- О кадастровой стоимости земельного участка: как рассчитывается, какая формула
- Что такое кадастровая стоимость
- Кадастровая стоимость: где и как её можно узнать
- От чего зависит стоимость и на что влияет?
- Почему нужно знать кадастровую стоимость своей земли?
- Инструкция: как рассчитать и узнать стоимость?
- Получить информацию по карте на сайте Росреестра
- Получить информацию в справочной службе и других сервисах сайта Росреестр
- Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, определение, процедура расчета, средние числа
- Важные моменты
- Изменения
- Зачем это нужно
- Области применения
- Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка
- Какие нужны документы для расчета и как происходит процедура
- Методика расчета кадастровой стоимости земли
- Особенности кадастровой стоимости
- Процесс оценки пошагово
- Документы, для представления при расчёте
- Формула, по которой производится расчёт
- Перерасчёт кадастровой стоимости
- Значение удельного показателя
- Комиссия по оцениванию недвижимости и частная оценка имущества
- Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка
- Из чего складывается стоимость земли?
- Методика расчета
- Описание расчета и пример
- Заключение
- Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка формула расчета
- Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, причины ее завышения
- Как рассчитывается арендная плата за земельный участок от кадастровой стоимости
- Как считается кадастровая стоимость земельного участка – государственные расценки на землю
- Формула расчета земельного налога по кадастровой стоимости
- Расчет кадастровой стоимости земельного участка
- Как производится расчет кадастровой стоимости
- Расчет арендной платы земельного участка от кадастровой стоимости по формуле
- Как рассчитывается земельный налог по кадастровой стоимости
- Рассчитываем арендную плату за земельный участок: правила подсчета на основе кадастровой стоимости
О кадастровой стоимости земельного участка: как рассчитывается, какая формула
Цена земельных владений с точки зрения законодательных органов — это кадастровая стоимость земельного участка.
Она определяется на основе территориального расположения объекта оценки, экономической ситуации, категории земли, а также вида разрешенного использования (ВРИ).
Оценка проводится независимым экспертом — представителем оценочной компании.
Задача данной статьи состоит в том, чтобы проинформировать владельцев недвижимого имущества о текущем положении дел и предстоящих реформах законодательной базы.
Это даст возможность видеть предстоящие проблемы в ближайшей перспективе и успешно обойти их, будучи заранее готовым к государственным нововведениям.
Теоретическое поле статьи очерчивает самые актуальные вопросы: что представляет из себя кадастровая стоимость частного владения? Каким образом она рассчитывается? Где получить сведения о ней?
Что такое кадастровая стоимость
Известно, что ценовой показатель земли является определяющим при расчете налогов и других обязательных для собственника недвижимости платежей. Владельцы недвижимости заинтересованы, чтобы ценовой показатель был объективным.
Поскольку законодательная база в нашей стране далеко не идеальна, вносятся новые поправки в Федеральные Законы и постановления, что вынуждает собственников быть в курсе последних изменений и правильно подходить к оформлению документов.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется уполномоченным независимым экспертом
В 2014 году каждый объект недвижимости (дача, садовый участок, дом, квартира и т. д.) оценивается муниципалитетами и заносится в единый реестр.
В 2017 году вступают в действие поправки, изменяющие порядок снижения кадастровой стоимости — это вынуждает собственников обращаться за переоценкой к независимым экспертам, чтобы подстроиться под новую систему налогообложения и не переплачивать лишние деньги.
Изменения 2017 года — это еще не последний шаг модернизации законодательной базы, а только подготовительный этап к очередным, и уже более существенным изменениям в системе определения цены недвижимости, которые ожидаются к 2020 году.
Вводятся новые правила оценки земельных участков
Обратите внимание! К 2020 году будут законодательно установлены нововведения, касающиеся процедуры оспаривания стоимости земельного участка и правила её оценки.
Кадастровая стоимость: где и как её можно узнать
Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка
Через сайт Росреестра можно получить сведения о земле и узнать её кадастровую стоимость (ниже есть раздел с инструкцией, как это сделать).
Также можно заказать выписку на сайте или в местном отделении МФЦ — этот вариант получения информации не является актуальным среди собственников (более 90% из них обращаются за получением данных о своей недвижимости к сервисам Росреестра).
Существует четыре варианта получения сведений о конкретном земельном участке с помощью электронных сервисов интернет-портала Росреестра. Чтобы ими воспользоваться, пользователю потребуется некоторые данные о недвижимости, не обязательно полные. Сервисы между собой схожи, но имеют и различия по следующим критериям:
- объем сведений об участке для получения информации;
- формат предоставляемой информации: на экране монитора или в виде отчета в формате электронного документа;
- статус информации: публичная — доступная всем, личная — доступная только собственнику.
Если собственнику нужны самые полные сведения о земельном участке, нужно обратиться в справочную службу и заказать выписку из ЕГРН.
Если интересует не только цена земли, но и построенных на ней зданий, тогда можно воспользоваться любым из сервисов.
Для получения документа, имеющего юридическую силу (будет это справка, выписка или другой документ), пользователю сайта придется пройти регистрацию, указав личные данные и оплатить услугу одним из возможных способов.
Собственники земли могут заказать справки и выписки на сайте Росреестра
Публичная карта — это страница интернет-портала Росреестра, представляющая из себя онлайн-карту, где отмечены границы участков земли и по каждому дана информация.
