С чего начать сделку купли продажи квартиры?

С чего начать сделку купли продажи квартиры?

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

1. Количество комнат.
2. Площадь квартиры.
3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
6. Наличие балкона или лоджии.
7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

• паспорт;
• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
• выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
• справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
• нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
• разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу.

Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках.

Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

10 способов преобразить квартиру, не покупая новых вещей →

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену.

Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле.

Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

Источник: http://natalibijou.ru/s-chego-nachat-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry/

С чего начать покупку квартиры?

Последнее обновление: 14.12.2018

– Хочу купить квартиру, с чего начать?

Стандартный вопрос для тех, кто впервые решает свой жилищный вопрос. Что ж, поможем. Наш сайт «Квартира-без-Агента.ру» целиком посвящен теме покупки и продажи квартиры. Он разработан в формате онлайн-методички, и содержит подробную ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ по самостоятельной организации сделки купли-продажи.

Итак, с чего начать покупку квартиры? Мы не будем давать банальные советы – оценить свой бюджет, трезво взглянуть на себя и на рыночные цены – а сразу перейдем к делу.

Первое, с чем нам нужно определиться, это с типом рынка, на котором мы будем покупать себе квартиру – первичный или вторичный (краткая справка о них – по ссылкам в Глоссарии). Для каждого из этих рынков ИНСТРУКЦИЯ имеет свой раздел с подробным алгоритмом действий по приобретению жилья.

Можно ли купить квартиру по доверенности? Когда и как это бывает – смотри в этой заметке.

Покупка новостройки – с чего начать?

Выбирая первичный рынок, мы имеем дело с юридическим лицом (Застройщиком), инвестируем деньги в строительство дома (новостройки), и ждем его окончания, после чего принимаем квартиру у Застройщика, и оформляем ее в свою собственность. Это процесс небыстрый, может растянуться на годы, но здесь радует привлекательная цена и возможность жить в современном доме с новыми коммуникациями и инженерной начинкой.

Кроме того, покупка квартиры в новостройке по Договору долевого участия (ДДУ), исключает юридические риски для Покупателя (то есть риски оспаривания прав на квартиру).

Но здесь остается главный риск «первички» – инвестиционный (то есть риск вложения в проект, который может пойти не по плану или вовсе не завершиться).

Правда, с введением в действие последних поправок в знаменитый закон ФЗ-214 (о долевом строительстве), покупать жилье у Застройщика стало значительно безопаснее (подробнее об основах этого закона – см. по ссылке в Глоссарии).

Процесс покупки квартиры в новостройке начинают, конечно, же, с выбора подходящего по стоимости, расположению и площади жилья в строящихся домах. На что здесь нужно обращать внимание и как действовать дальше – рассказано на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ.

Как правильно внести задаток при покупке-продаже квартиры – см. в заметке по ссылке.

Покупка вторичного жилья – с чего начать?

Выбирая вторичный рынок, мы имеем дело с физическим лицом (или лицами), и квартиру в собственность получаем сразу (по факту регистрации сделки). Этот процесс происходит гораздо быстрее, чем на первичке. Инвестиционных рисков тут нет, а вот юридических – хватает.

На вторичке приходится учитывать не только состав правоустанавливающих документов на недвижимость, но и особенности личности Продавца (вдруг он больной или недееспособный), и состав его семьи (кто еще может иметь права на квартиру).

Здесь и взаиморасчеты по сделке происходят по-другому – чаще наличными деньгами через банковскую ячейку.

Именно большое количество и разнообразие юридических рисков смущает тех Покупателей, которые предпочли вторичное жилье. Тем не менее, большинство рисков вторички легко распознаются и вполне поддаются контролю.

Начинают процесс покупки квартиры на рынке вторичного жилья так же, как и на первичном – с выбора площади и района расположения жилья, стараясь уложиться в выделенный на покупку бюджет. Алгоритм действий по выбору квартиры, проверке и оформлению документов, подготовке и проведению сделки – показан в ИНСТРУКЦИИ шаг за шагом.

