Как обжаловать кадастровую стоимость квартиры

Способы оспаривания кадастровой стоимости квартиры

Для определения размера налога на имущества используется важнейший показатель – кадастровая стоимость жилья.

Она определяется на государственном уровне и прописывается в реестре, поэтому узнать ее достаточно просто, для чего надо только заказать справку или выписку из ЕГРН.

На размер такой цены влияет множество факторов, причем владельцы квартир не могут каким-либо образом повлиять на нее.

Однако нередко данный показатель является завышенным, поэтому собственники недвижимости желают ее оспорить.

Когда целесообразно оспаривать показатель

Инвентаризация обычно проводится раз в три года или пять лет, в результате чего меняется кадастровая стоимость конкретного жилья в реестре. Владельцы, заказав выписку из ЕГРН, узнают, что данный показатель является завышенным.

Законодательное регулирование процесса

Перед началом оспаривания рекомендуется изучить разные нормативные акты, имеющие отношение к нему.

К ним относится:

• ФЗ №237, описывающий принципы, правила и порядок оценки недвижимости, на основании которой определяется ее кадастровая стоимость;
• Постановление Суда №28, указывающая на то, что допускается в определенных случаях оспаривать кадастровую цену, если имеются веские обоснования и доказательства того, что она действительно завышена;
• ФЗ №221 разъясняет, что ошибки в расчетах относятся только к неточным данным, которые непосредственно влияют на этот показатель;
• ФЗ №135 описывает непосредственно оценочную деятельность, выполняемую разными компаниями в стране.

Таким образом, перед непосредственным обращением в суд или к комиссии для оспаривания показателя рекомендуется тщательно изучить вышеуказанные акты.

Какими способами можно оспорить кадастровую стоимость квартиры? куда обращаться? Ответы в этом видео:

Кто может заниматься оспариванием

Практически каждое заинтересованное лицо обладает возможностью начать данный процесс, если этот вопрос непосредственно относиться к их правам и обязанностям.

Как и где можно получить справку о кадастровой стоимости жилья? Читайте по ссылке.

Поэтому оспаривание допускается для:

• физлиц, являющихся частными собственниками квартир, домов или иных видов недвижимости;
• компаний, у которых зарегистрировано определенное имущество, за которое они должны уплачивать соответствующий налог, поэтому завышенные показатели, использующиеся в процессе расчета, непосредственно влияют на результаты;
• государственных или муниципальных органов, в ведении которых имеются определенные объекты.

По каким причинам требуется уменьшить кадастровую стоимость

Основания для этого могут быть разными, но наиболее часто к ним относится:

• в процессе оценки указываются неверные сведения о единице объекта, поэтому владельцу приходится уплачивать в два раза увеличенный размер налога;
• требуется устанавливать рыночную цену на тот день, когда определялась кадастровая цена.

Важно! Недостоверными считаются сведения, если обнаруживается, что во время расчета были допущены какие-либо ошибки.

Алгоритм оспаривания кадастровой оценки недвижимости для физических и юридических лиц. ik.domostroynn.ru

К этим недостоверным данным относится:

• неправильное использование информации во время расчетов;
• не учитываются факты, которые непосредственно говорят о том, что квартира или строение находится в аварийном состоянии;
• в перечне единиц объектов неправильно отображаются сведения;
• оценщик неправильно определил факторы, которые непосредственно влияют на результат расчетов.

Где оспаривается показатель

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя разными способами:

• обращение в специальную комиссию, которая непосредственно рассматривает разные спорные вопрос, относящиеся к кадастровой стоимости, причем располагаются данные комиссии в каждом отделении Росреестра, поэтому подать заявление можно в любом регионе страны;
• составление искового заявления, передающегося непосредственно в суд, причем такая возможность прописывается в ст. 403 НК.

Важно! Сами собственники обладают возможность выбрать один из двух вышеперечисленных вариантов.

Правила досудебного порядка

Перед обращением в суд рекомендуется написать жалобу в комиссию, так как это обусловлено определенными преимуществами.

Бланк-заявление на пересмотр кадастровой стоимости. lawestate.ru

К ним относится:

• рассматриваются обращения граждан за короткий промежуток времени, поэтому данный процесс не займет больше одного месяца;
• обращаться в комиссию может любой человек или компания, причем для этого не требуется уплачивать госпошлину или платить вовсе какие-либо средства, а вот при рассмотрении дела в суде придется уплатить пошлину, причем для физлиц она равна 300 руб., а для организаций 2 тыс. руб.;
• если по результатам проверки комиссией все равно не принимается решение о снижении показателя, то допускается обращаться далее в суд.

