Как оспорить кадастровую оценку квартиры?

Можно ли и как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Такая комиссия есть при каждом региональном Управлении Росреестра. Информация о работе комиссии и имена должностных лиц можно найти на официальном сайте Росреестра.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?

Порядок действий следующий.

Да! Кадастровая стоимость любого недвижимого объекта не берется с потолка. Она рассчитывается специалистами Росреестра, которые тоже могут ошибаться и делают это довольно часто, причем не в пользу собственника. Как сообщили в ведомстве, всего в комиссии при Росреестре за девять месяцев 2016 года поступило более 29 тыс.

Решение о пересмотре кадастровой стоимости принято в отношении 46,9% заявителей. А суммарная величина стоимости объектов недвижимости после оспаривания в комиссиях снизилась на 28,5%, или 595 млрд рублей. И это — не считая тех исков, которые удовлетворили суды, которые также часто принимают решения в пользу обычных граждан.

Т.е. можно с уверенностью утверждать, что в более чем половине случаев у граждан получилось снизить сумму налога на их собственность! Это означает, что в данном случае государство понимает все трудности, связанные с правильным определением кадастровой стоимости и готово идти вам навстречу.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Это вид стоимости квартиры, определённой по инициативе государственных или муниципальных органов и за их счёт, для использования в целях налогообложения физических лиц. Оценка производится путём массовой оценки однородных объектов с определением удельной стоимости 1 кв.м. Осуществляют её оценщики-победители тендера.

Рассмотрим особенности снижения кадастровой стоимости в зависимости от типа недвижимости: квартира, дом или нежилое помещение для коммерческих целей.

Квартира

Основная причина уменьшения кадастровой стоимости квартиры – некорректность сведений, указанных в общем реестре недвижимости. Как правило, ошибки допускаются в процессе анализа данных для целей оценки.

Пленум Верховного Суда РФ установил, что относится к недостоверным сведениям (Постановление № 28 от 30 июня 2015 года):

• некорректное оперирование сведениями при вычислении;
• ошибочные сведения в списке единиц недвижимости, ожидающих переоценки;
• игнорирование аварийного состояния квартиры;
• использование при оценке некорректных факторов, которые оказали прямое влияние на результат.

Специалист при проведении оценки может неверно интерпретировать целевое назначение квартиры, ее техническое состояние, месторасположение и другие факторы.

Важно учитывать нормативные акты регионов. В некоторых районах исчисление имущественного налога на квартиру происходит на основе инвентаризационной стоимости. В этом случае в переоценке кадастровой стоимости будет отказано.

При определении кадастровой стоимости дома учитываются следующие данные:

• площадь;
• год постройки;
• материалы, используемые при строительстве;
• местонахождения строения;
• наличие или отсутствие коммуникаций и инженерного оборудования.

В этот список входят и другие характеристики. Однако, зачастую, при определении кадастровой стоимости не учитывается фактический износ дома, его реальное состояние. По этой причине итоговый результат не всегда корректен и его можно оспорить.

Нежилое помещение

Уменьшение кадастровой стоимости нежилого помещения чаще интересует юридических лиц. Для них наиболее целесообразно снижение этого показателя. Как показывает судебная практика, снизить цену по данным кадастра в некоторых случаях удается в 5 раз.

С 2017 года юридические лица могут не тратить время на обращение в специальную комиссию. Раньше это было обязательной процедурой, предшествующей обращению в суд. Теперь это не требуется.

При возникновении необходимости обращайтесь за консультацией к юристу. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, пошаговая инструкция, представленная выше – это четкий и подробный алгоритм действий. Однако для обращения в суд, вероятнее всего, потребуется помощь профессионального юриста.

Вопрос пересмотра кадастровой стоимости с самого начала вызывал много вопросов, особенно после вступления в силу КАС РФ. Самые острые проблемы были разрешены разъяснениями, данными в Постановлении Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Источник: https://active-body.info/mozhno-osporit-kadastrovuyu-stoimost-kvartiry/

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

06.05.2019

Кадастровая стоимость недвижимости может понадобиться для расчета имущественного налога, госпошлины при оформлении наследства или арендной ставки, если арендуете помещение у государства.

Где узнать кадастровую стоимость квартиры, дома или участка земли, мы писали в этой статье.

Бывает так, что кадастровая стоимость (КС) намного выше рыночной. Например, вы купили квартиру за 5 млн рублей, а ее КС составляет 6,8 млн рублей. Налог вам рассчитают большой, т. к. его определяют по именно по КС.