С ней может ознакомиться любой посетитель интернет-портала. Данные на этой странице являются актуальными, но не несут юридической силы.
Для получения документального подтверждение цены собственнику понадобится заказать специальную выписку.
Фонд данных — сервис, созданный для нахождения информации по земельному участку в базе данных государственной кадастровой оценки посредством предоставления его кадастрового номера.
Пользователю сайта необходимо ввести в специальную строку номер, нажать кнопку «Получить информацию» и через некоторое время он получит отчет, который можно будет скачать в формате PDF.
Online-справочная — это сервис для получения юридических сведений о любом объекте недвижимости посредством предоставления электронной системе адреса, условного и кадастрового номеров и номера права. Результат обработки данных покажет сведения об указанном недвижимом имуществе на странице сайта, здесь же можно заказать выписку по данному земельному участку, нажав соответствующую кнопку.
Стоимость земли или квартиры по кадастровому номеру — это способ получить данные о земле, находящийся в разделе функционального меню «Кадастровая стоимость». Он позволяет получить сведения по номеру или адресу.
Информация предоставляется пользователю на странице сайта и является публичной. За более подробными сведениями или получением документальной выписки нужно перейти на другую страницу по кнопке «Получить справку».
Важно! Чтобы получить документ, имеющий юридическую силу, с информацией о кадастровой стоимости земельного участка, нужно заказывать справку или выписку. Это делается на интернет-портале Росреестра, услуга является платной.
Справку или выписку можно получить на сайте Росреестра
От чего зависит стоимость и на что влияет?
Оценка земельного участка
Чтобы правильно рассчитать налоги на землю, нужно знать результат её оценки специальными службами. Кроме функции формирования размера налога, данный ценовой показатель играет весомую роль при следующих манипуляциях с земельным участком:
- аренда государственной земли влияет непосредственно на арендную ставку;
- размер налога при продаже недвижимости физическим или юридическим лицом;
- цена оформления документов при изменении ВРИ, получении разрешений на строительство и т. п.
Кадастровая стоимость непосредственно влияет на рыночную цену недвижимости и с ней нельзя не считаться.
Последний показатель — цена земли со всем постройками, расположенными на ней, сформированная с учетом затрат на возведение сооружений на данной территории, определенная для последующей продажи этой недвижимости.
А кадастровая цена — это оценка земли государством, которая формируется на основе данных о территориальном месторасположении земли, её удалении от промышленной или природной зоны, наличии водоснабжения, электричества и так далее.
Логично, что рыночная цена любого земельного участка складывается из многих факторов, включая её кадастровую стоимость. Независимо от того, есть на ней постройки или нет, она должна быть выше кадастровой, и это указание отражено в приказе Минэкономразвития РФ от 07.06.
2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». По факту это требование не всегда исполняется, что сулит финансовыми потерями для землевладельцев.
Поэтому очень важно своевременно осуществлять переоценку, чтобы налог на неё формировался правильно.
Кадастровая стоимость земли влияет на налоги и рыночную стоимость недвижимости
Почему нужно знать кадастровую стоимость своей земли?
В том случае, если собственник не обладает информацией о стоимости земли и не предпринимает рациональных действий, сравнивать цены своей земли со стоимостью чужого имущества — неправильно. Владелец подвергается финансовой опасности в виде платы налогов по завышенной ставке.
Благодаря современным технологиям процедура получения информации не занимает много времени — каждый собственник, обратившийся к сайту Росреестра, может получить нужные сведения.
Инструкция: как рассчитать и узнать стоимость?
Кадастровый паспорт земельного участка
Расчет подразумевает проведение оценочной экспертизы, он производится по специальным формулам и при помощи информации из кадастра, к которым у обычных граждан нет доступа. Этим занимаются специальные службы, уполномоченные местной администрацией. То есть, рядовой гражданин, даже если это собственник земли, может только получить результат расчета — узнать цену земли.
Чтобы разобраться, как рассчитать стоимость земли и получить дополнительную информацию, нужно рассмотреть подробно примеры работы с несколькими сайтами.
Кадастровая стоимость земли определяется специалистами бюро независимых экспертиз
Получить информацию по карте на сайте Росреестра
Карта на сайте Росреестра имеет аналогичный картам Гугла или Яндекса общий функционал. Она наделена рядом дополнительных специальных возможностей: ввод адреса и кадастрового номера (то есть даже не имея информации о номере участка, зная только его местонахождение на карте (область, город, район), можно получить всю необходимые данные).
Пошаговая инструкция:
- Зайти на сайт Росреестра.
- Перейти в раздел «Электронные услуги и сервисы».
- Выбрать «Публичная кадастровая карта».
- На странице с картой найти функцию поиска (значок лупы).
- Ввести в строку поиска адрес или номер участка.
- Кликнуть мышкой на найденную область.
После этих шагов на странице можно будет увидеть публичную информацию об интересующей территории на карте. На этой же странице можно заказать выписку из реестра. Для этого нужно нажать кнопку «Услуги» и далее выбрать необходимый документ, после чего пройти процедуру заполнения информации о собственнике и оплаты услуги.
Публичная карта на сайте Росреестра содержит информацию о всех земельных участках
Получить информацию в справочной службе и других сервисах сайта Росреестр
В разделе сайта «Электронные услуги и сервисы» можно найти все три сервиса. Они имеют похожий функционал и представляют из себя страницы с полями для заполнения.