Весь процесс оспаривания через комиссию делится на этапы:

• составляется грамотное заявление в комиссию, где указывается необходимость пересмотра размера кадастровой стоимости, а также можно прописать требование установить рыночную цену;
• рассматривается данный документ комиссией на протяжении месяца, причем нередко этот процесс занимает меньше времени;
• принимается решение членами комиссии относительно заявления гражданина или компании, причем оно может быть положительным, в результате чего снижается кадастровая стоимость, или отрицательным, после чего фирма или физлицо могут обращаться в суд;
• о принятом решении заявитель уведомляется письменно, для чего оно отправляется ему почтой по месту прописки.

Какие требуются документы для комиссии

Для досудебного порядка непременно у гражданина или фирмы должны иметься необходимые документы.

К ним относится:

• правильно формирующееся заявление, причем его бланк желательно взять непосредственно в Росреестре, чтобы внести в документ только нужные сведения;
• справка из ЕГРН, в которой указывается рассчитанная ранее кадастровая стоимость;
• копии правоустанавливающей документации на определенный объект, причем данные бумаги непременно заверяются нотариусом;
• если требуется снизить показатель за счет того, что при расчете оценщиком использовались какие-либо неверные данные, то требуются доказательства данного факта, причем они должны быть представлены бумагами, обладающими юридической силой;
• нередко подается заявление для установления рыночной цены квартиры или иной недвижимости, а в этом случае непременно заранее производится оценка объекта независимым оценщиком, поэтому комиссии передается полученный от него отчет;
• подтверждение в документальном виде о наличии неточностей в технических или иных документах на объект.

Важно! Члены комиссии могут дополнительно потребовать другие документы, если в этом будет иметься необходимость.

В какие сроки осуществляется рассмотрение заявления

Если подается заявление в комиссию, то рассматривается оно не дольше одного месяца.

Если же обращаться с этим вопросом в суд, то придется подождать не меньше двух месяцев.

Как оспорить кадастровую стоимость с целью снижения налога? Ответ официальных органов смотрите в этом видео:

Допускается увеличение данных сроков в зависимости от разных обстоятельств.

Как обжаловать решение, принятое комиссией

Если комиссия отказывается снижать кадастровую стоимость, то придется обращаться в суд.

Весь процесс делится на этапы:

• составляется иск, и подготавливаются другие документы;
• они передаются в суд;
• рассматриваются в течение двух месяцев;
• назначается дата заседания;
• принимается решение, на основании которого иск может быть удовлетворен или отклонен;
• решение направляется истцу и местной администрации.

Таким образом, процесс судебного разбирательства так же считается простым и понятным для каждого.

Какие подготавливаются документы для суда

Чтобы оспорить показатель в суде, требуется подготовить для этого документацию:

• заявление, представленное иском, в котором указывается, что требуется пересмотреть размер кадастровой стоимости, причем заполнять его надо по специальной форме, поэтому желательно пользоваться образцом;
• справка о размере данного показателя;
• копия свидетельства о собственности на квартиру;
• квитанция об оплате пошлины.
• акты, являющиеся подтверждением, что имеются недостоверные сведения в реестре;
• если требуется установить рыночную стоимость, то готовится акт оценки и заключение экспертов из СРО.

Кто выступает в качестве ответчика

На суде ответчиком может быть:

• местные органы власти конкретного региона, утверждающие кадастровую цену;
• Росреестр;
• организация, в обязанности которой входит исправлять ошибку в документах.

Могут привлекаться и другие организации, если они имеют отношение к установлению кадастровой стоимости.

Как оспорить показатель с помощью посредников

Владельцы жилья могут воспользоваться помощью специалистов, для чего производится оценка только фирмами, обладающими соответствующей лицензией.

После получения отчета оценки, можно обращаться в суд с неоспоримыми доказательствами. Желательно нанять для этого юриста, чтобы повысить вероятность положительного решения суда для истца.

Будут ли возмещены траты на переоценку

Если суд принимает сторону истца, то ему возмещаются все расходы, связанные с определением стоимости жилья.

Важно! Надо требовать возмещения от органа, выступающего в качестве ответчика.

Если же стоимость была неверной из-за технической ошибки, то компенсация выплачивается тем учреждением, которое ее совершило.

Как рассматривается иск

В течение двух месяцев проверяются документы, после чего назначается день заседания суда. На нем рассматриваются доказательства обеих сторон, после чего выносится решение.

Заключение

Таким образом, если владелец квартиры уверен, что установленная кадастровая стоимость является завышенной, то у него имеется возможность оспорить данный показатель.

Для этого можно обращаться в разные инстанции, причем выполняются для этого несложные действия. Для повышения вероятности выигрыша в суде рекомендуется прибегать к помощью профессионалов.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/kadastr/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-kvartiry.html

Как оспорить и уменьшить кадастровую стоимость

С 2015 года в России переходят на новую схему вычисления налога на имущество. Проект начали внедрять в отдельных регионах, но к 2020 году изменить алгоритм расчетов обязаны во всех уголках РФ.

