о рождении,
  • акт о назначении опекуном или попечителем,
  • свидетельство об усыновлении,
  • паспорт,
  • свидетельство о рождении;
• свидетельство о праве собственности на жилое помещение (в нем должен быть указан ребенок как владелец или совладелец);
• сведения о лицевых счетах;
• свидетельство о браке (расторжении брака);
• выписка из домовой книги, справка из БТИ, кадастровый план;
• справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
• заявление о продаже квартиры и покупке другой (подпись ребенка, помимо обоих родителей, требуется в случае достижения им возраста 14 лет);
• в случае не одновременного с продажей, а последующего приобретения доли для несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо представить сведения о регистрации в другом жилом помещении (это правило соблюдается также в случае приобретения строящегося жилья по договору долевого участия).

Начиная с 2016 года документом, подлежащим обязательному представлению в органы опеки, в некоторых случаях называют запрос от нотариуса. Представляется такое требование не совсем верным – нотариус удостоверяет сделку после выдачи разрешения органом опеки и в случае отсутствия такого купля-продажа не состоится.

После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего. Срок принятия решения варьируется от 14 до 30 дней. В документе будут указаны все условия, обязательные для соблюдения в случае заключения сделки.

На практике не всегда такие условия возможно выполнить.

К примеру, иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).

Когда продавать недвижимость ребенка нельзя

Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.

Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.

Сделка по продаже квартиры, где ребенок не имеет доли, но прописан

• Разрешение органов опеки не требуется — если у ребенка имеется только регистрация по месту жительства, для такой сделки не нужно разрешения органов опеки, ведь несовершеннолетний не рискует правом собственности – у него попросту его нет.
• Разрешение требуется — однако, разрешение должно быть, если в отчуждаемой квартире проживает ребенок, у которого нет родителей (или они лишены родительских прав) и опекуна.

К примеру, если собственник жилья – посторонний несовершеннолетнему человек, предоставивший жилую площадь временно (до оформления опекунства или попечения), решает продать квартиру, разрешение на распоряжение от органа опеки необходимо во избежание ущемления интересов ребенка. В этом случае нужно представить доказательства, гарантирующие возможность зарегистрировать ребенка в другом месте жительства.

Органы опеки и попечительства обязаны проверять не только возможность продажи квартиры, где есть право собственности ребенка, но и законность процедуры приватизации жилья без участия несовершеннолетнего, проживающего в нем.

В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала

Следует знать, что обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на органах опеки. Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см. обязательство о выделении долей детям при мат. капитале).

Несоблюдение этой процедуры по сути, нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего:

• нет разрешения опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
• нет нотариального удостоверения,
• нет обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.

При таких обстоятельствах вмешательство органов опеки, контролирующих исполнение родителями обязательства по выделу долей детям вследствие использования материнского капитала, неотвратимо. Проверка приведёт к признанию сделки незаконной и привлечению к делу правоохранительных органов (см. также развод и материнский капитал).

Обмен муниципального жилья

При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, также необходимо согласие органа опеки.

Многие юристы и риэлторы рекомендуют снять с учета ребенка в случае продажи жилья еще до заключения договора купли-продажи. Действительно, квартиру намного легче продать без прописанного в ней несовершеннолетнего, поскольку при возникновении каких-либо проблем новому собственнику придется самому тратить время на выписку, тем более что иногда это возможно сделать только через суд.

Ординарцев Роман Валерьевич

Источник: http://juresovet.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom-dokumenty-dlya-organov-opeki-sroki/

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Законодательное сопровождение операций по продаже недвижимости, владельцем которой (целиком или только доли) является лицо младше 18 лет крайне несовершенно. Из-за большого количества проблем отчуждение такого имущества – источник неожиданных «сюрпризов».

На сегодня все аспекты таких сделок регулируются следующими документами:

• Конституция;
• Гражданский и Семейный кодекс;
• Закон об опеке и попечительстве;
• Жилищный кодекс;
• Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;

Также при совершении сделок юристы руководствуются нормативными актами, имеющими муниципальное значение.

Перечисленные документы рассматривают несовершеннолетнего как полноценного гражданина. Отличие от взрослого – часть комплекса свобод и прав, которым обладает ребенок, реализуется при участии родителей, лиц, их заменяющих или представителей органов опеки.

Основные понятия

Операции по продажи недвижимого имущества используется множество терминов. К примеру, «несовершеннолетние» и «недееспособность». Понятия эти не тождественны друг другу.

Под дееспособностью следует понимать возможность конкретного человека приобретать, а также реализовывать права, обязанности. Возраст достижения этого состояния в полном объеме согласно статье 60 Конституции РФ – 18 лет.

