Как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости

Как добиться законного снижения кадастровой стоимости недвижимости

В 2015 г. в РФ введен новый порядок налогообложения имущества физических лиц. Регионы переходят на новую систему расчета постепенно. К 2020 г. процесс завершится.

В налоговом кодексе, а также в ФЗ № 135 дается подробное описание нововведений о том, как рассчитывается кадастровая стоимость объектов недвижимости , как ее оспорить, если расчет стоимости дома или квартиры произведен неправильно.

Что представляет собой налог на недвижимость

Объекты недвижимости, которые находятся в собственности граждан, подвергаются налогообложению — жилые дома, квартиры, гаражи.

К их числу относятся жилые здания, построенные на участках земли, которые предназначены для ведения подсобного хозяйства или индивидуального строительства дома. Также в это число входят нежилые объекты: гаражи, подсобные помещения.

Изменения в НК о расчете налога (ст.2) в соответствии с кадастровой стоимостью объекта, вступили в силу в 2015 г.

Размер налога находится в прямой зависимости от кадастровой стоимости: чем выше стоимость имущества, тем больше налог платит собственник. Со 2 половины 2019 граждане начнут платить налоги по новой схеме, процесс перехода будет происходить постепенно до 2020 г.

В каждом случае размер налога определяется в индивидуальном порядке, и кадастровая оценка объектов недвижимости влияет на его размер, но инвентаризационная стоимость будет также использоваться в зависимости от конкретной ситуации. Таким образом, исчисление кадастровой стоимости дома, квартиры, гаража, других объектов важен для владельцев.

До внесения изменений в законодательство налог исчислялся только на основании инвентаризационной оценки. Новый порядок исчисления основан на стоимости, которая приближена к рыночной цене.

Иной раз кадастровая стоимость дома превышает рыночную.

Это происходит, если допущены ошибки в расчетах, не учтены индивидуальные характеристики квартиры, гаража, дома или это связано с падением цен на них на рынке.

Переоценка производится периодически. По закону это положено делать не чаще 1 раза в 2 года и не реже одного раза в 5 лет. При проведении переоценки квартиры, дома, гаража, земельного участка владелец представляет доказательства того, что стоимость недвижимости завышена.

Как осуществляется кадастровая оценка

Инициатором обновления кадастра является правительство субъекта РФ. Оно выносит соответствующее постановление об этом с указанием времени оценки, перечислением объектов, в отношении которых будет производиться пересчет стоимости.

Объекты определяются на основании запроса, который приходит из Росреестра. В нем упоминаются те объекты, срок обновления данных которых истек. Документ публикуется на сайте субъекта и отправляется также в Росреестр.
Далее в регионе объявляется тендер на отбор оценщика.

С выигравшей торги компанией власти заключают договор на исполнение работ:

1. Расчет показателей стоимости.
2. Сбор сведений обо всех сделках с имуществом.
3. Запрос и обработка данных Росреестра, статистики, налоговой службы.
4. Формирование показателей рыночной стоимости 1 квадратного метра объекта недвижимости с учетом его назначения.
5. Направление итогов расчетов на экспертизу.
6. Утверждение отчета субъектом РФ, если экспертиза прошла успешно.
7. Отправка информации в Росреестр.

Определение кадастровой стоимости недвижимого имущества производится на основе формальных данных о нем. Оценщики при проведении исследования, никогда не выезжают на объекты.

Они берут информацию из внешних источников, в основном это статистика продаж. Про использовании такой информации невозможно установить стоимость с точностью до рубля.

Погрешность достигает примерно 25-30%.

К увеличению стоимости приводят зачастую ошибки сотрудников местной администрации в определении вида разрешенного использования объекта.

Критерии оценки:

• местоположение дома или квартиры по отношению к центральной части населенного пункта, к объектам инфраструктуры, к транспортной развязке;
• год сдачи в эксплуатацию;
• площадь;
• материалы постройки;
• характеристика земельного надела.

На оценку объекта влияют также факторы:

• цена схожих конструкций;
• средняя кадастровая стоимость на подобные объекты в регионе;
• цена предложений по продаже домов и квартир.

