Порядок оформления сделки купли продажи земельного участка

Какие документы нужны для продажи земельного участка

Купля-продажа земли подразумевает подготовку и оформление определенного пакета бумаг. Разберемся в статье, какие документы нужны для продажи земельного участка и как оформить сделку с точки зрения гражданского законодательства.

Проверка документов должна осуществляться еще на стадии ведения переговоров между продавцом и потенциальным покупателем. Только после того, как стороны убедятся, что все в порядке, можно заключать договор купли-продажи.

Перечень документов для продажи земельных участков

Зачастую, у продавца отсутствуют некоторые из необходимых бумаг. Получение большинства из них требует существенных временных затрат. К примеру, время готовности межевого плана напрямую зависит от согласия/несогласия соседей с установленными границами.

Нередки проблемы с правоустанавливающими документами и постановкой участка на кадастровый учет. Пока они не будут улажены продажа не представляется возможной.

Реализация земельного участка происходит беспрепятственно только в том случае, когда продавец имеет зарегистрированное в Росреестре право собственности, прошел процедуру постановки на кадастровый учет и у него имеется на руках вся техническая документация из БТИ. Если что-либо из перечисленного отсутствует, потребуется перед заключением сделки привести бумаги в порядок с точки зрения законодательства.

Таким образом, продавец должен иметь на руках следующие документы:

• правоподтверждающий документ – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.;
• межевой план;
• технический паспорт;
• кадастровый паспорт;
• документация на строения;
• расширенная выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.

Если какие-либо бумаги отсутствуют, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи с указанием даты готовности нужной документации. Предварительное соглашение ни к чему не обязывает продавца и покупателя.

Эта бумага не может служить основанием перехода права собственности или необходимости передачи денежных средств. Предварительный договор означает лишь то, что стороны планируют заключить сделку в будущем.

Документы для регистрации права собственности на земельный участок

Все бумаги, предоставляемые для прохождения государственной регистрации можно условно разделить на необходимые для физических и юридических лиц. Рассмотрим каждый перечень отдельно.

Для физических лиц

Частные лица предоставляют в Росреестр или МФЦ следующие документы:

• заявление;
• общегражданский паспорт;
• нотариальная доверенность, если от имени заявителя действует представитель;
• правоподтверждающий документ на земельный участок от продавца;
• техническая документация;
• договор купли-продажи в трех экземплярах – по одному для каждой стороны и Росреестра;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Это не исчерпывающий перечень. В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные бумаги. Полный список необходимо уточнить в Росреестре или МФЦ.

Так, например, если продавец состоит в браке и земельный участок является совместно нажитым имуществом, то нужно дополнительно предоставить письменное согласие мужа/жены, заверенное нотариально. Когда продавцом выступает недееспособный или несовершеннолетний гражданин потребуется получить согласие от органов опеки и попечительства.

Для юридических лиц

Если хотя бы одной из сторон выступает организация, помимо документов на землю и договора купли-продажи, нужно предоставить:

• общегражданский паспорт и доверенность представителя организации, если это не генеральный директор;
• приказ о назначении или выписка из учредительных документов, если действует генеральный директор;
• акт приема-передачи земельного участка.

В исключительных ситуациях могут понадобиться дополнительные бумаги. Перечень можно уточнить в Росреестре или МФЦ.

Как проходит купля-продажа земельных участков?

Первое, что нужно сделать при покупке земельного участка, это удостовериться в том, что продавец является собственником объекта. Нередки ситуации, когда граждане пытаются продать землю, которой владеют на правах аренды. Это не законно.

Чтобы удостовериться в наличии права собственности необходимо потребовать соответствующее свидетельство или выписку из ЕГРН.

Можно выделить три основных этапа оформления купли-продажи земельного участка:

1. Заключение договора купли-продажи.
2. Передача документов в Росреестр для регистрации.
3. Получение выписки из ЕГРН.

Рассмотрим каждый этап подробнее.

Этап 1. Заключение договора купли-продажи

Договор всегда заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Если это условие не соблюдается, документ не будет иметь юридической силы.

В договоре обязательно прописываются данные о предмете сделки и его цене. В отношении земельного участка указываются следующие идентификационные сведения:

• адрес местонахождения участка;
• площадь;
• номер по данным кадастра;
• принадлежность к категории земель;
• вид разрешенного использования;
• данные правоустанавливающих документов.

В тексте также должен быть прописан порядок осуществления расчетов между сторонами и момент фактической передачи земли от продавца к покупателю.

