Процедура оформления купли продажи квартиры

Кто составляет и оформляет договор купли продажи квартиры?

Важнейшим документом при заключении сделки купли-продажи квартиры является договор.  Он содержит важнейшие условия предстоящей сделки и должен быть оформлен должным образом, чтобы она не была признана недействительной.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры обязательно должен иметь письменную форму, устные договоренности в таких крупных сделках недействительны. Без письменного соглашения невозможно переоформить права собственности на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре. А именно это является ключевым этапом при сделках купли-продажи, без которого вся процедура лишена юридического смысла.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Документ подписывается:

• продавцом (если собственников несколько, то все они должны подписать соглашение);
• покупателем;
• посредниками (участие последних необязательно, но может потребоваться, если стороны или одна из сторон не могут присутствовать при подписании договора по состоянию здоровья или из-за удаленности их проживания от места сделки).

Законодательно не регламентирован единый формат договора купли-продажи квартиры. Владельцы недвижимости составляют его в произвольном порядке с учетом специфики конкретной сделки. Также законодательно не установлен перечень лиц, которые ответственны за составление договора купли-продажи.

Гражданский кодекс содержит указание на то, что договор подписывается исключительно в добровольном порядке по соглашению обеих сторон. Это правило указывает на то, что если будет выявлен факт оказания давления на одного из участников сделки (например, шантаж или применение насилия), то сделка купли-продажи будет признана недействительной.

При заключении договора стороны должны достигнуть договоренности по таким важным аспектам, как стоимость квартиры и порядок оплаты (наличие предоплаты или задатка), точные сведения о продаваемой квартире (позволяющие однозначно ее идентифицировать), способ расчетов (наличный, безналичный, через нотариуса, ячейку в банке или аккредитив), сроки выкупа квартиры, порядок переоформления прав собственности, снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц и пр.

Кто имеет право составить договор купли-продажи

Специального разрешения на подготовку договора купли-продажи квартиры не требуется. За разработку текста документа может отвечать как продавец, так и покупатель. Для этого им не требуется профильное юридическое образование. Они могут воспользоваться готовыми образцами или шаблонами договоров, которые есть сегодня в открытом доступе.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Но если стороны опасаются, что самостоятельная подготовка договора несет повышенные риски его аннулирования или признания недействительным, то они могут воспользоваться посредническими услугами по подготовке текста соглашения.

Можно выделить следующие ключевые варианты составления договора купли-продажи:

1. Через специализированную юридическую компанию или практикующего в частном порядке юриста.
2. Через риэлторскую компанию.
3. Через МФЦ. Сегодня во многих МФЦ можно не только переоформить право собственности на недвижимость, но и заказать подготовку договора.
4. Через нотариуса.

Каждый из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы. Самостоятельная подготовка договора позволяет минимизировать затраты на заключение сделки купли-продажи. При этом стороны без профильного образования могут не учесть при подготовке документа важные законодательные изменения или требования гражданского права, которые распространяются на юридически значимые документы.

При участии специалистов при подготовке договора он разрабатывается в индивидуальном порядке с учетом специфики продажи квартиры и в соответствии с требованиями законодательства.

Обращение к специалисту потребует определенных трат. В зависимости от региона и уровня квалификации юриста подготовка договора купли-продажи обойдется сторонам в 3-10 тыс.р. В крайнем случае, стороны могут просто обратиться за консультацией относительно содержания документа в юридическую компанию. Такие консультативные услуги обычно оплачиваются из расчета 500-1000 р. в час.

Преимущества составления договора купли-продажи нотариусом

В настоящее время участие нотариуса при заключении сделок купли-продажи квартиры не является обязательным. Исключение составляют случаи, когда в сделке участвуют недееспособные или несовершеннолетние лица, а также при продаже квартиры из общедолевой собственности.

Тем не менее, на практике нередко желающие продать или купить квартиру прибегают к нотариальным услугам при подготовке и подписании договора. Закон не запрещает обращаться к нотариусу для подготовки текста соглашения и его удостоверения.