Перечень типовых рисков покупки квартиры для первичного и вторичного рынков жилья – см. в отдельной заметке по ссылке.

Второе (после выбора рынка), что нам нужно решить в начале нашего пути, это определиться – кто будет заниматься вопросом покупки квартиры. Традиционно выбирают из двух альтернатив:

1. обратиться в агентство недвижимости (или к частному риэлтору);
2. организовать сделку самостоятельно.

Пройдемся кратко по обоим вариантам, и посмотрим, что нам лучше выбрать и почему.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Что делает агентство недвижимости при покупке квартиры?

Каждое агентство недвижимости предлагает взять на себя все заботы по подготовке сделки купли-продажи квартиры. В понятие «заботы», как правило, входит типовой перечень услуг, который каждый Покупатель способен выполнить самостоятельно.

При покупке новостройки, агенты вообще не влияют на процесс, их задача – всего лишь убедить Покупателя купить квартиру у выбранного Застройщика. Далее всем процессом (ценами, сроками, условиями продажи и приемки квартир) рулит сам Застройщик и его штатные юристы, риэлторы только подносят документы на подпись. Тем не менее, гонорар риэлторов за такие «услуги» весьма внушительный.

При покупке квартиры на вторичном рынке все немного сложнее. Здесь уже агенты могут вкручивать свои условия в процесс организации сделки. Замыкая на себе весь механизм подготовки сделки купли-продажи (выбор квартиры, выбор покупателя, торг по цене, условия внесения авансов и окончательных расчетов и т.п.), риэлторы обеспечивают себе максимально возможный доход с каждой операции.

В агентских договорах с клиентами-покупателями, обычно, указано, что именно собирается делать агентство недвижимости для организации покупки квартиры (например, на «вторичке») – то есть буквально следующее:

При этом, ни о какой материальной ответственности агентства или финансовой гарантии для Покупателя в агентском договоре речь не идет. Все «гарантии» остаются только на словах. И за это агентство требует комиссию в размере 3-4% от суммы сделки. В Москве, например, это суммы в среднем 150 000 – 250 000 руб. за сделку (данные за 2016-18 гг., не считая сделок с элитным жильем).

Но что реально делает агентство недвижимости, за что оно отвечает, и главное – чем?

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Вот краткий сценарий действий типового агента по недвижимости:

1. Включил компьютер, ввел параметры поиска квартиры (район поиска, кол-во комнат, площадь и т.п.), и через секунду получил подборку нужных предложений. Благо общедоступных и качественных баз данных в интернете предостаточно (например, Domofond.ru).
2. Созвонился с хозяевами квартир и договорился о времени просмотра. Съездил на несколько адресов вместе с Покупателем.
3. По выбранной квартире запросил у владельца список документов для проверки, заказал и получил Выписку из ЕГРН на квартиру, и отнес все это штатному юристу агентства. Юрист проверил документы на соответствие законодательству.
4. Тот же юрист на основе типового шаблона подготовил проект Договора купли-продажи квартиры и передал его агенту, а тот – Покупателю.
5. Агент вместе с Продавцом и Покупателем едет в банк для оформления денежных расчетов через банковскую ячейку (сотрудники банка помогают все оформить);
6. Агент кладет перед Продавцом и Покупателем согласованный и распечатанный договор купли-продажи. Участники сделки ставят на нем свои подписи.
7. Агент самостоятельно (по доверенности от участников сделки) или вместе с ними передает документы на регистрацию в Росреестр. После регистрации Покупатель получает свой экземпляр договора купли-продажи с регистрационной отметкой. Всё. Сделка завершена.

У нормального человека возникает легкое ощущение, что такая работа не может стоить ТАКИХ денег. Да и в принципе все перечисленное каждый Покупатель способен сделать сам, без участия агентства недвижимости и без лишних затрат на посредников.