Документ составляется в трех экземплярах – по одному для сторон и Росреестра. Нотариальное заверение потребуется только в том случае, когда продавцом выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Этап 2. Передача документов в Росреестр

Передать пакет бумаг можно одним из нескольких способов:

1. Лично посетить Росреестр или МФЦ.
2. Отправить бумаги почтой заказным письмом с описью вложений и объявленной ценностью.
3. Передать бумаги на официальном сайте Росреестра.

Государственная регистрация облагается пошлиной. Ее размер зависит от вида разрешенного использования:

• 350 рублей – для участков ЛПХ, дач, предназначенных для огородничества, садоводства, ИЖС, ИГС или сельскохозяйственного назначения;
• 2000 рублей – для остальных земель.

Предоставлять квитанцию по закону не нужно. Однако во избежание недоразумений рекомендуем ее сохранить.

Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы и выдаст расписку о получении. В ней будет указана дата готовности. В указанный день потребуется явиться в учреждение повторно и получить готовые бумаги.

Срок государственной регистрации составляет 7-9 рабочих дней с момента поступления документации в Росреестр. О ходе оказания услуги можно узнавать посредством сообщений на почту или мобильный телефон.

Этап 3. Получение выписки из ЕГРН

По итогам государственной регистрации заявителю выдается выписка из ЕГРН. За оригиналом необходимо явиться в Росреестр или МФЦ и получить готовый документ. В некоторых случаях выписка из ЕГРН может быть выслана по почте.

После прохождения государственной регистрации у нового собственника возникает необходимость по уплате земельного налога.

Советы покупателю земельного участка

Как правило, обе стороны заинтересованы в оперативном оформлении сделки. Если продавец намерено затягивает с предоставлением требуемых документов, это повод задуматься о его добросовестности.

Вполне может сложиться такая ситуация, когда документы еще не готовы. В этом случае целесообразно заключить предварительный договор купли-продажи, в котором отражается предполагаемая дата готовности бумаг.

Чтобы минимизировать риск стать жертвой мошеннических действий, воспользуйтесь следующими советами:

1. Снимите копии с правоустанавливающих документов или перепишите регистрационные данные.
2. Требуйте предоставления расширенной выписки из ЕГРН. В этой бумаге содержится информация об участке за последние 20 лет.
3. Попросите продавца предъявить второй документ, удостоверяющий личность. Лучше, если это будет водительское удостоверение.
4. Если от имени собственника действует доверенное лицо, настаивайте на встрече с владельцем.

Проверку юридической чистоты сделки можно доверить профессионалам. Специалисты смогут удостовериться в подлинности документов и серьезности намерений продавца.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, какие документы нужны для продажи земельного участка и как осуществляется эта процедура. Если действия второй стороны вызывают у вас сомнения, проконсультируйтесь с юристом. Возможно, с этим человеком не стоит иметь дела.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/dokumenty-dlya-prodazhi-uchastka/

Процедура продажи земельного участка. Пошаговый порядок действий

Продажа земного участка это процесс, который регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) параграф 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа». Необходимо ознакомиться с этим параграфом, если продажа проводится без помощи юристов.

Процесс продажи земельного участка

Оформление купли-продажи дачного, садового или огородного участка ничем не отличается. Вначале покупатель пожелает убедиться, является ли эта особа законным владельцем участка.

Продавец должен предъявить покупателю:

1. Документ о государственной регистрации права на участок, или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН).
2. Правовой документ, который подтверждает основания приобретения или получения земли. Например: ранее заключенный договор купли-продажи, дарения или завещания.

Последовательность шагов:

1. Сбор начального пакета документов;
2. Оценивание участка;
3. Разыскивание покупателей;
4. Представление участка покупателю и переговоры.
5. Собирание полного списка документов.
6. Заключение договора.
7. Подача документов в Росреестр и общий расчет.

Шаг 1

Нужно предоставить несколько документов, а именно: свидетельство о праве собственности на земельный участок, кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН, которую с 1 января 2017 годы выдают вместо них и межевой план. Документы выдаются Федеральной службой Государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Кроме паспорта нужно подготовить документы на права собственности. Если участок был куплен до 1997 года, лучше обратится к юристам. Земельный кодекс РФ сильно изменился после 1997 года, так что нужно перепроверить документы.

Шаг 2

Для выгодной продажи земельного участка, необходимо точно определить его цену. Это можно сделать самостоятельно с помощью Интернет-ресурсов или агентств недвижимости.

