- Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком
- Пошаговая инструкция по продаже жилья несовершеннолетних
- Порядок продажи квартиры, не принадлежащей ребенку на праве собственности
- Пошаговая инструкция по снятию ребенка с регистрационного учета
- Как продать квартиру без предоставления ребенку другого жилья
- Продажа квартир с несовершеннолетним собственником — варианты, порядок и документы
- Несовершеннолетний собственник
- Особенности и нюансы продажи квартиры с несовершеннолетним собственником
- Порядок осуществления сделки
- Необходимые документы
- Решение ООП
- Особенности договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником
- Возможные проблемы и риски
- Советы и рекомендации специалистов
- В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2019 году
- Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС
- Дополнительные документы — необязательные, но покупатели могут их потребовать
- Продажа квартиры где собственник несовершеннолетний ребенок 2019 — как, можно ли
- Нормы закона
- В каких случаях можно оформить сделку?
- Продажа квартиры, где собственник несовершеннолетний ребенок, в 2019 году
- Пошаговая инструкция
- Условия
- Документальное оформление
- Где и в каком порядке взять разрешение?
- Возможен ли отказ органов опеки?
- Как составить и подписать договор купли-продажи?
- Как выписать ребенка?
- Как выделить новую долю жилплощади?
- Когда не требуется последующая покупка жилья?
- Продажа жилья с ребенком не собственником
- Порядок действий
- Важные нюансы
- Риски
- Если была оформлена ипотека
Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком
Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком существенным образом отличается от стандартных условий совершения таких сделок. Законодательство требует обязательного соблюдения прав детей в любых случаях распоряжения их имуществом.
Несовершеннолетние граждане могут выступать полноправными владельцами объектов недвижимости, однако реализация ими гражданских прав существенно ограничены недееспособностью. Все сделки по приобретению или отчуждению квартиры могут осуществляться с учетом следующих особенностей:
- пока ребенку не исполнилось 14 лет, все формальности за детей исполняют их законные представители (родители или опекуны);
- по достижении указанного возраста несовершеннолетние граждане могут участвовать в сделках с согласия родителей.
Пока ребенок не достиг возраста 14 лет, его подпись не требуется для совершения всех необходимых действий. С получением паспорта дети уже должны самостоятельно ставить подпись на юридически значимых документах, однако для этого в обязательном порядке потребуется согласие родителей.
Помимо указанных ограничений, для продажи собственного имущества детей потребуется обязательное согласие органов опеки и попечительства. Указанные учреждения уполномочены на защиту прав и интересов несовершеннолетних граждан, в том числе при распоряжении недвижимым имуществом. Без оформления такого документа сделка может быть признана недействительной, а проданный объект будет возвращен в собственность ребенка.
Согласие органов опеки на продажу жилого помещения потребуется при любой форме собственности ребенка – личной, долевой или совместной.
Пошаговая инструкция по продаже жилья несовершеннолетних
Пошаговая инструкция при отчуждении квартиры, принадлежащей ребенку, будет заключаться в следующих обязательных этапах:
- подготовка к совершению сделки и согласование ее условий между контрагентами;
- поиск варианта жилого помещения, схожего по характеристикам с продаваемой квартирой, для оформления в собственность ребенка (это потребуется для получения согласия органов опеки);
- подготовка и направление заявления в адрес органов опеки с приложением документов по обеим сделкам;
- рассмотрение и проверка документов органами опеки;
- оформление согласия на продажу жилья путем издания распорядительного акта главы местной власти;
- совершение сделок, регистрация договоров продажи и приобретения жилья, оформление права собственности на несовершеннолетнего;
- уведомление органа опеки о состоявшихся сделках и направление документа, подтверждающего оформление новой квартиры в собственность ребенка.
Таким образом, ключевым правилом продажи жилья, находящегося в собственности ребенка, будет являться одновременное приобретение новой квартиры, права на которую также получит ребенок.
На стадии согласования условий сделки покупатель обязательно получит информацию о наличии у ребенка права собственности. Более того, условие о согласовании продажи с органами опеки и попечительства будет проверяться при регистрации сделки в органах Росреестра.
Чтобы получить такой разрешительный документ, необходимо предоставить в распоряжение органа опеки следующие документы:
- заявление с указанием личных данных родителей и ребенка;
- свидетельство о браке и о рождении детей (либо паспорт ребенка);
- общегражданские паспорта законных представителей (родителей);
- правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт);
- аналогичную документацию на новое жилое помещение, приобретаемое в собственность ребенка.
Для проверки документов органы опеки имеют право проводить любые мероприятий, в том числе беседы с членами семьи, выездные обследования по каждому из жилых помещений, составление актов осмотра. Для принятия решения о даче согласия потребуется установить соблюдение права ребенка при совершении сделки.