В качестве базы теперь берется кадастровая, а не инвентаризационная стоимость недвижимости. Величина кадастровой оценки обычно выше, иногда в несколько раз, значит всех ожидает увеличение выплат. Если в расчеты закрались ошибки, сумма превысит рыночную.

Мы разобрались, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости и уменьшить ее законными способами.

Основные понятия

Налог на имущество начисляется на объекты, оформленные в собственность граждан:

• жилые помещения;
• комплексы недвижимости;
• жилые дома и строения, возведенные на земельных участках, которые предназначены для индивидуального строительства или для ведения подсобного и дачного хозяйства;
• гаражи и места под машину на парковках;
• объекты незавершенного строительства;
• иные сооружения и помещения.

Чтобы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, сначала проверьте точную сумму выставленной оценки. Она приведена на странице интернет-сервиса Росреестра.

Чтобы найти объект, укажите его номер в кадастре или точный адрес. Вы увидите официальную сумму и дату ее выставления.

Выписку из кадастра с указанием суммы также выдают в МФЦ, на портале Госуслуг.

Справка. Для расчета налога на недвижимость используется не полная кадастровая стоимость, а за вычетом цены 20 м2 из общей площади. В первый год дополнительно используется понижающий коэффициент 0,2, каждый год он вырастает на 0,2 пункта.

Законные причины для пересмотра

Законом установлено 2 возможности снижения суммы, выставленной в кадастре:

• при расчетах были использованы неверные сведения;
• выставленная сумма превышает рыночную цену объекта.

Справка. Чаще всего оспорить расчеты Росреестра собственники пытаются по второй причине – при несоответствии цены рыночной. С начала 2017 года из 7 тыс. исков по пересмотру данных в кадастре в 6,5 тыс. просили установить рыночную цену для расчетов и только в 49 указывали на наличие ошибок в данных.

К недостоверным данным относятся ошибки в характеристиках, которые привели к завышению итоговой суммы. Это:

• неправильно указанные параметры объекта;
• неточная оценка класса аварийности, условий местоположения, категории земель, целевого назначения, наличия санитарно-защитных зон;
• неправильное использование информации при расчетах.

Чтобы найти основания для изменения суммы оценки, запросите полные сведения об объекте, примененные при вычислении. Подайте заявление в Росреестр, ответ должны дать в 7-дневный срок.

Если выставленная в кадастре сумма превысила рыночную – учтите, что цены сравниваются не на текущий момент, а на дату выставления цены в кадастре. Если рыночная стоимость снизилась уже после проведения оценки, уменьшит налог не получится.

В какой орган обратиться

Если заявитель – физическое лицо, оспорить кадастровую стоимость земельного участка он может в специальной комиссии Росреестра или в судебном порядке.

Если вы решите сразу подать документы в суд, можете это делать напрямую, минуя заявление в комиссию.

Юридическим лицам так сделать не получится, они обязаны сначала предъявить запрос Росреестру.

Обращение в комиссию по ряду причин привлекательнее судебного процесса:

• более короткий срок рассмотрения спора – в течение месяца;
• не надо оплачивать госпошлину и составлять исковое заявление.

Если заключение комиссии вас не устроит, вы можете подать заявление в суд в течение 10 дней. Судебный процесс более длительный и затратный, но он дает больше шансов получить положительное решение, чем подведомственная комиссия.

Обязанность доказать причины для перерасчета законом возложена на заявителя. Вам надо подготовить документы, четко обосновывающие недостоверность параметров или оценку рыночной цены. Чтобы оформить заявление в комиссию или в суд, приготовьте:

• заверенную нотариусом копию документа о праве собственности;
• выписку из государственного регистра (ЕГРН) об определенной кадастре цене объекта и его характеристиках;
• подтверждение недостоверности расчетных данных – при заявлении по причине неверных сведений;
• отчет об оценке рыночной цены объекта на дату выставления кадастровой – при заявлении по причине несоответствия цены.

Источник: https://InfoGosuslugi.ru/portal-gosuslugi/nedvizhimost/kak-osporit-i-umenshit-kadastrovuyu-stoimost.html

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости: пошаговая инструкция

Если кадастровая стоимость недвижимого имущества неоправданно завышена, собственник вправе подать заявление на переоценку. В статье приведена пошаговая инструкция, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, а также особенности уменьшения в зависимости от типа объекта – квартира, дом, нежилое помещение.

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости пошагово

Законодательно процедура снижения кадастровой стоимости объектов регулируется следующими актами:

• ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года – устанавливает принципы и порядок проведения оценки;
• Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2015 года – регулирует частные ситуации, возникающие при рассмотрении дел о перерасчете кадастровой стоимости недвижимых объектов;
• ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года – дает разъяснения о кадастровых ошибках и неточностях, оказывающих влияние на результат оценки;
• ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года, регулирующий порядок проведения оценочных работ на территории РФ.