Также из-за того, что фактически незастроенный земельный участок при государственной кадастровой оценке по ошибке был оценен как застроенный, его КС может быть сильно завышена.

Подобные ошибки случаются, если при определении КС не были учтены некоторые факторы. На кадастровую цену влияют инженерное благоустройство района, уровень цен рынка недвижимости, численность населения района, факторы социально-экономического развития, удаленность объекта от столицы субъекта РФ и пр.

Если рыночная цена значительно меньше, чем КС, последнюю можно оспорить и вам пересчитают налог. Об этом наш материал.

Причины, по которым можно оспорить кадастровую цену

Всего есть два основания, по которым вы можете оспорить завышенную КС своего дома, квартиры или участка.

• Недостоверные сведения об объекте недвижимости, использованные при проведении государственной кадастровой оценки (ГКО).
• Установление рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Чтобы прояснить для себя основания, можно обратиться:

• к заказчику оценки, если кадастровая стоимость была определена в ходе ГКО (уточнить, кто именно был заказчиком работ, можно в Росреестре);
• в орган, осуществляющий функции по ГКО — если кадастровая стоимость была определена при включении в ЕГРН сведений об изменении качественных и количественных характеристик объекта недвижимости, которые повлекли за собой установление новой кадастровой стоимости (в соответствии со статьей 24.19 135-ФЗ).

В течение 7 рабочих дней вы получите данные, которые использовались при определении КС вашей недвижимости.

Оспорить кадастровую цену можно в специальной комиссии

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ чтобы оспорить кадастровую цену, физическое лицо может сразу обратиться в суд, минуя комиссию.

Сначала разберем порядок действий при оспаривании в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС при Росреестре.

Нужно подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости, приложив к нему все необходимые документы.

Заявление можно заполнить тогда, когда придете в комиссию по месту нахождения вашего объекта недвижимости. Контактные данные нужной вам комиссии можно посмотреть на сайте Росреестра. Конкретных требований к этому документу нет, он составляется в свободной форме. В интернете есть образцы заявления, можно воспользоваться одним из них, если хотите подготовить документ заранее. Также можно прибегнуть к помощи юриста.

К заявлению обязательно нужно приложить требуемый 135-ФЗ пакет документов. В него входят:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости вашего объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах кадастровой стоимости;
• нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

если причина вашего обращения — недостоверные сведения, использованные при ГКО, результат которой вы хотите оспорить, то:

• документы, подтверждающие недостоверность сведений;

если причина вашего обращения — установление рыночной стоимости объекта недвижимости, то:

• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости — в бумажном и электронном формате.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без указанных документов к рассмотрению не принимается.

Срок подачи заявления: с даты внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости, которую вы хотите оспорить, по дату внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости, полученных:

• при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

И по общему правилу позже, чем через 5 лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов ГКО, подать заявление нельзя.

Комиссия должна рассмотреть ваше заявление в течение 1 месяца. При этом в течение 1 недели она должна направить уведомление о поступившем от вас заявлении (с указанием даты рассмотрения) в орган местного самоуправления и заявителю, т. е. вам.

Отчет об оценке рыночной стоимости

Независимую оценку стоимости должны провести оценщики, состоящие в саморегулируемой организации (проверяйте, чтобы их деятельность была застрахована). Можете заглянуть на сайте Росреестра в раздел с результатами заседаний той комиссии, в которую будете обращаться. Те оценщики, чьи отчеты были приняты без нареканий — надежные, можно заказать отчет у них.

Обычно отчет об оценке готовится около 1 недели. Проверьте, что его действительно составили на дату, по состоянию на которую была определена оспариваемая КС.

Экспертиза отчета

Потребуется также провести экспертизу отчета в саморегулируемой организации. Эксперт проверит, что оценщик все сделал правильно и в соответствии с требованиями законодательства. Экспертиза при обращении в комиссию нужна, если установленная рыночная цена ниже КС более чем на 30%.

Для полноты доказательной базы при подаче искового заявления наличие экспертизы необходимо, но суд может принять заявление и без нее и назначить судебную экспертизу.

Какие решения может принять комиссия при Росреестре

В случае, когда основанием была недостоверность сведений:

• отклонить заявление, поскольку сведения, использованные при ГКО достоверны;
• пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости, если использовались недостоверные сведения — при этом определение кадастровой стоимости обеспечивает заказчик работ.