Интересы детей будут соблюдены, если:
- приобретаемая квартира будет равнозначна по стоимости;
- новое жилье будет не хуже предыдущего по своим техническим характеристикам;
- на ребенка будет оформлено право собственности в размере, не меньшем, чем по предыдущему объекту недвижимости.
Установив такое соответствие, органы опеки оформляют заключение о возможности продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетним гражданам. Одновременно выдвигается условие о приобретении в собственность детей новой квартиры с обязательным уведомлением органа опеки о такой сделке.
В постановлении главы местного органа власти будет указан срок, в течение которого должны состояться обе сделки, и направлено уведомление о получении ребенком права собственности. Данный документ родители будут обязаны предъявить на стадии регистрации сделки продажи в органах Росреестра.
Если все необходимые документы представлены в службу Росреестра, происходит переоформление права собственности на новых владельцев. Сделка покупки новой квартиры не потребует от родителей повторного разрешения, так как она охватывается содержанием оригинального согласия.
Как только ребенок получает право собственности на новый объект недвижимости, родители обязаны представить подтверждающие документы в орган опеки. Если условия разрешительного документа были соблюдены, сделка считается юридически завершенной.
Порядок продажи квартиры, не принадлежащей ребенку на праве собственности
Помимо собственности, у детей может возникать право постоянного пользования жилыми помещениями. В таких ситуация собственниками квартиры могут являться родители детей, которые приобрели жилое помещение до момента рождения общего ребенка.
В этом случае у ребенка имеются следующие права в отношении объекта недвижимости:
- право постоянного проживания и пользования;
- право регистрации по месту постоянного проживания.
Именно указанные права существенно ограничивают возможность распоряжения квартирами, в которых дети постоянно прописаны.
Если ребенок не является собственником квартиры, закон не требует получения согласия от органов опеки. Однако ребенок не может быть произвольно лишен права пользования или прописки в занимаемом жилом помещении, что делает продажу квартиры практически невозможным событием.
Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителям предстоит зарегистрировать ребенка по иному месту жительства. По общему правилу, место регистрации детей совпадает с местом прописки хотя бы одного из его родителей. Таким образом, чтобы получить возможность продать недвижимость, родители должны:
- иметь в наличии иное жилое помещение, куда можно зарегистрировать ребенка на постоянной основе;
- данное жилье не должно ухудшать права и интересы детей;
- продажа квартиры будет возможна только после снятия ребенка с регистрационного учета.
Для снятия ребенка с регистрационного учета также потребуется получение разрешения органа опеки, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.
Пошаговая инструкция по снятию ребенка с регистрационного учета
Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителями сначала необходимо перепрописать детей по новому адресу. Для этого потребуется выполнить следующие действия:
- получить права на новый объект недвижимости, куда будет прописан ребенок, либо сразу оформить право собственности на него;
- получить разрешение местного органа опеки и попечительства на снятие ребенка с учета по месту жительства;
- обратиться с заявлением в территориальный орган миграционного контроля МВД о снятии ребенка с учета и предоставить разрешение органа опеки;
- оформить листок убытия, в котором будет указано новое место жительства несовершеннолетнего гражданина;
- зарегистрировать ребенка по новому месту проживания.
Для обращения в орган опеки необязательно представлять документы о продаже квартиры, в которой прописан ребенок. Однако необходимо подтвердить наличие у родителей ребенка иного жилого помещения, которое должно удовлетворять следующим требованиям:
- пригодность для проживания – соответствие санитарным, гигиеническим и иным обязательным стандартам и нормативам;
- соответствие ранее имевшимся условиям для проживания – аналогичный или больший метраж, наличие инженерно-технического оборудования и т.д.
Если органом опеки будет установлено, что новое место проживания несовершеннолетнего ребенка не соответствует целям проживания, разрешение на выписку не будет оформлено, а родители не смогут продать свою квартиру.
Для такой проверки органы опеки имеют право обследовать жилищные условия граждан, в том числе по новому месту жительства. Если новое жилье располагается в другом населенном пункте, может быть направлен соответствующий межведомственный запрос на проведение необходимых мероприятий.
Как продать квартиру без предоставления ребенку другого жилья
Если сделки с квартирами происходят в рамках одного населенного пункта или региона страны, органы опеки имеют возможность непосредственно контролировать все действия родителей. Однако нередко осуществляется переезд на новое место жительства, которое расположено на другом конце страны или вообще на территории иностранного государства.
В таких исключительных случаях может быть выдано согласие на продажу квартиры без предоставления ребенку другого жилья. Для этого органы опеки могут разрешить проведение сделки при одновременном оформлении на детей специализированного банковского счета, куда поступит его доля денежных средств, полученных от продажи недвижимости.
Открытие такого счета допускается при соблюдении следующих условий:
- орган опеки дал предварительное согласие на подобный способ защиты прав ребенка при отчуждении недвижимости;
- счет будет открыт родителями на имя несовершеннолетнего ребенка;
- целевым назначением счета будет являться поступление и хранение денежных средств, полученных от продажи жилого помещения;
- распоряжение средствами с указанного счета может осуществляться только с согласия органа опеки.
