Как определяется кадастровая стоимость дома

Кадастровая стоимость квартиры, дома, от чего зависит и как определяется

Бесплатная юридическая консультация по телефону

ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ

8 800 775 38 31

8 495 725 58 41

8 812 425 56 41

или Задайте вопрос юристу онлайн (в специальной форме)

Форма вопроса, задайте ваш вопрос и получите ответ в течении 5 минут

*все поля обязательны для заполнения

Практически каждый человек в жизни хотя бы один раз занимался осуществлением действий по приобретению или продаже жилья в личных целях, уплачивал налоги, связанные с нахождением квартиры или дома в собственности.

Такие сделки как вступление в наследование, оформление дарения, обмен одного жилья на другое не обходятся без расчета кадастровой стоимости.

Для осуществления этих процессов необходимо оформление пакета документов, в состав их входит оценка жилого помещения с точки зрения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость жилья представляет собой определенным образом рассчитанную сумму денежных средств, предполагающую величину стоимости конкретной квартиры или дома на данный момент времени (обращения) в государственный орган.

Учреждением, занимающимся осуществлением такой процедуры является кадастровая палата.

Оценку кадастровой стоимости могут делать агентства недвижимости, оценочные предприятия, но результат их деятельности должен быть утвержден в данной службе.

Похожая статья: как встать на очередь на жилье.

Для чего целесообразно делать оценку?

Кадастровая стоимость дома, выраженная в печатном виде, необходима для следующих целей:

• установления налоговых платежей, вносимых в период пользования жилым помещением (исходя из ее расчетных данных, начисляется сумма, необходимая к уплате ежегодно);
• кадастровая стоимость квартиры является обязательным условием для продажи или приобретения жилья, на этом показателе основывается реальная цена, выдвигаемая продавцами и покупателями при осуществлении сделки;
• кадастровую стоимость квартиры учитывают при обмене жилыми помещениями, так как обычно собственникам хотелось бы произвести эту сделку с расчетом на равноценность жилья по стоимости;
• при остальных сделках с недвижимостью кадастровая стоимость на квартиру является обязательным показателем оценки жилого помещения.

Похожая статья: приватизация квартиры документы.

Какие критерии играют роль при расчете стоимостных характеристик?

Многие граждане интересуются – от чего зависит кадастровая стоимость квартиры? Ведь её показатель постоянно меняется, как правило, в сторону увеличения. Определение кадастровой стоимости квартиры происходит с учетом следующих факторов:

• территориальность нахождения (где располагается данное жилое помещение – в сельской местности, городском массиве, на какой удаленности от центра). Для определения кадастровой стоимости квартиры этот критерий показателен, так как она обычно меньше в условиях сельской местности (имеются трудности с выездом в город, поиском работы для граждан, приобретающих жилье);
• количество квадратных метров (чем их меньше, тем дешевле рассчитают кадастровую стоимость жилья);
• сколько граждан проживает в данной местности (городе, селе, поселке), а также их уровень заработка;
• насколько дом удален от городского центра (администрации), главных дорог, автобусных остановок, вокзала (авто и железнодорожного при наличии), больниц, детских садов, магазинов;
• насколько жилое помещение обеспечено удобствами (газоснабжением, водоснабжением, канализацией) – благоустроенное жилье в расчете кадастровой стоимости предполагает более высокую оценку;
• пригоден ли дом для проживания (техническое состояние, аварийность – если он построен не так давно, то кадастровую стоимость рассчитают по более высоким показателям);
• наличие косметического или капитального ремонта (для расчета кадастровой стоимости важно планирование и реальное произведение ремонтных работ, если дом построен много лет назад).

Отвечая на вопрос – от чего зависит кадастровая стоимость дома, необходимо понимать, что за состоянием жилого помещения следует осуществлять уход в плановом режиме.

Похожая статья: документы необходимые для купли продажи квартиры.

Как получить информацию по вопросу об оценке жилья?

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится специализированными организациями, занимающимися такими вопросами.

К ним относятся регистрационная палата, кадастровая палата, агентства по оказанию помощи в реализации сделок. Обычно данная процедура планируется гражданами при намерении совершить ту или иную сделку, касающуюся жилья.

Получить информацию о кадастровой стоимости квартиры можно несколькими способами:

• при оформлении дарения, обмена, приобретения, продажи и других процедур многие люди обращаются в агентства, занимающиеся вопросами недвижимости (в списке их услуг числится оценка жилых помещений);
• осуществление запроса в кадастровую или регистрационную палату (специалист произведет расчет стоимости жилья с учетом всех особенностей и нюансов в автоматизированном режиме);
• самостоятельный расчет (может быть произведен только для личного понимания и пользования).

