Покупка наследственной квартиры риски для покупателя


Содержание
  1. Риски при покупке квартиры полученной по наследству
  2. «Забытый» наследник
  3. Откуда берутся «забытые» наследники?
  4. Как найти «забытого» наследника?
  5. Если «забытый» наследник найден?
  6. А также…
  7. Покупка квартиры, полученной по наследству
  8. Коротко о наследственном праве
  9. Риски покупки квартиры по наследству
  10. Сроки покупки
  11. Действия покупателя
  12. Покупка наследственной квартиры риски для покупателя
  13. Риски при покупке квартиры у наследников
  14. Как и когда лучше продавать квартиру после вступления в наследство, налог, риски покупателя и продавца
  15. 3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству
  16. Покупка квартиры, полученной по наследству: риски и способы их минимизации
  17. Покупка квартиры, полученной по наследству: основные нюансы и риски
  18. Риски покупки квартиры, полученной по наследству
  19. Покупка «свежего» наследства – нюансы и риски
  20. Покупка квартиры, полученной в наследство: что следует знать
  21. Покупка квартиры по наследству
  22. Проблемы, возникающие при покупке квартиры по наследству
  23. Как снизить риски при покупке квартиры после наследства?
  24. Осторожно мошенники
  25. Нужно ли покупать квартиру у наследников или нет?
  26. Какие риски могут быть со стороны доверенности?
  27. Как правильно рассчитываться за квартиру?
  28. Покупка квартиры у наследника: подводные камни
  29. Какие проблемы могут возникнуть
  30. Приобретение квартиры, переданной в наследство по закону
  31. Покупка жилья, унаследованного по завещанию
  32. Что нужно знать о сроках давности
  33. Риски при операциях с недвижимостью, унаследованной позже 3 лет назад
  34. Заключение договора по доверенности: стоит ли рисковать
  35. Как снизить риски
  36. Дешево – не значит хорошо
  37. Покупка квартиры у наследника: риски, образец договора
  38. Риски покупателя
  39. Как избежать рисков
  40. Правила заполнения договора покупки

Риски при покупке квартиры полученной по наследству

Покупка наследственной квартиры риски для покупателя

12 Октябрь, 2011 — 08:43

Сегодня мы поговорим о рисках покупки «наследственных» квартир и о том, как этих рисков избежать.

«Забытый» наследник

К сожалению, никто и никогда не сможет гарантировать, что помимо наследников, вступивших в наследство и оформивших свои права на имущество, не имеется иных лиц, которые имеют права наследования, но по каким-либо причинам не реализовали их.

Это могут быть как наследники предыдущих очередей, так и наследники той очереди, которая призывается к наследованию, лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве, наследники по праву представления и т.д. Особенно трудно поддаются выявлению дети наследодателей – мужчин.

В случае «возникновения» иного (кроме продавца) наследника, предъявляющего права на квартиру или долю в ней, договор купли-продажи квартиры может быть признан судом недействительным, с применением последствий недействительности сделки, в том числе в виде изъятия квартиры у покупателя.

Откуда берутся «забытые» наследники?

Иной наследник, может «возникнуть» по нескольким причинам. Во-первых, это может быть наследник, пропустивший срок принятия наследства, и имеющий на это уважительную причину.

Во-вторых, это может быть наследник, который фактически принял какую-то часть наследства, но не оформил это документально. Фактическое принятие наследства, означает, что гражданин стал вести себя с наследуемым имуществом как собственник. Т.е.

начал нести какие-то расходы по его содержанию, или стал каким-либо образом распоряжаться наследством. При этом закон считает, такое принятие наследства, даже без документального оформления, вполне легитимным.

И по закону же, если гражданин принял какую-то часть наследства, то это означает, что он принял все причитающееся ему наследство.

В-третьих, таким «забытым» наследником, может оказаться человек, который имеет право на обязательную долю при наследовании по завещанию, но который об этом не знал, и узнал позднее.

Как найти «забытого» наследника?

Риск «забытого наследника» является наиболее сложно устранимым в связи с влиянием человеческого фактора, тем не менее, перед приобретением наследственной квартиры рекомендуется провести следующий комплекс мероприятий:

style=»display:inline-block;width:336px;height:280px»

1. Подробно опросить продавца квартиры – наследника о наличии ближайших родственников, в том числе уже умерших (наследование по праву представления. ).

Часто при распределении наследства в пределах одной семьи членами этой семьи принимается определенное решение о том, кто должен стать собственником квартиры и в каких долях.

При этом иные наследники, имеющие права на квартиру, добровольно не вступают в наследство по взаимному согласию. Кроме того, часто продавцы-наследники и не подозревают, что их родственники также имеют права на часть имущества.