Условие об открытии счета для несовершеннолетнего ребенка будет указано в согласии органа опеки. Помимо этого, аналогичное положение будет необходимо включить в договор купли-продажи, а регистрация сделки будет возможна только после зачисления средств на счет ребенка.
Органы опеки и попечительства контролируют выполнение данного требования. Родителями ребенка необходимо уведомить орган опеки о продаже жилья и поступлении денежных средств на блокированный счет ребенка. Если такое требование не будет выполнено, по иску органа опеки сделка может быть признана недействительной, а на ребенка вновь будет оформлено право собственности на прежнее жилье.
На целевом счете в кредитном учреждении денежные средства хранятся до момента законного распоряжения. Такое распоряжение средствами специализированного блокированного счета может осуществляться на следующие цели:
- по достижении ребенком возраста 18 лет – по его собственному усмотрению;
- по разрешению органа опеки – на перечисление продавцу квартиры, если ребенку приобретено новое жилье;
- по разрешению органа опеки – деньги выдаются родителям, если они подтвердят покупку нового объекта недвижимости в собственность ребенка.
Таким образом, практически каждое действие родителей при распоряжении жильем несовершеннолетних граждан будет осуществляться под контролем органов опеки. Если в результате незаконных сделок нарушаются права детей (они остаются без жилья или не получают средств за продажу квартиры) к ответственности могут быть привлечены не только родители, но должностные лица органов опеки.
Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom
Продажа квартир с несовершеннолетним собственником — варианты, порядок и документы
Любые операции с недвижимым имуществом требуют к себе ответственного подхода, так как в случае не учета каких-либо особенностей и не подготовки всех необходимых бумаг в самый последний момент, то есть на этапе проверки всех приложенных к договору о купле продаже квартиры бумаг может выясниться, что чего-то не хватает.
Особенно такие операции усложняются, если одним из собственников готовящегося к отчуждению жилья является несовершеннолетний ребенок. Для того, чтобы избежать таких моментов мы рекомендуем дочитать эту статью до конца и узнать о всевозможных нюансах, возникающих при продаже квартир с несовершеннолетним владельцем.
При планировании совершения сделки с недвижимым имуществом права владения, на которое имеет и малолетний россиянин, нужно в первую очередь ознакомиться с законодательными актами, регулирующими рассматриваемый процесс.
К ним относятся:
- Основной закон нашей страны, то есть Конституция.
- Гражданский Кодекс.
- Семейный кодекс.
- Закон об опеке и попечительстве.
- Жилищный кодекс.
- Закон о приватизации от 1991 года.
- Другие законодательные акты, как федерального, так и регионального (муниципального) значения.
В этих официальных бумагах несовершеннолетний собственник рассматривается полноправным владельцем своих квадратных метров, с той лишь оговоркой, что в силу своего возраста действия по отношению к принадлежащему ему имуществу он может осуществлять только через своих родителей или законных представителей.
Любая сделка с недвижимостью ребенка должна быть согласована с органами опеки.
Нужно подчеркнуть, что независимо от того ухудшаются или улучшаются жилищные условия самого юного владельца квартиры впоследствии проведения такой сделки в любом случае должно быть получено официальное разрешение на планируемую сделку в вышеупомянутой государственной инстанции.
В противном же случае продажа такой квартиры не будет удостоверена ни нотариатом, к тому же любой суд признает такую сделку недействительной.
Несовершеннолетний собственник
Курирующим и контролирующим органом права владения наших юных россиян на недвижимость являются органы опеки. Именно они тщательнейшим образом изучают:
- Не останется ли ребенок в будущем без жилья или без доли на него.
- Не приведет ли запланированная сделка с недвижимостью к ухудшению жилищных условий ребенка.
Для того, чтобы обезопасить не достигшего восемнадцатилетнего возраста представителя подрастающего поколения, органы опеки в некоторых случаях требуют сразу после выписки из продаваемого жилья зарегистрировать в другое жилье, например, к бабушке с дедушкой, так как прописка в новую квартиру будет возможна еще только через месяц.
Органы опеки также могут выдать отрицательный ответ, на поступивший запрос, если новоприобретаемое жилье находится далеко от школы или детского сада, который посещает несовершеннолетний.
В случае вынесения органами опеки отрицательного решения следует разобраться с причиной и по возможности нужно ее устранить, так как без этого продажа квартиры с владельцем, которому еще не исполнилось восемнадцати лет, не сможет быть проведена.
Особенности и нюансы продажи квартиры с несовершеннолетним собственником
Продажа квартиры, одним из собственников которой является лицо, не достигшее совершеннолетия, отличается от другой аналогичной сделки, участниками которой являются только взрослые граждане.