Но может быть, агентство гарантирует Покупателю, что купленная квартира и права собственности на нее не будут никем оспорены, и Покупатель не лишится своих прав? Отнюдь. Все гарантии безопасности и безупречности сделки риэлторы озвучивают только устно. Формально же это ничем не подтверждается, и никакими документами не обеспечивается.

Другими словами, если сделка купли-продажи квартиры будет оспорена в суде, и Покупатель лишится прав на квартиру, то требовать возврата денег он может только с Продавца квартиры, а вовсе не с агентства недвижимости. А агентство? Агентство сочувственно вздыхает и остается в стороне.

Кто-то может радостно вспомнить, что некоторые риэлторы страхуют свою ответственность. Это так. Но что это дает Покупателю? Об этом – по приведенной ссылке.

Если у кого-то сомнения еще остались, можно прочитать заметку о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Объективные данные, приведенные там, убедят скептиков в том, что сделку купли-продажи квартиры сегодня может провести любой человек вполне безопасно, и без участия посредников и агентов.

Как купить квартиру без агентства? С чего начать Покупателю?

Очевидно, с того же, с чего начинает любой риэлтор при покупке квартиры (см. выше типовой сценарий). Кто мешает Покупателю выполнить те же действия самостоятельно, сэкономив сотню тысяч рублей?

Не знаешь, как действовать? Для этого есть подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры на первичном и на вторичном рынках (откроется во всплывающем окне).

Не хватает юридических знаний в области недвижимости? Для этого есть Глоссарий Риэлтора, в котором простым кухонным языком объясняются все необходимые для сделки юридические понятия.

Не представляешь, как выглядят документы для сделки? Посмотри образцы документов в этом разделе по ссылке.

Столкнулся с нестандартной или неоднозначной ситуацией, возник уточняющий вопрос? Для этого есть консультации профильных юристов, которые стоят раз в 20 (!) меньше, чем услуги риэлторов.

Боишься рисковать? Это нормально. Ничего не боятся только дураки. Но ведь решать вопрос все равно надо. Поэтому задача Покупателя здесь – не паниковать, а заняться снижением рисков сделки до максимально возможного уровня. О чем тут речь? Смотри в разделе «О рисках сделок с квартирами».

Бывает, что выбранная квартира оказывается «альтернативной», то есть продающий ее владелец одновременно покупает себе другую квартиру взамен. Тогда сделка немного усложняется из-за большего количества участников, но принцип действий Покупателя остается прежним.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Если собственных денег для покупки квартиры не хватает, банки охотно приходят нам на помощь. Кредит на покупку жилья под залог этого самого жилья называется ипотечным кредитом, или просто – ипотекой.

Предложения ипотеки от ведущих российских банков можно посмотреть здесь.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

Итак, если хочешь купить квартиру и не знаешь, с чего начать – просто начни с первого шага ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (переход на ее 1-й шаг по ссылке), и большинство вопросов отпадут сами собой.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/s-chego-nachat-pokupku-kvartiry/

С чего начать продажу квартиры? как оформить сделку самостоятельно?

В настоящее время все более популярным становится продажа недвижимого имущества самостоятельно, не прибегая к помощи риелторов.

Связано это в первую очередь с тем, что риелторы берут за свои услуги достаточно крупные деньги, которые большинство людей предпочитает оставить себе. Однако пренебрегая услугами риелторов, многие усложняют себе процесс продажи жилплощади.

Многих интересует как происходит сделка купли продажи квартиры в РФ? Сделка по продаже квартиры включает несколько этапов:

• сбор пакета документов, поиск приобретателя;
• подписание предварительного соглашения;
• заключение договора купли продажи;
• регистрация прав на жилплощадь;
• передача ключей и расчет.