Если процедура оформляется впервые, лучше обратится к риелторам. Они помогут определить точную цену, чтобы можно было быстрее продать собственность. Но это приведет к лишним затратам.

Можно ли продать земельный участок без межевания?

Межевание провели далеко не все владельцы земельных участков. В результате, при продаже нередко встает вопрос – обязательна ли процедура межевания?

Как продать дом с земельным участком?

Условия и порядок продажи земельного участка с жилым домом. Частные случаи и законодательное регулирование.

Налоги при продаже земельного участка: нюансы налогообложения, получение вычета

Какие налоги необходимо выплатить при продаже земельного участка и когда можно претендовать на налоговый вычет?

Как продать долю земельного участка?

Описание процедуры отчуждения доли земельного участка – подготовка документов, порядок действий и возможные расходы. Правовое регулирование договора покупки доли.

Какие документы необходимы для продажи участка земли и где их можно получить?

Описание процедуры сбора и подготовки документации для продажи земельного участка. Сроки, стоимость оформления и законодательное регулирование.

Как заполнить договор продажи земельного участка?

Договор купли-продажи земельного участка как основной документ реализации сделки с земельным объектом. Законодательная база и практические особенности заполнения. Образец шаблона договора купли-продажи земельного участка.

Как проходит аукцион по продаже государственных участков земли?

Порядок организации и проведения торгов по продаже государственных земельных участков. Сроки подачи заявки и оформления документов. Правовое регулирование.

Поиском покупателей также могут заняться агентства недвижимости. Здесь рассмотрим вариант самостоятельного поиска.

Для удачной рекламной компании участка нужно правильно составить объявление.

Список полезной информации в объявлении:

• Место, где находиться участок;
• Размеры владения;
• Наличие построек;
• Развитие инфраструктуры;
• Ближайший общественный транспорт;
• Наличие вблизи водоемов и лесистых местностей.

После составления, объявление нужно максимально распространить. Для этого используем интернет или расклеиваем на столбах и информационных досках своего города.

Шаг 4

Главное привести в порядок участок перед приходом потенциальных покупателей. В разговоре желательно говорить то, что хочет услышать покупатель, что принесет ему выгоду с этого участка.

Когда человек захочет купить земельный участок, нужно обсудить в какой день будет встреча с нотариусом, где будет составление договоренности купли-продажи собственности. Также необходимо обсудить цену и другие вопросы, относящиеся к участку.

Шаг 5

Чтобы продать участок, необходимы документы обеих сторон, такие как:

• Гражданские паспорта покупателя и владельца, их копии;
• Документ на права собственности;
• Кадастровый паспорт (или выписка из ЕГРН);
• Межевой план;
• Разрешение супруги или супруга в письменном виде заверенное нотариально. Это нужно, если собственность нажитая совместно;
• Разрешение в письменном виде на денежные средства мужа или жены покупателя;
• Документ, об отсутствии построек на участке;
• Если строения есть, нужны документы из Бюро технической инвентаризации.
• Правоустанавливающие свидетельства (договор дарения, завещания или купли-продажи);
• Если участвует несовершеннолетнее лицо, нужно разрешение попечительного совета;
• Квитанция про уплату государственной пошлины.

Шаг 6

В определенный день обе стороны должны явиться к нотариусу вместе с пакетом документов. Там они составляют 3 экземпляра договора купли-продажи. После договариваются о дне явки в Регистрационный кабинет для оформления документов и общего расчета за покупку.

Шаг 7

Продавец и покупатель вместе с перечнем документов указанных выше и с экземплярами договора приходят в Росреестр. Там продавец создает заявление о регистрации сделки и отправляет бумаги на перерегистрацию.

Обе стороны в присутствии государственных представителей ставят подпись на документах, после чего осуществляется абсолютный расчет и передача собственности.

Стоимость и сроки оформления

Если предварительно подготовить все начальные документы, тогда процедура займет около 2 месяцев.

В процессе оформления могут быть такие затраты:

• На агентов недвижимости, если использовались;
• Мелкие расходы на копии и создание документов;
• Уплата госпошлины (350 рублей);
• На нотариуса и людей, которые были задействованы в сделке.

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/prodazha

Где оформляется сделка купли-продажи земельного участка — в 2019 году, договор, документы для Росреестра, необходимый налог

Покупка земельного участка – это сложная процедура, выполнить которую без наличия определенного багажа знаний очень сложно. Для этого недостаточно просто вложить денежные средства, также необходимо правильно составить все документы.