Вся особенность этой процедуры заключается в том, что право владения на отчуждаемое имущество имеет и несовершеннолетнее лицо, чьи законные интересы находятся под полным контролем у органов опеки, поэтому именно к ним и должны обратиться родители или лица, являющиеся, законными представителями ребенка при отсутствии первых.
Ни в коем случае нельзя относиться к этому требованию, как к бумажной волоките, так как таким способом государство, а точнее органы опеки осуществляют контроль за не ухудшением жилищных условий ребенка.
Работники органов опеки при принятии решения по выдаче разрешения на продажу квартиры руководствуются следующими немаловажными критериями:
- Количество квадратных метров в новом жилье может быть больше или равным аналогичному параметру в продаваемой квартире, но, ни в коем случае, не меньше.
- Стоимость продаваемого и приобретаемого жилья также принимается во внимание, так как цена нового жилого помещения, ни в коем случае, не должна быть меньше суммы, полученной от реализации прежнего места жительства ребенка, так как в этом случае это будет расцениваться, как нецелесообразное использование денежных средств.
Если же планируемая сделка с объектом недвижимости не нарушает ни один из перечисленных пунктов, то и никаких преград к скорому новоселью семейства не возникнет.
Порядок осуществления сделки
Большинство молодых россиян, которые ранее, быть может, не сталкивались с подобной задачей, считают, что для продажи квартиры, на которую имеет право владения в том числе и подросток, не требуется никаких дополнительных разрешений, так как эта сделка ничем не отличается от аналогичных, в которых бывают задействованы только взрослые граждане.
Между тем, вопрос этот намного сложнее от рядовой продажи квартиры и вызвано это тем, что собственником или сособственником этих квадратных метров является, в том числе и лицо, которому еще не исполнилось восемнадцати лет.
В связи с этим для возможности заключения соглашения о купле-продаже квартиры нужно первым делом получить разрешение у органов опеки.
Итак, в случае, если нужно продать квартиру, владельцем (совладельцем), которой является несовершеннолетнее лицо родителям или законным представителям ребенка нужно сделать следующее:
- Нужно обратиться в органы опеки с заявлением о том, что в ближайшем будущем они планируют продать, принадлежащую сейчас несовершеннолетнему ребенку квартиру для приобретения нового жилья. Если же ребенку уже исполнилось четырнадцать лет, то есть он уже получил общегражданский паспорт, то он в названную государственную инстанцию должен обратиться самостоятельно.
- После получения разрешения от органов опеки родители уже могут обратиться к нотариусу для составления договора купли-продажи.
Нужно учесть один очень важный момент, заключающийся в том, что несовершеннолетнее лицо ни на один день между продажей и покупкой жилья не должно оставаться без прописки. Для получения положительного ответа от органов опеки этим специалистам нужно предоставить определенный пакет документов, а о том, какие бумаги должны быть в него включены, об этом пойдет речь далее.
Необходимые документы
Итак, если вариант нового жилья уже подобран, самое время заняться подготовкой необходимых документов для органов опеки, в которых должны быть включены:
- Непосредственно само заявление, в котором излагается намерение в ближайшее время совершить сделку по продаже квартиры.
- Если ребенку-собственнику уже исполнилось четырнадцать лет, то вышеназванное заявление должно быть написано им собственноручно.
- Свидетельство о рождении ребенка и паспорта родителей или опекунов.
- Свидетельство о праве собственности на подлежащий продаже объект недвижимости.
- Кадастровый и технический паспорта помещения.
- Выписка из домовой книги, а также справку об отсутствии задолженностей перед жилищно-коммунальной службой.
Перечисленные документы должны быть предоставлены как на продаваемое жилье, так и на планируемое к приобретению, так как только на основании ознакомления только со всеми этими бумагами органы опеки смогут вынести свое решение, на рассмотрение этого вопроса и вынесения решения законодательством им дается один месяц времени.
Решение ООП
После сдачи в орган, осуществляющий защиту прав несовершеннолетних, всех необходимых документов, работники этой гос. инстанции осуществляют проверку и оценку всех предоставленных на их суд бумаг.
Они в своей работе руководствуются несколькими критериями, заключающимися в следующем:
- Несовершеннолетний собственник в итоге этой сделки не должен остаться без крыши над головой.
- Новое жилье ни в коем случае не должно быть хуже прежнего, оно может быть равным, но не меньшим.
При соблюдении этих условий, вынесенное органами опеки и попечительства решение, непременно, будет положительным.
Особенности договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником
- При условии, что в заключаемом договоре о купле-продаже квартиры участвует несовершеннолетний, то за него свою подпись ставит его родитель или законный представитель.
- В самом же начале договора, то есть в той его части, где прописываются участвующие в нем стороны, параллельно со взрослыми собственниками жилья подчеркивается, что мать или отец ребенка в данном случае вместе со своими интересами представляет интересы и своего ребенка.