Похожая статья: можно ли отменить договор дарения на квартиру.

Как определяется кадастровая стоимость – не помешает знать гражданам, в будущем планирующим сделки со своей недвижимостью. Для того, чтобы знать как определяется кадастровая стоимость дома, следует учитывать один нюанс.

При утверждении норм законодательства в данной сфере предусмотрено одно льготное условие – 20 кв. метров в жилом помещении являются бесплатными, а остальные имеют свою стоимость.

Существует определенная формула расчета, используемая большинством организаций:

• в первую очередь необходимо понять, сколько стоит один кв. метр.

Для получения этого результата общую стоимость делят на общее количество кв. метров, имеющихся в квартире;

• метраж, не подлежащий льготным условиям, умножают на получившуюся стоимость, полученную на 1 метр;
• данную величину необходимо умножить на 0,1.

Перед тем, как определить кадастровую стоимость дома, следует понимать, что собственный расчет этого показателя не учитывается в государственных органах.

При запросе гражданина он высчитывается специалистами. Случаются ситуации, когда квартира разделена на несколько долей.

В этом случае каждый владелец вносит налоговые выплаты, пропорционально полученной доле.

Похожая статья: жалоба в жилищную инспекцию образец.

Задайте вопрос и получите бесплатную юридическую консультацию в течение 5 минут.

*все поля обязательны для заполнения

Взаимосвязь кадастровой стоимости и паспорта

Определение кадастровой стоимости жилищного объекта – еще не вся процедура его оценки.

В первую очередь, происходит ее расчет, но нельзя забывать тот факт, что в документационном плане она также должна фигурировать.

В противном случае, собственник, направляя документы для осуществления сделок в различные инстанции, никаким образом не сможет подтвердить кадастровую стоимость.

Важным документом, где такой параметр указывается, считается кадастровый паспорт. Он обязателен к получению для перехода в собственность любого жилого помещения, если он отсутствует, то сделка между сторонами не будет заключена до того момента, пока владелец не оформит этот документ в кадастровой палате.

Для его получения следует направить в учреждение следующие сведения:

• копии документов, отражающих данные, полученные из паспорта (при привлечении к действиям представителя, необходимо составление доверенности, удостоверенной у нотариуса, или получение кадастровых документов станет невыполнимой задачей от лица представителя);
• информация, устанавливающая фактическое использование собственности по своему усмотрению, желанию (при помощи соглашений, договоров);
• сведения, предполагающие наличие технических характеристик;
• чек, свидетельствующий уплату пошлины в бюджет государства в полном объеме;
• заявление.

Для процесса рассмотрения документы передать можно в организацию, занимающуюся выдачей кадастровых паспортов и в многофункциональный центр, который способствует ускорению процесса направления информации, отсутствию временных затрат. Результат их рассмотрения отражается в выдаче паспорта по кадастру, где указываются и сведения о кадастровой стоимости объекта.

Запрос в регистрационную палату как метод получения сведений о кадастровой стоимости

Для того, чтобы получить информацию о стоимости жилого помещения по кадастру, оформленную в виде официального документа с печатью регистрационной палаты, необходимо сделать запрос от лица владельца собственности в данную организацию. Чаще всего, это требуется для предоставления этих сведений в другие инстанции с целью проведения сделок, любых манипуляций относительно жилого помещения.

Осуществить запрос можно следующим образом:

• обратиться в государственный орган, регулирующий вопросы кадастра и картографии в конкретном регионе, это может быть регистрационная палата или многофункциональный центр;
• специалист на электронном носителе формирует бланк заявления, куда вписывает паспортные данные обратившегося клиента, выводит на печать, затем он ставит свою подпись;
• оригинал документа остается в учреждении, а гражданину выдают его копию и назначают срок получения справки, которая является бесплатной;
• в течение 5 рабочих дней изготавливается справочная информация, после чего, клиенту необходимо получить ее у специалиста (уточнить, готова ли она можно по телефону, указанному в реквизитах документов). При получении при себе необходимо иметь удостоверение личности и копию справки, выданной ранее.

В справке прописывают кадастровую стоимость площади, в некоторых случаях, она может казаться завышенной, данный факт можно оспорить, обратившись в оценочную компанию.

Изменение кадастровой стоимости

Следует заметить, что стоимость жилого помещения по кадастру, не всегда остается на одном и том же уровне по оценке. Этому показателю свойственно меняться, так как здания и сооружения со временем подвергаются износу, разрушаются, соответственно, их стоимость может снижаться.