Подготовка документов

С чего начать продажу квартиры? К сбору пакета документов необходимо отнестись очень серьезно, поскольку это трудоемкий и важный процесс. Сложность этого этапа заключается в правильном оформлении бумаг. Если один из документов будет оформлен не надлежащим образом, либо будет содержать ошибки, то можно получить отказ в совершении сделки от регистрирующих органов.

В случае несовпадений с действительностью или наличия разногласий в нескольких документах, так же может последовать отказ в регистрации. Такие отказы могут серьезно затянуть процесс купли-продажи, что приведет потере как потенциальных покупателей, так и времени.

Во избежание таких ситуаций, рекомендуется обратиться к специалистам или же в регистрирующий орган, где смогут оказать требуемую помощь. Документы, при подаче в регистрирующий орган, следует заполнить разборчивым почерком без ошибок и исправлений.

Документы, которые следует подготовить продаже недвижимости:

• свидетельство или другой документ, который подтвердит право собственности;
• паспорт владельца квартиры, а также всех собственников, если собственник младше 14 лет — свидетельство о рождении;
• паспорт квартиры как кадастровый, так и технический;
• доверенность и свидетельство о браке, если жилплощадь была приобретена супругами;
• разрешение органов опеки, если возраст собственника не превышает 18;
• справка о погашении задолженности за коммунальные услуги;
• выписка из домовой книги.

Последние два документа относятся к категории краткосрочных и получить их можно во время регистрации прав нового владельца.

Продажа квартиры

Поиск покупателя это неотъемлемая часть продажи жилплощади. Прежде чем начать поиск, следует подготовить квартиру к продаже.

Покупка квартиры дело серьезное, поэтому помимо подготовки внешнего, товарного вида жилплощади, рекомендуется заранее выписать всех, кто в ней прописан.

Данная процедура ускорит не только процесс непосредственного оформления сделки купли-продажи, но и поиск покупателя, так как на рынке недвижимости свободные объекты являются более популярными.

Сам поиск можно осуществлять двумя способами: активным и пассивным.

Под активным способом подразумевается подача объявлений одновременно в газетах, интернете, на досках объявлений и самостоятельный обзвон потенциальных покупателей, находя объявления о поиске квартиры.

Пассивный способ, когда ограничиваешься выкладкой объявлений или обращение в риелторскую организацию, которая будет совершать все эти действия за вознаграждение, установленное в их прайс-листе.

Заключение предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор является удобным решением для сторон. Во время заключения продавец будет уверен, что жилплощадь будет куплена именно за ту стоимость, которая указана в соглашении. А приобретатель будет уверен, что продавец продаст её только ему. При подписании этого акта так же уплачивается аванс или задаток от полной стоимости объекта.

Аналогом предварительного соглашения купли-продажи выступают соглашение об авансе, либо соглашение о задатке. Подобное соглашение стороны имеют право заключить придя к консенсусу относительно условий, включенных в основной договор.

При этом необходимо понимать, что существуют различия между соглашениями об авансе и задатке.

В РФ задатком признается письменно оформленный акт о передаче средств, который указывает, что это задаток, переданный для обеспечения исполнения условий сделки.

Задаток и аванс имеют много различий. В случае нарушения сделки задаток всегда возвращается. Если соглашение нарушает приобретатель, то задаток в качестве компенсации остается у продающей стороны. Если соглашение нарушает продавец, то ему предстоит выплатить потерпевшей стороне сумму равную двум задаткам.

В отличие от задатка, аванс оформляется как письменно так и устно. В случае отмены сделки со стороны покупателя он не возвращается, т.к. продавец понес расходы, связанные с подписанием договора, на сумму аванса. Кроме того аванс не является обеспечительной мерой по подписанию соглашения.

Так же сторона виновная в разрыве сделке не несет никакой дополнительной ответственности свыше суммы аванса, если иное не предусмотрено в соглашении об авансе. Также если сторона отказывается возвращать аванс, то это будет рассматриваться как неосновательное обогащение и нести соответствующее бремя.