Исходя из законодательных указаний, можно привести пошаговую инструкцию снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Шаг 1. Определение наличия оснований для переоценки

Если собственник обнаружил завышение кадастровой стоимости, необходимо удостовериться, что увеличение произошло необоснованно. Как правило, заинтересованность в цене объекта по данным кадастра наступает после получения квитанции из налоговой инспекции, в которой указывается платеж, не устраивающий владельца.

Размер имущественного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости квартиры, дома или нежилого помещения, поэтому целесообразность снижения цены по данным кадастра очевидна.

Определить, какие данные содержаться в Росреестре, можно путем получения выписки из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Заказать выписку можно несколькими способами:

1. Личное обращение в территориальный Росреестр по месту нахождения имущества.
2. Посещение территориального МФЦ.
3. Подача заявки на получение выписки посредством портала Госуслуги.
4. Подача заявки на официальном сайте Росреестра.
5. Направление заявления на выдачу выписки почтой. Потребуется отправить заказное письмо с уведомлением о вручении адресатом.

Получение выписки облагается государственной пошлиной. Ее размер для граждан составляет 300 рублей, для юридических лиц – 950 рублей. Оплатить можно в любом отделении банка или через систему интернет-банкинг.

Далее потребуется сравнить цену, указанную в выписке, с примерной стоимостью недвижимости на рынке. Можно просмотреть объявления о продаже аналогичных объектов. Если стоимость в выписке выше рыночной примерно на 30 % и более, то это серьезное основание для переоценки.

Еще один важный момент – подать заявление на переоценку можно не позднее пяти лет (а в некоторых регионах РФ 2-3 лет) после даты изменения. Это связано с тем, что спустя установленный период происходит плановая переоценка. Ее результаты также можно оспорить.

Шаг 2. Обращение в оценочную компанию

Для доказательства разницы между рыночной и кадастровой стоимостью потребуется заключение профессионального оценщика, имеющего лицензию на осуществление подобной деятельности.

Обращение в оценочную компанию неизбежно. Специалист-оценщик проанализирует документы и расскажет, насколько целесообразно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости.

Разумеется, услуги оценщика платные. В среднем они обойдутся в 7-10 тысяч рублей. Цены зависят от региона.

Если оценщик подтвердит, что стоимость завышена, потребуется заключить с ним договор на проведение оценочных работ. Стоимость подготовки отчета об оценки зависит от сложности объекта и места его нахождения.

Если были выявлены недостоверные сведения, содержащиеся в едином реестре, то потребуется получить соответствующее заключение. Его делает также эксперт-оценщик. Стоимость экспертизы 10-20 тысяч рублей.

Цены внушительные. Однако на выплате необоснованно высокого налога можно потерять существенно больше.

Шаг 3. Сбор документов

Для начала процедуры по снижению кадастровой стоимости потребуется подготовить ряд бумаг:

• выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
• копию правоустанавливающего документа – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная и т.д.;
• отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре;
• общегражданский паспорт РФ.

В учреждении потребуется также заполнить заявление установленного образца о снижении кадастровой стоимости недвижимости.

Если какие-то документы будут отсутствовать или данные в них не соответствуют действительности, заявление не будет принято в работу.

Шаг 4. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Комиссия будет сформирована в Росреестре. При обращении собственнику будет выдан бланк заявления, в котором указываются личные данные владельца, а также телефон, адрес и электронная почта для связи. Потребуется также изложить причины для начала процесса оспаривания кадастровой стоимости.

Заявление может быть не принято к рассмотрению по следующим основаниям:

• отсутствуют документы, перечень которых приведен выше;
• нарушены сроки подачи заявки на переоценку;
• кадастровая стоимость объекта недвижимости идентична его цене по рынку.

Во всех других случаях заявление поступает в работу специальной комиссии.

Шаг 5. Ожидание решения комиссии

Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента принятия. После рассмотрения заявитель будет уведомлен о результатах. Кроме того, он вправе присутствовать на заседании комиссии.

Результатом рассмотрения может стать отказ в переоценке или удовлетворительное решение. Члены комиссии самостоятельно уведомляют Росреестр о принятом вердикте. В случае отказа собственник может оспорить это решение в судебном порядке в течение 10 дней.

Шаг 6. Составление иска в суд

Начиная с января 2017 года, граждане и организации вправе подавать в суд сразу, в обход специальной комиссии. Однако зачастую этот способ более затратный, поэтому многие пользуются прежним алгоритмом.

Исковое заявление подается по месту нахождения ответчика (Росреестра). В документе указывается одно из следующих требований:

• оспорить решение или действия комиссии;
• установить в отношении недвижимости кадастровую стоимость с учетом выявленных недостоверных сведений.