2. Поговорить с участковым уполномоченным, соседями, консьержем, старшим по подъезду и проч. Все эти люди являются бесценным источником информации. Например, узнать о том, что у умершего был сын, но они двадцать лет не общаются, из других источников получить практически невозможно.

3. Внимательно ознакомиться с Выпиской из домовой книги на квартиру. Как правило, все люди, проживающие в квартире в один период, являются близкими родственниками. Нет ли в выписке «лишних» людей? Кто они? Какова степень родства с умершим? Если они имели право ни наследство, то почему не приняли его?

4. Обязательно до совершения сделки взять Выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру с информацией о действительном собственнике квартиры. Этот документ в числе прочих позволит впоследствии ссылаться на добросовестность приобретателя при совершении сделки купли-продажи.

Если «забытый» наследник найден?

Если в ходе проделанных мероприятий «неучтенный» наследник выявлен, то необходимо получить от него письменное, желательно нотариально удостоверенное, заявление о том, что наследнику известно:

— о смерти наследодателя,

— об открытии наследства (с указанием, в чем оно заключается),

— о том, что такой наследник не возражает против того факта, что собственниками квартиры стали другие наследники и не претендует на данное имущество,

— о том, что наследник не возражает против продажи квартиры.

А также…

В любом случае, даже если «забытых» наследников не только не выявлено, но и, по Вашему мнению, их нет с огромной долей вероятности, получите перед сделкой от продавца-наследника нотариально удостоверенное заявление.

В этом заявлении продавец должен указать, что он берет на себя обязательство решить все возможные проблемы с потенциальными наследниками (не зависимо от того, выявлены они или нет) самостоятельно и за свой счет, без привлечения покупателя.

Такое заявление, помимо юридической стороны вопроса, часто оказывает серьезный психологический эффект.

Ирина Дагаева, юрисконсульт компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Покупка квартиры, полученной по наследству

Покупка квартиры — ответственное, для многих долгожданное событие, и оно не должно осуществляться спонтанно или необдуманно.

Особенно это касается приобретения унаследованной жилплощади, история которой может быть богата не только интересными фактами, но и незакрытыми наследственными спорами, долгами и отсроченными претензиями запоздалых преемников.

Но стоит ли отказываться от купли понравившегося жилья только по причине того, что оно было получено собственником в порядке наследования? Единственно правильного ответа на этот вопрос нет.

Решение зависит от обстоятельств, сопровождающих каждую конкретную ситуацию.

Но оно в любом случае должно основываться на внимательном изучении документации и учете потенциальных рисков, типичных для подобных сделок.

Коротко о наследственном праве

Правильно оценить риски будущему покупателю поможет осведомленность о порядке наследования:

  • После смерти наследодателя его имущество переходит к наследополучателям по одному из двух оснований — по закону или по завещанию.
  • Вступить во владение квартирой по закону могут только родственники или члены семьи покойного собственника, которые призываются к наследованию по очереди.
  • Всего законом предусмотрено восемь очередей и, если первая по какой-либо причине не приняла права на имущество, то эта возможность переходит ко второй и так далее.
  • Если наследодателя не устраивает установленное распределение собственности, он может оставить распоряжения по поводу будущих владельцев квартиры.
  • По завещанию жилплощадь может отойти любому лицу или организации, независимо от их отношений с умершим.
  • Прежний хозяин квартиры имеет право распорядиться о назначении завещательного отказа. В результате его совершения указанное лицо получает возможность проживать в квартире определенный промежуток времени или пожизненно, причем это право сохраняется за отказополучателем и в случае продажи жилплощади.
  • Завещание не может отменить право на обязательную долю, которым обладают нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы покойного.
  • Установленный для вступления в наследство срок составляет 6 месяцев.
  • Законодательство предусматривает возможность принятия унаследованной собственности по истечении указанного периода при наличии уважительных причин его пропуска.
  • Наследополучатель может быть признан недостойным даже после получения им свидетельства о праве на наследство.
  • Владелец квартиры вправе составить несколько завещаний, но юридической силой будет обладать только последнее, полностью или по отдельным противоречащим друг другу положениям.
  • Наследственное право регулируется V главой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

    Риски покупки квартиры по наследству

    Исходя из вышеперечисленного, можно выделить основные риски, подстерегающие приобретателя унаследованной квартиры:

    1. Через несколько лет после покупки могут объявиться наследники, не принявшие права на жилье в течение 6 месяцев, и подать иск на восстановление срока вступления в наследство .
    2. Аналогичная ситуация грозит произойти и с правообладателями обязательной доли, которые несвоевременно узнали об открытии наследства.
    3. Недобросовестные продавцы могут попытаться скрыть наличие распоряжений покойного владельца относительно отказополучателя, имеющего право на проживание в квартире.
    4. Существует вероятность признания наследополучателя квартиры недостойным уже после ее продажи.
    5. Завещание может быть признано недействительным.