Кроме того, ситуация может складываться и в лучшую сторону, когда в доме производится капитальный ремонт, регулярное обслуживание коммуникаций для поддержания их состояния, тогда стоимость может повышаться. Эти процессы вполне закономерны и логичны, ведь при продаже жилья эти технические показатели играют большую роль при формировании стоимости площади.

Кадастровая стоимость может измениться под воздействием таких условий:

• после того, как сформированы последние данные о кадастровой стоимости прошло более 5 лет. За этот период эти данные могли значительно измениться в лучшую или худшую сторону;
• в регионе, где находится жилое помещение, поменялись цены на недвижимое имущество, тогда и стоимость по кадастру автоматически должна подлежать изменениям;
• гражданин, по своему желанию произвел оценку жилья посредством оценочной компании, но она его не устроила. В этом случае он может направить исковое заявление в судебную инстанцию с просьбой признать данный показатель недействительным, тогда рассматривается возможность переоценки жилого помещения.

При обращении в суд каждая ситуация рассматривается индивидуально, с учетом особенностей и обстоятельств дела.

Источник: http://1-yur.ru/glavnaya/glavnaya/zhilishchnoe-pravo/300-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-doma-ot-chego-zavisit-kak-opredelyaetsya.html

Как определить кадастровую стоимость дома

Факторы, влияющие на оценку дома:

• экономика региона, в котором находится дом: географическое расположение, средние зарплаты в регионе;
• тип жилья: обычный или повышенной комфортности; панельный, кирпичный или монолитный;
• расположение здания относительно инфраструктуры;
• особенности каждого конкретного строения: возраст, износ, площади, материалы;
• цены на аналогичные объекты.

На что влияет? Величина показателя оценки дома в сегодняшнее время влияет на сумму налога от кадастровой стоимости дома, которую с 2016 года все собственники должны платить.

Чем выше этот показатель, тем больше придется заплатить налог. Кадастровая цена влияет на размер госпошлины при наследовании.

Налог на продажу также напрямую зависит от оценочного показателя.

Расчет кадастровой стоимости дома

При этом учитываются:

• экономическая ситуация (расположение, размер, средний уровень зарплат) всего региона, в котором расположено домовладение;
• корректировка по аналогичным показателям в разрезе конкретных населенных пунктов;
• тип недвижимости – жилой дом, промышленное предприятие или коммерческая недвижимость;
• месторасположение имущества – удаленность от основных объектов инфраструктуры: железной дороги, центра населенного пункта;
• индивидуальные особенности (коэффициенты), вытекающие из возраста здания, площади, строительных материалов.

Несмотря на существование федеральных стандартов такой оценки, поход к проведению оценочных работ и методика выбирается каждым оценщиком самостоятельно.

Из чего складывается кадастровая стоимость частного дома

Можно выделить следующие причины оспаривания:

• В госреестре содержатся некорректные сведения о характеристиках дома;
• Рыночная стоимость объекта в несколько раз ниже кадастровой;

Законодатель предоставляет заинтересованным субъектам два способа обжалования кадастрового показателя:

• Посредством обращения в специально уполномоченную комиссию, созданную при Росреестре;
• Посредством подачи искового заявления в органы правосудия.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Внимание То есть, где миграционный поток рабочей силы больше, там цена за квадратный метр будет выше);

• Изношенность постройки и год ее возведения (при расчете учитывается долговечность материала, возможный износ несущих конструкций и коммуникаций. Чем старее дом, тем больше вложений он требует, а значит кадастровая стоимость ниже. Исключения составляют постройки, имеющие культурную или историческую ценность).

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн.

Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб.

Сервисы

Узнать стоимость можно воспользовавшись услугой сайта Росреестра. Запрос направляется при выборе пункта меню «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online».

Оформить заявку возможно или по адресу, или по кадастровому номеру.

Для чего нужна кадастровая стоимость жилого дома? Определение оценки дома необходимо для проведения следующих операций с ним:

• оформление договора купли-продажи;
• оформление договора дарения;
• оплата госпошлины при вступлении в наследство;
• определение суммы залога при взятии кредита;
• расчет налога на недвижимость;
• оформление собственности на дом.

Как определяется кадастровая стоимость дома и от чего зависит? При определении стоимости Федеральная служба использует многофакторный анализ, применяя который возможно более точно установить величину показателя.

Кадастровая стоимость Бесплатный онлайн сервис, который покажет официальную кадастровую стоимость недвижимости на 20 апреля 2018 год. Кадастровая стоимость необходима для расчёта налога на имущество, земельный участок, квартиру.

Чтобы узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости необходимо в поиске указать адрес объекта или его кадастровый номер.

Актуальность информации верна на момент получения.