Если основанием было установление рыночной стоимости:

• принять кадастровую стоимость в размере рыночной;
• отклонить заявление.

Если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (Приказ от 4 мая 2012 г. № 263 Минэкономразвития). Также отклонить заявление могут за несоответствие отчета об установлении рыночной стоимости требованиям ФЗ-135.

Как узнать о принятом решении? Порядок такой. В течение 5 рабочих дней с момента принятия решения вам направят уведомление. Также уведомление придет в орган местного самоуправления. В течение этих же 5 рабочих дней комиссия направит копию решения (и отчет об оценке, если причиной была установленная рыночная стоимость) в орган, осуществляющий функции по ГКО.

В орган регистрации прав будут отправлены копия решения и сведения о кадастровой стоимости.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Как пересчитают налог

В соответствии со статьей 403 НК РФ налог вам пересчитают с налогового периода, в котором было подано заявление. Но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которую вы оспорили.

Также о пересчете налога говорится в статье 24.20 135-ФЗ:

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как оспорить кадастровую цену в суде

Если вы обращались в комиссию при Росреестре, но ваше заявление отклонили, можете продолжить отстаивать свои права в суде. Также вы можете сразу обратиться в суд с целью оспорить КС. Исковое заявление лучше составлять вместе с юристом, чтобы избежать ошибок. Документы понадобятся те же, что и в случае с комиссией. Также надо будет оплатить государственную пошлину.

Дела по пересмотру КС рассматриваются судами обычно в течение 2 месяцев или дольше. Решение вступит в силу спустя 1 месяц после его принятия.

Возмещение судебных расходов

Обычно если истец выигрывает дело в суде, то все расходы, которые он понес, отстаивая свои права, ему возмещает ответчик. Но в случае с оспариванием кадастровой стоимости в роли ответчика выступает орган, осуществляющий функции по ГКО, либо заказчик оценки, т. е. государственные структуры. Это создает сложность, мнения по данному вопросу разнятся.

В судебной практике есть прецеденты как с возмещением расходов, так и без возмещения.

Прежде чем идти в комиссию или в суд, советуем проконсультироваться у юриста. Он проанализирует ситуацию, учтет нюансы, предложит возможные пути снижения КС и вместе с вами оценит, стоит ли этим заниматься. В некоторых случаях расходы на пересмотр КС могут превысить выгоду, полученную от ее уменьшения.

Источник: https://jivu.ru/stati/soveti/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti/

Как Оспорить Кадастровую Стоимость Квартиры

1. Обратиться в комиссию, занимающуюся рассмотрением конфликтов об итогах вычисления КС (кадастровой стоимости) и находящейся при каждом управлении Росреестра во всех регионах страны.
2. Обратиться в суд, согласно пункту 2 статьи 403 НК РФ.

• Целевое назначение квартиры;
• Аварийное состояние квартиры;
• Местоположение оцениваемого объекта;
• Располагается ли дом в зоне, требующей соблюдения специальных правил эксплуатации территории, такой как санитарно-защитная зона;
• Прочие факторы.

Помимо вышеперечисленных организаций, суд вправе привлечь к рассмотрению дела и лиц, интересы которых затрагиваются при пересмотре кадастровой стоимости квартиры. Ими могут быть бывшие собственники и владельцы долей.

В российском налоговом законодательстве закреплена норма, по которой размер налогообложения за имеющуюся в собственности недвижимость определяется кадастровой стоимостью. Данный показатель высчитывается оценщиками.

В большинстве случаев высчитанная кадастровая стоимость является неактуальной. Ведь меняются жилищные условия, вносятся поправки в законодательство. Изменение кадастровой стоимости возможно только после ее оспаривания.

С помощью этой процедуры можно уменьшить размер оплачиваемых налогов.

Как оспорить кадастровую стоимость

Исходя из положений ст.403 НК РФ, если кадастровая цена на объект изменена судебным либо комиссионным решением, вся необходимая информация учитывается при исчислении налоговой базы – но только после того, как кадастровая цена будет внесена в ГКН.

Российское законодательство позволяет оценщикам в самостоятельном порядке определять метод, с помощью которого будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимых объектов. После окончания процесса оценки, происходит ее утверждение местными властями и передача в Росреестр (который вводит все полученные факты в ГКН).

Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»):

Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе (п. 6 ст. 247 КАС РФ).