Лица от 14 до 18 лет законом определяются как несовершеннолетние, их дееспособность ограничена. Они могут быть участниками отторжения имущества при условии наличия согласия родителей, лиц их заменяющих, оформленного в письменном виде. Дети, не достигшие этого возраста, именуются малолетними. Все сделки от их имени совершают исключительно законные представители.

Продажа квартиры и органы опеки

При отчуждении недвижимости обязанность чиновников – защита имущественных прав ребенка. Любая сделка, даже не ведущая к ухудшению жилищных условий, должна быть согласована с органами попечительства. В противном случае невозможно удостоверить сделку у нотариуса, также она может быть оспорена в судебном порядке.

Относительно согласия органов опеки и попечительства (ООП). В третьем абзаце 8 пункта Инструкции «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» отмечается, что при отчуждении жилого имущества, в котором проживают члены семьи, не достигшие совершеннолетия, обязательным является согласие.

В декабре 2008 года упомянутый абзац решением ВС РФ был признан таким, что противоречит Гражданскому кодексу (п.4 ст. 292) и требование разрешения отменили. Защитники прав детей высказали опасение, что выработанный подход может привести к нарушениям прав несовершеннолетних лиц. Особенно если они проживают в семьях, ведущих антисоциальный образ жизни.

Результатом обсуждения стало постановление Конституционного суда, признавшим антиконституционной упомянутой статьи ГК в той ее части, которая не позволяет защищать права несовершеннолетних, фактически оставшихся без попечения родителей.

Это значит, что, несмотря на незаконность требования предоставлять согласие попечительских органов, в случае установления факта нарушения прав лица, не достигшего совершеннолетия и/или фактического отсутствия родительского попечения при совершении сделки отторжения квартиры, договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Без вероятных рисков согласие попечительских органов не требуется, когда несовершеннолетний становится полностью дееспособным до возраста, установленного законодательством. Это возможно в таких случаях:

• заключение 16-летним гражданином брака (состояние сохраняется даже после его расторжения);
• наступление явления эмансипации согласно ст. 27 ГК РФ.

Попечительские органы могут отказать в выдаче согласия на совершение сделки по отторжению имущества в таких случаях:

• одновременно совершаемые операции продажи и приобретения жилья в рассрочку;
• отдача недвижимости под залог;
• продажа и дарение, происходящие одновременно.

В юридической практике существует множество случаев, когда совершение операций отторжения требует особенно взвешенного подхода. В том числе и получение согласия органов опеки. Это ситуации, когда ребенок:

• имеет права собственника;
• прописан/зарегистрирован.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего владельца

Действующим законодательством устанавливается требование обязательного получения разрешения ООП при совершении любой операции с жильем, суть которой – передача права пользования/собственности:

• обмен;
• при получении законным представителем, родителями кредита передача в ипотеку;
• сдача в аренду;
• продажа;
• деление на доли в случае приватизации.

Важное замечание: факт улучшения/ухудшения жилищных условий на необходимость получения согласия никак не влияет. Во внимание берутся лишь интересы малолетнего владельца. Специальная комиссия принимает решение, которое полностью исключает вероятность нарушение прав ребенка, лишения его жилья.

Кроме получения согласия сделка купли-продажи при участии несовершеннолетнего владельца не имеет отличий от стандартной схемы.

Как получить согласие органов опеки

По месту проживания подается пакет документов:

• подписанное обоими родителями заявление с просьбой выдать разрешение на проведение операции. Обязательно указываются причины, по которым продается жилье, а также указываются обязательства обеспечить аналогичные/лучшие жилищные условия;
• при условии достижения ребенком 14-летнего возраста – его письменное согласие;
• оригинал и копия свидетельства о рождении;
• выписка из домовой книги (в оригинале);
• документы, которые подтверждают права собственности;
• кадастровый план;
• справка БТИ о стоимость жилья;
• справка из налоговой об отсутствии задолженности по налогам.

Список обязательных официальных бумаг также включает документы на приобретаемое и отчуждаемое имущество:

• оригинал и копия свидетельства о собственности;
• техпаспорт и регистрационное свидетельство (копии);
• план на каждый этаж;
• приватизационные документы (если процедура была проведена);
• справка БТИ с указанной стоимостью;
• справка о задолженности (ее отсутствии) из ЕИРЦ;
• единый жилищный документ.

Перечисленный пакет документов на жилье, которое приобретается, не предоставляется, если ребенок передается под опеку государства. Защитой его прав является возлагаемое на родителей обязательство открыть именной счет в банке и перевести на него сумму, равную стоимости продаваемого имущества, его доли. Делается это до момента подписания договора. В органы опеки в обязательном порядке должны быть предоставлены все банковские бумаги.