    Наступление хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может повлечь за собой неприятные последствия для нового владельца жилплощади, вплоть до оспаривания его права собственности на приобретенную квартиру.

    Сроки покупки

    Ориентируясь на судебную практику по наследственным делам, специалисты отмечают снижение описанных рисков в случаях покупки недвижимости, унаследованной более 3 лет назад.

    Именно столько составляет период исковой давности по наследственным делам согласно ст. 196 ГК РФ.

    Началом его течения считается момент, когда истец узнал о правонарушении или обстоятельства, препятствующие вступлению в наследство, перестали считаться существенными.

    В трехлетний срок также вписывается возможность отказополучателя обратиться за материальным благом или услугой, осуществляемой за счёт квартиры.

    Крайний срок подачи искового заявления о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него — 10 лет после смерти наследодателя или свершения неправомерного действия, являющегося причиной иска. И этот момент практически уравнивает вероятность потери купленной жилплощади, которая была оформлена в наследство менее 3 лет назад и более.

    Но в любом случае приобретение квартиры спустя 1–3 года после ее наследования значительно уменьшает вероятность возникновения неприятных сюрпризов от ее потенциальных владельцев.

    Действия покупателя

    Источник: http://yuristponasledstvu.ru/kak-razdelit-nasledstvo/riski-pri-pokupke-kvartiry-poluchennoj-po.html

    Покупка наследственной квартиры риски для покупателя

    14.04.2018

    Но следует отметить, что в последнее время судебная практика по делам с признанием сделок с наследственным жильем недействительными – становится на сторону добросовестного покупателя.

    Да, закон гарантирует права наследников (например, на обязательную долю, на восстановление пропущенного срока вступления в наследство), но при рассмотрении дела суд изучает обстоятельства со всех сторон.

    У добросовестного покупателя квартиры появляется все больше шансов сохранить право собственности на жилье.

    Риски при покупке квартиры у наследников

    Продавец может какими угодно причинами обосновывать заниженную цену продажи, но не стоит радостно соглашаться на сделку с закрытыми глазами.

    Причины могут быть далеко не такими безобидными, как это пытается представить продавец.

    Например, вот-вот объявятся другие наследники, а значит, мошенник изначально намеревается скрыться со всеми вырученными от продажи деньгами.

    Как и когда лучше продавать квартиру после вступления в наследство, налог, риски покупателя и продавца

    С 2016 года установлен 5-летний срок владения жилой площадью для безналоговой продажи. На унаследование жилье этот срок не распространяется, поэтому чтобы не платить налог нужно выждать 36 месяцев с даты получения права собственности на наследственную недвижимость.

    Рекомендуем прочесть:  Размен муниципального жилья принудительный

    3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

    Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество.

    Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.

    Покупка квартиры, полученной по наследству: риски и способы их минимизации

    Главный «подводный камень» вышеупомянутых сделок — это возможность приобретения вместе с унаследованной квартирой еще и претензий наследников, которые считают себя обделенными.

    В момент подписания договора купли-продажи может идти судебный процесс, на котором такие вот наследники отстаивают собственные права, попранные, как им кажется, при «распределении» недвижимого наследства.

    Возможно, никому ничего не удастся «переделить», ну а если получится? Тогда у покупателя возникнут проблемы.

    Покупка квартиры, полученной по наследству: основные нюансы и риски

    Начинать необходимо с ознакомлением свидетельства о смерти, которое подтверждает факт кончины бывшего владельца квартиры. Это позволит избежать обстоятельств, когда хозяин пропал без вести или просто уехал в длительную командировку, т.е. до сих пор является полноправным владельцем недвижимости.

    Риски покупки квартиры, полученной по наследству

    Закон позволяет наследникам заявить свои права даже в том случае, если они пропустили срок принятия наследства (6 месяцев).

    То есть если они долгое время вообще никак не проявлялись и не давали о себе знать, а потом вдруг возникли из небытия с требованиями о признании своих прав. Именно этот неожиданный сюрприз и есть – основной риск покупки квартиры, доставшейся по наследству.

    Новоявленному наследнику достаточно всего лишь втолковать суду, что он не знал о смерти любимого родственника, или не имел возможности заявить свои права раньше.

    Рекомендуем прочесть:  Где нужно менять паспорт после замужества

    Покупка «свежего» наследства – нюансы и риски

    – Наследство оформляется нотариусом в соответствии с законом на основании либо завещания, либо наследной очереди с выдерживанием установленных законом сроков для информирования всех возможных наследников о смерти их родственника.

    Если наследуемая квартира оформляется в долях на нескольких человек, то и сделка по продаже такой квартиры будет обязательно заверена нотариально, – комментирует руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.

    Покупка квартиры, полученной в наследство: что следует знать

    Таким образом, покупатель возвращает квартиру, а продавец должен вернуть ему уплаченные деньги.