- Обязательно в этом пункте должны быть указаны и данные документа несовершеннолетнего ребенка, то есть серия и номер его свидетельства о рождении.
- Также к заключаемому договору вместе со всеми другими документами должен быть приложен и документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего, то есть свидетельство о рождении.
Возможные проблемы и риски
При заключении договора купли-продажи квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетнее лицо, определенные сложности и риски есть не только у продавцов жилого помещения, но и у тех людей, которые в ближайшем будущем планируют стать новыми собственниками этих квадратных метров.
Между тем эта категория лиц также должна быть спокойна в своем завтрашнем дне, в том, чтобы через какой-то промежуток времени на пороге их квартиры не стоял подросший бывший владелец квартиры, поэтому покупатели перед заключением договора должны обратить внимание на следующие нюансы:
- Если известно, что к планируемому к покупке жилью имеет какое-либо отношение несовершеннолетнее лицо, нужно в обязательном порядке уточнить, в чем заключаются его права, то есть ребенок лишь зарегистрирован (прописан) на этих квадратных метрах или является собственником. Для прояснения этого вопроса уточним, что несовершеннолетние собственники в нашей стране возникают чаще всего в результате:
- Приватизации жилья.
- Договора дарения или по наследству.
Если по поводу дарения и наследования все в принципе понятно, то нужно упомянуть, что при приватизации квартир, прописанные в ней несовершеннолетние собственники, обязательно становятся равноправными собственниками, это обязательное условие перехода жилых помещений из государственной в частную собственность на основе приватизации.
- После уточнения информации о том, что к отчуждаемому жилому помещению имеет прямое, непосредственное отношение несовершеннолетнее лицо нужно в обязательном порядке обратиться в органы опеки для наведения справок об этом семействе. Если специалисты этой гос. структуры дадут положительную характеристику этой ячейке общества, то есть она не состоит у них на учете, то и с получением разрешения на продажу, следовательно, проблем не должно быть.
- Если же семья относится к неблагополучной, то нужно уточнить статус ребенка, то есть не лишены ли родители прав на своего ребенка, так как эти все факторы в дальнейшем могут очень сильно испортить жизнь и вызвать массу проблем.
- Ни в коем случае нельзя доверять словам продавцов о том, что разрешение от органов опеки будет немного позднее. Эта справка должна присутствовать в основном пакете документов.
- Дополнительно нужно проверить подлинность, прилагаемого разрешения, выданного органами опеки. К тому же сделать это не составляет никакого труда: нужно лишь самостоятельно обратиться в это ведомство.
Только после уточнения всех этих деталей можно назначать окончательный день сделки, то есть дату подписания договора в регистрирующем органе.
Советы и рекомендации специалистов
- Семье, имеющей несовершеннолетнего ребенка, которая планирует сменить постоянное место жительства нужно подготовить как можно больше документов, свидетельствующих о том, что в результате проведения данной манипуляции несовершеннолетний не будет ущемлен в своих жилищных правах.
- Рекомендуется заранее позаботиться о подготовке технического и кадастрового паспортов, как на продаваемое помещение, так и на то приобретение, которое планируется.
- Нужно особо обратить внимание на то, чтобы информация в этих документах была актуальной, если же имеются какие-либо неточности нужно позаботиться об их обновлении. Для этого нужно обратиться в выдающие их гос. органы, то есть в Бюро технической инвентаризации или же в Кадастровую палату, соответственно.
- Бывают случаи, когда семье для поддержания здоровья ребенка нужно перебраться из мегаполиса в сельскую местность. В подобной ситуации специалистам органов опеки нужно разъяснить цель такого переезда. В противном же случае после месячного ожидания можно получить отрицательный ответ, мотивированный тем, что условия для развития на новом месте у ребенка будут ухудшены.
Какая бы ситуация ни сложилась, если квартиру, среди собственников которой имеется в том числе и несовершеннолетнее лицо, нужно продать для благих целей, то есть для покупки большего жилья или же более бюджетного жилья, но с условием того, что ценовая разница будет потрачена на ребенка, то разрешение органов опеки можно получить. Главное суметь все правильно объяснить и аргументировать.
0,00, (оценок: 0) Loading…
Источник: https://houseconnect.ru/realty/prodazha/s-nesovershennoletnim-sobstvennikom.html
В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2019 году
Статья обновлена: 13 августа 2019 г.
Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети.
Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры. Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же.
Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их можно получить.
Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС
Основные документы нужны в обязательном порядке.
Также внизу после основных я перечислила дополнительные документы, которые могут понадобятся покупателям: а) для проверки квартиры на «юридическую чистоту»; б) для одобрения ипотеки на покупку квартиры, если покупатели с ипотекой; в) для Пенсионного Фонда, если покупатели с материнским капиталом. Но запомните — для регистрации же сделки купли-продажи дополнительные документы не нужны.