Практикой предусматривается подача дополнительных документов по причине невозможности одним из родителей подписать заявление:

• свидетельство о смерти;
• нотариально заверенное разрешение;
• решение суда о признании лица пропавшим без вести.

Рассмотрение документов и принятие окончательного решения занимает 14 дней и более. Окончательный срок определяется полнотой пакета, сложностью случая, а также наличием необходимости запрашивать дополнительные официальные бумаги.

Выданное органом разрешение – подтверждение того, что сделка полностью законна, регистрация перехода права собственности возможна.

Подписание договора купли-продажи и собственник младше 14 лет

Квартира и иное жилье, принадлежащая не одному владельцу (т.н. долевая собственность) – особый случай. Договор об отчуждении должен иметь подписи всех участников сделки. В условиях недееспособности одного из них по причине недостижения 14-летнего возраста документ заверяется законным представителем.

Важное замечание: попечителям, опекунам (а также их ближайшим родственникам) ГК запрещает совершать со своими подопечными акты купли-продажи и обмена. Исключение – передача по наследству или дарение.

Исключения из общих правил

Нормальной практикой является запрос со стороны комиссии ООП подтверждения, что у родителей, других законных представителей ребенка наличествует другое жилье. Из этого правила имеется множество исключений:

• Эмиграция за пределы страны;
• Переезд в другой населенный пункт – обязательным является открытие на имя несовершеннолетнего совладельца счета и размещение денежного эквивалента доли в отторгаемом имуществе. Еще одно важное и обязательное условие – родителям вменяется в обязанность в трехмесячный срок приобрести новое жилье, выделив в нем долю ребенку. При несоблюдении этого требования первоначальная сделка будет признана недействительной;
• Приобретение жилья в доме, который строится. В этом случае опекунские органы должны получить письменные объяснения с обязательными документальными подтверждениями о месте проживания ребенка до момента сдачи квартиры в эксплуатацию.

Надо заметить, что в перечисленных ситуациях разрешение комиссии ООП получить намного сложнее.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним (не владельцем)

В данном случае получение согласия органов опеки не является обязательным. Необходимость может возникнуть по требованию покупателя. В тоже время, сделка имеет определенные сложности – на момент подписания договора на жилой площади не должно числиться малолетних/несовершеннолетних лиц.

Процедура выписки ребенка:

• лицо старше 14 лет и его родитель обращаются в паспортный стол по месту проживания для подачи заявления;
• заполнение листка убытия (с обязательным указанием нового адреса);
• получение листка убытия.

Регистрация по новому месту проживания детей:

• до 10 лет – исключительно по месту проживания родителей;
• 10–14 лет – с родителями или у ближайших родственников;
• 14–18 лет – два первых варианта, любой другой адрес.

После завершения процесса прописки ребенка его родители обязаны уведомить ООП о предоставлении несовершеннолетнему равноценного отторженному имущества.

Привлечение органов опеки в случае приобретения жилья с прописанным несовершеннолетним требуется в таких случаях:

• ребенок пребывает под опекой;
• несовершеннолетний фактически не проживает и не воспитывается близкими родственниками.

Как не ошибиться, покупая квартиру с несовершеннолетним владельцем

Рынок вторичного жилья наиболее востребован у покупателей. Однако совершаемые сделки относятся к категории с высоким риском. Избежать возможных разбирательств в суде при приобретении жилья помогут следующие рекомендации:

• Установить факт наличия ребенка, его возраст.
• Определить при участи ООП юридический статус ребенка владельцев приобретаемой квартиры. Если несовершеннолетний проживает в неблагополучной семье, сделка требует обязательного сопровождения опекунской комиссии. Также как в случае назначения опекуна, начавшегося процесса лишения родителей прав на ребенка.
• Не доверять уверениям собственников или их родственников, что вопросы с ООП будут решены уже после подписания договора купли-продажи.
• Проверить подлинность разрешения органа попечительства.
• Выяснить факт приватизации и дату ее проведения.

Пункт о приватизации особенно важен при приобретении недвижимости, относительно которой эта процедура была произведена в период с 1992 по 1994 годы. В это время многие владельцы квартир не включали детей, проживавших в ней на момент приватизации, в число собственников. Это дает право оспорить сделки купли-продажи, проводимые сегодня, поскольку тогда были нарушены права несовершеннолетних.

Начиная с августа 1994 года лица, не достигшие совершеннолетия, имеющие регистрацию в отчуждаемой квартире, имеют право участвовать в приватизации. Отказ от этого – с согласия ООП.

Источник: https://homeurist.com/nedvizhimost/prodazha/s-nesovershennoletnim.html

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2019

Продажа доли в квартире – это всегда непростая задача, а если речь идет о продаже части недвижимого имущества, которая принадлежит ребенку, то эта задача многократно усложняется.