Из всех сведений формируется база данных, которая описывает характеристики аналогичных объектов и ценовую политику в отношении жилого фонда в регионе. Данные сформированной базы обрабатываются специальной компьютерной программой. Она выдает варианты ценового диапазона в зависимости от показателей.

В настоящее время определение кадастровой стоимости объекта производится без учета планировки, качества ремонта и других индивидуальных показателей. Пока оценка только по индивидуальным показателям невозможна чисто технически, так как это займет много времени.

О пересмотре кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость жилья пересматривается, если владелец не согласен с ее размером. По закону для пересмотра первоначального расчета имеются 2 основания:

1. Наличие недостоверных сведений, которые использовались при ее расчете. Неправильный результат может быть, если неверно определяются характеристики объекта:

• местоположение;
• назначение;
• состояние;
• местонахождение;
• технические ошибки.

1. Даты установления рыночной и кадастровой оценки имущества имеют широкий разброс. Эти параметры подвижны, они постоянно меняются, поэтому на момент расчета желательно узнать свежие данные.

Собственник имеет право узнать о наличии или отсутствии оснований для пересмотра результатов расчета стоимости, сделав запрос в Росреестр.

Для этого необходимо написать заявление в территориальное подразделение Росреестра о предоставлении сведений, которые используются специалистами при ее определении.

Оценщик обязан предоставить информацию по запросу собственника в 7-дневный срок.

Не во всех регионах РФ размер налога на имущество определяется по новым правилам расчета, поэтому процедура оспаривания разрешена только там, где недвижимость оценивается в Кадастровой палате.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Действующее законодательство (ст.403 НК) предусматривает 2 варианта оспаривания:

1. Через суд.
2. В специальной комиссии по рассмотрению споров.

Выбор инстанции остается за собственником. Рассмотрение запроса в комиссии имеет преимущества:

• рассмотрение заявления происходит быстрее — в течение месяца;
• заявление рассматривается бесплатно;
• если решение комиссии не устроит заявителя, он обращается в суд.

Собственник должен предъявить факты, на которые он ссылается в качестве обоснования своих возражений против результатов расчета. Для этого он предоставляет в комиссию:

• справку о кадастровой стоимости объекта;
• копию свидетельства о праве собственности на гараж, дом или квартиру;
• документы, которые доказывают недостоверность сведений;
• справку о рыночной стоимости имущества в текстовом электронном форматах;
• экспертное заключение независимого оценщика о результатах расчета, которое предоставляется на бумажном носителе и в электронном виде;
• документы, свидетельствующие о кадастровых или технических ошибках;
• квитанцию об уплате пошлины, если заявление подано на рассмотрение суда.

Юридическому лицу необходимо предоставить документы о том, что дело уже рассматривалось в досудебном порядке.

Порядок оспаривания заявления

Комиссия по оспариванию функционирует при территориальных отделениях Росреестра. Она пересматривает сумму оценки имущества и уменьшит размер налога, если обнаружит неточности в расчетах.

Комиссия рассматривает заявления в течение месяца. Как только решение принято, собственник получает сообщение об этом в течение 5 дней.

Также сообщение о вердикте направляется в органы местного самоуправления, на чьей территории расположены квартира, дом, гараж или иная недвижимость.

Решения, которые правомочна принять комиссия, если причиной оспаривания является недостоверность информации:

• отклонение заявления о снижении стоимости так как информация кадастровой палаты достоверна;
• необходимость произведения расчета заново;
• расчет кадастровой палаты определяется в диапазоне рыночной стоимости объекта.

Если решение комиссии не удовлетворило заявителя, то он подает заявление в суд. Требования истца:

• определить рыночную стоимость недвижимости;
• подтвердить недостоверность расчетов кадастровой стоимости, чтобы снизить размер налога.

Граждане обращаются с иском в суд в течение 5 лет после появления в базе данных Росреестра результатов расчета. Суд рассматривает дело в течение 2 месяцев. Если дело сложное, то законом предусмотрены дополнительные 30 дней.

Истец — собственник квартиры, дома, гаража и другой недвижимости приглашается на судебное заседание, равно, как и представитель ответчика.