- Разрешение органов опеки и попечительства;
Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.
- Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;
Если ребенку до 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 до 18 лет — его паспорт.
- Договор купли-продажи квартиры;
Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, то потребуется договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Изменения в законодательстве (31 июля 2019 года), которые упростили требования нотариусов, не коснулись сделок с участием несовершеннолетних.
Поэтому как и раньше придется обратится к нотариусу, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор купли-продажи.
Поэтому внимательно прочитайте как составляется и заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;
Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Составление и удостоверение стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.
Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.
- Свидетельство о браке или разводе.
Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.
Дополнительные документы — необязательные, но покупатели могут их потребовать
Как и писала выше, есть документы, которые могут понадобятся покупателям для проверки квартиры на «юридическую чистоту». Также они могут понадобятся банку/Пенсионному Фонду, если покупатели с ипотекой, с материнским капиталом или вообще со всем вместе.
- Предварительный договор купли-продажи; Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Этот договор нужен банку/Пенсионному Фонду в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.Если покупатели без ипотеки и маткапитала, то обычно этот предварительный договор они не требуют.
- Расписка в получении задатка или аванса; При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку или Пенсионному Фонду. Там же и покупатели могут спросить образец расписки.
- Выписка из домовой книги; Есть и другие названия этой выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).Банки иногда просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?
- Архивная (расширенная) выписка из домовой книги; В этой выписке показаны кто когда прописывался и выписывался из квартиры, также кто временно выписан и имеет право прописаться. Сведения в ней должны быть со дня когда была приобретена квартира по сегодняшний. Как ее получить — https://prozhivem.com/obshchee/dokumenti/vzjat-arhivnuju-vypisku-iz-domovoy-knigi
- Выписка из лицевого счета; Эта выписка показывает покупателю, что у собственников нет долгов по коммунальным платежам. Берется она в бухгалтерии паспортного стола и обязательно с печатью начальника отдела.
- Справка об отсутствии задолженности за телефон, домофон, интернет и т.п.; Каждые справки берутся в компаниях, которые предоставляет эти услуги. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями.
- Технический паспорт квартиры; В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее план. Тех.паспорт нужен, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Также его могут потребовать покупатели, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Техпаспорт могут заказать только собственники. Инструкция заказа в БТИ и в МФЦ.
- Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости; Официальное название — выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Объект недвижимости в нашем случае это продаваемая квартира.Обычно покупатели сами заказывают данную выписку, некоторые требуют ее предоставить. Она теперь заменяет свидетельства о регистрации права и кадастровый паспорт, которые не выдаются с июня 2016 года. В ней показаны ФИО собственников, есть ли какие-либо обременения/ограничения на квартиру и т.п. Если потребуется, то лучше заказывайте бумажную выписку. Как ее заказать читайте по ссылке.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Если покупатели с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.
Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-kogda-est-nesovershennoletnij-sobstvennik
Продажа квартиры где собственник несовершеннолетний ребенок 2019 — как, можно ли
Продажа жилой недвижимости — процесс ответственный и трудоемкий, требующий учета множества факторов.
Наличие ребенка – собственника может стать осложняющим моментом и дополнительным риском. Этот вопрос требует внимательного изучения и особой подготовки.
Нормы закона
Малолетний (до 14 лет) или несовершеннолетний (до 18) ребенок не вправе самостоятельно принимать решения по продаже недвижимости, а значит, не может подписывать никакие документы.
Его интересы представляют родители или опекуны, но только с особого разрешения попечительского совета.
Статьи 20 и 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» регулируют проведение сделок по отчуждению жилья юных собственников. В случае, если разрешение не было получено, в судебном порядке продажа признается недействительной с компенсацией ущерба.
В Гражданском Кодексе:
- Статья 37 ГК РФ устанавливает правила получения разрешения по совершению сделок купли-продажи, в итоге которых может быть уменьшена доля жилой площади в собственности ребенка.
- Право ребенка на пользование помещением как членом семьи собственника прописано в ст.292 ГК РФ, а сама сделка регламентируется ст.549-558 ГК РФ.
- Ст.28 ГК РФ наделяет родителей детей до 14 лет правом представлять их интересы.
Гражданин РФ, независимо от возраста, имеет право на собственность на общих основаниях. Возрастной ценз применяется только на совершение действий с имуществом, а именно лишь дееспособный член общества может продавать, менять, дарить или завещать собственность.
Распоряжаться имуществом самостоятельно может только дееспособный человек.
Дееспособность наступает по достижении совершеннолетия или раньше, если есть возможность получить признание ранней эмансипации:
- вступление в брак;
- наличие постоянного дохода не меньше прожиточного минимума (работа, бизнес и т.п.).
В каких случаях можно оформить сделку?
В жизни любой семьи может возникнуть случай, когда продажа жилья станет необходима. Причины могут быть самыми разными, но вот как продать квартиру с детьми-собственниками, знают немногие.