Кадастровая стоимость — это стоимость недвижимости, которая установлена государством в ходе оценки, определенными способами, если не удается дать оценку, стоимость приближена к рыночной.

Как определяется кадастровая стоимость дома

Для этого необходимо:

• Иметь при себе правоустанавливающие документы на дом;
• Заполнить заявление, бланки;
• Оплатить стоимость услуги;
• Получить расписку о принятии документов на рассмотрение;
• Выждать срок от 5 до 7 рабочих дней;
• Получить официально заверенный документ.

1. Заказать справку, указывающую на размер кадастровой стоимости, через интернет (услуга предоставляется в течение 10 дней только собственнику недвижимости и только в электронном варианте);
2. В кадастровом паспорте объекта (на бумажном носителе или в электронном виде — на сайте Росреестра).

Оспаривание кадастровой стоимости дома Действия, связанные с оспариванием кадастровой стоимости становятся актуальными в случаях завышения этих показателей, так как это напрямую связано с налоговыми отчислениями собственника жилплощади.

Как узнать кадастровую стоимость дома и земли

Важно

Узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру Поле «Тип населенного пункта» Узнать кадастровую стоимость по адресу Поле «Населенный пункт» Поле «ГКН/ЕГРП» Поле «Тип улицы» Поле «Субъект» Поля «Улица, номер дома, корпус, строение, номер квартиры» Поле «Район» Формируем запрос и узнаем кадастровую стоимость Узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру Если вам известен кадастровый номер недвижимости, то достаточно его ввести в соответствющую строку формы и получить данные о кадастровой стоимости объекта. 1. Кадастровый номер вводим здесь: 2. Затем жмем на кнопку «Сформировать запрос» и отправляем запрос в Росреестр: 3. Далее жмем на гиперссылку напротив ГКН (это государственный кадастр недвижимости) …

… и получаем кадастровую стоимость квартиры, дома или участка.

Как узнать кадастровую стоимость дома и участка

Статья 24.28 Закона №153 в п.3 определяет возможность оспаривания физическими лицами кадастровой стоимости в суде или комиссии Росреестра по рассмотрению таких споров.

Законодательно не установлено, что рассмотрение вопроса в суде должно происходить только после неудачной попытки оспорить кадастровую стоимость через Комиссию.

Все же, если не прошло 6 месяцев с момента проведения кадастровой оценки, логично будет обратиться именно в нее.

Поскольку может быть две причины, дающие юридическое обоснование для пересмотра кадастровой оценки:

• применение органами Кадастра и Картографии недостоверной информации при оценке недвижимости;
• наличие документально подтвержденной установленной рыночной стоимости объекта на момент кадастровой оценки,

то для успешного оспаривания необходимо получить заключение независимого эксперта.

Как узнать кадастровую стоимость дома в московской области

Наконец, когда вам нужно получить не только значение кадастровой стоимости дома, но и официальный документ, придется обратиться в Кадастровую Палату. При этом подается заявление на стандартном бланке, а личность заявителя и права на недвижимость подтверждаются:

• паспортом или паспортом и доверенностью в случае подачи заявления уполномоченным лицом;
• свидетельством о праве собственности на недвижимость;
• техпаспортом или поэтажным планом;
• пояснением к плану (экспликацией).

Регистратор Кадастровой Палаты выдаст расписку о получении документов и сроке выдачи выписки с указанием кадастровой стоимости жилья. О готовности выписки (а иногда могут быть задержки) можно узнать по телефону.
Выдача данных осуществляется лично в руки и не требует оплаты.

Источник: http://law-uradres.ru/kak-opredelit-kadastrovuyu-stoimost-doma/

Если дом не достроен как определяется кадастровая стоимость

В случае, когда в силу отсутствия достаточной рыночной информации достоверно определить экономическое и (или) функциональное устаревание объектов кадастровой оценки достоверно невозможно, учитывается только физический износ, то есть уменьшение стоимости строительства нового объекта на величину обесценения. Конечно же, физический износ определяется и на основании метода эффективного возраста. Это самый простой и объективный параметр, — Раиса Санжицыренова. При расчете физического износа принимается допущение, что объект мог поддерживаться в рабочем состоянии за счет периодического ремонта. Не капитального, когда объект восстанавливался до нового состояния, а так называемого текущего: то есть устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики.

Итак, есть три способа узнать кадастровую стоимость:

• на сайте;
• в кадастровом паспорте;
• в Кадастровой Палате.

Что делать, если после получения необходимых данных, вы не согласны с результатами оценки? Возможность оспорить кадастровую оценку Законодательством предусмотрена возможность оспаривания кадастровой оценки недвижимости. Нормы законодательства, регулирующие данный вопрос, находятся в таких источниках:

• ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» – ст. 24.15 ч.1.
• Земельный кодекс РФ ст. 66.2 (при оценке земель).