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. Результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

:  Выплаты ветеранам труда в ноябрьске и сколько

Снизим кадастровую стоимость объектов недвижимости

• Кроме того, важно помнить о местных — региональных коэффициентах на стоимость недвижимости. Поскольку стоимость жилья часто отличается между собой на порядок даже в одного городе, при проведения вычета кадастровой цены недвижимости, определяется месторасположение недвижимости. К примеру, цена одного метра жилья в столице, по информации Росреестра — 500 тысяч рублей, тогда как в небольших населенных пунктах это значение может быть на отметке 25 и менее.

• Это цена участка, которая действует на рынке государственной недвижимости и может быть установлена таким действующим в стране органом, как Российская кадастровая служба. Также этот орган называется Кадастровой палатой.

Как оспорить кадастровую цену квартиры и платить меньше налогов

1. Нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов на недвижимость.
2. Кадастровая справка о кадастровой стоимости квартиры. Стоимость в справке должна быть указана та, что оспаривается.
3. Документы об оплате государственной пошлины.

   Для комиссии оплачивать пошлину не нужно.

Подать заявление на пересмотр кадастровой цены квартиры можно двумя разными способами. А вот насколько это выгодно и не превысят ли затраты на оспаривание конечную выгоду — тут все индивидуально и нужно считать.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости квартиры

Это значит, что в заключении оценщиков, составленном в соответствии с законодательными требованиями, должна быть указана рыночная цена оцениваемой квартиры, существенно отличающаяся от кадастровой стоимости, занесенной в информационную базу Росреестра. Разумеется, эта рыночная цена должна быть меньше кадастровой стоимости, иначе обращаться в инстанции с соответствующими требованиями просто нецелесообразно.

Уже в текущем году суды общей юрисдикции рассматривают множество подобных требований, касающихся оспаривания кадастровой стоимости участков земли, где, по статистике, чаще всего фиксируются случаи некорректной кадастровой оценки объектов. Конечно, при оценке жилья неточности и ошибки встречаются гораздо реже, однако эксперты рынка прогнозируют, что оспорить кадастровую стоимость квартиры в ближайшем будущем пожелает примерно 10% собственников жилья.

:  Как Посмотреть Капитальный Ремонт Дома Когда Реформа Жкх

Оценка квартиры для оспаривания кадастровой стоимости, как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Да! Кадастровая стоимость любого недвижимого объекта не берется с потолка. Она рассчитывается специалистами Росреестра, которые тоже могут ошибаться и делают это довольно часто, причем не в пользу собственника. Как сообщили в ведомстве, всего в комиссии при Росреестре за девять месяцев 2016 года поступило более 29 тыс. заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 59,9 тыс. объектов недвижимости (87% из них — это земельные участки).

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры или иной недвижимости — дело не такое сложное, как может показаться на первый взгляд, тем не менее оно потребует некоторого времени и ресурсов. Поэтому каждый решает для себя сам, имеет ли смысл добиваться пересмотра. Для этого нужно понимать, как кадастровая стоимость влияет на размер налога на недвижимое имущество. Для начала следует рассчитать величину кадастрового налога.

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Альтернативным способом оспаривания кадастровой цены жилья является судебное рассмотрение. Оно инициируется на основе соответствующего иска. Помимо иска в суд общей юрисдикции следует предъявить доказательства (независимая оценка, заключение, справка, свидетельство о праве собственности и т.д.).

Поскольку при любом оспаривании важно соблюдение сроков, то и здесь важно определиться. Действующее законодательство не содержит указание на наличие предельных сроков оспаривания кадастровой цены недвижимости, поэтому обратиться в один из перечисленных выше органов можно в любое время.

Кадастровая оценка недвижимости может быть оспорена ее владельцем

А. Ш.: В настоящий момент для налогообложения (налога на имущество физических лиц) используется инвентаризационная стоимость, которую рассчитывают БТИ. Эта стоимость рассчитывается по методикам, которые были разработаны еще в 60–70-х годах.

Она учитывает только стоимость затрат на воспроизводство аналогичного объекта, затраты на строительные материалы и т. д. Данный подход не учитывает рыночной составляющей и месторасположения объекта. Порою инвентаризационная стоимость квартиры в Москве ниже, чем такая стоимость аналогичной квартиры в Сибири или на Урале.

Это неправильно, так как очевидно, что рыночная стоимость недвижимости в Москве больше.

Например, когда нотариус заверяет документ, например договор купли-продажи, вы с этим документом идете дальше совершать правовые действия. И никто не подвергает сомнению действия нотариуса, его печать, его подпись. Такая же ситуация и с оценщиком.