Продажа квартиры не запрещается законом, если соблюдены основные правила:
- ребенку должно быть предоставлено жилье или доля, аналогичное подлежащему к продаже по метражу и качеству, а также соответствующее санитарным нормам;
- проведение купли-продажи невозможно без одобрения органов опеки и попечительства (ООП).
Согласие ООП при ухудшении условий возможно, если высвободившиеся средства требуются на:
- лечение ребенка;
- переезд в подходящую климатическую зону для улучшения здоровья ребенка;
- обучение в специализированном заведении, аналогов которому нет в городе проживания.
Продажа квартиры, где собственник несовершеннолетний ребенок, в 2019 году
В 2019 году все установленные нормы и правила не претерпели изменений и являются актуальными.
Во время проведения сделки собственник до 14 лет не присутствует, достаточно разрешительного документа ООП и представительства родителей. С 14 до 18 лет гражданин должен лично участвовать в процедуре и подписывать бумаги.
Пошаговая инструкция
Как продать квартиру, если несовершеннолетний ребенок собственник? Подготовка сделки начинается с получения разрешения ООП.
Продажа недвижимости с собственностью ребенка:
- Подбор вариантов для покупки, если требуется.
- Получение разрешения ООП.
- Поиск покупателей.
- Подписание предварительного договора, получение залога.
- Подготовка сделки – выбор банка, сбор дополнительных документов.
- Заключение сделки, расчет.
- Регистрация собственности, составление акта приема-передачи.
- Подтверждение регистрации собственности несовершеннолетнего предоставляется в органы опеки.
Условия
Единственным и обязательным условием отчуждения имущества детей является одобрение ООП, строго следящих за соблюдением прав недееспособных граждан.
Попечители гарантированно разрешат отчуждение собственности, если будут соблюдены следующие параметры:
- новая квартира равна по цене предыдущей;
- по техническим характеристикам равна или превосходит продаваемую. Здесь может учитываться не только сама жилплощадь, но и район, удаленность от социальных объектов и т.п.;
- доля собственности ребенка не меньше прежней.
Каждый шаг родителей при продаже или мене жилья с участием детей четко отслеживается представителями ООП.
В случае малейшего нарушения сделка может быть признана неправомерной, а значит, наказание понесут и родители, и чиновники, выдавшие разрешение.
При этом покупатель может лишиться новоприобретенного жилья.
Документальное оформление
Порядок действий и список документов, чтобы получить согласие ООП:
- Получение справки о зарегистрированных в квартире. В паспортный стол нужно предоставить документы: паспорт родителя; свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего; свидетельство о собственности. Дети, обладающие долями, должны быть указаны.
- Обращение в ООП лично обоими родителями и детьми, если им больше 14 лет. Документы: паспорта; справка о прописанных в продаваемой недвижимости лицах; подтверждение права владения обоих объектов сделки; технические паспорта обеих квартир; выписка из ЕГРП; предварительный договор купли-продажи.
- Написать заявление с просьбой разрешить реализацию намерений по отчуждению и приобретении жилья. Подписи собственников, в том числе детей старше 14.
Письменное решение выносится не ранее, чем через 2 недели.
Все документы должны дублироваться копиями. Дополнительно может потребоваться выписка из БТИ с оценкой недвижимости, участвующей в продаже и покупке.
Где и в каком порядке взять разрешение?
Регистрация перехода прав собственности ребенка осуществляется в Росреестре только по Приказу из ООП.
Для получения разрешительного документа следует обратиться:
- непосредственно в органы попечительства;
- в МФЦ, но срок увеличится в среднем на неделю.
Возможен ли отказ органов опеки?
ООП, рассматривая заявление, прежде всего, обращают внимание на интересы детей и соблюдение их прав.
Субъективная оценка ситуации представителями опеки порой оборачивается отказом в продаже квартиры. При этом даже частный дом в пригороде может рассматриваться как ухудшение условий проживания в сравнении с маленькой квартиркой в центре города.
Решение ООП может быть оспорено в суде.
Но стоит помнить, что этот госаппарат стоит на службе закона о правах детей, а значит, всячески пытается защитить от безответственности и мошеннических действий со стороны взрослых.
Как составить и подписать договор купли-продажи?
Составление главного документа при продаже недвижимого имущества, если ребенок собственник доли или всей жилплощади, имеет свои нюансы:
- От имени малолетнего действует его законный представитель – мать, отец или опекун, разрешение которому предоставлено ООП. При это в шапке должны быть указаны все стороны – продавец (ребенок), его представитель, покупатель.
- Покупатель обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга на покупку жилья.
- Договор подлежит заверению у нотариуса.
- Переход права собственности регистрируется в Росеестре, после чего выписка подается в органы опеки.
- Дети старше 14 лет сами подписывают договор в присутствии нотариуса.
Как выписать ребенка?