Кроме обязательной процедуры нотариального заверения, без чего проведение подобных сделок в принципе невозможно, важно заручиться письменным согласием органов опеки, сотрудники которых могут оказаться слишком принципиальными в столь важном вопросе.

Дело в том, что родители и государственные чиновники, уполномоченные защищать права несовершеннолетних, нередко имеют разные представления о том, что такое улучшение жилищных условий ребенка и соблюдение его прав.

В настоящей статье мы рассмотрим, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в 2019 году, что нужно для этого сделать и при каких условиях органы опеки одобрят сделку.

сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.

Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника.

Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.

Чтобы разобраться с законодательными основами, стоит изучить статьи 244-259 ГК.

В числе важнейших условий продажи доли имеется следующее: решив продать свою долю, собственник должен, прежде всего, обратиться с предложением к другим собственникам, которые имеют первоочередное право на такую покупку.

При отказе надо получить письменное подтверждение того, что владельцы других долей не возражают против выставленных условий и не имеют претензий на имущество. Стоить помнить, что сейчас все договоры, связанные с долевой собственностью, должны обязательно заверяться нотариально.

Как продать долю, если остальные собственники против этого

Если отношения таковы, что шансов договориться нет, а письменный отказ никто предоставлять не собирается, нужно составить письмо, в котором предлагается сделка и обозначены все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимого имущества.

Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если за этот период ответа не последует, собственник имеет полное право на продажу своей части.

Уведомление об отправке письма и будет служитель доказательством того, что собственник сделал положенное предложение, если недовольные совладельцы решат обратиться в суд.

Однако при продаже доли лицам, которые не являются совладельцами, необходимо предлагать точно такие же условия, которые были предложены совладельцам. В случае изменения условий надо снова уведомлять всех владельцев, поскольку игнорирование этого правила может повлечь за собой судебные тяжбы и в итоге признание договора недействительным.

Ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из долей, не так уж редки. Однако во многих случаях права на реализацию своей доли в судебном порядке отстоять удается.

Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий в этой недвижимости свою долю, которую надо продать, возникает еще больше ограничений.

Взрослый человек сам решает, как он будет жить после продажи жилья, а вот ребенок, с точки зрения закона, не может остаться без крыши над головой даже документально.

Это означает, что продать долю недвижимости ребенка можно только при условии, что он зарегистрирован и проживает по другому адресу, то есть продаваемая доля не является единственным жильем.

Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено.

Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов).

Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством. 

Стоит отметить, что перевод денег на счет ребенка – это крайняя мера, и органы опеки не всегда соглашаются с таким вариантом.

Необходимые документы и базовое правило

Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет. Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье. В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.

Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.

Согласование сделки с органами опеки

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.

Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя.

Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров.

В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

Наиболее распространенные причины отказа в одобрении

Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:

• Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена.

  Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки.

  Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.

• Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации). То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.

Иными словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить, менять условия проживания ребенка в худшую сторону недопустимо.

Решение органов опеки можно обжаловать в суде

Если имеется стойкое убеждение в неправомерности отказа, можно обжаловать действия органов опеки в суде, обязательно заручившись адвокатской поддержкой, поскольку такие тяжбы не относятся к числу простых и однозначных.

Кроме пакета документов, в качестве доказательств улучшения жизни ребенка сначала в попечительских инстанциях, а затем, при необходимости, в судебных органах, можно использовать следующие аргументы (конечно, если они обоснованы):

• улучшение экологической обстановки или климатических условий;

• получение родителями более высокооплачиваемой работы и повышение уровня жизни всей семьи;

• документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры в ближайшее время.

Органы опеки имеют на рассмотрение определенный законодательством срок — две недели с момента получения от родителей заявления, сопровождаемое полным пакетом документов. 

В разрешении, которое выдается на руки, непременно должен указываться полный адрес, по которому располагается прежнее жилье, и адрес новой квартиры или другие основания для положительного решения. Этот документ послужит также основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Нотариальное заверение: обязательное условие

Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом.

Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно — соответствующее разрешение можно получить через суд.

Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти. Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить супруге (или супругу).

После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

Заключение

Продажа квартиры с «детской долей» должна начинаться с визита в органы опеки и завершаться посещением этой же службы.

Искать пути обхода не стоит, поскольку, как показывает практика, найти выход из непростых в правовом отношении ситуаций намного легче, чем потом разбираться с последствиями незаконной сделки.

Учитывая тот факт, что данный вид сделки нельзя назвать простым, наилучшим решением будет привлечение профессионального юриста.

Источник: https://novostroev.ru/other/prodazha-kvartiry-s-doley-nesovershennoletnego-rebenka-2018/