Можно ли и как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Юр. лица, муниципалитет и органы гос. власти такой свободой выбора не обладают, прежде они обязательно должны обратиться в Комиссию. Если Комиссия отклонила их заявление, поданное, конечно, по всем правилам, или же не рассмотрела его в течение месяца, после этого они могут решить вопрос о пересмотре оценки в судебном порядке.

Вся информация об оцениваемом объекте недвижимости должна соответствовать действительности, т.к. это прямо влияет на ее оценку. Если будут выявлены недостоверные сведения о квартире или земельном участке, значит, есть законные причины для пересмотра оценки.

При этом заявитель может обратиться непосредственно в кадастровую палату или же к заказчику проведенной оценки (ими могут быть, например, органы власти субъектов или муниципальные органы) с запросом о предоставлении тех данных, которые использовались при оценке квартиры или участка земли.

Данный запрос должен быть обработан за семь дней.

https://www.youtube.com/watch?v=2g9SaeKc8kQ

Начнем с главного. К типам налогооблагаемого имущества относятся: квартира, гараж, комната, жилой дом, машино-место, земельный участок с хозяйственными постройками и другие строения. Инвентаризационная стоимость, определяемая Бюро технической инвентаризации, учитывает год постройки, степень износа объекта и стоимость строительных работ и материалов.

При этом расположение дома и инфраструктура района никак не влияют на оценку его инвентаризационной стоимости. Кадастровая стоимость недвижимости определяется государством. Обычно она приближена к рыночной стоимости и включает в себя более широкий круг факторов.

Это площадь, местоположение, разрешенное использование для земельных участков, для объектов капитального строительства – год постройки, материал стен, этажность и ценообразующие факторы, к которым относятся: наличие инженерных коммуникаций, включая электро- и газоснабжение, транспортная доступность, для города Новосибирска – расстояние до метро, для загородных участков – расстояние до ближайшей транспортной остановки, имеет значение близость водного объекта, рекреационная зона и другие. Все эти факторы оцениваются в совокупности. Оценку проводят профильные частные компании по контракту с муниципальными властями.

Если все-таки граждане не согласны с размером стоимости своей недвижимости, они могут оспорить ее во внесудебном порядке – в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Комиссия создана и действует при Управлении Росреестра по Новосибирской области, заседания проводятся ежемесячно.

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости недвижимости

• выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
• копию правоустанавливающего документа – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная и т.д.;
• отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре;
• общегражданский паспорт РФ.

Если собственник обнаружил завышение кадастровой стоимости, необходимо удостовериться, что увеличение произошло необоснованно.

Как правило, заинтересованность в цене объекта по данным кадастра наступает после получения квитанции из налоговой инспекции, в которой указывается платеж, не устраивающий владельца.

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости

Налог на недвижимость повысился с 1 января 2017 года, что вызвано переходом на новую схему его расчета – исходя из кадастровой стоимости объекта. В последние несколько лет идет повышение применяемых коэффициентов.

Разумеется, это стало причиной новой волны судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости. Однако далеко не всегда обжалование оправдывает ресурсы, затраченные на эту процедуру.

О том, какими способами можно оспорить кадастровую оценку недвижимого имущества, рассказал адвокат Олег Сухов.

Как снизить кадастровую стоимость жилья

Подразумевается, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к ее рыночной цене, но встречаются случаи, когда она оказывается намного ее выше. Разумеется, это повышает налогооблагаемую базу.

Чаще всего это вызвано ошибками при техническом расчете или тем, что не учтены индивидуальные особенности объекта. Например, к таким особенностям относятся место, в котором расположен объект, его целевое назначение, вид разрешенного использования и состояние.

Часто бывают случаи, когда аварийное состояние объекта не учитывается.

Можно подождать плановой переоценки, но производят ее только раз в несколько лет. Если такой вариант вам не подходит, то сначала следует сравнить кадастровую и рыночную стоимость вашей недвижимости – для этого вам необходимо заказать ее оценку.

Это является одним из оснований для пересмотра кадастровой цены объекта. Второе основание — недостоверность тех сведений, которые использовались при определении кадастровой стоимости.

Для того, чтобы обжаловать кадастровую стоимость, вам достаточно доказать наличие одного из этих фактов.

Шансы на выигрыш достаточно велики – в прошлом году было рассмотрено около 5 тысяч заявлений об оспаривании объектов, расположенных в Московской области. 40% таких заявлений были удовлетворены.