Их неявка никак не препятствует рассмотрению дела, хотя присутствие истца важно для него самого. Он самостоятельно доказывает обстоятельства, на которые ссылается в заявлении.

Также суд может запросить дополнительные документы, которые он должен предоставить.

Суд выносит решение, в котором указывается сумма установленной оценки. Новая цифра вносится в Государственный кадастр.

Правильное определение кадастровой стоимости по решению суда позволит снизить величину налога, если в расчетах, действительно, допущена ошибка.

Вам также будет интересно

Источник: http://PoNasledstvu.com/nedvizhimost/kadastrovaya-stoimost-nedvizhimosti.html

Кадастровая стоимость недвижимости: что это и где узнать :

Термин «кадастровая стоимость недвижимости» предполагает определение денежного эквивалента различных объектов — гаражей, дач, городских квартир, личных участков земли — с применением технологии массовой оценки.

Что подразумевают под кадастровой стоимостью

Попробуем разобраться со смыслом данного термина. Определяется оценка кадастровой стоимости на конкретный отрезок времени, причем выполняется процедура сразу для всех однотипных объектов.

Рассмотрим вариант расчета данной величины. Подобные понятия нужны не только профессионалам, но и обычным собственникам жилья.

На практике кадастровая стоимость земельного участка уточняется вместе с другими землями населенного пункта либо с теми, что предназначенны для сельскохозяйственного использования.

Что важно при этом знать? Такая оценка кадастровой стоимости гораздо проще расчета цены недвижимости, предлагаемой на рынке.

Ранее инвентаризационную цену многочисленных объектов строительства определяли специальные организации — БТИ (бюро технической инвентаризации). Вычисление инвентаризационного показателя всех видов недвижимости определяли, исходя из параметров восстановительной стоимости, которые были утверждены Госстроем.

Кадастровая стоимость недвижимости в отличие от реальной, за которую можно реализовать объект, не подразумевает учет специфических особенностей данного объекта недвижимости. То есть на оценку не имеют влияния следующие показатели:

• вариант отделки;
• время, которое прошло после последнего ремонта;
• планировка;
• панорамный вид;
• присутствие систем кондиционирования и вентиляции.

Стоимость земельного участка не учитывает рациональность применения земли, зато берется в расчет близость участка к дорожным магистралям. Кроме того, учитывается и удаленность от промышленных объектов. В реальности невозможно реализовать строение по полученной после проведенной оценки стоимости.

Есть и определенные временные рамки, которые также принимаются во внимание. Установленная кадастровая стоимость по кадастровому номеру вносится в государственный кадастр объектов недвижимости, а переоценку проводят раз в 5 лет.

О порядке определения кадастровой стоимости

Подробнее рассмотрим порядок расчета описываемой величины. Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается аналогично расчету рыночной цены. При этом обязательно учитывают при вычислениях различные факторы, способные повлиять на конечную цену. О чем идет речь?

Кадастровая стоимость объекта связана с экономическими параметрами, ценами на недвижимость на рынке, действующими на период выполнения оценки. Кроме того, нужно иметь представление о разнице между данными величинами. Инвентаризационная и кадастровая стоимость недвижимости не имеют между собой сходства.

Расчет налога за квартиру

Теперь проанализируем определение налога на квратиру. Для того чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры, придется обратиться в федеральную налоговую службу. Сделать это нужно лично, подтвердив право на недвижимость.

Расчет кадастровой стоимости в 2016 году будет изменен. Новшества по оплате налога на недвижимость введут поэтапно. На первом этапе будет взыматься процент от кадастровой стоимости квартиры, а также инвентаризационной. Далее он будет повышаться, величина повышения пока не указывается.

Ежегодно кадастровая стоимость недвижимости будет возрастать. Изменения коснутся и налога на недвижимость. Хотите выяснить размер платы? Точно узнать кадастровую стоимость можно в налоговой инспекции, отправив через личный кабинет либо при личном обращении заявление с просьбой дать письменное пояснение.

Ждать ли резкого повышения налога на недвижимость в текущем году

Трудно сказать, какие именно новшества ждут обычных граждан. Данный фактор определяется величиной инвентаризационной стоимости квартиры на сегодняшний день, а также должна быть известна ее кадастровая стоимость по кадастровому номеру.