Таким образом, если владелец дома считает, что в результате проведенной оценки массовым методом не были учтены существенные особенности, влияющие на реальную рыночную стоимость дома, он может инициировать процедуру оспаривания (корректировки) кадастровой стоимости дома.

Порядок определения Расчет кадастровой стоимости происходит в несколько этапов:

1. Определение цели. Для чего нужно знать этот показатель: для продажи, аренды, оформление залога.
2. Анализ имеющейся информации.

   Рассматриваться должны только достоверные источники.

3. Выбор метода. Согласно Приказу №358 Минэкономразвития в определениях оценки недвижимости Службой кадастра заложен массовый метод, для реализации которого используются три подхода:
   • сравнительный;
   • доходный;
   • затратный.

   Выбор какого-либо из этих подходов основывается на особенностях и формах предоставления информации.

   Лучше провести оценку по нескольким подходам и сравнить их.

4. Получение результата.

Порядок действий при самостоятельном расчете Можно попробовать произвести расчет самостоятельно.

Что делать, если завышена кадастровая стоимость дома?

При этом учитываются:

• экономическая ситуация (расположение, размер, средний уровень зарплат) всего региона, в котором расположено домовладение;
• корректировка по аналогичным показателям в разрезе конкретных населенных пунктов;
• тип недвижимости – жилой дом, промышленное предприятие или коммерческая недвижимость;
• месторасположение имущества – удаленность от основных объектов инфраструктуры: железной дороги, центра населенного пункта;
• индивидуальные особенности (коэффициенты), вытекающие из возраста здания, площади, строительных материалов.

Несмотря на существование федеральных стандартов такой оценки, поход к проведению оценочных работ и методика выбирается каждым оценщиком самостоятельно.

Кадастровая оценка индивидуального жилого дома

Можно выделить следующие причины оспаривания:

• В госреестре содержатся некорректные сведения о характеристиках дома;
• Рыночная стоимость объекта в несколько раз ниже кадастровой;

Законодатель предоставляет заинтересованным субъектам два способа обжалования кадастрового показателя:

• Посредством обращения в специально уполномоченную комиссию, созданную при Росреестре;
• Посредством подачи искового заявления в органы правосудия.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Как снизить кадастровую стоимость дома?

На деле у многих собственников после объявления этой цены появилось множество вопросов. И первый, конечно, был связан с тем, что кадастровая стоимость сама по себе в несколько раз выше инвентаризационный.

Второй – как, собственно, она формируется. Так вот, законодатели говорят, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. А если это невозможно, то – индивидуальная оценка. В кадастровую стоимость входит: планировка и расположение объекта; наличие инфраструктуры; престижность района.

Ремонт при этом не учитывается, как и состояние сантехники, вид из окна, соседи-наркоманы. Все-таки оценщики – это не риэлторы и не покупатели вашей квартиры.

Внимание

Расчет кадастровой стоимости любого объекта происходит без учета индивидуальных характеристик, поэтому эта сумма практически всегда ниже рыночной. Это сделано для максимально объективной оценки недвижимости.

От чего зависит кадастровая стоимость жилого объекта?

Они изучают документы на недвижимость, а затем с помощью сложных математических моделей, используя специальные компьютерные программы и статистические данные, выводят окончательную цифру. При определении кадастровой стоимости учитываются и закладываются в программу многие данные, в том числе:

• общая площадь объекта;
• год постройки;
• материалы, из которых возведен дом;
• географическое положение строения;
• наличие инженерных систем и коммуникаций.

Это, естественно, не полный перечень.

Все эти данные берутся из информации, которую экспертам предоставляют местные власти на основании имеющихся документальных данных.

Теоретически считается, что кадастровая стоимость должна максимально соответствовать рыночной.

Однако это далеко не всегда так: ведь при проведении экспертных работ не учитывается реальное состояние домовладения.

Наконец, когда вам нужно получить не только значение кадастровой стоимости дома, но и официальный документ, придется обратиться в Кадастровую Палату. При этом подается заявление на стандартном бланке, а личность заявителя и права на недвижимость подтверждаются:

• паспортом или паспортом и доверенностью в случае подачи заявления уполномоченным лицом;
• свидетельством о праве собственности на недвижимость;
• техпаспортом или поэтажным планом;
• пояснением к плану (экспликацией).

Регистратор Кадастровой Палаты выдаст расписку о получении документов и сроке выдачи выписки с указанием кадастровой стоимости жилья.

О готовности выписки (а иногда могут быть задержки) можно узнать по телефону. Выдача данных осуществляется лично в руки и не требует оплаты.