Помимо этого в иске указывается наименование суда, истца и ответчика, сведения о нарушении прав или законных интересов заявителя, основания и доводы для подтверждения требований, а также перечень прилагаемых документов.

К иску прилагаются точно такие же документы как при обращении в комиссию и вынесенное административное решение. Потребуется сделать нотариально заверенные копии бумаг для ответчика.

Подача иска в суд облагается государственной пошлиной. Для граждан ее размер составляет 300 рублей, для организаций – 2000 рублей.

Шаг 7. Судебное заседание

Судом будет рассмотрено исковое заявление в течение одного-двух месяцев в зависимости от обстоятельств дела. В процессе рассмотрения истец должен доказать неправомерность установленной ранее кадастровой стоимости.

Если по результатам судебного заседания кадастровая стоимость объекта будет скорректирована, изменения будут применяться с 1 января года, в котором был подан иск. То есть, налоговая инспекция должна будет сделать перерасчет налога на имущество.

Как уменьшить кадастровую стоимость в зависимости от объекта

Рассмотрим особенности снижения кадастровой стоимости в зависимости от типа недвижимости: квартира, дом или нежилое помещение для коммерческих целей.

Квартира

Основная причина уменьшения кадастровой стоимости квартиры – некорректность сведений, указанных в общем реестре недвижимости. Как правило, ошибки допускаются в процессе анализа данных для целей оценки.

Пленум Верховного Суда РФ установил, что относится к недостоверным сведениям (Постановление № 28 от 30 июня 2015 года):

• некорректное оперирование сведениями при вычислении;
• ошибочные сведения в списке единиц недвижимости, ожидающих переоценки;
• игнорирование аварийного состояния квартиры;
• использование при оценке некорректных факторов, которые оказали прямое влияние на результат.

Специалист при проведении оценки может неверно интерпретировать целевое назначение квартиры, ее техническое состояние, месторасположение и другие факторы.

Важно учитывать нормативные акты регионов. В некоторых районах исчисление имущественного налога на квартиру происходит на основе инвентаризационной стоимости. В этом случае в переоценке кадастровой стоимости будет отказано.

Дом

При определении кадастровой стоимости дома учитываются следующие данные:

• площадь;
• год постройки;
• материалы, используемые при строительстве;
• местонахождения строения;
• наличие или отсутствие коммуникаций и инженерного оборудования.

В этот список входят и другие характеристики. Однако, зачастую, при определении кадастровой стоимости не учитывается фактический износ дома, его реальное состояние. По этой причине итоговый результат не всегда корректен и его можно оспорить.

Нежилое помещение

Уменьшение кадастровой стоимости нежилого помещения чаще интересует юридических лиц. Для них наиболее целесообразно снижение этого показателя. Как показывает судебная практика, снизить цену по данным кадастра в некоторых случаях удается в 5 раз.

С 2017 года юридические лица могут не тратить время на обращение в специальную комиссию. Раньше это было обязательной процедурой, предшествующей обращению в суд. Теперь это не требуется.

При возникновении необходимости обращайтесь за консультацией к юристу. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, пошаговая инструкция, представленная выше – это четкий и подробный алгоритм действий. Однако для обращения в суд, вероятнее всего, потребуется помощь профессионального юриста.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/kadastrovyj-uchet/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-poshagovaya-instrukciya/

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости — 2 способа пересмотра цены

Количество споров по результатам определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не уменьшается. Квартир в многоэтажках это касается уже меньше.

Но всё же, как сегодня можно оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Какие основания нужно иметь для пересмотра и во что это обойдётся собственнику, попробуем разобраться в нашей статье.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Это вид стоимости квартиры, определённой по инициативе государственных или муниципальных органов и за их счёт, для использования в целях налогообложения физических лиц. Оценка производится путём массовой оценки однородных объектов с определением удельной стоимости 1 кв.м. Осуществляют её оценщики-победители тендера.

Срок действия рассчитанной специалистами стоимости, составляет не менее 3-х и не более 5-ти лет со дня её определения. В течение этого срока, КС может быть изменена по инициативе собственника при рассмотрении спора по её определению.

Когда уменьшение стоимости целесообразно?

Ответ прост: переоценка целесообразна, когда это выгодно собственнику.

Чтобы определиться, необходимо просчитать затраты на пересмотр КС и сравнить их с размером возможной экономии по налогу.

Включить в затраты следует не только расходы, которые придётся понести в ходе опротестования КС, но и недополученные доходы (если придётся, например, отпрашиваться с работы).

Далее в статье рассмотрим пример расчёта целесообразности.

Основания для пересмотра

Законом «Об оценочной деятельности» (135-ФЗ) предусмотрено только два основания для пересмотра КС:

1. Недостоверность данных, использованных при определении КС квартиры;
2. Наличие установленной рыночной стоимости на дату определения КС.