Преимущества составления договора купли продажи у нотариуса состоят в следующем:

1. Один экземпляр документа будет храниться у него. В случае утраты этого важнейшего документа его всегда можно восстановить, обратившись к нотариусу за дубликатом.
2. Нотариус в обязательном порядке проверяет сделку на юридическую чистоту и заверяет личности сторон сделки: не наложен ли арест на недвижимость, не подлежит ли дом сносу, оформлены ли права собственности на квартиру должным образом, является ли продавец реальным собственником, и вправе ли он продавать квартиру. Для этого им могут запрашиваться дополнительные подтверждающие документы как у сторон сделки, так и в уполномоченных инстанциях (так, он имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН). Все эти действия позволяют обезопасить покупателя от заключения сделки с недобросовестным продавцом.
3. Нотариально заверенный договор практически нереально оспорить в суде и признать его недействительным. Нотариус перед его заверением в обязательном порядке должен убедиться, что стороны осознают последствия заключения сделки купли-продажи и существенные условия подписываемого соглашения; договор не подписывается им по принуждению или под угрозами/шантажом. Для этого нотариус проводит беседу с продавцом и покупателем, разъясняет им последствия подписания договора; убеждается, что указанные им факты подтверждают реальные намерения сторон; что продавец и покупатель являются вменяемыми, адекватно воспринимают действительность и добровольно совершают действия. При необходимости нотариус сможет выступить в суде в качестве свидетеля и подтвердить данные факты.
4. Участие нотариуса позволить сторонам не вникать в юридические тонкости сделки и доверить эту задачу профессионалу. Нотариус сам изучает нюансы сделки и готовит проект соглашения. Шансы на признание договора, заключенного с участием нотариуса, ничтожным практически нулевые.
5. Нотариус может включить в договор дополнительные условия, которые защищают права покупателя (например, относительно сроков снятия продавца и членов его семьи с регистрационного учета или прописать дополнительную финансовую ответственность продавца за неисполнения обязательств).
6. Помимо прочего, нотариус сможет выступить посредником при передаче денег за квартиру, что обезопасит стороны от рисков неуплаты.

Нужно понимать, что участие нотариуса – услуга весьма недешевая. Плата за нотариальные услуги в данном случае будет складываться из:

• стоимости подготовки текста договора купли-продажи (около 5000-10000 р.);
• госпошлина за нотариальное заверение договора;
• плата за технически-правовую работу (в среднем – 5000 р., зависит от нотариальной конторы).

Госпошлина за нотариальное заверение договора – самая существенная часть затрат, она привязана к стоимости недвижимости. Для лиц, находящихся в родственных связях, госпошлина оплачивается в размере:

• при цене сделки до 10 млн.р. – 3000 р.+0,2% от стоимости договора;
• при сделке, равной или более 10 млн.р. – 23 000 + 0,1% от суммы более 10 млн.р.

Полученная сумма не может превышать 50 тыс.р.

Для оформления соглашения для лиц, которые не состоят в родственных связях, тариф рассчитывается как:

• при стоимости квартиры менее 1 млн.р. – 3 тыс.р. +0,4% от цены;
• при сумме договора от 1 до 10 млн.р. – 7 тыс.р.+0,2% от суммы сверх 1 млн.р.;
• при цене сделки от 10 млн.р. – 25 тыс.р.+0,1% от суммы более 10 млн.р.

Максимальная госпошлина составляет в данном случае 100 тыс.р.

Таким образом, законодательство не регламентирует перечень лиц, которые вправе составлять договор купли-продажи квартиры.  Это может быть как продавец или покупатель, либо юристы, риэлторы или нотариус. Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/sostavlaet-dogovor.html

Как оформить куплю-продажу квартиры и не ошибиться?

Оформление договора покупки-продажи — самый волнительный и, бесспорно, самый важный этап во всём процессе, начиная от поиска подходящего варианта и заканчивая переездом в новое жилище.

Договор — та веха, за которой остаётся только передать продавцу деньги за помещение и можно смело наводить домашний уют на приобретённой жилплощади. Однако, подписание договора и финансовый расчёт — это лишь малая часть процедуры оформления сделки покупки-продажи: она включает немало других, не менее важных, этапов.

Как происходит оформление сделки?

1. В первую очередь, что вполне логично, будущие новосёлы подсчитывают свой бюджет и подбирают варианты жилья, которые будут им по нраву и по карману. После того, как выбор сделан в пользу нескольких квартир, необходимо проверить их на юридическую чистоту.

   Данный термин подразумевает выяснение у продавца следующих сведений: количество собственников, количество лиц, зарегистрированных в помещении, наличие или отсутствие среди них детей, недееспособных, осужденных или психически нездоровых граждан, наследников, имеющих право оспорить право владения жилой площадью и т.д.

2. Если квартира является «чистой», то стороны заключают предварительное соглашение, согласно которому они договариваются выполнить впоследствии свои обязательства в полном объёме. На этом же этапе покупатель передаёт продавцу аванс, если об этом была предварительная договорённость.
3. Затем наступает время, необходимое для окончательной подготовки обеими сторонами необходимых документов.
4. Когда все бумажные дела будут законным образом устроены, можно приступать к заключению договора покупки-продажи жилого помещения, который оформляется при личном присутствии всех сторон, участвующих в сделке и закрепляется их личными подписями.
5. Теперь самое время зарегистрировать должным образом права покупателей на приобретаемое жильё, для чего документы сдаются в регистрационную палату.