Любая, даже самая минимальная, допущенная ошибка может привести к возникновению разногласий, что в свою очередь достаточно быстро дорастет до судебных разбирательств.

Чтобы избежать этого, перед покупкой земли нужно пройти консультацию и высококвалифицированного юриста, а также разобраться в общих принципах сделки. В частности, нужно знать где и как оформляться купля-продажа земельного участка.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Отсылка к закону

Согласно действующему законодательству, оформление купли-продажи земли может происходить на основании договора, заключенного между обеими сторонами сделки. Регистрировать такой документ на государственном уровне не обязательно.

В частных случаях покупатель и продавец используют договор предварительного типа, в положениях которого прописаны важные условия сделки. Такой документ является своего рода гарантией для обеих сторон.

Вне зависимости от типа используемого документа, он может быть составлен только при наличии необходимого пакета документов у продавца.

Важно: покупатель должен учитывать, что предоставляемый пакет документов должен состоять исключительно из оригиналов.

Заявление, оформленное на основании предоставления ксерокопий, не действительно, более того, это является нарушением закона со стороны продавца.

Перечень необходимых документов

В процессе оформления договора о купле-продаже земельного участка обе стороны сделки должны предоставить нотариусу или же другого лицу, обладающему необходимыми полномочиями для заключения подобного рода сделок, следующий пакет документов:

• Паспорт или любой другой удостоверяющий личность документ.
• Выписка о принадлежности реализуемого имущества, полученная в бюро технической инвентаризации. Скачать образец выписки из государственного кадастра недвижимости
• Любой документ, способный подтвердить право собственности, который должен касаться как самого участка, так и дома или дачи, если таковые имеются. В качестве описываемого документа можно использовать различные свидетельства и договора, заверенные нотариусом, удостоверения, выданные БТИ, судебные постановления и т.д.
• Кадастровый документ на продаваемый участок земли. Также вместе с ним нужно предоставить план межевания занимаемой территории. Этот документ позволяет подтвердить наличие границ у земли и отсутствие претензий со стороны соседей. Скачать форму межевого плана
• В случае, если реализуемый участок достался продавцу по наследству, то он также должен приложить к пакету документов справку из ФНС, которая подтвердит отсутствие каких-либо задолженностей, касающихся налога на наследственное имущество недвижимого типа.
• Любой документ, способный подтвердить действующий правовой режим земли. Это может быть свидетельство, полученное в комитете по землеустройству, выписка из земельной книги и т.д.
• Справка, подтверждающая отсутствие или же наоборот наличия факта обременения реализуемого имущества третьими лицами. Скачать выписку об обременении
• В случае, если продаваемое имущества входит в часть долевой собственности, то продавец также должен предоставить документ, подтверждающий передачу извещения, которое информирует о факте продажи и цене, другим собственникам.

Образец паспорта гражданина РФ

Общие правила процедуры

Как уже было сказано, гражданское законодательство приравнивает земельные участки к объектам недвижимости. Естественно, что это сказывается на процессе оформления сделок их купли-продажи

Важно: в случае, если на реализуемом участке земли присутствует какое-либо строение, то его продажа должна осуществляться вместе с ним. Их судьба неразделима. В связи с этим нельзя продать участок, а дом, построенный на нем, например, сдать в аренду.

Существует общие правила и требованиями оформления сделок о купле-продаже земельных участков, которые действуют на всей территории нашей страны, в том числе и в Москве.

Они выглядят следующим образом:

• совершать какие-либо сделки с землей может только лишь ее владелец;
• реализуемый земельный участок считается недвижимым имуществом, следовательно, ее купля-продажа должна быть в обязательно порядке зарегистрирована в Росреестре;
• совершенная сделка не дает права новому собственнику самостоятельно изменять категорию участка и вид его разрешенного использования;
• в случае, если реализуемая земля является частью долевой собственности, для совершения сделки купли-продажи в обязательном порядке требуется наличие удостоверения договора у нотариуса.

Соблюдение вышеописанных требований, а также нескольких других критериев позволит обеим сторонам сделки правильно оформить договор купли-продажи и избежать возникновения разногласий и претензий.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Где по инструкции оформляется купля-продажа земельного участка

В действующем законодательстве нашего государства существует специальная инструкция, которая регламентирует место оформления сделки. Где же оформляется договор купли-продажи земельного участка?