Эксперты отмечают рост только за прошлый год налога на имущество в 10 раз. При этом ставка 0,1 % — кадастровая стоимость квартиры. Не облагаются налогом лишь 20 квадратных метров, на остальные его насчитывают.

Пример расчета

Если квартира располагается в центре крупного города, ее реальная цена вполне может достигать 10 миллионов рублей, а, по инвентаризационной оценке получается всего 500—600 тысяч рублей, а вот кадастровая стоимость дома составит 20 миллионов рублей.

Дело в том, что при ее расчете учитывают стоимость аналогичных объектов недвижимости, а многими оценщиками специально завышается стоимость жилья по кадастру. При увеличении цены возрастает величина налога на квартиру.

Где найти информацию о кадастровой стоимости

Не знаете как найти нужную информацию о поднятой нами теме? Для этого нужно изучить базу данных Росреестра, а также ознакомиться с данными «Фонда данных о кадастровой оценке».

Также отыскать сведения о стоимости имущества можно и в кадастровом паспорте, либо в выписке, сделанной из него.

Нужно учитывать дату оценки и дату выдачи названного документа, а также периодичность обновлений (не реже 1 раза в 5 лет, не чаще 1 раза в 3 года).

Исходя из стоимости объекта недвижимости, юридические лица, арендующие помещения либо земельный участок, будут оплачивать арендную плату.

Учтите, что также от этого зависит выкупная стоимость объекта.

При приобретении помещения, взятого в аренду, юридическому лицу придется заплатить ту сумму, которая была официально определена государством и фигурирует в отчете о проведении оценки.

Как узнать, какова кадастровая стоимость квартиры

Сначала нужно понять, что именно вы хотите получить — справку, кадастровый паспорт или выписку.

Справка содержит актуальную цену, то есть ту сумму, с которой и выполняется расчёт налога за выбранный временной период. Данная информация доступна всем. Если вы знаете кадастровый номер, регистрационный адрес квартиры, дома, участка, их нужно вбить в поисковую систему сайта Росреестра.

Кадастровая выписка и паспорт выдаются только после предоставления квитанции об уплате госпошлины. Запрашиваемая информация предоставляется на бумажном носителе либо онлайн. Российское законодательство допускает предоставление такой информации следующим лицам:

• собственникам недвижимости;
• прямым наследникам;
• претендентам на выкуп либо официальным арендаторам.

Как получить бумажные документы

Для этого нужно сначала заполнить на сайте форму запроса.

1. В заявке указывают вариант получения информации на электронную почту (электронный вид). В таком случае на адрес почты, указанный в форме, придет файл с запрашиваемой информацией. Оплата данной услуги выполняется через банковскую карту либо с помощью электронных платежных систем (с личного электронного кошелька).
2. Заполнение заявки возможно и онлайн, с пометкой о получении справки в бумажном варианте. Для этого нужно лично прийти в офис, показать гражданский паспорт и указать номер электронной заявки. Оплата пошлины возможна в банке либо через Интернет.

Возможно ли оспаривание стоимости недвижимости по кадастру

Владелец недвижимости имеет право оспорить стоимость объекта недвижимости, если для этого есть объективные причины. Отчет может содержать технические описки, за которые придется платить собственнику недвижимости. Закон предполагает два варианта оспаривания стоимости недвижимости по кадастру:

1. При наличии недостоверных сведений и ошибок в отчете.
2. При превышении после собственных расчётов кадастровой суммы недвижимости.

Статистика свидетельствует, что разницу в 25—30 % выявляют при оспаривании первоначального отчета.

В том случае, если между временем, когда была внесена первичная кадастровая стоимость земельного участка или квартиры, и ее вторичной проверкой прошло менее шести месяцев, можно обратиться в специальную комиссию при Росреестре, в полномочия которой входит решение спорных вопросов (комиссия по оспариванию).

Срок рассмотрения заявления — 30 дней. Помимо самого заявления, к нему необходимо приложить собственные результаты оценки, а также заключение по оценке, которое составлено СРО (саморегулируемой организацией оценщиков).