   После проверки и одобрения сделки производится окончательный расчёт между покупателем и продавцом и процедура оформления сделки считается завершённой.

6. Однако, на этом «бумажная» работа для покупателя не заканчивается, поскольку новое жильё необходимо переоформить на своё имя.

   Для этого ему следует получить выписку по прежнему месту жительства, а затем предоставить её вместе с паспортом и документами, подтверждающими его право собственности, в жилищную контору по новому адресу. Сотрудники данного учреждения переоформят договор на оказание коммунальных услуг на нового владельца квартиры, находящейся в их попечении.

Кроме того, новосёлам даётся одна неделя для перерегистрации по новому адресу в федеральной миграционной службе.

Перезаключение договоров на обслуживание домофона, спутникового ТВ, газового счётчика и проч. производится в компетентных учреждениях на основании паспорта заявителя и документа, подтверждающего его право собственности на жильё.

Перечень необходимых документов

Человеку, желающему приобрести жилое помещение, требуется всего лишь 2 документа: паспорт и согласие законного супруга на оформление сделки покупки-продажи.

Продавцу придётся потрудиться чуть больше, ведь с его стороны нужен более обширный пакет документов:

• Документ, удостоверяющий личность;
• Документ, выражающий согласие собственников на продажу квартиры; согласие на сделку супруга, а также свидетельство о регистрации прав собственности (если их несколько, то этот документ предоставляет каждый из них);
• Документ, подтверждающий право владения помещением (договор приобретения, дарения, наследования и т.д.);
• Кадастровый и технический паспорт квартиры;
• Заключение эксперта о стоимости жилого помещения;
• Справка, подтверждающая отсутствие долгов и различный обременений, возложенных на квартиру;
• Если среди собственников жилья есть дети, то потребуются их свидетельства о рождении, а также разрешение органов опеки на совершение сделки.

Куда нужно подавать документы?

С точки зрения надёжности предпочтительнее сделать это в банке, предоставляющем для подобных операций отдельную переговорную комнату.

Преимущества этого варианта в том, что стороны заключают с банком договор аренды депозитной ячейки, в которую покупатель закладывает денежную стоимость приобретаемого жилья за вычетом уплаченного аванса.

В соглашении аренды ячейки стороны определяют условия для доступа к ней: как правило, продавец может получить деньги тогда, когда закончится оформление сделки в Регистрационной палате и право собственности на квартиру перейдёт к покупателю.

Таким образом, все участники сделки наиболее надёжно защищены от возможных мошеннических действий контрагентов.

Также стороны могут договориться и о других способах передачи денег (например, через счет эскроу).

Затем сторонам необходимо предоставить все документы в Регистрационную палату или Многофункциональный центр и написать заявление на государственную регистрацию данной сделки.

Сроки оформления

Оформление сделки происходит в срок до 14-и дней, если документы сданы в Регистрационную палату, и до 7-и дней — если в Многофункциональный центр (МФЦ).

Однако, эти сроки действительны в тех случаях, когда пакет необходимых документов подготовлен должным образом. В случае каждой ошибки в документации срок оформления будет начинаться с начала.

Если уважительная причина вынуждает продавца квартиры уехать из города на длительный срок, то процедура оформления может быть сокращена до 3–5 дней. Для этого необходимо оформить заявление с просьбой сократить срок регистрации сделки на имя руководителя отдела Регистрационной палаты и сдать его секретарю, приложив убедительные доказательства отъезда (билет на самолёт, например).

Дополнительные нюансы, которые необходимо учесть

В первую очередь, покупателю необходимо тщательно проверить все документы на приобретаемое жильё. Речь идёт не только о праве собственности на квартиру: следует убедиться, что технический паспорт соответствует реальному положению дел, а сели и были произведены капитальные работы по перепланировке помещения, то они законным образом зарегистрированы.

Делать это нужно только после оформления предварительного договора, в котором следует указать: паспортные данные сторон, предмет договора, стоимость покупки, а также штрафы, предусмотренные за невыполнение взятых на себя обязательств. Оптимальная сумма задатка — до ста тысяч рублей, передаваемых лично в руки продавцу с последующим оформлением им расписки.

Проверка жилья на юридическую чистоту производится в Росреестре или БТИ, куда необходимо отправить запрос. Особого внимания заслуживают квартиры, собственниками которых являются дети, заключенные, недееспособные или психически нездоровые граждане.

Зачастую продавцы предлагают покупателям при оформлении сделки покупки-продажи указать в договоре меньшую сумму, чем та, которая будет передана в действительности. Дескать, зачем платить лишние налоги государству?