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка по доверенности

Сделать это можно тремя способами:

• обратиться с необходимым пакетом документов в Росреестр, а точнее в его территориальную службу;
• вся документация о купле-продаже земли может быть подана посредством использования любого учреждения Многофункционального центра;
• также можно подать заявление на интернет-портале госуслуг, однако для этого необходимо обладать верифицированной учетной записью.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка

Принцип и порядок оформления пакета документов о купли-продажи земельных участков для каждого способа из вышеописанных одинаков. Однако, при непосредственном обращении в территориальную службу Госреестра процесс ускорится на двое суток.

Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка по доверенности

Составление договора

После проверки предоставленного пакета документов обе стороны сделки начинают составлять купчую на реализуемую недвижимость. Используемая для этого форма может изменяться в зависимости от конкретных условий совершаемой продажи.

Например, реализация дома вместе с земельным участком пустого надела и территории, являющейся частью какого-либо товарищества, подразумевает использования различных алгоритмов оформления документов.

Для составления правильного договора и заключения сделки о купле-продаже участка земли, входящего в состав, например, садового товарищества, продавец должен дополнительно предъявить документ, подтверждающий факт приватизации.

Скачать образец согласия супруга на проведение сделки купли-продажи земельного участка

Достаточно часто у продавца имеется только лишь членская книжка товарищества, которая не дает права продавать участок. Стоить отметить, что выполнить переоформление такого вида собственности в 2019 году можно в рамках закона «дачной амнистии».

Скачать ФЗ №93 О дачной амнистии

При продаже земельного участка с расположенным на нем домом в договоре должны присутствовать следующие пункты:

• адрес точного месторасположения реализуемого дома и участка;
• общая сумма сделки, указанная конкретно (сложенная стоимость строения и участка);
• техническая документация о доме, содержащая его описание (площадь земли, ее категория и т.д.).

Расходы и проблемы с регистрацией

В процессе оформления сделки купли-продажи имущества могут возникнуть проблему с ее регистрацией. К таким расходам стоит подготовиться. Передача юридического права собственности на основании продажи недвижимости требует оплату особой государственной пошлины.

Размер выплаты прописывается в Налоговом Кодексе нашего государства и относится к категории косвенных налогов, действующих согласно законодательству страны.

Необходимо учитывать существенное различие размеров пошлины для физических и юридических лиц. Для первой категории размер пошлины составляет две тысяч рублей (с каждого собственника), для вторых – двадцать две тысячи рублей.

Такое решение было принято на федеральном законодательном уровне в целях упрощения сделки. Однако, несмотря на это, некоторые сложности и нюансы до сих сохраняются.

Скачать образец акта приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи

Прочие рекомендации

Для успешного заключения сделки купли-продажи необходимо следовать следующим рекомендациям:

• Регистрация передачи права собственности – является одним из важнейших этапов всего процесса, поэтому ни в коем случае нельзя с ней медлить.
• Перед подписанием договора нужно тщательно проверить предоставляемый пакет документов на предмет подделки. Все печати, подписи и сведения должны в точности соответствовать кадастровой выписке.
• Во избежание мошенничества, при котором один и тот же участок земли продается одновременно нескольким лицам, необходимо использовать кадастровую выписку, полученную не более семи дней назад. В идеале нужно использовать выписку из ЕГРП, так как она готовится в кратчайшие сроки. В случае возникновения факта двойной продажи право собственности будет закреплено за тем лицом, которое первым выполнить регистрационный процесс сделки в Росреестре.
• Процесс заключения сделки может отличаться в зависимости от целевого назначения приобретаемой земли.
• Настоятельно рекомендуется отказываться от сделки при возникновении даже малейших подозрений в честности продавца.
• Денежные средства, выдаваемые в качестве залога, должны быть выданы под юридически заверенную при свидетелях расписку.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Особенности госпошлины

Существует несколько важных особенностей государственной пошлины, которые касаются ее размера.

Статья 454. Договор купли-продажи

Он может изменяться в зависимости от вида реализуемого земельного участка, который указан в его кадастровом паспорте:

• в случае будущего размещения на земле гаража размер государственной пошлины составит тысячу и 15 тысяч рублей для физических и юридических лиц соответственно;
• если на участке планируется возвести жилой дом, то размер пошлины зависит от принципа перехода права собственности, она составляет одну тысячу и 500 рублей для покупателя и продавца соответственно;
• в 24-ом пункте первой статьи положения 333.33 Налогового Кодекса Российской Федерации прописано, что размер государственной пошлины в случае передачи прав собственности на земельный участок, предназначенный для веления дачного хозяйства, составляет 200 рублей.