Эти сервисы созданы для собственников земли, которые знают кадастровый номер, его условный номер и номер права. Воспользоваться любым из сервисов очень просто.
Порядок действий: зайти на страницу с сервисом, внести информацию, нажать кнопку и получить все данные на экране. Также на открывшейся страничке можно заказать справку или выписку.
После прочтения подробных инструкций можно легко ответить на вопрос — как узнать стоимость земельного участка. Это простая процедура, которую может пройти любой гражданин, умеющий пользоваться интернетом. Простой и быстрый способ получить нужные сведения — обратиться к сайту Ростреестра.
Источник: https://shtrafsud.ru/dokumenty/kadastrovaa-stoimost-zemelnogo-ucastka.html
Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, определение, процедура расчета, средние числа
Кадастровая стоимость используется для расчета имущественного налога на землю, уплачиваемого хозяином территории в бюджет.
Процедура ее определения четко описана законодательством. Региональными властями принимается решение об осуществлении государственной кадастровой оценке земель.
Такое действие должно производиться минимум один раз в 5 лет.
В качестве единицы измерения, используемой при определении цены каждой площади по Кадастру, выступает удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) за один квадратный метр. Его устанавливают поквартально по конкретному виду разрешенной эксплуатации.
Важные моменты
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в результате государственной оценки рыночная цена недвижимой собственности.
Определяется она методами массовой оценки или в индивидуальном порядке. В первом случае оцениваемые объекты распределяются на группы по принципу подобия.
К примеру, территории под многоквартирными домами в пределах одного города.
Для отдельной группы разрабатывается модель оценки, по которой и осуществляется расчет кадастровой цены участков, вошедших в категорию.
Модель оценки – это единая формула, уравнение, составляемая оценщиком и включающая различные переменные, оказывающие влияние на итоговый показатель.
Например, за переменную может быть взято местонахождение объекта – район, инфраструктурные особенности.
По методам массовой оценки цена земли рассчитывается посредством подстановки различных значений переменных, характерных для данной территории, в модель, сформулированную оценщиком. В итоге выходит удельная стоимость имущества, т.е. цена по Кадастру в расчете на 1 кв. м. (единицу земельной площади).
Переменные – это факторы ценообразования. Они представляют собой качественные или количественные характеристики земельного участка: месторасположение, коммуникационные особенности, расстояние до инфраструктурных объектов и пр. Данные факторы оказывают влияние на итоговую стоимость имущества.
Сбор и выбор их значений осуществляется самим оценщиком.
При отсутствии достаточной информации для формирования модели оценки оценить земельный участок можно индивидуально. По итогам расчетов необходимо составить отчет с отражением использованной методики.
Документ становится структурной частью общего отчета о кадастровой оценке.
Еще один важный показатель, применяемый оценщиком, — поправочный коэффициент. Он необходим для нивелирования колебаний модели по отношению к отдельным ценообразующим факторам (переменным). К примеру, в случае принадлежности оцениваемого объекта к фонду ветхого жилья может использоваться коэффициент, понижающий стоимость.
Изменения
Федеральный закон № 237, введенный в действие в 2019 году, внес в порядок расчета и оспаривания кадастровой цены недвижимого имущества ряд корректив. Теперь проводить оценку могут только специализированные бюджетные организации.
Основные изменения состоят в тщательной регламентации порядка и отдельных операций по определению цены недвижимых объектов по Кадастру.
Кроме действия новых правил по осуществлению расчетов, в течение переходного периода ситуация будет следующей:
- применяется стоимость, установленная на январь 2014 года или позже, если она меньше;
- регионы могут устанавливать новые параметры кадастровой цены только при наличии специализированной бюджетной организации и комиссии, уполномоченной в регулировании спорных ситуаций по данным вопросам;
- до открытия в регионах специализированных бюджетных организаций берется наименьшая величина цены по Кадастру за 2014-2016 годы.
Зачем это нужно
Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году – это котировка территории в калькуляции на единицу площади надела. Данный показатель участвует в определении кадастровой цены земельных наделов и имущественных налоговых платежей.
Значения УПКС разнятся по российским регионам. Причем их значения могут быть существенными. Возможно, в будущем данный вопрос будет урегулирован. Но на сегодняшний день государственные органы и частные владельцы земель применяют показатели, установленные в их субъекте РФ.
Для расчета стоимости надела по кадастру применяется формула:
Сз = УПКС*Пл
Где:
Сз | Стоимость территории. |
УПКС | Удельный показатель цены по Кадастру. |
Пл | Размер площади надела, в кв. м. |
УПКС используется в разных случаях:
- при образовании новых земельных наделов;
- при необходимости перевода территории из одного разрешенного вида эксплуатации в другой;
- при необходимости изменения целевого назначения территории.
При определении цены по Кадастру важно понимать, что УПКС одной территории может изменяться по кварталам и в случае трансформации разрешенной эксплуатации. На каждый квартал рассчитывается УПКС в разрезе по регионам и их населенным пунктам.
Аналогичный порядок предусмотрен для определения минимального УПНС для промышленных и специальных площадей. Меньше этих пороговых значений фактический показатель не может быть установлен. Минимальные пределы определяются по специальной методике средневзвешенных параметров по конкретному административному округу.