Это основные различия, которые необходимо учитывать при выборе соглашения.

Договор предварительной купли-продажи можно составлять в произвольной форме. В нем указываются:

• данные паспорта продавца и покупателя, их адреса регистрации и проживания;
• адрес квартиры с её основными характеристики;
• срок, в течении которого составляется и подписывается договор основной купли-продажи;
• сумма, переданная в качестве задатка или аванса.

Он подписывается каждой стороной и содержит дату подписания.

Обязательным приложение к этому договору, является расписка с подтверждением получения задатка.

Расчет за квартиру

После того как проходит продажа квартиры следует произвести расчет. Передача оплаты является важным моментом в сделке, но и здесь, несмотря на всю прозрачность, есть свои нюансы. Расчет производится как в момент заключения сделки, так и во время подписания акта приема-передачи. Существует несколько способов сделать расчет:

• Наличными. Этот способ практикуется чаще всего и его можно осуществить несколькими способами. Во-первых, всю стоимость можно оплатить в день заключения сделки купли-продажи. Есть второй способ — оплата частями. Сначала покупатель, во время подписания предварительного договора, вносит задаток. Этим он обязуется выплатить полную сумму после подписания сделки купли-продажи. Задаток необходимо подкрепить распиской. Соответственно после подписания основного договора, выплачивается оставшаяся часть денег.
• Безналичным переводом. Расчет так же осуществляет либо до подписания договора, либо после. Этот способ удобен тем, что покупатель в день подписания перечисляет полную сумму на счет продавца в банке. Соответственно перевод осуществляется под контролем банковской организации, а обе стороны имеют платежные документы, являющиеся доказательством передачи денежной суммы.
• Посредством сейфовой ячейки. Этот способ является самым безопасным из всех представленных. Его рекомендуется использовать при продаже жилплощади без участия сторонних лиц. Этот способ является своеобразной страховкой как для продавца объекта, так и для приобретателя. Хозяин недвижимости получит требуемую сумму только после того, как совершится покупка квартиры и переоформление собственника. Покупатель сможет начать реализацию права собственности только после передачи средств. Процесс передачи денег посредством сейфовой ячейки происходит следующим образом. Изначально приобретатель вместе с банковским сотрудником пересчитывают деньги и проверяют их на подлинность. Далее их помещают в специализированный пакет, заклеивают и на месте спайки оставляют подписи сторон. Этот процесс является гарантом целостности пакета, пока тот находится в банковской ячейке. Подписание сторонами пакета, проходит под присмотром банковского сотрудника, затем он отправляется в секцию. После подписания договора купли-продажи, а так же регистрации права собственности на жилплощадь покупателем, продавец может забрать сумму в банковской организации.
• Аккредитивом. Этот процесс аналогичен с расчетом посредством банковской ячейки. Покупатель открывает счет в банке и вносит сумму равную стоимости приобретаемого жилья. После окончания сделки и предъявлении соответствующих документов, право распоряжения переходит продавцу.

Источник: http://EgrpZhkh.ru/pro-kvartiry/s-chego-nachat-prodazhu-kvartiry

Покупка квартиры — пошаговая инструкция и юридические нюансы

Покупка квартиры – серьезный шаг, который нередко определяет качество жизни даже не одного человека, а целой семьи на годы вперед.

Поэтому очень важно, чтобы весь процесс покупки был построен правильно, ни на одном этапе не были допущены критические ошибки.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция поможет уверенно пройти сложный путь выбора и покупки квартиры.

Критерии, определяющие выбор квартиры

Покупку предваряет правильный выбор. Этот предварительный этап кому-то кажется увлекательным, кому-то утомительным.

Есть несколько решений, которые будущему квартировладельцу придется принять еще до начала поиска подходящего варианта.