Первое основание для обжалования требует наличия подтверждающих документов о допущении ошибок, об использовании утративших актуальность данных, об упущении фактов, значительно влияющих на КС квартиры (например, аварийный дом).

По второму основанию для оспаривания стоимость пересматривается при условии, что у заявителя на момент установления оспариваемой КС есть отчёт об оценке недвижимости по рыночной стоимости, оформленный в установленном порядке.

Куда обращаться за переоценкой?

Для рассмотрения спорных ситуаций о размере КС, физлица имеют право обратиться:

• В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС квартиры, созданной при территориальном отделении Росреестра (комиссия);
• В судебные органы.

Физлица могут обратиться либо в комиссию, либо минуя её, прямо в суд. Отрицательное решение комиссии можно обжаловать в судебном порядке.

Как уменьшить КС в досудебном порядке?

Досудебный порядок – это обращение собственника в комиссию при Росреестре с просьбой снизить стоимость по кадастру.

Комиссия состоит из представителей:

• Органа исполнительной власти региона;
• Территориального органа Росреестра;
• СРО.

Соотношение членов комиссии и порядок выдвижения их кандидатур полностью отрегулирован законом «Об оценочной деятельности».

Обращение в комиссию осуществляется через подачу заинтересованным лицом заявления о снижении цены, с приложением всех аргументирующих документов. Собственник квартиры до подачи заявления может запросить у госзаказчика оценочных мероприятий сведения, использовавшиеся при оценке. Такие материалы предоставляются в течение семи дней.

В заявлении о пересмотре КС указывается:

• полное наименование комиссии и территориального органа Росреестра;
• данные заявителя (ФИО, место проживания);
• просьба о пересмотре КС квартиры (адрес, кадастровый номер) с указанием оснований пересмотра;
• перечень прилагаемых документов;
• дата и подпись заявителя.

К заявлению следует приложить:

• правоустанавливающие документы (нотариальная копия);
• выписку из ЕГРН о КС;
• бумаги, указывающие на недостоверность использованных сведений или отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры на день установления КС (в зависимости от указываемого основания пересмотра КС).

Комиссия, в 7-ми дневный срок извещает заинтересованных лиц о поступлении заявления. Рассматривается оно в течение месяца. В этот срок комиссией могут быть запрошены дополнительные документы, разъяснения лиц, принимавших участие в оценке или в утверждении её результатов.

По истечении срока на заседании комиссии выносится решение по вопросу путём прямого ания её членов.

Физлица могут оспорить стоимость либо в комиссии, либо минуя её, сразу в суде.

Протокол заседания с решением комиссии в течение 5-ти дней высылается заявителю, другим заинтересованным лицам.

При положительном исходе:

1. Заказчик оценки обеспечивает определение КС квартиры (если основанием была недостоверность использованных сведений);
2. Комиссия устанавливает КС квартиры в размере её рыночной стоимости на момент ранее определённой КС (если основанием пересмотра было определение рыночной стоимости квартиры).

После проведения необходимых мероприятий, в кадастр вносятся изменения в части уменьшения КС квартиры.

При отрицательном исходе, заявитель может либо согласиться с выводами комиссии, либо попытаться уменьшить стоимость путём обжалования её решения в суде.

Оспаривание или обжалование в суде

При обращении в суд подаётся административный иск. Для этого, собственнику придётся привлечь юриста.

В исковом заявлении указывается:

• наименование судебной инстанции;
• данные истца;
• данные ответчика (это орган, утвердивший результаты оценки);
• подробно излагается какие законные права собственника квартиры нарушены в связи с неправильно исчисленной КС;
• требование об удовлетворении иска и необходимые доводы.

К исковому заявлению, кроме документов, подающихся на комиссию, дополнительно прилагают уведомления других лиц, причастных к делу:

• уведомления других лиц, причастных к делу;
• решение комиссии (если оспаривается её решение);
• иные документы, которые истец сочтёт относящимися к делу;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Дело рассматривается судом в течение 2-х месяцев.

Если по решению суда КС квартиры будет пересмотрена, то налог на имущество будет исчисляться по новой КС с начала года, в котором было подано исковое заявление. Изменения в кадастр вносятся на основании решения суда.

Посчитаем выгоду при снижении цены

Попробуем примерно определить возможную выгоду собственника квартиры. В соответствии с НК РФ налог на имущество физлиц (по квартире), определяется по ставке 0,1% в год от её КС.

Пусть установленная государством КС 2-комнатной квартиры составляет 2,2 млн. руб. Текущая рыночная стоимость по отчёту об оценке, проведённой за счёт средств собственника, составляет 1,7 млн. руб.

В первом случае годовой налог за квартиру составит 2 200 руб., во втором – 1 700 руб. Разница — 500 руб.