Таким образом, можно понять, что заключение сделки купли-продажи земельных участков – это достаточно сложный процесс, обладающий своими нюансами и тонкостями.

Статья 333.33. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий

Поэтому настоятельно рекомендуется на время сделки заручится помощью профессионального юриста. Это позволит вам не нарваться на мошенников и без проблем завершить сделку.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/gde-oformljaetsja-kuplja-prodazha-uchastka/

Правила продажи земельных участков

Владелец участка в какой-то момент может решиться на его продажу.

Земля является специфическим видом недвижимого имущество, сделки с которым закреплены в отдельных законодательных актах.

Оформить соглашение будет довольно затруднительно – необходимо найти покупателя, подготовить пакет документов, составить договор о продаже надела.

Что необходимо учесть, чтобы успешно продать свою землю, и какие требования предъявляются к процессу продажи?

 Законодательный аспект вопроса

Один из аспектов приобретения ЗУ состоит в том, что при заключении право собственности получает покупатель. Прежде всего, право частной собственности закреплено в Конституции РФ. Согласно статье 36 основного закона в России, гражданам и их коллективам нашей страны разрешено обладать частной собственность (в нашем случае – землей).

Что касается договора купли-продажи земельного надела, то главные положения содержатся в:

• Гражданском кодексе РФ.
• Земельном кодексе РФ.

В ЗК определены территории, являющиеся федеральной и муниципальной собственностью, которые могут быть приватизированы частными и юридическими лицами. Кроме того, указаны те земли, которые в соответствии с положениями кодекса (и Федеральными законами) не должны являться частной собственностью.

В качестве сторон земельных отношений и договора купли-продажи в частности могут выступать:

• Физические и юридические лица (обладают равными правами на покупку земельных участков и получение права собственности).
• Различные территориальные образования Российской Федерации (Федеративный уровень, субъекты РФ и муниципальные образования).

В статье 37 ЗК РФ определены особенности сделки продажи земли. Выделено, что объектом соглашения должны быть только те земельные наделы, которые зарегистрированы в кадастровом учёте. Указаны условия, которые признаются недействительными в договоре о приобретении.

В главе 30 ГК определены основные детали оформления сделки. В этом же законодательном акте регламентируется:

• Процесс заключения сделки – статья 454.
• Возможные специальные условия соглашения – статья 455.
• Соблюдение продавцом порядка отчуждения права собственности на землю в пользу покупателя – статья 456.
• Период передачи права собственности – статья 457.

В 7 параграфе ГК (статья 551) установлено, что право собственности на покупаемую землю должно быть обязательно зарегистрировано в государственных службах. Сам порядок регистрации регламентируется ФЗ о госрегистрации недвижимости.

 Сбор и предоставление документов

Продавец должен предоставить бумаги, подтверждающие, что он является собственником земельного участка. Проверьте, есть ли ограничения по использованию территории. Кроме того, необходимо узнать, требуют ли продаваемые квадратные метры дополнительных расходов.

Потребовать от продавца можно следующее:

• Бумагу, подтверждающую получения лицом права собственности на ЗУ. Это может быть соглашение о купли-продажи, дарственной, наследования, мены и пр.
• Свидетельство государственной регистрации участка земли в собственность.
• Другой вариант – выписка из ЕГРН. Это закреплено в ФЗ о государственной регистрации недвижимости. В ней есть данные о состоянии территории до того, как она была присвоена продавцом.
• Паспорта покупателя и продавца, либо доверенности их представителей, заверенные нотариусом.
• Согласие супругов обеих сторон соглашения на заключение сделки.
• Кадастровый паспорт.
• Если участник соглашения является юридическим лицом, он должен предоставить учредительную документацию и свидетельство о регистрации предприятия в госорганах.

Помимо этого, стоит составить предварительное соглашение, придав ему законный характер.

В нём будут содержаться практически все положения основного договора, с той лишь разницей, что он выступает гарантом соблюдения всех условий сделки. Такая бумага будет намного надёжнее защищать интересы обеих сторон, нежели устное соглашение.

Проведение оценки

Перед покупкой земли необходимо оценить все её характеристики. Кроме того, не лишним будет соотнести это с тем, с какой целью приобретается участок. Например, дом и садовое угодье потребуют разное оборудование от самой земли и от окружающей её территории.