Как оспорить стоимость, если пропущен сроки

Те собственники недвижимости, которые пропустят шестимесячный срок, разрешенный для оспаривания результатов оценки, обязаны обращаться в судебную инстанцию. Срок рассмотрения поданного судебного иска — 3—6 месяцев.

У любого лица, участвующего в процессе, есть право не согласиться с отчетом, предоставленным вами, заказать свою собственную экспертизу.

Если иск заявителя будет удовлетворен по решению суда, у ответчика и иных лиц будет на обжалование 2 месяца. По статистике, 70—80 процентов всех исков, связанных с определением кадастровой стоимости, решаются положительно.

Внесение новых сведений в государственный кадастр проводят по решению суда либо на основании решения, принятого оценочной комиссией.

По тем изменениям, что внесены в закон, при установке новой кадастровой стоимости недвижимости проводится пересчет налога на имущество. Новую цену недвижимости определяют на момент составления государственного отчета о проведенной оценке.

При проведении пересчета учитывают все промежутки времени, на протяжении которых действует новый вариант оценочной категории. Пока изменения в налог не будут официально внесены, расчёт производят по старой стоимости объекта недвижимости. Рассчитанную заново кадастровую цену квартиры (дома) используют для расчета налога на новый период.

В 2015 году нововведения, касающиеся налога на недвижимость, коснулись 28 российских регионов.

Как рассчитывается кадастровая стоимость

Расчет кадастровой стоимости выполняют с помощью построения моделей оценки.

Для выполнения подобных действий оценщик сначала собирает достоверную информацию о рыночной стоимости объектов недвижимости.

Если таких сведений недостаточно для того, чтобы построить общую модель, определяют стоимость недвижимости индивидуально для конкретной квартиры (дома).

Устанавливая кадастровую стоимость, оценщик учитывает следующее:

• информацию о зарегистрированной государственной недвижимости;
• сведения из фонда государственной кадастровой оценки;
• сведения баз данных, которыми располагают организации муниципальных образований и различных субъектов РФ.

Выбор подхода оценки недвижимости: затратный, сравнительный, доходный — зависит от профессионализма оценщика.

Правила составления отчета по проведенной оценке

Массовая оценка любой недвижимости (квартиры, дома) позволяет определять кадастровую стоимость объекта подстановкой показателей по цене, которые соответствуют квартире (дому) в модель, которую выбрал оценщик.

Использование нескольких видов оценки предполагает согласование всех данных, расчет средней стоимости объекта.

Если между результатами, полученными при расчете кадастровой стоимости объекта, разными методами, будут существенные расхождения, оценщику придется проводить процедуру согласования результатов.

Отчет о проведенных мероприятиях специалист составляет в срок не более чем 7 месяцев со времени составления договора о выполнении кадастровой оценки с заявителем. В Порядке, принятым Министерством экономического развития РФ в 2011 году, указана последовательность осуществления кадастровой оценки:

• сбор информации;
• обработка;
• внесение сведений;
• учёт;
• систематизация.

При этом имущественный налог в РФ должен быть уплачен не позже 1 октября текущего года.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-kadastrovaya-stoimost-nedvizhimosti-chto-eto-i-gde-uznat.html

Как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости

Каждый человек, имеющий в собственности какую-либо недвижимость, знает, что за нее нужно своевременно платить налоги. И далеко не все владельцы в курсе, что с недавнего времени для физических лиц введена новая система налогообложения.

Теперь, чтобы рассчитать сумму, которую придется ежемесячно отдавать государству, нужно узнать стоимость дома, квартиры или земельного участка.

Но речь пойдет не о цене, установленной продавцом недвижимого имущества, а о его кадастровой стоимости.

Вся информация о реальной оценочной стоимости помещений или земли указана в специальной справке о кадастровой стоимости, получить которую не так уж и просто, как кажется на первый взгляд.

В особенности всех собственников недвижимости интересует один вопрос – сколько она будет стоить? Именно об этом и расскажет данная статья.

Также мы рассмотрим саму процедуру определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также расскажем, в каких случаях наличие такой справки является обязательным условием, а в каких – нет.