Данный поступок не является противозаконным, однако, при обращении в суд в случае возникновения спорной ситуации, покупателю будет трудно доказать, что реальная стоимость квартиры была выше, чем указано в договоре. Очевидно, что по решению суда он получит именно столько, сколько прописано в соглашении покупки-продажи квартиры.

Поэтому, от неоправданного риска лучше отказаться!

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/%E2%80%8Bkuplya-prodazha-kvartiry-kak-oformit.html

Оформление купли продажи квартиры через нотариуса: цена и сроки

Для ряда сделок достаточно простой письменной формы договора, оформленного на бумаге и скрепленного подписями сторон. В иных ситуациях нужно дополнительное заверение у компетентного лица. Сегодня подробнее рассмотрим оформление купли продажи квартиры через нотариуса.

Нужен ли нотариус

Договор купли продажи квартиры по общему правилу подписывается в простой форме – то есть обычно обращаться к нотариусу при продаже квартиры не нужно. Для участников это означает экономию денежных средств, ведь услуги нотариата оцениваются определенными тарифами.

Для оформления простой не осложненной сделки достаточно:

• составить и подписать договор купли-продажи;
• передать квартиру по передаточному акту;
• зарегистрировать переход права в Росреестре;
• окончательно рассчитаться за квартиру и оформить платежные документы.

Все эти шаги стороны могут совершить самостоятельно. В итоге получится вполне законное оформление прав собственности на квартиру без нотариуса.

При желании они могут обратиться за оформлением сделки купли продажи квартиры у нотариуса. Это позволит обезопасить продавца от риска неоплаты, а покупателя – от риска получить обремененную интересами третьих лиц квартиру. Однако в некоторых ситуациях нотариальное заверение является строго обязательным.

Когда обязательно нужно обращаться к нотариусу

Закон установил, что заверять договор купли продажи квартиры у нотариуса обязательно в следующих ситуациях:

• если продавцом квартиры является несовершеннолетний;
• если сделка касается доли в квартире – то есть продается доля в праве общей долевой собственности.

В частности, если два собственника продают квартиру – нотариус нужен. Даже если все части передаются в итоге одному покупателю.

Внимание! Если целая квартира продается нескольким собственникам, то есть делится в результате купли продажи, то заверять договор не нужно.

Порядок оформления

Чтобы оформить продаваемую квартиру, можно обратиться к нотариусу любого округа. Не обязательно даже выбирать населенный пункт, в котором находится жилье – с такими сделками работают конторы по всей России. Удобнее всего выбрать ближайшего, практикующего в вашем городе.

Необходимые документы

Участникам сделки необходимо заранее подготовить документы по списку.

Продавцу:

• общегражданский паспорт;
• свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на продажу;
• свидетельство о рождении детей – если собственником является ребенок;
• разрешение органа опеки на продажу;
• документы по соблюдению преимущественного права покупки сособственников или соседей по коммуналке;
• правоподтверждающий документ на квартиру (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
• технический паспорт квартиры;
• справку об отсутствии задолженности по ЖКУ;
• справку о прописанных или выписку из домовой книги.

Покупателю:

• общегражданский паспорт;
• свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на покупку;
• если квартира приобретается в ипотеку – документы о получении кредита или одобрение банка;
• если оплата будет через ячейку – договор аренды ячейки.

В некоторых случаях сотрудник может попросить и другие бумаги, например, справку об инвентарной стоимости жилья или медицинскую выписку о состоянии участника сделки, чтобы установить его дееспособность.

Как составляется и подписывается договор

Как происходит продажа квартиры через нотариуса – рассмотрим далее. Алгоритм действий пошагово выглядит так:

1. Стороны приходят на предварительную консультацию, на которую приносят имеющиеся бумаги. Специалист опрашивает о достигнутых договоренностях и принимает документы на правовой анализ. Назначается дата купли продажи.
2. Составлением договора занимаются сами сотрудники конторы. Как правило, они не берутся заверять куплю продажу, составленную другим лицом или самими сторонами – так сложнее оценить юридическую законность. На все манипуляции уходит примерно 5-7 рабочих дней.
3. В дату купли продажи стороны приходят лично, а если кто-то в браке – дополнительно приглашаются супруги для оформления согласий. В ходе встречи проверяется дееспособность участников, оглашается текст сделки, проверяются данные и реквизиты. Далее договор распечатывается на специальном бланке, подписывается сторонами и удостоверяется нотариусом. В завершение документ скрепляется гербовой печатью.
4. После оформления купля продажа подлежит регистрации в Росреестре. Стороны могут сделать это самостоятельно или через нотариуса, который заверил сделку. Последний вариант чуть дороже, но намного быстрее – не требуется записываться на прием в МФЦ, а все необходимые бумаги передаются в электронном виде напрямую регистратору.