Существуют следующие критерии оценки участка земли:

• Инженерно-геодезические и геологические параметры территории.
• Целевое использование участка и сложность изменения его предназначения.
• Его месторасположение.
• К какой категории относится земля.
• Ситуация на рынке и ее рыночная стоимость.
• Доступные линии коммуникации и возможность подключения к ним.
• Транспортные пути, проходящие поблизости с ЗУ.
• Ожидаемый доход и польза от продаваемой недвижимости.

Стоит осмотреть продаваемый участок самостоятельно, чтобы снять все сомнения и наглядно убедиться в том, что вам предлагают приобрести.

Для того чтобы определить реальные границы земельного надела, проводят межевание участка. Поэтому нужно узнать у собственника, проводилась ли процедура определения границ территории или нет. Если её не провели, то вы можете приобрести территорию с нечётко зафиксированными границами, что в будущем приведёт к спорным ситуациям.

Для уточнения территории следует обратиться к кадастровым инженерам, обладающим специальным сертификатом, подтверждающим разрешение на ведение такого вида деятельности.

Обычно геодезические фирмы, предоставляющие своих сотрудников для проведения это процедуры, требуют разные суммы. Цифра будет колебаться в зависимости от особенностей ЗУ, имеющейся информации о нём и объёма будущих работ.

Вам могут лишь приблизительно обозначить стоимость услуги на основе данных, полученных при предыдущем осмотре территории.

Кроме того, в разной степени можно задействовать специалистов, занимающихся геодезией, землеустройством, а также юридическим сопровождением сделки. Юристы помогут вам определить, насколько легальна и законна документация, предоставляемая продавцом, а также то, совпадает ли указанные сведения с реальными характеристиками земельного надела.

Территориальные особенности и характеристики участка отражены в топографическом и межевом плане, в которых линиями очерчены границы рассматриваемой недвижимости и прочие сведения. Итак, проведя межевание, вы чётко выделите предмет сделки, который является собственностью продавца.

Помимо перечисленного можно проверить:

• Застрахована ли земля.
• Является ли она залоговым имуществом.
• Есть ли конфликты между собственником и соседями, а также между его долевыми владельцами.
• Какие постройки и коммуникации имеют место на самой территории.

Итак, после проведения оценки участка вам будет известна:

• Его реальная стоимость.
• Реальный размер территории и прочие характеристики предмета сделки.
• Возможность дальнейшего извлечения выгоды из земли.
• Какие существуют риски при заключении сделки.

Поиск покупателей

Прежде всего, всё зависит от того, насколько срочно вы хотите продать ЗУ. Если это нужно сделать как можно быстрее, с этой задачей агентства недвижимости справятся быстрее. Все важные условия будут указаны в договоре, заключённом между вами и посредником. Это потребует немалых денег, зато вас будут сопровождать весь период заключения сделки.

Постарайтесь узнать, какой риэлтор является самым авторитетным в вашем городе. У агентств имеются списки потенциальных покупателей, заинтересованных в определённой недвижимости. Поэтому они смогут найти вторую сторону сделки быстро и профессионально.

Можно также попытаться найти покупателя самостоятельно, если для этого есть время и желание. Для этого потребуются значительные усилия, зато будут сэкономлены денежные средства.

Будущий покупатель может заинтересоваться участком, узнав о нём через любой доступный канал информации. Главное – донести новость о продаже земли до максимально возможного числа людей.

По сути, вы ведёте рекламную кампанию, указывая в своём объявлении как можно более полную информацию о предмете сделки.

Дальше информацию о продаже участка необходимо распространить во всех крупных рекламных площадках города (печатные издания, радио и т.п.) и на ресурсах в сети Интернет. Не лишним будет расклеить объявления. Сарафанное радио также является действенным способом – уведомите о поиске покупателя всех, кого вы знаете.

Время года также влияет на скорость продажи участка – в тёплое время шанс продать участок будет выше. Если вы готовы, тогда снижайте цену, что также повысить вероятность найти покупателя.

Оформление и заключение договора

Договор подготавливается в письменном виде и подписывается обеими сторонами, причём – в 3 экземплярах (два из них предоставляются участникам сделки, а третий отправляется в Росреестр).