Узнать стоимость можно воспользовавшись услугой сайта Росреестра. Запрос направляется при выборе пункта меню «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online».

Оформить заявку возможно или по адресу, или по кадастровому номеру. Для чего нужна кадастровая стоимость жилого дома? Определение оценки дома необходимо для проведения следующих операций с ним:

• оформление договора купли-продажи;
• оформление договора дарения;
• оплата госпошлины при вступлении в наследство;
• определение суммы залога при взятии кредита;
• расчет налога на недвижимость;
• оформление собственности на дом.

Как определяется кадастровая стоимость дома и от чего зависит? При определении стоимости Федеральная служба использует многофакторный анализ, применяя который возможно более точно установить величину показателя.

Кадастровая стоимость дома является основополагающим показателем при расчете суммы налога на имущество. Собственникам важно знать по каким критериям она складывается и существует ли альтернатива ее изменения.

Что представляет собой кадастровая стоимость дома Понятие кадастровой стоимости возникло ввиду нецелесообразности применения рыночной стоимости, которая постоянно подвержена резким колебаниям параметров и инвентаризационной стоимости, которая рассчитывалась по устаревшим методикам и без учета рыночных факторов. Кадастровая стоимость дома представляет собой стоимость, применяемую при расчете налогообложения недвижимости и рассчитываемую по специальной технологии, отражающей рыночные аспекты. Важно понимать, что кадастровая и рыночная стоимость — это совершенно разные категории, несмотря на то, что рыночные факторы являются составляющей в кадастровом показателе.
За последние два-три года этот показатель увеличился в несколько раз. Причина – в желании «подтянуть» его как можно ближе к рыночному значению. Сам показатель оказывает влияние на сумму, устанавливаемую при сделках, а также на обязательные налоговые платежи. Таким образом, знание денежной оценки, установленной государственными органами, поможет:

• адекватно оценить размер платежей при сдаче дома в аренду;
• рассчитать затраты, которые придется понести при уплате налогов;
• правильно провести раздел имущества;
• при необходимости, оспорить оценку.

Методика, применяемая для установления кадастровой стоимости дома Алгоритм действий, предпринимаемых ФСКК для определения кадастровой стоимости зданий, включает в себя многофакторный анализ, позволяющий вывести как можно более точную оценку, приближенную к реальной рыночной стоимости имущества.

Источник: http://prodhelp.ru/esli-dom-ne-dostroen-kak-opredelyaetsya-kadastrovaya-stoimost/

Что такое кадастровая стоимость дома

Кадастровая стоимость дома имеет большое значение для его собственника. С 2016 г. изменился способ оценки недвижимого имущества. Если ранее в основе лежала инвентаризационная стоимость, то теперь применяется кадастровая.

Эта ситуация повлияла на налогообложение и гражданско-правовые сделки. Так, при взимании налога за продажу, фискальными органами будет учитываться кадастровая стоимость дома.

При условии, что оценка недвижимости проведена справедливо, с учётом всех необходимых факторов, такой подход, бесспорно, правильный и способствует развитию экономики страны.

Определение кадастровой стоимости

Основополагающим принципом оценки по кадастру будет её максимальное соответствие рыночной. Под последней подразумевается та, какую продавец может получить, отчуждая своё имущество на рынке при наличии конкуренции. При этом он владеет всей необходимой информацией, действует без принуждения и в своих интересах.

Кадастровой будет являться стоимость, полученная по итогам гос. оценки имущества (с условием, что она не превышает рыночную), определённая при процедуре разрешения спорной ситуации, и в ряде других случаев при прямом указании закона.

Для её определения используют следующие походы:

• сравнительный;
• затратный;
• доходный.

Первому способу отдаётся предпочтение, так как его смысл в том, чтобы сравнить суммы денежных средств, полученных при совершении сделок с объектами, совпадающими по характеристикам. Применяться он может при наличии развитого рынка.

Во втором случае в расчётах используются предполагаемые затраты, требующиеся для воспроизводства или приобретения аналогичного объекта. Сведения о подобных тратах должны быть актуальными и достоверными.

При такой оценке учитывается физический и моральный износ строения. Так, установленным сроком службы при сложившейся системе эксплуатации для типового многоквартирного дома будет 80 лет, а для использующихся в агрессивной среде сооружений — 25.

Соответственно, пропорционально увеличению срока службы станет уменьшаться стоимость.

И последний, доходный применим, когда имеются обоснованные данные об ожидаемых доходах и расходах при использовании недвижимости в сложившемся сегменте рынка. Например, какую плату можно получить от сдачи в аренду объекта.