Договор купли продажи квартиры оформляется на специальной бумаге и выглядит так:

Скачать ДКП для продажи квартиры через нотариуса.

Особенности регистрации в Росреестре

Любые сделки по переходу имущества иным лицам проходят оформление в ЕГРН. В Реестр вносится запись о новом собственнике и о правоустанавливающих документах. В случае с оформлением купли продажи через нотариуса стороны получают два альтернативных варианта, как зарегистрироваться:

• самостоятельно через МФЦ;
• в электронном виде через нотариуса сразу же после оформления договора.

Внимание! В любом случае необходимо оплатить пошлину 2 000 рублей за регистрацию. Обычно это делает покупатель. Если оформление идет на двух собственников, то каждый оплачивает пополам – по 1 000 рублей.

Самостоятельная регистрация дешевле, но занимает больше времени и требует собственных усилий:

1. Стороны заранее записываются на прием к сотруднику ближайшего МФЦ.
2. В дату приема приносят документы, сотрудник заполняет заявление и принимает пакет бумаг.
3. Срок регистрации занимает 7-9 рабочих дней.
4. По завершении регистрации стороны получают свои экземпляры договоров, а покупатель – выписку из ЕГРН на квартиру.

Регистрация в электронном виде через нотариуса потребует дополнительных денежных затрат, но займет всего 1-3 рабочих дня и не потребует посещения других офисов. Нотариус после заверения договора формирует электронный пакет документов и направляет его для регистрации напрямую в Росреестр. После завершения процедуры все документы можно получить у нотариуса.

Сколько стоит нотариальное оформление

Стоимость оформления купли продажи у нотариуса составляется из двух элементов:

• нотариальный тариф;
• технические и сопутствующие правовые услуги.

Тарифы определяют «сверху» — в нотариальной палате региона, к которой прикреплен нотариус. Тарифы не единые, они различаются в зависимости от суммы купли продажи.

Дополнительно взимаются расходы на сопутствующие услуги, величину всегда определяет сам нотариус. Точную сумму денег, сколько стоят услуги нотариуса в конторе по вашей следки, вам назовут в ходе личной предварительной встречи.

Кто оплачивает

Нет обязательного правила о том, кто оплачивает оформление нотариальной сделки купли продажи квартиры. Поскольку суммы денег бывают достаточно высокими, стороны могут осуществить оплату услуг пополам – в равных частях.

Если же удостоверение в данном случае не требуется по закону, то услуги оплачиваются той стороной, которая настояла на нотариальном оформлении.

Риски и гарантии

Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.

Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:

• проверит дееспособность сторон;
• оценит правовую чистоту сделки;
• посмотрит отсутствие обременений и арестов;
• составит грамотный текст договора;
• проконсультирует при передаче средств;
• оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.

Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы. Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя.

Что еще делает нотариус в сделке

У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.

Нотариус:

• извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
• составляет согласия супругов на куплю продажу;
• запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
• составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
• проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
• предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;
• проводит электронную регистрацию купли продажи.

Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату. Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости.

Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности. В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы. Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/kupli-prodazhi-kvartiry-cherez-notariusa.html

Как сделать оформление сделки по купли продажи квартиры

Cерии перепланировки домов

Способы оплаты:

Оформление сделки купли продажи квартиры вы можете произвести самостоятельно, но, чтобы лишний раз не рисковать своим имуществом, лучше доверить этот процесс специалистам. Дело не только в риске попасть в руки мошенников. Владелец, сам того не подозревая, может не иметь полноправной собственности на квартиру, которую продает.

Чтобы избежать необоснованных рисков, важно подготовиться к заключению сделки:

• Проведите беседу с риелторами;
• Внимательно изучите документы на недвижимость, особенно обратите внимание на выписку из ЕГРН, в которой должен быть указан собственник квартиры;
• Не стесняйтесь попросить паспорт у продавца, а лучше – возьмите ксерокопию и обязательно сверьте ее с оригиналом;
• Закажите услугу проверки недвижимости у юридической компании;
• Внимательно изучите договор купли-продажи, а лучше отдайте его на юридическую экспертизу специалистам.

Установленный порядок оформления договора купли-продажи недвижимости предусматривает решение возникающих споров либо по обоюдному согласию владельца и покупателей (досудебное разбирательство), или при отсутствии консенсуса необходимо будет обращаться в суд.

С чего начать проверку квартиры перед ее покупкой?