Области применения
Кадастровая оценка стоимости конкретных участков, определяемая государственными органами, используется для:
- вычисления суммы налога за пользование территорией владельцем;
- расчета арендной платы за предоставленное государством имущество;
- определения размера выкупа или приобретения государственной земли;
- иных целей, предусмотренных законодательством.
По закону размер платежей, ежегодно производимых в бюджет, должен определяться на основе официально установленной цены Кадастра. До 2020 года применение инвентаризационной оценки в целях налогообложения остается на уровне регионов.
Государством определены верхние пределы ставок налога на земли различного назначения: от 3-х до 10-15%. Муниципалитеты имеют право снижать установленные размеры.
Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка
Законодательством предусмотрен двухэтапный порядок установления УПКС. Для начала определяется показатель сельскохозяйственных земель в пределах всего субъекта РФ. Далее отрабатывается нормативная база, необходимая для реализации второго этапа.
УПКС рассчитывается по следующему правилу: расчетный дивиденд с 1 га территории умножается на период капитализации, составляющий 33 года.
Какие нужны документы для расчета и как происходит процедура
Перед расчетом индивидуальной цены земельного надела нужно собрать необходимую информацию из межевого дела и кадастрового паспорта:
- общую площадь участка;
- целевое назначение земли;
- УПКС территории;
- сведения об объектах недвижимости, имеющихся на земельном участке.
Далее необходимо запросить выписки из государственных учреждений о состоянии кадастрового квартала: кадастровый план, отражающий особенности инфраструктуры и указание зон построек из межевого проекта.
Порядок установления кадастровой стоимости земель предусмотрен Методическими рекомендациями № 226 от 2019 года:
- Объединение земельных участков в единые оценочные группы в пределах конкретного региона.
- Исчисление УПКС по каждой группе.
- Расчет кадастровой стоимости для каждого участка.
Участки группируются по принципу идентичности ценообразующих факторов. В случае схожести показателей группы подлежат объединению.
Обособляются территории, представляющие собой:
- личные хозяйства с разрешенной застройкой;
- объединения огородников и садоводов;
- дачные товарищества;
- жилые дома: индивидуального строительства, средней этажности, многоквартирные, многоэтажные, блокированные.
Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков после группировки производится в следующей последовательности:
- Для каждой группы выявляются ценообразующие факторы.
- Выделяется эталон – участок с типичными характеристиками.
- Создается подгруппа из эталонных объектов, похожих по показателям.
- Для подгрупп собирается и анализируется рыночная информация.
- Осуществляется статистическое моделирование, выявляются зависимости рыночной цены от ценообразующих факторов.
- Рассчитывается УПКС для эталона.
- Определяется кадастровая стоимость всех земельных участков группы с эталоном посредством умножения УПКС на их площади.
В расчет стоимости по Кадастру могут добавляться поправочные коэффициенты для снижения суммы при наличии у участка особых характеристик, к примеру, близкое нахождение паводковой зоны.
При обнаружении владельцем земли явного несоответствия кадастровой стоимости, ее можно оспорить. Для этого необходимо обращение в суд или уполномоченную комиссию с представлением доказательств, что оценка проведена по недостоверным данным или не были использованы понижающие коэффициенты.
Источник: https://1kvartirka.ru/udelnyj-pokazatel-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/
Методика расчета кадастровой стоимости земли
Кадастровый расчёт стоимости земельного участка и иных объектов недвижимости на сегодняшний день проводится массово, без учёта особенностей отдельных земельных наделов.
Отправной точкой в установлении стоимости в кадастре является рыночная цена объекта, как правило, среднее значение по той или иной местности. Из-за этого рассчитываемая сумма налога становиться значительно выше.
Так как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка и определить справедливый размер налога?
Особенности кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость представляет собой денежную величину, на размер которой влияют различные характеристики соответствующего объекта недвижимости.
Основными характеристиками принято считать:
- уровень полезности объекта;
- экономическую рентабельность;
- возможности эффективного использования;
- общее состояние в качественном отношении.
По данным характеристикам устанавливаются универсальные значения по совокупности однотипных объектов недвижимого имущества. Далее устанавливаются величины для конкретных объектов путём вычитания или прибавления количественных характеристик от универсальных показателей.
Вся данная процедура проводиться специально уполномоченными частными оценочными компаниями по заказу государственного кадастра. Из-за непосредственной привязки к рыночной цене схожих объектов и свойства амортизации материальных объектов как минимум раз в пять лет проводится повторная оценка.
Кроме того в течение пяти лет может измениться инфраструктура местности, поменяться потребности рынка, что также влияет на стоимость объектов. Также появление новых технологий землепользования или строительства и ремонта зданий и сооружений могут оказать существенное влияние на один из образующих цену факторов.
При оценке учитывается множество рыночных и материальных факторов, которые тщательно анализируется специалистами и приводятся к общему знаменателю. Однако это не лишает самих собственников права участвовать в течение хода оценки.
Указанный способ расчёта не позволяет установить фактическую стоимость объекта, так как отправной точкой в вычислении является универсальный показатель.
По этой причине по всей стране возникают случаи, когда собственники недвижимости в целях уменьшения стоимости налога и установления в данных кадастра фактической цены своего имущества судятся с государственным кадастром.