Однако стоит сразу учитывать, что вернуть уплаченный налог не получится – новые показатели будут действовать для того налогового периода, в течение которого было подано заявление о пересмотре.

Это положение установлено налоговым законодательством, и оно не имеет обратной силы.

2 способа оспаривания кадастровой стоимости

Есть два способа оспаривания – комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суд. Если заявитель – физическое лицо, то он просто выбирает один из двух вариантов, для юридических лиц обращение в комиссию обязательно. Преимущества рассмотрения спора в комиссии:

• вам нет необходимости оплачивать государственную пошлину;
• вы можете оспорить решение комиссии в суде, если оно вас не устроит;
• рассмотрение в таком порядке быстрее судебного – в течение одного месяца.

Вам потребуются документы, которые подтвердят необходимость пересмотра показателя. Помимо правоустанавливающих документов вам понадобится справка о кадастровой стоимости, отчет об установлении рыночной оценки и положительное экспертное заключение. Также это могут быть документы, подтверждающие наличие технической или кадастровой ошибки либо подтверждающие недостоверность представленных при оценке сведений.

При подаче искового заявления вы должны будете оплатить госпошлину и уведомить других лиц, участвующих в деле. Юридические лица также должны приложить документ, подтверждающий обращение в комиссию. Если вы действуете в суде лично, то вам понадобится документ, удостоверяющий личность, если через представителя – доверенность на его имя. Если вы не приложите указанные документы, то ваше заявление оставят без движения, но вам дадут время на исправление недочетов.

Отказ суда и комиссии не окончательны — их можно обжаловать. При этом, шансы на обжалование решения комиссии намного выше, чем оспаривание решения суда в апелляционной инстанции, поскольку суды с неохотой отменяют решения по подобным делам.

Однако если есть какие-то новые обстоятельства, которые были не учтены судом первой инстанции, то шансы есть.

Стоит заранее посчитать и вашу возможную выгоду от пересмотра кадастровой стоимости, поскольку расходы на ее осуществление могут не оправдаться.

Порядка 10-20 тысяч стоит отчет об оценке рыночной стоимости объекта. Если суд останется недоволен отчетом, то будет назначена судебная экспертиза, стоимость которой может превышать 100 тысяч рублей и больше. Стоимость юридических услуг по подобным делам колеблется около 30-50 тысяч рублей. Поэтому перед обжалованием посчитайте, выгодно ли в вашем конкретном случае обжаловать кадастровую стоимость недвижимости.

 Адвокат Олег Сухов

Загрузка…

Источник: https://www.vsem-kvartira.ru/news/kak-osporit-kadastrovuyu-otsenku-nedvizhimosti/

Как оспорить кадастровую оценку квартиры?

Это стоимость объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, дома и т.д.), которая включена в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Кадастровая стоимость используется госорганами для расчета налогов: земельного налога, налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц.

Откуда берется кадастровая стоимость недвижимости?

Ее определяют по итогам государственной кадастровой оценки. Для этого органы власти субъекта РФ или муниципалитеты принимают решение об оценке. Определяется перечень объектов, которые будут оценивать. На основании решения по конкурсу привлекают независимого оценщика.

Результаты проведенной оценки утверждают региональные или муниципальные органы власти. Утвержденная кадастровая стоимость включается в ГКН.

Переоценка объектов недвижимости проходит 1 раз в 5 лет, а в городах федерального значения — Москва, Санкт-Петербург, Севастополь — каждые 2 года.

Зачем оспаривают кадастровую стоимость?

Поскольку размер кадастровой стоимости напрямую влияет на размер налога, основная цель оспаривания — уменьшить сумму налога.

По каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость?

• при оценке были учтены недостоверные данные об объекте недвижимости, например: местоположение объекта, разрешенная категория использования земельного участка, аварийное состояние и др.;
• у объекта определена рыночная стоимость на ту дату, когда была установлена кадастровая стоимость.

В какие сроки можно оспорить кадастровую стоимость?

В течение 5 лет с момента внесения данных о кадастровой стоимости на конкретный объект в ГКН. Эту дату можно найти там же, где и саму кадастровую стоимость (см. выше). Но нужно проверить, чтобы на момент обращения в суд в ГКН не успели внести новую кадастровую стоимость объекта или не изменили данные об объекте недвижимости (в этом случае кадастровая стоимость также может меняться).