Алгоритм проверки оснований для продажи квартиры можно разделить на несколько этапов:

• Проверка собственника ­– порядок оформления сделки купли-продажи квартиры позволяет получить сведения о физическом и психическом здоровье владельца. Дело в том, что ряде неврологических заболеваний, при наркотической зависимости, хронических заболеваниях, владельцы могут потерять право полноценно распоряжаться недвижимостью. Более того, родственники вправе обжаловать решения владельца, вплоть до расторжения договора купли-продажи (иногда вернуть внесенный аванс или получить обратно оплату невозможно);
• Проверка истории квартиры – особое внимание важно уделить недвижимости по наследству, а также квартирам, в которых переход права собственности был по решению суда;

• Внимательно следует подходить к сделкам с несколькими владельцами квартиры (долевое участие, совместная собственность), чтобы избежать риска оспаривания сделки;
• Иногда квартира переходит к владельцам по договору дарения, в обход договора купли-продажи. Бывший правообладатель, даже спустя большой промежуток времени может начать судебную тяжбу, с целью оспаривания договора дарения;
• Проверяются несовершеннолетние дети, которые могут быть вписаны в квартиры или могут оказаться владельцами квартиры.

Если вы не знаете, как оформляется продажа квартиры, лучше привлечь опытных риелторов или юристов, которые за относительно небольшую плату помогут оформить квартиру в собственность легально, быстро и безопасно.

Проверка технической информации о квартире перед сделкой купли-продажи:

• Соответствие фактической планировки плану;
• Проверка сведений из ЕГРН, не находится ли недвижимость под залогом, конфискацией или арестом;
• Сведения из паспортного стола, БТИ, Росреестра;
• Получение выписок из архива для проверки сделок по целевой недвижимости;
• Если была планировка, проверяются основания для ее проведения.

Важно! Покупатель вправе потребовать любые из указанных документов, которые обеспечат полноту сведений об интересующей его недвижимости.

Если вам покупатель отказывает в этом, лучше отказаться от сделки, либо самостоятельно запросить данные с Росреестра.

Сведения о недвижимости, которые помогут защититься от мошенников, предоставляются заинтересованным гражданам, которые оплатили госпошлину и оформили заявление в МФЦ или территориальном офисе Росреестра.

Как заключается договор купли-продажи на квартиру?

Договор купли продажи может составляться продавцом, покупателем либо составляться на основании типового договора. Обязательно в договоре указываются:

• Свойства и характеристики недвижимости – место нахождения квартиры, ее площадь, назначение, на основании каких документов осуществляется владение;
• Согласованная стоимость – важно не завышать и не занижать цену квартиры в документах, поскольку в случае расторжения договора стороны получат имущество, которое указывалось в договоре. Кроме того, Гражданский кодекс РФ предусматривает указание цены не только за всю квартиру, но и за 1 кв.м.;
• Сведения обо всех собственниках – для их подтверждения в момент заключения договора купли-продажи квартиры владелец должен предоставить документальные доказательства указанной информации. Это может быть свидетельство о браке, договор долевого участия, нотариально заверенное согласие супруга.

Очень важно получить выписку из ЕГРН, срок которой не будет превышать 10, а лучше 3 дней, в которой будет подтверждаться владелец и сведения о недвижимости. Это необходимо для исключения повторной продажи квартиры нескольким «владельцам».

Иногда договор купли-продажи может усложняться приобретением ипотечного жилья, за которое в полной мере не рассчитался заемщик перед банком. В большинстве случаев квартира является собственностью банка либо используется в качестве залогового имущества по кредиту. Поэтому, потратьте время, ознакомьтесь с договором ипотечного кредитования, обратитесь в банк для разъяснения условий и процедуры перехода права собственности на жилье.

Только после того, как вы или ваш представитель проверил все данные, документы и основания для заключения договора купли-продажи, приступают к подписанию документа. Оплата производится удобными для продавца или покупателя формами: наличные, денежный перевод, рассрочка платежа, перечислением по договору ипотеки.

Если вы оплачиваете наличными, продавец должен написать расписку о получении суммы, указанной в договоре купли-продажи. Однако, все чаще для проведения оплаты используют специальные переговорные комнаты в банке, либо депозитные ячейки, чтобы снизить риски грабежа. В банке можно отдельно указать условия доступа в депозитарий.

Сразу после подписания необходимо незамедлительно передать для регистрации документы в Росреестр. Поэтому, лучше назначить проведение сделки купли продажи на рабочий день (первая половина дня).

Как только стороны поставили подписи, продавец получил денежные средства, договор можно считать заключенным, однако, для вступления в законную силу необходима регистрации. Согласно ГК РФ, единственным основанием для полноценного владения является наличие сведений о вас, как собственнике в Росреестре.

Сам факт наличия подписанной бумаги не может считаться достаточным основанием для полноправного владения.