Данные о кадастровой стоимости любого объекта недвижимости находятся в публичном доступе. Такие сведения размещаются на интернет портале государственной службы кадастра и предоставляются лицам абсолютно бесплатно.
Главным образом это сделано для предоставления гражданам данных о стоимости их имущества, отталкиваясь от которых они самостоятельно смогут рассчитать размер налога и уплатить его в установленные законом сроки.
Также законодательство предусматривает возможность получения расширенных сведений о своем имуществе путём подачи письменного заявления в региональное отделение Росреестра или МФЦ.
Кадастровая выписка по объекту недвижимости является основным источником официальной информации.
Данные, представленные в налоговые и иные органы и взятые из других источников, приниматься не будут.
Основной целью такого положения является упрощение механизма налогообложения собственников имущества, а также более чёткое установление размеров налога.
Расчёт кадастровой стоимости и привязка к ней налогооблагаемой базы не ставит своей целью увеличение размера налога, но на практике размер налога вырастает в разы, чем при исчислении налога по инвентаризационной цены, как это было раньше.
Процесс оценки пошагово
Итак, как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка? Первым делом осуществляется рыночная оценка совокупности схожих объектов.
Для этого по распоряжению администрации региона или области проводится ревизия. Она включает в себя сбор и анализ сведений обо всех объектах недвижимого имущества в подотчётной местности.
На основе собранной информации выводится среднее значение цены по всему региону.
Отталкиваясь от средней цены производится зонирование территории.
К каждой зоне прикрепляется своё значение средней стоимости, на которое влияют такие факторы, как:
- предназначение объекта;
- вид допустимого использования;
- уровень развития инфраструктуры.
Каждый из указанных факторов обладает прикреплённым коэффициентом, на который повышается или понижается стоимость конкретного объекта в зависимости от наличия или отсутствия качественной характеристики соответствующего фактора.
К примеру, для земельного надела, имеющего целевое назначение ИЖС, определяющими факторами могут выступать показатели развития инфраструктуры. Для земель сельскохозяйственного предназначения большее значение будет иметь плодородие и урожайность.
Фактически любой из показателей возможно пересмотреть по заявлению собственника имущества, но лишь при наличии оснований.
Документы, для представления при расчёте
Помимо желания собственника и заявления, для расчёта могут потребоваться следующие документы:
- техническая документация;
- кадастровый паспорт;
- план межевания местности, как правило, квартала;
- план градостроения, установленный местной администрацией;
При этом в целях оценки кадастровые органы не рассматривают здания и сооружения на земельном наделе отдельно от самой земли. А вот сам участок без учёта строений оценке подлежит. Так что при сборе технической документации необходимо получить их и на землю, и на строения на ней.
Достать эти бумаги будет несложно. Для этого достаточно обратиться в БТИ. А что касается межевого плана квартала или плана градостроения, то доступ к ним, возможно, будет закрыт. По этой причине в уполномоченных органах нужно запрашивать часть сведений, касающихся соответствующего объекта недвижимости.
Данные документы позволяют оценщику наиболее точно рассчитать стоимость объекта, учитывая все значимые показатели. Близость имущества к какому-либо значимому объекту может повлиять на увеличение цены или, наоборот, на её понижение.
Формула, по которой производится расчёт
Стоимость подлежит расчёту согласно правилам методички, разработанной специалистами государственного органа и предоставленной в открытом доступе на портале Росреестра. Методика считается универсальной для всех оценщиков.
Согласно данной методике вычисляется удельный показатель по всей местности или кварталу, что обозначается в качестве основной единицы. Далее данное определение умножается на количественные характеристики отдельного объекта (сотки, квадратные метры), что и является стоимостью объекта по кадастру.
Так как считается кадастровая стоимость земельного участка? Для расчёта кадастровой стоимости используются сложные формулы. Выглядит подобная формула расчёта так:
Пуз × (Рп+Рс) × К
Здесь:
- Пуз означает площадь имущества;
- Рп – показатели инфраструктуры;
- Рс – средняя рыночная цена одного квадратного метра по местности;
- К – коэффициент перехода.
Чтобы подсчитать стоимость одного недвижимого имущества нужно владеть не только конкретными сведениями, но и получить необходимое образование, чтобы понимать погрешности и коэффициенты, которые допускаются в ходе подсчёта.
Даже если при самостоятельном расчёте кадастровой стоимости земельного участка по указанной формуле и методике у собственника выявляется необходимая стоимость, представлять её в противовес цене, указанной в кадастровом реестре, не стоит. Результаты такого подсчёта не имеют официальной силы, так как рассчитать кадастровую стоимость земли — дело нелёгкое.
В качестве официальных данных для оспаривания кадастровой стоимости земли принимаются лишь результаты работ профессиональных оценщиков. Поэтому необходимые для оценки документы нужно представить в одно из частных предприятий, занимающихся оценочной деятельностью.
Перерасчёт кадастровой стоимости
Как уже было сказано, для перерасчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости нужны строго установленные в законе основания. В первую очередь необходимость оценки отражается в решении органов власти. Такое распоряжение оформляется в виде номенклатурного приказа федерального или местного органа.
В данном приказе должны быть отражены объективные причины, которые вызывают необходимость рассчитывать и осуществлять очередную ревизию объектов недвижимости. Все данные должны быть отобраны из официальных источников ГКН. К тому же должен быть точно определён список объектов, которые подлежат переоценке.