Во-первых, определиться, какие квартиры имеет смысл рассматривать: количество комнат, площадь, районы расположения, этаж и т.д. Расставить приоритеты: что является критичным, а что – желательным.

Например, обязательным условием может быть кухня не меньше 9 м2, а вот этаж желательно второй-третий, но можно рассмотреть и более высокие.

Дальше определяемся, будем ли мы искать квартиру на первичном, вторичном рынке или готовы рассмотреть и те, и другие.

Теперь скажем о «вечных» критериях выбора квартиры, которые следует знать покупателю.

Юридическая чистота

Этот неофициальный термин прочно вошел в практику работы специалистов по недвижимости.

Касательно выставленной на продажу квартиры юридическая чистота заключается в следующих обязательных пунктах:

• документы оформлены в соответствии с требованиями законодательства;
• после покупки в квартире не останется людей, которые там зарегистрированы и имеют право проживать;
• на квартиру не наложены обременения и запреты на продажу;
• в процессе приватизации и последующих сделок не были нарушены права несовершеннолетних и других незащищенных категорий граждан.

Экологическая составляющая

Даже по очень выгодной цене не стоит покупать квартиру в доме под высоковольтными линиями электропередач, а также вблизи промышленных центров с вредными выбросами. Здоровье потом не купишь на сэкономленные деньги.

Инфраструктура

Обратите внимание на уже построенную инфраструктуру и транспортную доступность.

Отсутствие элементарных условий – магазинов, детских садов и школ – в ближайшей шаговой или транспортной доступности способно сильно осложнить существование, а ожидание обещанных благ рискует затянуться на годы.

Исключение, пожалуй, можно сделать только при покупке квартиры на ранней стадии в строящемся жилом комплексе.

То же относится и к транспорту. Если поблизости от дома нет остановок общественного транспорта либо он проезжает пару раз в сутки, сообщение с внешним миром сильно осложняется. И наличие автомобиля решает проблему далеко не полностью.

Как правило, автомобиль есть не у всех членов семьи. И кто-то будет вынужден постоянно заниматься «развозом»: детей – в школу и в детский сад, жену – на работу, тещу – в магазин и на дачу.

Пошаговая инструкция для покупки квартиры

Согласие супруга на сделки с недвижимостью

Образец договора купли-продажи квартиры 2016

Образец акта приема-передачи квартиры

И вот найдена квартира, которая полностью соответствует идеалу либо близка к нему.

Вы готовы совершить сделку.

Теперь главное — ничего не упустить.

Поэтому двигаемся по шагам:

1. Проверка правоустанавливающих документов. Продавец должен предоставить: свидетельство о собственности; документы, подтверждающие способ приобретения (купля-продажа, наследство, приватизация и т п.).
2. Проверка документов продавцов. Паспорта всех, кто будет принимать участие в сделке, должны быть действительны (не просрочены), в них не должно быть посторонних отметок.
3. Проверяем, насколько квартира «чистая». Нужна выписка из домовой книги с указанием всех, кто в квартире зарегистрирован на момент продажи, выписка из ЕГРП подтвердит отсутствие обременений. При наличии зарегистрированных несовершеннолетних продавец должен либо выписать их до сделки, либо предоставить разрешение органов опеки. Если собственник квартиры имеет супруга, то от супруга нужно нотариально заверенное разрешение на продажу независимо от места регистрации супруга. Все лица, не являющиеся членами семьи продавца, но зарегистрированные в продаваемой квартире и не являющиеся ее собственниками, должны дать письменное обязательство «выписаться» до совершения сделки. Не лишним будет спросить у продавца и план БТИ: в квартире не должно быть незаконных перепланировок. В противном случае это может обнаружиться на этапе совершения сделки или уже после покупки. И тогда все бремя штрафов, судов и оформления ляжет на нового собственника.
4. Авансовый договор и аванс. Продавец и покупатель могут договориться о любой сумме аванса. Вместо аванса может быть использован задаток. Разница в том, что при отмене сделки по инициативе покупателя задаток остается у продавца. Зато в случае, если от сделки впоследствии отказывается продавец, ему придется вернуть задаток в двойном размере.
5. Собираем пакет документов для сделки купли продажи и последующей регистрации квартиры в собственность. Здесь практически все документы предоставляет продавец. От покупателя требуется только действующий документ, удостоверяющий личность (паспорт). Важный момент настоящего шага – согласование условий и составление договора, все эти условия включающего.
6. Подписание договора. В назначенный день все участвующие в сделке собираются вместе. Желательно личное присутствие всех сторон, однако возможно подписание договора через представителя по доверенности (обязательно нотариально заверенной). Договор может быть заключен как в простой письменной форме, так и у нотариуса.
7. Денежный расчет. Традиционная схема такова. После согласования текста договора покупатель в присутствии продавца и работника банка производит закладку оговоренной суммы в банковскую ячейку. Ячейка закрывается. Теперь открыть ее сможет только продавец после того как предъявит зарегистрированный государственной инстанцией договор купли продажи и передаточный акт. По соглашению продавца и покупателя возможны и другие схемы, но данная является самой надежной: каждая купюра проверяется в банке, деньги дополнительно пересчитываются, никто не может ими воспользоваться в мошеннических целях.
8. Государственная регистрация документов. Продавец и покупатель (или только покупатель с нотариальной доверенностью от продавца) подают договор купли-продажи в регистрационную палату или МФЦ. В течение 20 дней (иногда занимает больше времени) сделка регистрируется и покупателю выдается свидетельство о собственности.
9. Акт приема-передачи. Последний шаг – проверить еще раз квартиру и подписать передаточный акт, согласно которому покупатель не имеет претензий к продавцу и получил квартиру в целости и сохранности.

Включите в договор аванса условие, что при обнаружении обстоятельств, ущемляющих права покупателя, в частности, мешающих ему пользоваться и распоряжаться купленной квартирой, аванс возвращается в полном размере.

Чем отличаются ППФ и нотариальный договор?

С точки зрения закона договор купли-продажи квартиры, составленный продавцом и покупателем в простой письменной форме на домашнем ПК, распечатанный в должном количестве экземпляров и подписанный сторонами, ничем не отличается от того договора, который составит нотариус.

Разница лишь в том, что за свои услуги нотариус возьмет процент от сделки, который может вылиться в весьма «кругленькую» сумму.

Зато опытный нотариус предусмотрит в договоре все возможные нюансы, а заодно и проверит подготовленные документы, убедится в их правильности и действительности. Нотариус остережется включать в текст двусмысленные и сомнительные формулировки.

Если вы не доверяете продавцу или он настаивает на своем варианте договора, в котором вам не все ясно – лучше воспользоваться услугами юриста (специалиста по сделкам с недвижимостью) или нотариуса.

Плюс договора ППФ в том, что он практически ничего не стоит. Образец можно легко найти и приспособить к свои нуждам, включив в него дополнительные условия.

Требования к договору

Составление договора регламентируется Гражданским кодексом.

Некоторые положения также прописаны в семейном и Налоговом кодексе.

Если собрать все требования вместе, то договор купли-продажи квартиры должен включать следующие обязательные сведения:

• наименование документа (тут все просто, он так и называется: «Договор купли-продажи квартиры);
• место (указываем населенный пункт, где совершается сделка);
• дата (не составления, а подписания);
• участники сделки (паспортные данные, для несовершеннолетних – данные Свидетельства о рождении);
• описание недвижимости – предмета сделки (количество комнат, этаж, площадь);
• адрес квартиры;
• полная стоимость (с учетом полученного аванса или задатка);
• сроки и порядок расчетов (описывается поэтапно вся процедура передачи денег: что должно быть сделано до подписания договора, что, в какие сроки – после);
• если на момент подписания договора в квартире остаются зарегистрированные граждане, то указываются срок их снятия с регистрации;
• срок и порядок, в котором купленная квартира будет передана новому владельцу;
• указывается, что договор подлежит обязательной регистрации в уполномоченном органе;
• количество экземпляров (обычно по одному на каждого подписанта плюс копия для регистрации);
• подписи с расшифровкой.