Срок регистрации сделки обычно занимает 7-10 дней, реже – месяц. Чтобы ускорить оформление купли-продажи, доверьте подготовку документов юристу. В этом случае все необходимые документы будут подаваться одним пакетом, без необходимости доработки, исправления или предоставления дополнительных бумаг.

Сколько стоит оформление купли продажи квартиры вы можете узнать на бесплатной консультации в Центре кадастра и регистрации Стар-Сервис. Каждая сделка индивидуальна, она может усложняться сбором документов, проверкой многих условий, истории владения квартирой.

Источник: https://kad-reg.ru/eto-interesno/207-oformlenie-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Процедура и нюансы оформления купли-продажи квартиры

Оформление процесса купли-продажи квартиры и подписание соответствующего соглашения – один из наиболее важных и ответственных процессов при продаже своего имущества. Кажется, что еще чуть-чуть, и недвижимость будет реализована, а ее бывший собственник получит на руки необходимую сумму денег.

Однако проставление подписей в договоре и сбор необходимой документации – это только часть процесса, который нужно пройти собственнику, желающему передать другому человеку права владения объектом недвижимости.

Оформление сделки

Как оформить сделку по купле-продаже квартиры? Процедура купли-продажи квартиры включает в себе передачу права владения от одного лица к другому. Покупка жилья требует тщательной и достаточно продолжительной подготовки.

Чтобы отыскать квартиру, чистую в юридическом плане, и грамотно зарегистрировать саму операцию, могут потребоваться услуги сотрудника агентства недвижимости.

Не все люди знакомы с надежным риэлтором с безупречной репутацией, однако, если быть осведомленным о некоторых важных правилах, заняться оформлением можно и самостоятельно. Как правильно оформить весь процесс в верной последовательности:

• установление стоимости – анализ рынка недвижимости, изучение цен на другую жилплощадь, поиск непосредственного продавца;
• выбор квартиры – место расположения, количество этажей и комнат, ремонт, описание самого здания, близость к центру населенного пункта;
• проверка всей документации – право на владение недвижимым объектом, число прописанных в нем лиц, наличие обременений, долгов и т.д.;
• заключение сделки – составление предварительного соглашения, уплата какой-то суммы залога, подтверждение нотариуса;
• регистрация соглашения, передача квартиры в соответствии с актом приема.

В соглашении прописывается стоимость продажи квартиры. Как правило, указывается балансовая цена, не превышающая стоимость объекта на рыночном пространстве. Так делают для того, чтобы избежать уплаты подоходного налога и государственной пошлины сотруднику нотариальной конторы. Нужно брать в учет, что в том случае, если договор будет разорван, возврат полной цены квартиры возможен только через судебные органы.

О нюансах

Приобретая квартиры в 2019 году, нужно учитывать различные нюансы оформления сделки по продаже квартиры, к примеру, такие:

• при реализации сделки купли, сделка купля у строительной фирмы может быть осуществлена исключительно при наличии согласия на проведение строительства, официального подтверждения совершенной покупки или аренды земельного надела, на котором будет возводиться здание;
• если жилье покупается по ипотечному кредиту, нужно подать обращение в банк для получения одобрения, чаще всего, даже если все условия кредитования соблюдены, финансовая организация отказывается предоставить деньги;
• если передается аванс, нужно составить специальное соглашение с указанием объекта сделки, паспортных данных каждого из участников, цены жилплощади, периода оформления операции, а также суммы денег, вносимых как предоплата;
• если при продаже недвижимости продажа недвижимости осуществляется со стороны продавца человеком, получившим доверенность, нужно убедиться в том, что этот документ составлен верно, внимательно исследовать все полномочия данного лица;
• часто продавец просит оформить договор о купле-продаже квартиры с заниженной ценой. Ему это нужно для того, чтобы избежать уплаты налога, так как уплачивать его не нужно, если жилье продано меньше, чем за один миллион рублей. Не стоит идти на уступки в данной ситуации, так как во время обращения в органы суда с иском о прекращении сделки по купленной квартире, обратно удастся получить только ту сумму, которая и была указана в договоре.

Проверка владельцев жилья

Проверка хозяев жилплощади является очень важным этапов в порядке оформления купли-продажи недвижимого объекта. Продавать квартиру может ее хозяин или доверенное лицо хозяина, чьи полномочия закреплены соответствующим документом.

Проверка подлинности документации обязательна. Даже если все дела ведутся с доверенным лицом, нужно организовать встречу с собственником имущества, изучить его документы.

Все прочие нюансы вполне могут быть обговорены и с представителем.

Учитываться должны и моменты, касающиеся нахождения квартиры в долевой собственности или в общей, в той ситуации, когда в документах указан только один владелец. Информацию о продавце можно узнать, если изучить свидетельство о регистрации недвижимого объекта.