При установлении кадастровой цены недвижимости предусмотрен ряд корректировок, так, для земельных участков и недвижимого имущества с различными видами использования определена скидка на торг.

Например, для земли под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) она составляет 6%, для квартир — 3%. Ещё одним фактором, влияющим на цену в кадастре, будет недостаточно развитая инфраструктура. Скидки в домах, не имеющих отопления и горячего водоснабжения, составят 8%.

Оспаривание цены по кадастру

Разработанные методики должны способствовать справедливой оценке недвижимости, но, к сожалению, это не всегда происходит и перед правообладателем встаёт вопрос о приведении её в соответствие. Существуют два способа оспорить оценку: суд либо комиссия.

Обратиться с заявлениями могут лица, чьи интересы затронуты. Для этого требуется представить отчёт о рыночной стоимости объекта, сделанный независимым оценщиком и утверждённый экспертами организации, являющейся членом СРО (саморегулируемого объединения).

Документ должен быть составлен на дату, соответствующую внесению сведений в ГКН (государственный кадастр недвижимости).

Комиссия, в чьей компетенции рассмотрение данных вопросов, состоит из представителей властных и осуществляющих регистрацию недвижимости органов, а также делегатов предпринимательской среды из независимых оценщиков.

Для подачи заявления предусмотрены временные рамки, а именно со дня, когда информация поступила в ГКН, но не позднее того, как произведена очередная оценка недвижимости. В любом случае этот срок не может превышать 5 лет.

Основаниями для пересмотра ранее произведённой оценки будут:

1. Осуществление работ с использованием недостоверных сведений о недвижимости.
2. Когда в отношении объекта есть документ, подтверждающий его рыночную стоимость на момент кадастровой оценки.

Лицами, имеющими право на такое обращение, являются граждане, организации, а также органы гос. власти, регионов и муниципалитетов по вопросам имущества, расположенного на их территории.

Интересант обладает возможностью подать лицу или в специализированную организацию запрос о предоставлении сведений, на основании которых была произведена оценка. У последних есть 7 дней на ответ.

К заявлению о пересмотре прилагаются:

1. Бумага с информацией о кадастровой цене, являющейся предметом спора.
2. Документы, подтверждающие статус правообладателя. Если причиной для обращения послужили недостоверные сведения, то оформленное обоснование этого факта.
3. Отчёт оценщика, определяющий рыночную стоимость объекта.

В приёме заявления без вышеперечисленных документов будет отказано.

Если имеются иные бумаги, имеющие отношение к делу, их также необходимо приложить.

В месячный срок комиссия принимает одно из следующих решений:

1. Отклонение заявления, если факт использования несоответствующих действительности сведений не подтвердился.
2. Пересмотр полученных результатов при условии, что недостоверность информации, взятая за основу оценки, подтверждена.
3. Приведение цены объекта в соответствие рыночной (при наличии отчёта).

Если принятое комиссией решение интересант сочтёт неправомерным, у него есть право обратиться в суд, который, разбирая вопрос по существу, не учитывает доводы, приведённые комиссией.

Судебное рассмотрение требует серьёзной подготовки, а документы, обосновывающие иск, должны быть достоверными. В обратном случае результат может быть прямо противоположным желаемому.

Пример:

Гражданин Боярышников обратился в суд с требованием признать кадастровую оценку принадлежащего ему дома в сумме 4 000 000 р. не соответствующей рыночной. Для подтверждения доводов был представлен отчёт об оценке, проведённой спец.

организацией, и заключение экспертов, по документам от которых стоимость строения составила 3 000 000 р.

Однако в процессе для прояснения обстоятельств возникла необходимость в привлечении сторонних специалистов, была назначена судебная оценочная экспертиза для определения цены строения.

В результате кадастровая стоимость объекта была установлена в размере 5 500 000 р., а отчёт — не соответствующим действующему  законодательству. Согласно нормам права в ГКН внесены сведения, обозначенные в решении суда.

Сознательное внесение в отчёт недостоверной информации влечёт за собой уголовную ответственность.

Стоимость по кадастру в налогообложении

Переход на начисление налогов исходя из кадастровой цены недвижимости призван создать справедливую налоговую нагрузку на собственников.

Применяющаяся ранее инвентаризационная стоимость не соответствовала реальной цене недвижимого имущества, при её установлении не учитывались тенденции, сложившиеся в данном сегменте рынка.

Так, квартира в центре мегаполиса с расположенными в шаговой доступности школами, детскими садами и метро оценивалась гораздо ниже новостройки на окраине города с неразвитой инфраструктурой.