Перечень лиц, привлекаемых в качестве членов ревизионной комиссии и ответственных за проведение переоценки, также определяется в самом приказе. Третьих лиц к проведению оценки привлекать строго запрещается.
Не обязательно, чтобы это были сотрудники государственных органов. Привлечены могут быть и частные специалисты.
Основными критериями отбора являются опыт и компетентность, а также наличие подробных сведений у лиц о конъюнктуре местного рынка недвижимости.
В целом порядок проведения оценки определяется следующими шагами:
- Вынесение вышеуказанного приказа.
- Подготовка сведений об объектах, подлежащих оценке специалистами.
- Вносится приказ о привлечении профессионального предприятия – оценщика.
- Данная организация проводит оценку в соответствии с установленной методикой и при помощи определённых формул.
- Результаты работы оценщика оформляются в особый отчёт и вносятся в реестр.
Отчётность в 10 дней передаётся в соответствующее отделение ГКН. Не позже, чем через 6 месяцев, и после подтверждения отчёта соответствующей администрацией сведения публикуются в официальном реестре.
Все собственники переоценённого имущества подлежат уведомлению об итогах работы оценщика. Они правомочны до официального опубликования результатов оспорить их, внести в них поправки и дополнения.
Значение удельного показателя
Удельный показатель является основной составляющей величиной при выведении кадастровой стоимости имущества. Как правило, он рассчитывается по средней величине на каждую единицу площади объекта недвижимости по соответствующему кадастровому кварталу.
По общему правилу кадастровая стоимость объекта определяется именно по удельному показателю. По этой причине если вдруг стоимость размера налога, указанного в уведомлении налогового органа, резко возросла по сравнению с предыдущим отчётным периодом, то срочно нужно проверить данный показатель.
Удельный показатель находится в публичном доступе на портале Росреестра. Чтобы найти его необходимо перейти во вкладку В1 и просмотреть данные в пункте 13.
Если его величина выросла, значит, возникла ошибка в переоценке.
Если же она остаётся прежней или же различия незначительны, то скорее всего ошибка произошла при определении площади объекта.
Как бы то ни было, придётся обратиться в уполномоченную комиссию по оцениванию объектов недвижимости при Росреестре и доказать ошибочность сведений. Однако сделать это по собственным основаниям можно лишь в течение первых 6 месяцев со дня официального опубликования результатов переоценки.
Комиссия по оцениванию недвижимости и частная оценка имущества
Для обращения в комиссию необходимо подать заявление на имя председателя. Вместе с заявлением необходимо представить документ, обозначающий право собственности заявителя на соответствующий объект недвижимости. Не допускается, чтобы заявителем выступало неуполномоченное лицо.
Если комиссия не удовлетворит требования заявителя, тот на основании письменного решения может подать в суд. Комиссия будет привлечена в дело как ответчик. Для подачи иска в суд понадобится выписка из кадастра с обозначением нынешней стоимости имущества.
Если погрешность составляет менее 30%, а ошибка признана, то комиссия уполномочена корректировать цену самостоятельно. В противном случае необходимо проведение переоценки профессиональными специалистами.
Если же был нанесён ущерб плодородию земли, то может понадобиться переоценка со снижением нынешней стоимости. В данном случае может понадобиться заключение специальной лаборатории. В подобных случаях назначается частная оценка.
Частный оценщик имеет следующие права:
- выбирать методику расчёта по своему усмотрению;
- истребовать разъяснения по методике ГКО;
- истребовать любые данные у заинтересованных лиц, в том числе и третьих лиц;
- получать плату за свою работу.
Важно отметить, что оценщик не вправе отказаться от проведения оценки, если заказчик в свою очередь не нарушает условия договорённости.
Заключение, выданное частным оценщиком, имеет статус экспертного и служит основным доказательством в делах об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Правильная оценка имущества имеет значение не только для собственников в целях реализации или налогообложения, но и для государства в целом. Точные сведения о ценах на недвижимость позволяют выявить ключевые показатели по экономическому развитию, так как данный рынок является одной из фундаментальных частей экономики страны.
Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/rasschitat-zemelnogo-uchastka.html
Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка
Кадастровую оценку земли проводит Росреестр с периодичностью, обусловленной ситуацией на рынке.
Расчеты проводятся раз в 3-5 лет (в Москве и Санкт Петербурге раз в 1-3 года).
Для государства это нужно, чтобы создать налогооблагаемую систему.
Знание кадастровой стоимости земельного участка позволяет прогнозировать рассчитать объем налоговых сборов.
Также, это дает возможность более точно осуществлять вычисления, определять арендную плату и рассчитать субсидии.
Субъекты РФ могут более рационально использовать земельные ресурсы: распределять, выдавать разрешения, приватизировать.
Частные владельцы хотят знать цену своих участков, занесенную в кадастр, чтобы рассчитать рыночную стоимость при передаче в аренду, купле-продаже, контролировать начисление и посчитать налог на земельный участок или имущество.
Из чего складывается стоимость земли?
Основной фактор, определяющий цену участка и из чего она складывается – удельная стоимость квадратного метра в квартале, определенная в Росреестре. Эта цифра умножается на площадь.