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

• собственник недвижимости (в т.ч. долевые собственники);
• владелец на основании права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;
• бывший собственник, если желает повлиять на суммы начисленного ему налога на недвижимость. В этом случае кадастровая стоимость может быть пересмотрена только на тот налоговый период, в котором бывший собственник подал заявление о пересмотре. Стоимость за предыдущие периоды не пересматривается;
• арендатор государственного или муниципального имущества, если арендная плата зависит от кадастровой стоимости;
• лицо, которое имеет исключительное право аренды или выкупа земельного участка из государственной или муниципальной собственности, если цена выкупа или арендная плата зависит от кадастровой стоимости;
• прокурор — в защиту интересов граждан, интересов РФ, субъектов РФ, муниципалитетов.

Куда обращаться, чтобы оспорить кадастровую стоимость?

• в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Адреса можно найти на сайте управления Росреестра в вашем регионе (например, в Москве, в Санкт-Петербурге, в Московской области, в Вологодской области);
• в суд — это будет суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ (областной, краевой, верховный суд республики и т.д.).

Граждане (в том числе ИП) могут выбрать — пойти сразу в суд или сначала попробовать оспорить кадастровую стоимость через комиссию Росреестра. Юридическим лицам, госорганам, муниципалитетам сначала обязательно нужно обратиться в Комиссию и получить ее ответ.

Кто будет ответчиком по иску в суд об оспаривании кадастровой стоимости?

1. Орган власти субъекта РФ или муниципальный орган, который утвердил результаты определения кадастровой стоимости;
2. Управление Росреестра по субъекту РФ — как госорган, выполняющий функции по государственной кадастровой оценке.
3. Орган, который будет исправлять кадастровую или техническую ошибку (если кадастровая стоимость оспаривается в связи с недостоверными данными об объекте)

Суд также может привлечь к делу других лиц, чьи интересы затрагивает пересмотр кадастровой стоимости (текущий собственник, бывший собственник, участники долевой собственности и др.).

Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости?

1. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Скачать образец.
2. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости (с указанием той кадастровой стоимости, которую вы оспариваете, и даты ее установления). Ее выдают бесплатно в течение 5 рабочих дней в филиале Федеральной кадастровой палаты или в МФЦ.
3. Нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности на недвижимость, по которой вы оспариваете кадастровую стоимость.
4. Если вы оспариваете кадастровую стоимость в связи с недостоверными сведениями об объекте — документы, подтверждающие недостоверность сведений.
5. Если кадастровая стоимость оспаривается в связи с определением рыночной стоимости:

• отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта (на бумаге и в электронном виде);
• положительное экспертное заключение по отчету из СРО, в котором состоит оценщик (на бумаге и в электронном виде) — если рыночная стоимость по отчету будет отличаться от кадастровой больше, чем на 30%.

В какие сроки рассмотрят заявление об оспаривании кадастровой стоимости?

В комиссии Росреестра — в течение 1 месяца с момента подачи полного пакета документов. В суде — в течение 2 месяцев. Разумеется, этот срок может увеличиться в связи с обстоятельствами конкретного дела (отложение заседаний, назначение экспертизы и др.).

Возмещаются ли расходы на проведение оценки?

Источник: https://vestiprava.com/stati/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti.html

Как оспорить кадастровую оценку жилья: инструкция EG.RU

23 Мая 2018

Проверьте, не слишком ли большой налог на недвижимость вы платите.

Все больше вопросов у россиян вызывает уплата налога на недвижимость, который привязан к кадастровой стоимости жилья. Эта стоимость согласно закону должна быть равна рыночной и обновляться раз в год. Порядок установки кадастровой оценки регулируется статьей 403 Налогового кодекса России.

Но не слишком ли много мы платим? Налог на недвижимость идет в местные бюджеты, и именно местные власти заказывают «независимую» оценку. Здесь вполне возможен конфликт интересов, и владельцам жилья необходимо держать руку на пульсе ситуации.

Подчеркнем, что здесь и далее мы говорим только про жилое недвижимое имущество физических лиц.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры

Чтобы узнать точную кадастровую стоимость своей квартиры или дома, необходимо зайти на сайт Росреестра и найти нужный объект. Это можно сделать по кадастровому номеру, инвентарному номеру или просто по точному адресу. Поиск быстрый, работает хорошо.