Ещё одной новеллой является включение в налогооблагаемую базу объектов, по которым ранее не была рассчитана инвентаризационная стоимость, и которые проходили регистрацию в упрощённом порядке.

К ним относятся дома, возведённые на дачных участках, гаражи, недвижимость, строительство которой не окончено и т. д.  Ставки налога находятся в пропорциональной зависимости от цены по кадастру:

1. 0,1% для введённых в эксплуатацию и недостроенных домов, комплексов недвижимости, имеющих в своём составе жилые помещения, хоз.строения, площадью до 50 кв. м., располагающиеся на земельных наделах личных приусадебных хозяйств, участках, предназначенных для дач или ИЖС.
2. 2% для недвижимости, перечисленной в статье 378.2 Налогового кодекса РФ и объектов, стоящих дороже 300 000 000 р.
3. 0,5% — для остальной.

Нормативной базой также предусмотрены вычеты, для жилого дома они составят 50 кв. м. Следовательно, ситуация, при которой у собственника жилой дом менее 50 кв. м., будет означать отсутствие налогооблагаемой базы. Независимо от того, сколько единиц недвижимости имеется, по каждой из них будет применяться вычет.

Так, если гражданин является обладателем трёх домов, вычет коснётся их всех. Он делается относительно полной стоимости недвижимого имущества по кадастру, количество долей, принадлежащих собственникам, не учитывается. То есть если домом в 100 кв. м. владеют в равных долях 4 человека, то вычет всё равно составит 50 кв.

м.

К имуществу, принадлежащему физ.лицам, вычет фискальными органами применяется автоматически, заявление в данном случае писать не требуется.

Для того чтобы переход на новую систему начисления налогов был менее обременительный, в течение 4 лет используется особый порядок расчётов с применением понижающего коэффициента 0,2. Если налог, выведенный из цены по кадастру, составит сумму меньшую, чем полученная исходя из инвентаризационной стоимости, то за основу будет браться кадастровая цена.

Определены 15 категорий граждан, в отношении которых предусмотрены налоговые льготы. Это люди, имеющие особые заслуги перед Отечеством либо в силу слабого здоровья и/или возраста относящиеся к социально незащищённым группам и пр.

Для получения льготы гражданин должен уведомить фискальный орган до первого дня ноября того года, который будет относиться к налоговому периоду. В уведомлении указывается один объект, выбранный для льготного налогообложения.

Если инспекция заявление не получает, то выбирает сама ту недвижимость, сумма исчисленного налога с которой будет максимальной. Уточнения, поданные после вышеуказанного срока, не принимаются.

Различные случаи применения налогообложения

До 2015 г. земля, расположенная под многоквартирным домом, признавалась объектом налогообложения.

Исходя из норм, регулирующих отношения в жилищной сфере, предназначенное для общего пользования имущество считается общедолевой собственностью. Доля в общей собственности напрямую зависит от количества квадратных метров квартиры.

При условии, что дом был учтён в ГКН, на владельцев возлагалась обязанность выплачивать земельный налог в зависимости от размера своей доли.

С первого дня 2015 г. имущество, принадлежащее многоквартирному дому, перестало считаться налогооблагаемой базой. Данная норма обратной силы не имеет и выплаченное ранее возврату не подлежит.

Жилой дом, приобретённый по ипотечному договору, находится в залоге у финансово-кредитной организации, предоставившей средства на покупку. Однако собственником строения является купившее его лицо. Следовательно, на приобретателе лежит обязанность по уплате налогов на него.

Нормативной базой обозначены ситуации, допускающие освобождение человека от выплат при сделке купли-продажи. Возможно это, если гражданин имел в собственности имущество более 3 лет и соблюдались данные условия:

• дом или надел земли были получены в порядке наследования или в дар;
• право собственности появилось в результате приватизации;
• получение лицом недвижимого имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В противном случае строение должно находиться в собственности не менее 5 лет.

С 2016 г. начал действовать другой режим применения налоговых вычетов для сделок с недвижимостью. При продаже дома, являвшегося собственностью менее установленного минимального срока, владелец получит вычет не более 1 000 000 р.

То есть вырученную в результате сделки сумму можно сократить на миллион и с остатка уже выплачивать налог. Объём налогооблагаемых доходов гражданин может снизить на сумму расходов по приобретению имущества, при наличии подтверждающих документов.

В этом случае вычет не действует.

При расчётах применяется коэффициент как пропорция между полными месяцами нахождения имущества у собственника и их количеством в налоговом периоде.

Точкой отсчёта будет каждое 15-е число.

Если сделка по передаче недвижимости состоялась до этой даты, то у покупателя возникает обязанность по уплате налога за полный месяц, продавец же, напротив, от неё освобождается.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/doma.html