    Но обычно они оказываются потраченными, и тогда можно лишь уповать на судебных приставов и наличие у продавца депозитов или какого-либо имущества, которое можно реализовать для погашения долга.

    Если таких «богатств» не окажется, суд может обязать должника возвращать деньги постепенно, с каждой зарплаты в течение многих лет.

    Покупка наследственной квартиры риски для покупателя Ссылка на основную публикацию

    Источник: http://zakonandporyadok.ru/opeka/pokupka-nasledstvennoj-kvartiry-riski-dlya-pokupatelya

    Покупка квартиры по наследству

    Покупка квартиры по наследству происходит намного реже, чем любые подобные сделки с недвижимостью. В этом случае покупатель несет определенные риски, которые мы рассмотрим в данной статье.

    Проблемы, возникающие при покупке квартиры по наследству

    Главной проблемой покупки унаследованной квартиры является то, что вместе с ней можно «купить» претензии ближних родственников, которым не досталась данная недвижимость.

    Как правило, наследство происходит по завещанию. Но если бывший собственник не оставил такового, самые ближние родственники имеют полное право унаследовать эти квадратные метры.

    Подобных ситуаций множество. Самыми распространенными являются следующие:

    • Умершая не жила совместно со своим мужем, развод оформлен не был. Муж не был одним из наследников по документам и сам об этом не заявил, так как не знал о смерти жены.
    • У наследователя умерли все дети. Других родственников у него не было. В данном случае наследство будет распределяться на внуков, имеющих полные права на получение доли квартиры.
    • Завещание было оформлено, но умерший забыл о нем. Через некоторое время появляются наследники и начинают его оспаривать по закону.

    В связи с тем, что нотариусы не должны проверять круг наследников, встречаются подобные ситуации.

    Кроме этого, согласно законодательству РФ все наследники должны заявить о своем праве на недвижимость в течение полугода после смерти бывшего собственника.

    А как на счет  родственников, проживающих за границей? Они могут не приехать в столь короткий указанный срок в силу своих причин.

    Стоит учесть, что приоритетом для закона является завещание, но есть граждане, которым доля недвижимости положена по законодательству: нетрудоспособные родители, несовершеннолетние дети умершего и некоторые другие. Поэтому даже если и имеется нотариально заверенное завещание, суд в обязательно порядке выделяет им долю в уже купленной наследственной квартире.

    Иногда продавца могут не признать наследником. В этом случае покупка квартиры, полученной по наследству, не может быть завершена. Недвижимость снова полностью возвращается ее практически бывшему владельцу.

    Возникает следующая ситуация. Недовольный объявившийся наследник обращается в суд, который полностью удовлетворяет его иск. Покупателю необходимо освободить недвижимость.

    Конечно же, в этом случае можно потребовать с продавца вернуть деньги. Но обычно они уже потрачены.

    Здесь ничего не остается, как нанимать судебных приставов, которые, возможно, выяснят, что у продавца имеется какая-нибудь еще недвижимость или ценные бумаги, и их можно в дальнейшем перевести в деньги.

    Если в собственности квартира с наследством менее 3 лет, риски при ее продаже также существуют. Согласно законам РФ в этом случае продавец должен уплатить за нее налог (это не касается недвижимости до 1 млн. рублей).

    Как правило, он просит покупателя в договоре указать минимальную сумму. Покупатель идет на уступки и подписывает документ, где указывается меньшая сумма.

    Если возникают какие-либо проблемы, покупатель вправе потребовать назад только сумму, указанную в договоре.

    Как снизить риски при покупке квартиры после наследства?

    Перед тем как начать переоформлять недвижимость, необходимо все узнать всю информацию об этой квартире.

    Это можно сделать так:

    1. Получить выписку из домовой книги. Здесь все сведения о людях, которые зарегистрированы по этому адресу.
    2. Запросить выписку из ЕГРП, где находятся сведения обо всех операциях с квартирой и о возможных обременений на нее.
    3. Поговорить с соседями.

    Далее необходимо убедиться в законности наследства и отказа от недвижимости всех претендентов, о которых говорит продавец. Подобную информацию всегда можно получить у нотариуса.

    В договоре купли-продажи квартиры по наследству должны расписаться все наследники. Однако в некоторых ситуациях они могут оформить доверенность на лицо, которое будет предоставлять их интересы.

    В этом случае необходимо тщательно изучить документ и выяснить, что именно он разрешает представителю наследника, то есть можно ли ему подписывать такого вида договора и получать по  нему денежные средства.

    Также не стоит пренебрегать проверкой личности самого продавца.

    Для этого нужно обратиться в паспортный стол.

    Но самое важное – это удостовериться в факте смерти владельца недвижимости. Вполне вероятно, что он может быть в командировке или просто пропал без вести. Свидетельство о смерти поможет в этом разобраться.