Автор этих строк узнал, например, что его квартира в одном из подмосковных городов стоит сейчас, по мнению составителей кадастра, 7,6 млн руб. Что ж, заходим на любой крупный сайт, где есть предложения по вторичному жилью, и ищем аналогичные квартиры в этом или соседнем домах схожего типа.

Мы видим, что сопоставимые по метражу квартиры в домах такого же года постройки предлагаются на рынке за 5,4–6,0 млн руб., и это до начала торга.

Таким образом, можно смело сказать, что кадастровая цена завышена почти в полтора раза (повезло – иногда она в 3–4 раза больше реальной), и налог приходится платить не с рыночной стоимости, а с некоей суммы, существующей лишь в воображении «независимого оценщика».

Если мы видим в себе силы оспорить оценку, то можем предъявить лишь два основания.

• Первое – ошибочность сведений, использованных при оценке. В случае с квартирой или домом это могут быть неверный метраж, неточность в адресе, неверные сведения о годе постройки дома, неверное определение степени износа.
• Второе – «установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость». Дата утверждения стоимости взятой для примера квартиры – 30 ноября 2015 года: за два с половиной года цену не пересматривали. И хотя за это время на рынке недвижимости Подмосковья особой турбулентности не замечено, властям стоило бы пересматривать оценку почаще.

Чтобы оспорить оценку, вы можете обратиться либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо сразу в суд. Для юридических лиц этап комиссии обязателен, для физических нет. Комиссии действуют при управлениях Росреестра.

Какие документы нужны для оспаривания кадастровой оценки

Помните, что как в комиссии, так и в суде вы являетесь заявителем, на котором лежит обязанность обосновать свою точку зрения. Так что вас ожидает замечательный предварительный этап сбора справок. Вам потребуются следующие бумаги.

• Кадастровая справка – ее можно получить через МФЦ бесплатно; однако комиссия или суд могут потребовать более подробные документы – кадастровый паспорт или выписку, 200 и 400 руб. соответственно (здесь и далее суммы указаны приблизительно – они могут изменяться в зависимости от местных правил и тарифов организаций).
• Нотариально заверенная копия документа, подтверждающего ваши права на эту недвижимость (200–300 руб.).
• Если в кадастровых данных есть ошибки, то вы предоставляете данные, подтверждающие наличие ошибки.
• А вот если речь идет о несоответствии кадастровой стоимости рынку, вам придется самостоятельно заказать экспертизу этой стоимости, причем не на текущую дату, а на дату установления цены региональными властями. В приведенном для примера случае – на конец 2015 года. Это обойдется минимум в 5000 рублей.
• Хорошо бы также иметь положительное экспертное заключение о том, что экспертиза была проведена по всем требованиям. Такой отчет может стоить порядка 10 000 рублей: именно эксперт, а не оценщик, является ключевой фигурой в этом процессе и может быть вызван в суд для дачи разъяснений.
• В случае обращения в суд придется также заплатить 300 рублей госпошлины; а вот если вы требуете также возврата избыточно уплаченного налога, размер пошлины существенно вырастет.

Рекомендуем обращаться сначала в комиссию. Она рассматривает дела оперативнее (не более 30 дней с момента подачи заявления) и, как правило, способна пойти на компромисс. В то же время только суд может заставить государственный орган, неверно установивший кадастровую стоимость вашего жилья, вернуть вам издержки на проведение оценки и экспертизы.

Сколько можно сэкономить на налоге на недвижимость

В целом можно сделать вывод, что процесс оспаривания кадастровой оценки намеренно сделан сложным и затратным, чтобы минимизировать риск оспаривания гражданами завышенных цифр. В то же время авторов этой процедуры понять можно: в противном случае органы Росреестра были бы буквально завалены заявлениями недовольных граждан.

Сравним издержки. В Московской области каждое муниципальное образование вправе устанавливать собственные ставки налога на недвижимость.

Впрочем, этим правом они не злоупотребляют, так что по всему региону в 2018 году налог составляет 0,1% от кадастровой стоимости в год. В случае с взятой для примера квартирой – 7600 рублей, то есть 633,3 руб. в месяц.

Переплата при этом составляет примерно 200 рублей в месяц: это деньги, которые местные власти получают как результат неверной и, скорее всего, предвзятой оценки.

Так что большой вопрос, имеет ли смысл идти до конца с целью добиться справедливости – или смириться с очередной бессмысленной переплатой. Кадастровая оценка должна обновляться каждый год, так что процесс оспаривания может стать регулярным…

Источник

Источник: http://sroroo.ru/press_center/news/2443244/