Документы для подготовки договора

Обязательными при составлении и подписании договора являются только два типа документов:

• правоустанавливающие;
• удостоверяющие личность (всех участников сделки).

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться дополнительно:

• согласия супругов, не являющихся собственниками;
• согласие органов опеки и попечительства (при наличии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних);
• выписка об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
• разрешение на продажу от залогодержателя (если квартира куплена в ипотеку и кредит еще не выплачен);
• разрешение на перепланировку (если таковая была произведена).

Бывают ситуации, когда регистрирующий орган запрашивает и другие дополнительные документы. Если ваша сделка нестандартная или возникли сомнения, лучше проконсультироваться непосредственно у регистратора.

Куда сдавать подписанный договор?

Обычно договор вступает в силу одновременно с его подписанием сторонами, но только не в случае купли-продажи квартиры.

Поскольку договор подлежит обязательной регистрации, то и вступает в силу он только после нее.

Факт смены собственника должен быть занесен в государственный реестр. И новый собственник получает об этом свидетельство (Свидетельство о праве собственности). Вот теперь он стал настоящим владельцем.

Органы, занимающиеся регистрацией сделок с недвижимостью, могут менять названия, к тому же в разных регионах уполномоченные организации имеют собственную специфику работы. На момент написания настоящей статьи актуальную информацию о названии и расположении соответствующих инстанций можно найти на сайте Росреестра.

Кроме того, почти в каждом населенном пункте функционируют МФЦ (многофункциональные центры), которые также примут договор купли-продажи квартиры для государственной регистрации.

При подаче документов через МФЦ можно сэкономить время на очереди. Однако регистратор оставляет за собой право запросить дополнительные документы уже после их принятия.

Госпошлина

Для физических лиц госпошлина за регистрацию купли-продажи квартиры совсем невелика – 2000 рублей.

Обычно эти деньги платит покупатель, ведь именно он более всего заинтересован в скорейшем завершении.

Бывают случаи, когда сумма вносится пополам покупателем и продавцом, это оговаривается отдельным пунктом договора.

Если же в сделке участвует юридическое лицо (например, случай покупки квартиры у застройщика), то размер госпошлины возрастает сразу в десяток раз. На сегодняшний день это 22000 рублей.

Квитанцию об оплате требуется приложить к комплекту документов для государственной регистрации.

Нотариус

Несмотря на распространенность и законность договора ППФ, есть случаи, когда лучше заплатить нотариусу, поскольку это снизит риск возникновения проблем в дальнейшем.

В первую очередь, это покупка квартиры у людей, входящих в «группу риска» — одиноких пожилых, алкоголиков и наркоманов.

Впоследствии эти люди могут забыть о совершенной сделке, потребовать доплаты, а их потенциальные наследники могут попытаться оспорить сделку под предлогом недееспособности.

Если договор составлен и удостоверен нотариусом, то он в случае возникновения конфликта подтвердит добросовестность покупателя и вменяемость продавца на момент подписания договора.

Весьма желательно участие нотариуса и в том случае, когда передача денег производится из рук в руки без использования банковской ячейки.

Конечно, нотариус не будет проверять и пересчитывать купюры, зато расписку о получении полной суммы заверит своей подписью.

Таким образом, пошаговая инструкция по покупке квартиры позволит вам избежать ошибок как при выборе, так и на этапе совершения сделки. Вы сможете самостоятельно выбрать и купить самую лучшую квартиру, в которой будете счастливо жить долгие годы.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/poshagovaya-instrukciya.html