При более точных расчетах учитывается также:
- категория земли;
- вид использования;
- местоположение населенного пункта;
- качество инфраструктуры (отсутствие/наличие инженерных коммуникаций для подачи воды, газа, электроэнергии);
- возраст участка, рельеф, качество почвы;
- отсутствие/наличие, качество, количество строений;
- окружение, экономическое и социальное развитие.
Вид использования определяет местное самоуправление. При наличии строений надел используется по их назначению. Если для участка установлено два или более видов использования, выбирается максимальный удельный показатель.
Методика расчета
Существует 2 методики расчетов: сравнительная и доходная.
Первая используется для оценки типовых наделов в населенных пунктах, садоводческих и сельских поселениях.
Анализируется информация о продажных ценах трех, пяти аналогичных участков, выставленных на продажу.
Второй способ подразумевает определение ренты при использовании земли в коммерческих целях на основе информации, которая получена ранее.
Подобный подход используется, если на земле растет лес, имеются полезные ископаемые.
Для каждого показателя разработаны индивидуальные интегральные показатели.
Точные расчеты могут осуществить только инженеры-оценщики, так как алгоритм достаточно сложный. Среднестатистический показатель можно получить, если умножить площадь на стоимость квадратного метра в квартале. Далее прибавляются и отнимаются различные коэффициенты.
Самая простая формула:
Р = S * (Pп + Pс) * K, где:
- S – площадь (м2);
- Pп – функция линейного типа, позволяющая учесть особенности инфраструктуры (руб./м2);
- Pс – функция параметров, позволяющих учесть местоположение и расположение (руб./м2);
- К – переходной коэффициент, отражающий показатели государственной классификации.
Данные доступны на сайте Росреестра.
Описание расчета и пример
Чтобы найти данные, нужно пройти по ссылке https://rosreestr.ru и выбрать раздел «Публичная кадастровая карта». После клика на кнопку поиска в открывшуюся строку вводится кадастровый номер или наименование населенного пункта.
Например, если ввести «Омск» и кликнуть по «Омский кадастровый округ», появится таблица:
В выпадающем списке выбирается «Участки», появляется список:
Выбирается нужный участок и на экране появляется основная информация:
Для того, чтобы получить больше данных, нужно воспользоваться тематической картой:
К примеру, площадь надела 500 м2, коэффициент инфраструктуры 2000 руб./м2, коэффициент местоположения 1000 руб./м2, переходный коэффициент 4.
Стоимость:
500*(2000+1000)*4=6 миллионов руб.
Если при сдаче в аренду или продаже владелец участка не согласен с данными кадастра, изменения можно внести досрочно, если изменился один из показателей:
- категория земли;
- права собственности;
- адрес;
- описание расположения;
- площадь;
- исчезли природные объекты (водоем, лес).
Любое изменение требует документального оформления. Потом можно нести заявление в управление Росреестра.
После внесения измененных данных желательно запросить справку, чтобы убедиться, что информация соответствует действительности.
Смотрите интересный материал, в котором рассказано что такое кадастровая стоимость, как она определяется и как ее можно оспорить без самостоятельных расчетов.
Заключение
Вопросу достоверности кадастровой стоимости следует уделить повышенное внимание. Неактуальные данные приводят к начислению повышенного налога на имущество или снижению прибыли коммерческой деятельности.
Ситуацию на рынке необходимо отслеживать регулярно, чтобы отреагировать своевременно. Собственные расчеты позволяют получить предварительные данные, для точных вычислений лучше привлечь профессионала.
Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/metodika-rascheta
Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка формула расчета
В появившемся разделе поиска необходимо указать данные или о кадастровом номере участка, или о населенном пункте, где он находится. Выбираем интересующий нас участок. Далее в меню «Управление картой» необходимо поставить галочки в разделах «Кадастровая стоимость» и «Кадастровая стоимость за метр».
Что касается сделок купли-продажи, то тут необходимо сделать одно уточнение: кадастровая стоимость редко используется для таких целей, поскольку в основном она используется для расчета налогов. По этой причине чиновники имеют склонность к завышению кадастровой стоимости, что создает ситуацию, когда реальная цена земли сильно отличается от величины, указанной в кадастре.
Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, причины ее завышения
С привлечением специальной комиссии , которая рассматривает подобные споры . Но важно помнить , этим способом можно оспорить результат только в течение шести месяцев с времени внесения данный в кадастр .
В остальных случаях оспорить результат возможно только через судебную инстанцию .
- выносится решение об оценке земли ;
- оформляется список подлежащих оценке участков ;
- нанимается компания оценщик , с которой заключается сделка на выполнение соответствующих работ ;
- происходит процедура оценки на основании договора , далее готовится отчёт о проделанной работе ;
- производится экспертиза поданной отчётной документации ;
- утверждение стоимости ;
- информация заносится в специальный реестр и обнародуется .
Как рассчитывается арендная плата за земельный участок от кадастровой стоимости
- 0,01 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка гражданину либо организации, которые вправе освободиться от уплаты налога на землю либо имеют другие налоговые привилегии.Такой процент арендной платы также применим к землям, изъятым из оборота (включая земельные наделы, подвергшиеся загрязнению, деградации и заражению), которые по законодательству можно передавать в аренду;
- 0,6 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка гражданину или организации в целях ведения личного подсобного хозяйства либо для применения по сельскохозяйственному назначению (включая организацию крестьянско-фермерского хозяйства);
- 1 % от кадастровой стоимости земли: В случае предоставления земельного участка в целях реализации положений концессионного соглашения;
- 1,5 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка по заключенному договору аренды на основании пункта 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации;
- 2 % от кадастровой стоимости земли: При предоставлении земли недропользователю в целях осуществления работ, касающихся пользования недрами.
Органы местного управления и самоуправления при определении размеров арендных плат за земельные участки, находящиеся в их собственности и в ведении соответствующей муниципальной администрации, не имеют правовых оснований закреплять свои обязанности и обременения, которые ограничивают конституционные права и свободы субъектов предпринимательства.
Как считается кадастровая стоимость земельного участка – государственные расценки на землю
Использование землевладения после приобретения его по рыночной цене предполагает экономическую эффективность, отчасти определяющуюся величиной кадастровой стоимости.
Власти субъекта РФ заказывают перерасчёт оценочной стоимости земель, принадлежащих к определённым категориям, не реже, чем один раз в пятилетку.
Массовые кадастровые расчёты проводят при помощи специальных компьютерных программ, то есть без учёта особенностей различных участков в одной ценовой группе.
Оспаривание результатов с привлечением членов комиссии возможно в течение 6 месяцев после занесения новых сведений в реестр.
Предусмотрен также срок от одной утверждённой государством цены до следующей (5 лет) при ухудшении качества земельного участка.
У собственника есть право обратиться сразу в суд, где одним из доказательств должно быть заключение независимых экспертов о рыночной стоимости.
Формула расчета земельного налога по кадастровой стоимости
После покупки земель или их приобретения иным способом, происходит регистрация земельной недвижимости в местном отделении Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Регистратор, осуществляя постановку объекта на кадастровый учёт после имущественной сделки, передаёт сведения в местное отделение Федеральной налоговой службы (ФНС).
Не реже, чем 1 раз в 5 лет, но не чаще, чем раз в 3 года проводится ревизия земельного массива, допускающая переоценки кадастровой стоимости.
Юридическим последствием и результатом данного вида деятельности становится повышение суммы налога, благодаря увеличению стоимости ЗУ.
Если очередное уведомление с квитанцией об оплате содержит увеличенную сумму налога – прошла ревизия.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка
Госкадастр недвижимости является приведенным в систему собранием сведений об объектах недвижимого имущества. Собранные данные о каждом объекте в общем реестре позволяют индивидуализировать недвижимое имущество и дать ему качественную и экономическую расценку.
В окне поиска в левом верхнем углу нужно добавить либо кадастровый номер земельного объекта, либо искомый населенный пункт. На экран будет выведена карта населенного пункта с указанием числа земельных наделов.
В правом верхнем углу в закладке «Управление картой» нужно пометить желаемые параметры. Для получения кадастровой стоимости земельного участка применяется вкладка «Тематическая карта».
Метки проставляются в окошках: «Кадастровая стоимость» и «Кадастровая стоимость за метраж».
Рекомендуем прочесть: Согласие супруги на приобретение квартиры
Как производится расчет кадастровой стоимости
Не аттестованный специалист для расчёта налога может воспользоваться калькулятором на сайте Федеральной налоговой службы, а саму стоимость, если она уже была установлена, узнать:
- либо на rosreestr.ru, в разделах «электронные услуги» или в «публичная кадастровая карта» (maps.rosreestr.ru) – потребуется кадастровый номер объекта,
- либо лично в кадастровой палате или МФЦ.
1.Кто определяет кадастровую стоимость земли? Это обязанность аттестованных оценщиков. Они учитывают площадь, вид земель, район города и другие ценообразующие факторы. К такой ответственной работе допускают лишь квалифицированных членов специальных организаций, созданных для регулирования оценочной деятельности.
Расчет арендной платы земельного участка от кадастровой стоимости по формуле
Таким образом, органы местного самоуправления, определяя размер арендной платы за земли, находящиеся в собственности или в ведении соответствующего муниципального образования, не вправе устанавливать не предусмотренные федеральными законами обязанности и обременения, ограничивающие конституционные права и свободы субъектов предпринимательской деятельности.
Как следует из статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Как рассчитывается земельный налог по кадастровой стоимости
Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).
Участок Петрова стоимостью 12 000 000 рублей имеет площадь в 100 кв. метров. Из них 30 кв. метров приходятся на территорию муниципального района А, в то время как другие 70 кв.
м — на территорию муниципального района Б.
Таким образом, в бюджет района А пойдет налог, рассчитанный по базе в 3 600 000 рублей (30% от 12 000 000), а в бюджет района Б — налог, исчисленный по базе в 8 400 000 рублей (70% от 12 000 000).
Рассчитываем арендную плату за земельный участок: правила подсчета на основе кадастровой стоимости
Величина платы за аренду участка, рассчитанная от кадастровой стоимости, может быть установлена как путем расчета по специальным формулам, так и определена в качестве процентного отношения к кадастровой стоимости, высчитанная на основе данных, содержащихся в Едином государственном кадастре недвижимости.
Кадастровая стоимость участка равна 950,26 руб. за квадратный метр. Площадь арендуемого участка составляет 350 квадратных метров. Использоваться участок будет для организации личного хозяйства. Соответственно, размер арендной платы составит: А= 950,26 * 350 * 0,6 = 199554,6 рублей.
Источник: http://exjurist.ru/konsultatsiya/kak-rasschitat-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka-formula-rascheta