    Осторожно мошенники

    Еще одним риском для покупателей покупки наследственной квартиры являются мошенники. Самое распространенное, что они делают, — это подделывают завещания. В удостоверении легальности этого документа нужно обращаться к нотариусу.

    Также мошенники могут предоставить договор дарения недвижимости, якобы бывший владелец успел «подарить» квартиру перед самой смертью. Как правила, такие документы поддельные.

    Нужно ли покупать квартиру у наследников или нет?

    Очень часто бывают ситуации, когда все наследники подписывают отказ от наследства в пользу одного лица. В этом случае лучше выяснить почву отказа.

    Никогда не стоит занижать цену на недвижимость, как бы продавец вас не просил.

    В случае, когда объявятся еще какие-нибудь наследники, какую компенсацию вы тогда получите?

    Всегда можно застраховать сделку «титульным страхованием», согласно которой в случае «потере» квартиры страховая компания возместит вам весь ущерб.

    Всегда существенно заниженная цена на недвижимость должна вас насторожить.

    Мошенники могут обусловливать это необходимостью срочно сменить свое место жительства, необходимостью оплатить дорогостоящее лечение и так далее.

    Какие риски могут быть со стороны доверенности?

    1. Никогда не соглашайтесь на покупку квартиры по доверенности, в случае если вас не хотят знакомить с собственником.
    2. Доверенность отменятся одной стороной.

      То есть после подписания договора купли-продажи и получения денежных средств собственник может отменить полномочия уполномоченного лица, обратиться в суд с признанием недействительности сделки.

    Как правильно рассчитываться за квартиру?

    Перед покупкой квартиры, доставшейся по наследству, нужно определиться с вариантом расчета:

    1. Оплата наличными после подписания договора перед государственной регистрацией.
    2. Оплата наличными после оформления государственной регистрации.
    3. Оплата через банковскую ячейку.

    Третий вариант считается наиболее безопасным. Именно его и необходимо применять во время покупки квартиры у наследников.

    После полной оплаты за недвижимость берется расписка с продавца, которая оформляется без нотариуса в простой письменной форме.

    В ней указываются все данные продавца по паспорту, сумма, которую он получает и цель ее передачи.

    Покупать квартиру по наследству или нет, решайте сами. Несмотря на все эти сложности, очень часто можно найти недвижимость вполне по адекватной цене, так как наследники жаждут быстрей получить с нее свою долю.

    В конце концов, если вы решитесь на покупку квартиры у наследника, подводных камней можно избежать в случае трехгодичного срока давности дел по наследству. Поскольку через 3 года никто больше не имеет права претендовать на данную недвижимость.

    Источник: https://runasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-po-nasledstvu/

    Покупка квартиры у наследника: подводные камни

    Приобретение жилплощади, полученной по наследству – сделка, которая может казаться заманчивой по причине низкой цены. Однако у такой операции, как покупка квартиры у наследника подводные камни тоже существуют.

    В судебной практике было немало случаев, когда другие претенденты на имущество наследодателя оспаривали подобные сделки. Поэтому риски при покупке квартиры у наследника обязательно стоит учитывать.

    Вот самые важные моменты, о которых нужно знать будущему владельцу недвижимости.

    Какие проблемы могут возникнуть

    При операциях с недвижимостью, полученной продавцом по наследству, споры возникают чаще всего. Ведь нотариусы, которые открывают наследственные дела, не разыскивают всех заинтересованных участников. Они работают только с гражданами, которые сами сообщают о своих правах.

    Но часто шести месяцев, отведенных на поиск претендентов на имущество покойного, оказывается недостаточно. Люди могут быть лишены возможности получить свою часть наследства по разным причинам:

    1. Прохождение срочной воинской службы.
    2. Пребывание на длительном лечении в медучреждении.
    3. Отбывание срока наказания за совершение преступления.
    4. Нахождение в другом городе или другой стране.

    Если человек докажет, что пропустил срок давности по серьезным причинам, он легко сможет отсудить свой кусок имущества. То же самое происходит, когда завещатель лишает наследства кого-то из родных, имеющих право на необходимую долю.

    Встречаются и случаи откровенного мошенничества. Обычно в этой роли выступают люди, первыми узнавшие о смерти родственника, оставившего наследство. Если желания делиться с другими претендентами нет, они стараются быстрее продать завещанное имущество.

    Несколько реже, но все же случаются факты подделки документов. Подделывают все, что можно: договора дарения, доверенности, завещания.

    Приобретение квартиры, переданной в наследство по закону

    Поскольку имущество может передаваться как по завещанию, так и в законном порядке, нужно рассмотреть каждый из этих способов. Прежде всего это наследование согласно закону. Оно предполагает разделение всей родни в зависимости от степени родства, начиная ближней и заканчивая дальней.