Для чего может понадобиться оценка?

Если говорить общедоступным языком, то под понятием «кадастровая стоимость» обычно подразумевают цену, которую государство назначило за то или иное недвижимое имущество.

Данная величина является условной и определяется исключительно в регистрационных документах. И ее расчет, соответственно, производится именно этим ведомством.

Но в каких именно случаях владельцу недвижимости может понадобиться ее кадастровая оценка? Как правило, реестровая цена учитывается в следующих целях:

• Для уплаты налога на недвижимое имущество;
• Для совершения различных имущественных сделок (купли-продажи, дарения, аренды, обмена и т.д.);
• Для определения суммы платежей по договору социального найма;
• Для определения размера платежей при наследовании;
• При разделе имущества между супругами;
• При необходимости взять кредит под залог недвижимости;
• В ходе судебных споров о праве собственности на имущество;
• Для расчета субсидий ЖКХ или других пособий, льгот и т.д.;
• В случае выкупа недвижимости у государства.

Как рассчитывается реестровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимого имущества определяется по особым правилам, утвержденным внутренним регламентом Росреестра.

Одним из таких требований, установленных на законодательном уровне, является соблюдение периодичности проведения оценки.

Определение реестровой цены должно осуществляться каждые 5 лет, поскольку эта величина является непостоянной и зависит сразу от нескольких параметров:

• Места нахождения объекта (региона, населенного пункта, численности населения, наличия инфраструктуры);
• Площади недвижимости;
• Физического износа объекта;
• Средней стоимости квадратного метра недвижимости в данном регионе;
• Стоимости строительного материала;
• Затрат на проведение коммуникации и инженерных систем (водоснабжения, газоснабжения, канализации, отопления и вентиляции).

Кто устанавливает?

Реестровую стоимость объекта определяет специальный орган кадастрового учета – Федеральная кадастровая палата, подразделения которого есть практически в каждом регионе.

Оценщики этой государственной структуры используют метод «массовой оценки», то есть, устанавливают кадастровую цену всех земельных участков, зданий, квартир, частных домов самостоятельно, не уведомляя об этом хозяев.

Но каждый из них, в свою очередь, может в любой момент ознакомиться с текущей стоимостью своего недвижимого имущества. Существует несколько способов, которые позволят получить собственнику все необходимые сведения:

• С помощью выписки из государственного кадастра недвижимости;
• По кадастровому плану объекта;
• С помощью публичной кадастровой карты на портале Росреестра;
• Путем обращения в кадастровую службу почтой.

Внимание!

Вы также можете заказать внеплановую кадастровую оценку своего жилого помещения или земельного участка.

Нужно всего лишь заключить соответствующий договор с оценочной компанией, после чего специалист приедет по указанному вами месту расположения объекта и, по итогам осмотра, составит экспертное заключение.

Выезд эксперта, как правило, представляет собой бесплатную услугу, оплатить придется лишь окончательный результат оценки.

Сколько стоит определить сумму?

Все Наследникам — стандартный блок

Услуга по определению кадастровой цены занимает лидирующие позиции на сегодняшнем рынке недвижимости.

Ее стоимость заметно различается во всех регионах страны, поэтому назвать точную сумму, которую придется заплатить за оценку вашего дома, к сожалению, не получится.

Но имейте в виду, что главным фактором, от которого будет зависеть стоимость процедуры, является размер объекта недвижимости. Так, оценка имущество площадью до 10 кв. метров будет стоить около 4 000 рублей.

На недвижимость с большей площадью же такая процедура может обойтись владельцу от 9 до 30 тысяч рублей. Чем объясняется такая высокая стоимость? Это связано со значительными материальными затратами, которые требуются на оценку крупных объектов.

Независимо от размера вашего участка или от площади квартиры, рекомендуем подойти к вопросу выбора оценочной организации особенно тщательно. Если вам потребовалось обратиться за помощью к эксперту по оценке недвижимого имущества, не стоит экономить на его услугах.

Источник: http://dcvesta.ru/kak-formiruetsya-kadastrovaya-stoimost-obekta-nedvizhimosti/