Перед продажей квартиры может потребоваться снятие с регистрационного учета детей.
Выписка возможна при неукоснительном соблюдении условий:
- согласие ООП, если ребенок единолично владеет жильем или его долей;
- снятие с учета должно проходить при одновременной регистрации в другом месте, но без ухудшения условий;
- если родители прописаны в разных местах, для выписки потребуется согласие отца или матери;
- ребенок должен быть зарегистрирован с одним из родителей (ст. 20 ГК).
Выписка производится отделом ФМС с согласия ООП.
После заполнения бланка родителями или ребенком старше 14 лет оформляется листок убытия с указанием адреса новой прописки. Госпошлина не взимается.
Как выделить новую долю жилплощади?
Родители могут выделить любую долю в купленной квартире своим детям. При этом важно учитывать, что размер доли не может быть меньше принадлежавшей им в прежнем жилье.
Передача в собственность новой доли ребенку – это защита его имущественных интересов, забота о будущем благосостоянии. При использовании в покупке материнского капитала родители обязаны наделить детей долями.
При отсутствии разногласий между членами семьи, доля ребенку выделяется с помощью Росреестра .
Документы, требующиеся для выделения:
- заявление;
- квитанция об уплате госпошлины;
- справка по месту проживания и о составе семьи;
- договор-основание перехода права собственности;
- свидетельство о праве владения.
Когда не требуется последующая покупка жилья?
Случаи продаж, в которых не потребуется разрешение ООП или одновременная покупка квартиры:
- Отъезд семьи за рубеж для постоянного проживания.
- Для переезда в другой город. В данной ситуации нужно поручительство родителей, что ребенку будет предоставлена равная продаваемой доля или деньги от сделки перечислены на его счет.
- Если отчуждение требуется для покупки жилья в строящемся доме, но тогда строительство должно быть на заключающих этапах, а ребенку потребуется регистрация в другом месте.
Продажа жилья с ребенком не собственником
Для подготовки сделки с недвижимостью, в которой прописан малолетний, не являющийся собственником, необходимо выписать его в другую квартиру.
Так как он лишь пользователь жилья, участие в сделке он не принимает.
Порядок действий
Условие для выписки одно – дети до 14 лет могут быть зарегистрированы по месту проживания с одним из родителей. Подростки с 14 до 18 лет могут прописываться у близких родственников.
Жилье для прописки должно отвечать всем санитарным и техническим нормам.
Если выписываться семье некуда, можно воспользоваться распространенной схемой, когда все члены остаются прописанными по старому адресу вплоть до регистрации права собственности новой квартиры.
Порядок действий:
- Обратиться в УФМС с заявлением о регистрации ребенка по новому адресу.
- Выписка из предыдущего места проживания происходит автоматически.
- Удостовериться можно, запросив справку из паспортного стола.
Документы, необходимые при продаже квартиры с прописанными детьми:
Важные нюансы
Защита прав несовершеннолетнего собственника органами опеки предполагает одновременное совершение двух сделок по продаже и покупке жилья. И лишь в некоторых случаях дает согласие только на продажу.
Тем не менее, лишить ребенка имущества не удастся, так как ООП зорко следит за выполнением всех условий.
Риски
Основные риски при сделке купли-продажи недвижимости с несовершеннолетними участниками ложатся на плечи покупателя.
Бывают ситуации, когда от приобретения лучше отказаться:
- квартира приватизирована без участия прописанного в ней ребенка, а ООП не давало разрешения на отказ от приватизации. Это прямое нарушение прав недееспособного гражданина;
- на момент приватизации ребенок был временно выписан, но право бессрочного пользования жильем он сохраняет;
- квартира куплена с помощью материнского капитала, но дети не вошли в долю.
Если была оформлена ипотека
Одобрение ипотечного кредита при наличии юных собственников получить достаточно сложно.
Банки неохотно принимают такую недвижимость под залог, а ООП остерегается возникновения финансовых затруднений у заемщиков.
Одобрение попечителей можно получить, если заемщик напишет расписку с обязательством в крайнем случае приобрести малолетнему владельцу другую недвижимость за счет средств, полученных с продажи залоговой.
Также разрешение ООП можно получить с помощью таких документов:
- согласие банка на выдачу займа с участием несовершеннолетнего;
- разрешение кредитора на выделение собственности ребенку;
- предварительный вариант договора купли-продажи;
- все документы на обе квартиры.
Продать квартиру, принадлежащую ребенку, можно без особых проблем, если получить разрешение органов опеки.
Нужно учитывать, что этот процесс может занять достаточно длительное время, которое потребуется на тщательную проверку объектов недвижимости.
Имущество ребенка – это обеспечение будущего юного члена общества, поэтому закон охраняет его интересы особо рьяно.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: http://onlineur.ru/prodazha-kvartiry-gde-sobstvennik-nesovershennoletnij-rebenok/