    Самыми первыми кандидатами на имущество покойного становятся самые близкие: дети, родители, мужья или жены. При их отсутствии наследниками становятся сестры и братья, бабушки и дедушки. Если нет и таких, к наследованию будут пригашены дяди и тети. Но нередки и следующие случаи:

    • Владелец квартиры много лет не жил с мужем или женой, но законного развода не было. Про вторую половинку все могли просто забыть, да и она давно не интересовалась жизнью бывшего супруга. Но когда человек узнает о печальных событиях, он является в нотариальную контору и заявляет о своих законных правах;
    • Суд признает кого-то из наследников недостойным. В таком случае вся наследственная масса, в том числе и спорная квартира, распределяется между остальными претендентами;
    • Оказывается, что муж/жена или дети наследодателя давно умерли, но остались всеми забытые внуки, которые по разным причинам не могли сообщить о себе.

    Когда такое происходит, ситуация обычно разворачивается не в пользу покупателя. Суд обязывает его освободить, как выяснилось, незаконно занятые квадратные метры.

    Полученные за недвижимость деньги взыскать несложно: суд будет на стороне незадачливого нового владельца.

    Но если бывший владелец их потратил и взять с него больше нечего, дело принимает плохой оборот.

    Покупка жилья, унаследованного по завещанию

    Когда квартира наследуется по завещанию, риск возникновения нежданных претендентов тоже есть. Это могут быть муж, жена, мать и отец, лишенные трудоспособности, а также дети покойного. Они вправе претендовать до 50% в доле имущества, наследуемого по закону, но отступные в виде денежных средств им выплатить придется.

    Бывают и другие варианты. Например, при установлении завещательного отказа его условия придется выполнять новому хозяину имущества. Наконец, стоит учесть, что обнаружится завещание усопшего, составленное много лет назад. Пусть о нем все давно забыли, но обделенные наследники вправе вступить в спор, и исход такого дела предсказать трудно.

    Что нужно знать о сроках давности

    При заключении сделок, касающихся покупки наследственной недвижимости, стоит учесть несколько моментов. Хоть российские законодатели и отводят шестимесячный срок на получение наследства, но притязания могут возникнуть намного позднее.

    Так, согласно ст. 1155 ГК РФ в суд можно обратиться в течение полугода с того момента, когда человек узнал о смерти наследодателя. Кроме того, придется учесть положения п.2 ст.

    196 ГК РФ, который отводит россиянам максимальный десятилетний срок для защиты своих нарушенных прав. Исключением могут являться только ситуации, связанные с терроризмом, но это явно не тот случай.

    Риски при операциях с недвижимостью, унаследованной позже 3 лет назад

    С дополнительной опасностью запросто столкнется приобретатель жилья, унаследованного меньше чем 3 года назад.

    В таких случаях новые хозяева обязаны уплатить налог в размере 13% от стоимости квадратных метров.

    Из-за этого они часто просят другую сторону указать в договоре не реальную цену, а сниженную до 1 миллиона рублей (когда квартира стоит в пределах этой суммы, сделка налогом не облагается).

    Идти на такой шаг крайне не рекомендуется. На жилой фонд, который в наследстве менее 3 лет, могут найтись новые претенденты.

    Если договор будет признан недействительным, новому владельцу квадратных метров придется их вернуть.

    Нечистый на руку продавец может вручить взамен только ту сумму, которая упомянута в договоре, и формально ничего предъявить ему не получится.

    Заключение договора по доверенности: стоит ли рисковать

    Скачать образец договора купли-продажи недвижимости по доверенности

    Особую бдительность нужно проявить, если реализовать квартиру хочет представитель по доверенности от продавца. Юристы предупреждают о том, что такие сделки являются особенно рискованными.

    Прежде всего стоит насторожиться, если покупателя не хотят знакомить с настоящим продавцом. Человек может быть болен психически, страдать алкоголизмом или другими заболеваниями. Наконец, его могут просто обмануть при продаже жилплощади, и впоследствии заключенный договор признают недействительным.

    Кроме того, доверенность можно в одностороннем порядке отозвать или отменить. Другими словами, во время передачи задатка она может действовать, а впоследствии ее отменят. А ведь бывает, что покупатель, соблазненный низкой ценой, сразу вносит всю стоимость недвижимости.

    Если с квартирой хотят расстаться несколько наследников, то в соглашении купли-продажи каждый из них должен расписаться лично.

    Также на практике встречаются случаи, когда все наследники выбирают одно лицо, уполномоченное представлять их интересы.

    В такой ситуации нужно внимательно изучить, какие полномочия предоставлены доверителю: вправе ли он подписывать соглашение и получать средства за проданную недвижимость.