Т.к. государство через 3-5 лет опять пересмотрит КС, то максимальная выгода составит 2500 руб. за 5 лет.

Перейдём к расходам, которые придётся понести для пересмотра КС по разным основаниям и в разных инстанциях.

Пересмотр через решение комиссии

Если основанием пересмотра является недостоверность использованных оценщиком данных, то затраты составят от 2600 руб., в т. ч.:

• Выписка из ЕГРН – 400 руб.;
• Нотариальное заверение правоустанавливающих документов – от 200 руб. (за один);
• Привлечение специалиста, если заявитель сам не может оценить недостоверность сведений, – от 2000 руб.

Если основанием пересмотра будет являться определение рыночной стоимости квартиры, то затраты составят тоже от 2600 руб.:

• Выписка из ЕГРН – 400 руб.;
• Нотариальное заверение правоустанавливающих документов – от 200 руб. (за один);
• Отчёт об оценке – от 2000 руб.

Изменение через решение суда

К указанным выше 2600 руб. добавится госпошлина в размере не менее 300 руб., и оплата услуг юриста от 3000 руб., (их можно попробовать возместить при положительном решении суда). Итого 5900 руб.

Кроме всего, придётся потратить значительное количество личного времени.

Делаем вывод. Затраты на пересмотр КС могут быть выгодными только при условии, что государственный оценщик допустил какую-то катастрофическую ошибку, повлёкшую увеличение налога на имущество в несколько раз. Будем реалистами. При оценке квартир такое случается редко.

Тем, кто задумывается об инвестициях в недвижимость, нужно знать что такое метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимости, применяемый при доходном подходе.
Информация о том, сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки в этой статье. Заметим, что оценка — необходимое условие ипотечного кредитования.

Можно ли продать квартиру по цене ниже кадастровой

Можно, но с нюансами, касающимися налогообложения сделки.

Если квартира была в собственности от 5 лет (по дарению от близкого родственника, приватизации, наследовании — 3 года), продавцу ничего не грозит. Если же менее 5-ти лет, понадобится уплатить налог на полученную прибыль.

Государством предоставляется налоговый вычет при продаже квартиры в размере 1 млн., даже если ей владели менее 5 лет. Продав квартиру за 4 млн., налог будет взиматься с 3 млн. Кроме того, если квартира приобретена за 3 млн. руб., а через два года продана за 3,2 млн. руб., налог начислят только с 200 т. р.

Тем, кто займётся продажей квартиры после 2018 г., нужно знать:

• если квартира куплена до 01.01.2016 года, то налог начислят исходя из цены в ДКП;
• если цена в ДКП больше 70 % КС, то налог также исчисляется из стоимости, указанной в ДКП;
• если цена в ДКП меньше 70 % КС, то налог будет исчислен исходя из КС.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что скоро «химичить» с ценой не будет особого смысла. Если считаете, что КС очень резко завышена, стоит обратиться за пересмотром.

Дополнительная информация по теме в этом видео:

Чтобы оспорить КС – просчитайте все нюансы. Действующую КС можно узнать на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн». Рыночную стоимость квартиры узнать несложно на сайтах по продаже недвижимости. Сравните эти две стоимости, и прикиньте стоит ли овчинка выделки.

Как узнать стоимость квартиры по БТИ по адресу читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimosti.html

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

27.04.2018

Начиная с 2015 года, в России проходит реформа по внедрению кадастровой стоимости в качестве базы для налогообложения недвижимости.

И хотя государство декларировало постепенность и поэтапность преобразований, все чаще и чаще встречаются случаи явно неоправданного её завышения.

Поэтому наша новая статья расскажет читателям о том, как узнать размер кадастровой стоимости объекта и, самое главное, как и где можно её оспорить.

Как узнать размер кадастровой стоимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость необходимо узнать ее размер. Сделать это можно двумя способами. Первый — заказать информацию через сайт Росреестра.

Для этого надо в интернете зайти на адрес https://rosreestr.ru/, нажать вкладку «Электронные услуги» и выбрать ссылку «Получить из ЕГРН выписку о кадастровой стоимости».

Затем следует ввести кадастровый номер недвижимости и сформировать запрос.

Второй способ еще проще. Можно просто прийти в ближайший МФЦ и запросить выписку из ЕГРН.

Принятие решения об оспаривании стоимости, указанной в ЕГРН

Как правило, люди почти всегда знают, сколько примерно стоит их земля, квартира, магазин или здание.

И если, например, стоимость объекта в ЕГРН гораздо ниже рыночной цены, то оспаривать ее, наверное, не имеет смысла.

И наоборот, когда кадастровая стоимость явно завышена, то собственник просто обязан оспорить её, чтобы не платить завышенные налоги в бюджет.