Если жилье было унаследовано, нужно отыскать нотариуса, заверившего данную процедуру, узнать у него, существуют ли прочие наследники. В канцелярии суда по месту расположения жилья узнают, осуществлялись ли какие-либо судебные процессы по конкретному объекту.

Обременения

Если квартира арендовалась, бралась в ипотеку или арестовывалась, то все это не утрачивает свою силу и после того, как во владение ею вступит другой собственник. Это мешает покупателю распоряжаться приобретенным имуществом в полной мере, кроме того, есть возможность и вовсе его утратить.

Регистрационное управление предоставляет выписку из реестра со сведениями о наличествующих обременениях. Нужно также отнестись к делу внимательно, если один из владельцев жилплощади – ребенок, не достигший четырнадцатилетнего возраста.

За него выступает представитель, полномочия которого тоже должны быть тщательно изучены.

Покупателю следует присмотреться к браку владельца жилья, исследовать свидетельство о его заключении. В соответствии с законом, если квартира приобреталась при официальной регистрации, при продаже должно быть получено разрешение супруга. Необходимо потребовать справку о количество людей, прописанных в объекте.

В ней не содержится информация о временно лишенных регистрации лицах – тех, кто сидит в тюрьме или служит в армии. Данные о них содержатся только в домовой книге. Если эти люди вернутся, они могут воспользоваться своими правами на данную квартиру и после того, как она будет продана.

Выписать их получится только путем обращения в судебные органы, а это отнимает очень много времени.

Договор

Соглашение заключается исключительно в присутствии обеих сторон сделки либо доверенных лиц, если они обладают верно оформленными и не утратившими силу доверенностями.

Регистрировать договор купли не нужно – это совершается автоматически во время регистрации права владения квартирой.

Где следует оформить куплю-продажу квартиры? Чтобы соглашение было заключено, нужно собрать все необходимые документы и подать обращение в Росреестр.

Договор обязательно должен включать в себя следующую информацию:

• объект договоренности и его доскональные характеристики;
• ФИО, дату рождения, место жительства и прочие сведения из паспортов каждой стороны сделки;
• то, сколько стоит оформление;
• права и обязательства участников операции;
• полную стоимость недвижимого объекта.

Подача документации

Перед тем как оформить куплю-продажу имущества, необходимо обратиться в компетентное ведомство.

Подписание кредитного соглашения при покупке квартиры в 2019 году осуществляется в том банковском отделении, где оформляется договор купли по займу.

Где оформляется соглашение о приобретении и продаже имущества:

• палата регистрации;
• юридическая фирма;
• самостоятельно у себя дома.

Если операция не сложная и не подразумевает наличия трудностей (к примеру, детей, не достигших совершеннолетия, выделения долей, оформления ссуд и т.д.), то договор можно составить самостоятельно, взяв образец в ведомстве. Если же он достаточно сложен, лучше, если с этим поможет квалифицированный специалист, он же определит, сколько стоит оформить данную сделку.

Соглашение подписывается в палате регистрации или МФЦ во время сдачи бумаг для произведения государственной регистрации.

Важно! Бумаги, которые оформлялись во время приобретения жилплощади, предоставляются в палату регистрации, независимо от того, куда они были сданы изначально.

Финальный расчет осуществляется так и в том месте, как то прописано в соглашении. Если деньги брались в банке, то и производиться он должен там, если это были личные финансы – в удобном для сторон месте. Передача должна подкрепляться распиской, лучше, если при этом будут присутствовать свидетели, тоже проставляющие свои подписи в бумаге.

Список документов

При приобретении жилплощади должна оформляться следующая документация:

• заявление о федеральной регистрации операции;
• договор с проставленными в нем подписями участников сделки;
• кадастровый документ, план здания по этажам, экспликация продаваемого недвижимого объекта;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• копии паспортов тех, кто принимает участие в операции, либо копии учредительных бумаг, если в ней принимает участие правовое лицо;
• доверенность, заверенная нотариусом, если один участник заменен его представителем.

Иногда для произведения регистрации может понадобиться и другая документация:

• займовое соглашение с финансовой организацией;
• согласие владельцев (если реализуется коммунальное жилье);
• разрешение супруга;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, а также согласие попечительских органов;
• копия судебного решения о признании недееспособности одной из сторон сделки.

Если покупатель не уверен в том, что он достаточно юридически осведомлен для того, чтобы самостоятельно осуществить сделку, лучше обратиться к специалистам, однако, выбирать фирму следует тщательно, проверяя ее лицензию на ведение деятельности.

Процедура и нюансы оформления купли-продажи квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://kvadmetry.ru/prodazha/oformlenie-kupli-prodazhi-kvartiry.html