    Как снизить риски

    Конечно, стопроцентных гарантий, что сделка с наследственным жильем окажется беспроблемной, дать нельзя. Но можно воспользоваться советами, которые помогут снизить риски и обойти острые углы:

    1. Не соблазняться низкой ценой, тщательно проверять документы и историю перехода прав на имущество. Если есть возможность, лучше получить от продавца нотариальное заявление о том, что он обязуется за свой счет удовлетворить имущественные претензии в случае их возникновения.
    2. В договоре купли-продажи желательно указывать реальную стоимость жилья. В противном случае суд при разбирательстве будет учитывать цену, зафиксированную в документах. Даже если есть искушение вписать в договор мифическую сумму, то сделки с наследственными метрами – не тот случай.
    3. При покупке жилья, полученного не только что, а 5-6 лет назад, риски значительно снижаются. Вероятность того, что на горизонте возникнут никому не известные люди, претендующие на квартиру, сводится к минимуму.

    Проверка документов должна быть действительно скрупулезной. Стоит детально изучить историю квартиры, посмотреть выписки из домовой книги и ЕГРН.

    Отказы наследников – особый случай. Бывает, что люди, унаследовавшие недвижимость, отказывались от своих прав из-за давления или угроз. Впоследствии они могут изменить свое решение и начинают бороться за жилье.

    Не будет лишним и поинтересоваться личностью наследодателя. Желательно получить копию свидетельства о его смерти, заверенную нотариусом, ведь человек мог просто пропасть без вести. Еще полезно обратиться к паспортистам, узнать, не числится ли паспорт наследодателя в числе утерянных.

    Не помешает и проверка дееспособности наследодателя: к сожалению, мошенники не брезгуют ничем, и человек, которого объявили умершим, может пребывать в психоневрологическом интернате.

    Еще один эффективный, хоть и неофициальный способ снизить риски – поговорить с соседями. Старушки у подъезда будут рады общению и с удовольствием расскажут о родственниках усопшего, о том, сколько у него было детей и где они находятся.

    Если у покойного была одна дочь и все имущество завещано ей, судебных споров вряд ли стоит опасаться. Но наличие у наследодателя гражданской жены, с которой он прожил последние годы – повод для беспокойства.

    Дешево – не значит хорошо

    Даже если с документами все в порядке, слишком низкая цена тоже должна насторожить. Недобросовестные продавцы бывают очень убедительны, оправдывая такое предложение срочным переездом в другой город и другими семейными обстоятельствами. Но стоит помнить, что излишняя доверчивость и мечта сэкономить могут привести к серьезным потерям.

    Чтобы снизить степень рисков, можно обратить внимание на предложения страховых компаний. Многие из них готовы застраховать титул.

    Это означает, что в случае признания сделки купли-продажи недействительной все убытки покроет страховщик.

    Конечно, хлопот будет немало, но это тоже способ избежать потерли сбережений при покупке наследственной недвижимости.

    Покупка квартиры, которая досталась человеку по наследству – шаг рискованный. Прежде чем совершить сделку, нужно тщательно все взвесить. Если же риск кажется оправданным, необходимо принять меры безопасности, чтобы максимально себя обезопасить.

    Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-naslednika

    Покупка квартиры у наследника: риски, образец договора

    При покупке квартиры важно обращать внимание на основание, по которому у продавца возникло право собственности.

    Если продавец получил квартиру по наследству, то существуют риски оспаривания сделки в будущем и потери купленного жилья без компенсации потраченных средств.

    Избежать таких рисков поможет тщательная проверка жилья на обременения.

    Риски покупателя

    Покупка наследственной квартиры влечет следующие риски:

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

    • Москва: +7(499)350-8059.
    • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.
    • появление претензий на жилплощадь третьих лиц после заключения сделки;
    • признание продавца невменяемым или недостойным наследником;
    • оспаривание сделки из-за кабальных условий сделки для наследника;
    • появление наследодателя, объявленного умершим по суду.

    Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с момента смерти собственника, но он может быть продлен еще на полгода, если объявившиеся наследники не обратились к нотариусу по уважительной причине, при этом уже заключенные сделки с квартирой могут быть отменены судом в пользу новых наследников (ст. 1155 ГК РФ).

    Если после совершения сделки вскроются факты, позволяющие считать продавца недостойным наследником (например, умышленное причинение тяжкого вреда наследодателю при жизни), то другие наследники смогут оспорить свою долю наследства и отменить все заключенные с такой долей сделки.

    Кроме того, если продающий квартиру наследник состоит на учете в психоневрологическом диспансере или продажа квартиры поставила наследника в заведомо невыгодное положение, родственники могут оспорить сделку в судебном порядке.

    Важно уточнить, как возникло право на наследство – на основании смерти наследодателя или объявления его умершим по решению суда ввиду отсутствия более пяти лет, так как внезапное появление живого наследодателя может привести к оспариванию всех сделок с его недвижимостью, если будет доказана осведомленность покупателей о нахождении наследодателя в живых (п. 2 ст. 46 ГК РФ).

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

    • Москва: +7(499)350-8059.
    • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

    Как избежать рисков

    Алгоритм покупки квартиры у наследника включает следующие шаги:

    1. Запрос у продавца всех документов на квартиру.
    2. Проверка возможных обременений.
    3. Составление договора с учетом полученной информации.
    4. Оформление сделки в Росреестре.

    Безопасное приобретение наследственной квартиры начинается с проверки всех документов продавца. В первую очередь проверяется количество собственников жилья. Если владельцев несколько, они должны участвовать в отчуждении квартиры от имени продающей стороны или представить нотариально заверенные согласия на продажу квартиры.

    Важно обратить внимание на дату возникновения права – если оно оформлено ранее, чем через год после смерти наследодателя, покупку лучше отложить, чтобы избежать внезапного появления других наследников.

    Убедившись в наличии права собственности, нужно потребовать справку из миграционной службы о прописанных в квартире лицах и потребовать их выписки до подписания договора.

    Чтобы обезопасить сделку от оспаривания другими наследниками, следует запросить у продавца справку о составе семьи из ЗАГСа, а также выяснить, как возникло наследственное право у продавца:

    • из-за отказа других наследников от своей доли в квартире;
    • на основании решения суда;
    • на основании завещания;
    • по факту отсутствия других наследников.

    Если квартира была получена после судебной тяжбы с другими наследниками, следует отложить сделку минимум на полгода, так как проигравшие суд наследники могут обжаловать решение. Завещание также может быть оспорено наследниками, если нарушилось их право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).

    Избежать оспаривания сделки из-за невменяемости или недееспособности продавца можно путем запроса справки из психоневрологического диспансера. Хорошим вариантом страховки будет знакомство с родственниками продавца и выяснение причин продажи жилья.

    Дополнительной мерой будет запрос у нотариуса, оформившего наследство, сведений о деталях наследственного дела: количестве претендентов, разногласиях между наследниками и т.д.

    Важно учесть, что для такого запроса потребуется письменное разрешение продавца.

    Отказ выдавать такое разрешение может быть свидетельством наличия действующих обременений, поэтому от покупки в таком случае лучше отказаться.

    Если наследник состоит в браке, важно получить письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

    Правила заполнения договора покупки

    Договор купли-продажи квартиры, полученной по наследству, должен включать следующие обязательные разделы:

    • сведения о сторонах – ФИО, данные паспорта и адрес проживания;
    • сведения о квартире;
    • предмет сделки;
    • данные об обременениях;
    • цена покупки и способ расчета;
    • права и обязанности сторон;
    • ответственность сторон за нарушение условий договора;
    • порядок решения споров.

    Образец договора можно скачать здесь.

    Предметом сделки является передача прав владения квартирой от продавца к покупателю за плату.

    В разделе описания квартиры нужно указать площади, кадастровый номер и почтовый адрес, а также дату и источник возникновения собственности – право на наследство.

    Если в квартире есть прописанные лица, нужно указать в договоре их пофамильный перечень. Также в разделе описания обременений нужно включить пункт, в котором продавец подтверждает отсутствие каких-либо претензий на жилплощадь со стороны третьих лиц – данный пункт заверяется в тексте подписью продавца с расшифровкой.

    К обязанностям покупателя относятся перечисление продавцу суммы покупки и принятие недвижимости. К обязанностям продавца следует отнести:

    • передачу продавцу квартиры с ключами и документами;
    • участие в регистрации сделки;
    • предоставление покупателю полной и достоверной информации обо всех имеющихся обременениях на жилплощадь.

    В отдельном пункте следует наделить покупателя правом расторжения сделки в случае появления других наследников, имеющих претензии на квартиру. В разделе «Ответственность сторон» нужно обязать продавца возмещать полную сумму покупки и неустойку в размере 5-10 % от такой суммы при расторжении сделки из-за вскрывшихся обременений.

    Ввиду наличия дополнительных рисков при покупке квартиры у наследника рекомендуется в качестве способа расчета по договору указывать банковскую ячейку или аккредитив, чтобы избежать потери денег до регистрации права в Росреестре.

    Снизить возможные риски также поможет нотариальное удостоверение сделки – нотариус поможет составить договор с учетом требований гражданского законодательства, а также проверит квартиру на возможные обременения по электронным базам данных без визита в Росреестр.

    Приобретение квартиры у лица, получившего такую квартиру по наследству, является высокорисковым вложением средств. Избежать признания сделки недействительной можно путем проверки продавца на дееспособность и запроса сведений об обременениях в Росреестре и через нотариальную контору.

    Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

    • Москва: +7(499 )350-8059.
    • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

    Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

    Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/nasledstvennoj.html

    Minstroy39.ru
    Добавить комментарий