В ЗК и ГК нашей страны в качестве особых условий соглашения о покупке земли указывают:

• В каком качестве выступают стороны соглашения. Юридические лица должны указать своё наименование, адреса, своё ОГРН и ИНН, банковские реквизиты. Физические лица заполняют свои паспортные данные и адрес прописки.
• Выделяют предмет сделки. Необходимо указать точный адрес приобретаемой земли, её категорию и площадь, а также в каких целях его разрешено использовать. Здесь же лучше отметить данные о документах, подтверждающих право собственности продавца.
• Цена. Указывают точную стоимость сделки и порядок оплаты. Стороны могут рассчитаться друг с другом и до, и после регистрации перехода участка в собственность в госорганах. Такая же возможность даётся при определении фактической передачи земли (акт приёма-передачи ЗУ).
• Права и обязанности участников сделки. Определяют, что обязуются сделать покупатель (получить и оплатить приобретение земли по цене, установленной в договоре) и продавец (передать недвижимость продавцу).
• В каком порядке передаются права на земельный участок. Устанавливают конкретный момент отчуждения недвижимости в пользу покупателя и заключение акта его передачи. Согласно Гражданскому кодексу (статье 556), стороны будут обязаны соблюдать закреплённые условия.

Подача документов в Росреестр

Заключённая сделка должна быть подтверждена в органе учёта недвижимости.

Согласно закону о государственной регистрации недвижимости (часть 1, статьи 14 и 18) в местное отделение Росреестра или МФЦ необходимо подать:

• Заявление о переходе и регистрации права собственности покупателя на земельный участок. Его составляют в самом отделении до подачи остального пакета документов.
• Договор о приобретении ЗУ, третий экземпляр которого остаётся в Росреестре.
• Документ, подтверждающий, что продавец является собственником земли.
• Паспорта обеих сторон соглашения. В случае, когда регистрацией занимается представитель (или адвокат), тогда он должен предоставить доверенность, подтверждающую его полномочия, заверенную нотариально.
• Если продавец получил участок во время брака, тогда он подаёт свидетельство, подтверждающее согласие супруга на отчуждение ЗУ в пользу покупателя (заверенное нотариально).
• Акт передачи недвижимости новому владельцу.

Документы должны быть поданы обеими сторонами соглашения:

• Самостоятельно или через доверенного представителя.
• Отправлены почтой с указанной ценностью, описью передаваемых документов и уведомлением о вручении посылки.
• Переданы в электронном виде посредством сети Интернет в портал госуслуг и на сайт Росреестра.

После всего нужно оплатить госпошлину. Если этого не сделать в течение 5 дней, заявление и все документы не станут рассматривать и вернут сторонам сделки.

О состоянии процесса вас могут уведомить через e-mail или сообщением на телефон. Регистрация займёт 7 рабочих дней с момента подачи заявления в Росреестр и 9 рабочих дней, если документы были поданы в МФЦ.

Пройдя регистрацию, в течение определённого срока вы должны получить в Росреестре выписку из ЕГРН. Её могут направить и в электронной форме. После этого, стороны могут окончательно рассчитаться друг с другом и передать земельный участок (если они не сделали это прежде).

Риски при заключении данной сделки

Сделка о продаже участка несёт в себе следующие риски:

• Можно попасть на мошенников, которые присвоили ЗУ незаконным путём. Возьмите с покупателя залог – это подтвердит его заинтересованность и готовность к покупке участка.
• Документы могут быть оформлены неправильно. Может быть, что окажется какое-то несоответствие между сведениями, установленными в бумагах, и реальным положением участка.
• Невнимательность продавца или покупателя. Лучше обращаться к юристам или риэлторам, которые проконтролируют весь процесс заключения сделки.
• Возможен обман на конечном этапе расчёта и обмена между сторонами. Правильно будет действовать через банк.

О том, как избежать рисков при заключении сделки купли-продажи земли, смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/sdelki/pravila-prodazhi.html

Инструкция по покупке земельного участка без посредников

После того, как выбрали себе лучший земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома. 

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Как найти объявления от собственника на Авито

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток. 

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

• Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
• В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее 5-ти лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

1. Судебное постановление об аресте имущества;
2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
4. Залоговые обязательства;
5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
6. Доверительное управление имуществом;
7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

• Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
• Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
• Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
• В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д. 

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

• В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
• Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
• Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

• о праве продавца выкупить участок;
• ограничений на пользование землей после покупки;
• отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Скачать образец договора купле-продажи земельного участка

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

1. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.);
2. Регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
3. Кадастровый паспорт участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
4. Паспорт гражданина РФ;
5. Покупателю настоятельно рекомендую заказать выписку из ЕГРН, из которой вы узнаете, нет ли ограничений в отношении участка (ареста) или обременений правами третьих лиц.  

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Выводы

1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов или без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-kupit-zemelnyij-uchastok-u-sobstvennika/