Закон знает лишь два основания для оспаривания. Прежде всего это недостоверные сведения либо ошибки, касающиеся объекта, которые, в конце концов, и привели к неверному расчету кадастровой стоимости.

Пленум ВС РФ в своем Постановлении № 28 от 30.06.2015 года разъяснил, что следует понимать под недостоверными сведениями. Например, это грубые ошибки оценщика. К ним относятся неверные адрес и целевое предназначение недвижимости, ошибка по виду землепользования, аварийность объекта и так далее.

Второе основание для пересмотра заключается в том, что на дату установления стоимости объекта уже была рассчитана его рыночная цена. Вообще закон предполагает, что кадастровая стоимость, как раз и является его рыночной ценой. Однако на практике она почти всегда завышена.

Выбор оценщика

Оспаривание стоимости начинается с выбора оценщика. Это очень важный этап. От профессионализма оценочной фирмы зависит, как пойдет процесс обжалования. Заявитель может выбрать подходящего оценщика на сайте Росреестра. Данные о них есть в разделе «Сведения из сводного реестра членов СРО оценщиков».

Выбор способа оспаривания

Сегодня право выбора способа оспаривания предоставляется как гражданам, так и юрлицам. Они могут обратиться в комиссию по рассмотрению споров при территориальном УФРС, либо сразу же идти в суд.

Кстати, раньше такой возможностью обладали только физлица, а вот компании сначала оспаривали стоимость в комиссии.

И только если она отказывала заявителю, либо выносила решение, которое его не удовлетворяло, то фирмы получали возможность подать заявление в суд.

Интересно, что на сайте Росреестра до сих фигурирует информация о том, что юрлица обязаны на первом этапе обращаться в комиссию — https://rosreestr.ru/site/fiz/info/kadastrovaya-stoimost/. Скорее всего, лица, отвечающие за web- сайт, просто- напросто до сих пор не обновили информацию.

Однако еще раз подчеркнем — в настоящее время данное требование уже не действует. Граждане и организации на первом этапе могут оспаривать кадастровую стоимость, как в комиссии, так и в суде.

Обращение в комиссию

Несмотря на то, что обращение в комиссию не является обязательной стадией, многие субъекты (в том числе и физлица) предпочитают сначала обращаться именно в этот орган.

Дело в том, что комиссия гораздо быстрее, чем суд рассматривает поступившие материалы. Она обязана принять решение в течение одного месяца.

К тому же заявителю не надо платить госпошлину за эту процедуру.

Для подачи пакета в комиссию, гражданин (или представитель юрлица) должен заполнить заявление и приложить к нему справку о кадастровой стоимости недвижимости, нотариальную копию правоустанавливающих документов на объект, бумаги, подтверждающие недостоверность сведений, которые использовались при расчете кадастровой стоимости, отчет оценщика о рыночной стоимости земли или постройки на дату формирования кадастровой стоимости, заключение СРО на данный отчет, а также документы, которые подтверждают наличие технической или кадастровой ошибки (если пакет подается в связи с их наличием).

В случае, когда для принятия решения нужны дополнительные сведения, то председатель комиссии может запросить информацию у оценщиков, которые рассчитывали кадастровую стоимость или определяли рыночную цену недвижимости.

Процесс рассмотрения проходит достаточно просто и оперативно. Если заявитель направляет в комиссию документы в связи с недостоверностью сведений, использованных для определения кадастровой стоимости, то она изучает их.

По итогам рассмотрения, комиссия может отклонить заявление либо принять решение о пересмотре стоимости.

В случае пересмотра, заказчик работ (как правило субъект РФ) должен обеспечить верное определение кадастровой стоимости в соответствии с законом.

В случае же когда основанием для подачи заявления явилось наличие рыночного отчета на дату установления кадастровой стоимости, то комиссия опять же может принять либо отклонить его.

По итогам рассмотрения материалов комиссия извещает владельца объекта в течении 5 рабочих дней с момента вынесения решения.

А если при этом она пересмотрит размер стоимости, то ее члены должны направить решение ещё и в Росреестр.

Если же данное решение принято на основании отчета оценщика, то вместе с решением в УФРС направляется данный отчет, а также экспертное заключение СРО.

Судебное обжалование

Оспаривание кадастровой стоимости возможно и в суде. В этом случае заявление подается в порядке главы 25 КАС РФ, поэтому оно и называется административным.

Если перед этим субъект направлял заявление в комиссию и обжалует её решение (а также действие или бездействие), то именно она и становится ответчиком. При наличии оснований суд вынесет решение, которым обяжет комиссию путем повторного рассмотрения устранить допущенные нарушения.

Фактически это является непрямым указанием к пересмотру кадастровой стоимости. (Решение Самарского областного суда по делу № 3а-944/2017 от 07.11.2017 года).

Источник: https://www.gestion.ru/news/gestion/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti/