Как рассчитывается кадастровая стоимость земли

Определение и расчет кадастровой стоимости земельного участка, порядок оспаривания в суде

Для государственного регулирования вопросов недвижимости была введена кадастровая стоимость земли. Она формируется по определенной методике, данные о характеристиках и ценах заносятся в Единый государственный реестр. Их используют для расчета аренды или продажи участков.

Определение стоимости

Положения о ведении учета изложены в статье 70 ЗК РФ. Подробная методика расчета, прав и обязанностей сторон при заключении соглашения – в законе №361-ФЗ. Силами государственных комиссий выполняется расчет стоимости  участка, с учетом показателей нормативной и рыночной цены.

Особенности учета недвижимости:

• Оценке подлежит как приватизированная, так и государственная земля.
• Максимальная периодичность проведения оценки – 5 лет. По истечении этого срока либо создается новая комиссия, либо применяются альтернативные методы установки цены.
• Стоимости земельного участка определяется профессиональными оценщиками.
• Результаты заносятся в единый реестр.

Для ознакомления с действующими ценами можно воспользоваться интерактивной картой по адресу pkk5.rosreestr.ru. Также предусмотрена возможность оспаривания результатов или выполнение перерасчета.

Для оспаривания необходимо подать заявление в государственную исполнительную структуру. Предварительно рекомендуется сделать независимую оценку.

Порядок формирования цены

До того, как определить кадастровую стоимость, силами местных властей выполняется ее оценка. Сначала создается комиссия, которая на конкурсной основе нанимает сертифицированных оценщиков. Определяются границы участков, выполняется комплексный анализ и присвоение одной из 17 категорий каждому из них.

На окончательную сумму влияет назначение земли, находящиеся на ней строения или объекты, удаленность инженерных коммуникаций.

В качестве базовой цены можно использовать значение для эталонного участка этого региона.

Для собственника важно знать, от чего зависит кадастровая стоимость – расположение на карте региона, возможность использования земли по другому назначению.

Методики формирования цены:

• Затратный. На этом этапе оценивается категория, устанавливаются расценки с учетом потенциальной рентабельности.
• Сравнительный. В качестве базовой величины берут цену эталонного участка. Дополнительно учитывают специфику: состав почвы, строения, удаленность от других населенных пунктов.
• Доходный. Основой является уже полученный доход, а именно – сумма оплаченных налогов. Нередко именно это становится причиной завышенной или заниженной цены.

Полученный удельный показатель умножается на общую площадь.

Причины перерасчета

Стоимость рассчитывается по несовершенным методикам – часто возникают спорные ситуации между ее владельцем и государственными контролирующими органами. Причины этому – изменение фактических границ, постройка, реконструкция или демонтаж зданий, появление дефектов, или со времени последнего проведения оценки прошло более 5 лет.

Пересмотр стоимости влечет за собой следующие последствия:

• Снижение налогового бремени. Это важно для земли, предназначенной для застройки или проведения сельскохозяйственных работ.
• Корректный расчет аренды земли у государства, частного лица или коммерческой организации. Нередко арендная плата привязывается к стоимости земельного участка.
• Для продажи или покупки. Выполнение этой процедуры подразумевает корректное формирование цены, которая также косвенным образом влияет на сумму дополнительных расходов – госпошлины и налоговых сборов.

Перед началом процедуры необходимо проконсультироваться у местных практикующих юристов. Они помогут реально оценить шансы положительного решения дела. Если по предварительным расчетам разница между прошлой и фактической оценкой будет высока – можно воспользоваться услугами профильных компаний.

При выборе оценщика нужно проверить его данные в государственном реестре – se.fedresurs.ru/appraisers. Для этого необходимо знать его ФИО, код ИНН или СНИЛ и СРО. На этом же сайте указывают контактные данные специалистов.

Порядок оспаривания

При выполнении своих обязанностей оценщик использует общедоступные данные об участке, сравнивает показатели аналогичных по характеристикам объектов.

Так как определить кадастровую стоимость можно только по официальной методике – этот момент нужно уточнить заранее.

Проблема оспаривания заключается в том, что государственная служба не предоставляет развернутый отчет, на основании которого была оценена земля.

Для начала необходимо обратиться в местную государственную контролирующую службу. Если ее представители будут против проведения повторной оценки – можно готовить документы в суд. Основанием для этого служит официальный отчет независимого эксперта.

Порядок оспаривания:

1. Сбор необходимых документов, подготовка доказательной базы.
2. Передача заявления для дальнейшего рассмотрения в суд или государственную комиссию.
3. Если понадобится – предоставить дополнительные данные или сведения.
4. При положительном решении в Государственный реестр.

В зависимости от сложности дела время его рассмотрения может затянуться на 3-4 месяца. Важно, чтобы комиссия или суд были согласны с методикой расчета, которую применил независимый оценщик.

В видеоматериале специалист подробно рассказывает о методике оспаривания установленной цены на землю:

Источник: https://FreeLawyer.guru/zemlya/kadastrovaya-stoimost-zemli.html

Как рассчитывали кадастровую стоимость земельных участков в Московской области

Давно собирался написать как была рассчитана текущая кадастровая стоимость земли в Московской области и какими документами она была утверждена. Все руки не доходили, пока не столкнулся с очень показательной историей:

Одна знакомая написала, что землю под ее частным домом в 7 соток оценили аж по 1 291 000 рублей за сотку, и весь участок получается 9,1 млн. руб. Это при ставке налога в 0,3% превращается в 27 тыс.

руб. ежегодных платежей. Начали разбираться и нашли источник ошибки – неверное отнесение участка при оценке к многоэтажной застройке. Оценили как под многоэтажку, а по факту ИЖС. Разница 50%.

Тема изначально перегружена длинными терминами, по этой причине все сильно сокращал и упрощал….

Начнем с самого простого, но важного и немного скучного.

Каким документом установлена действующая в 2014-15 гг. оценка кадастровой стоимости в Московской области

Здесь все просто, хотя и не особо афишируется.

Кадастровая стоимость земли в Московской области на 2014 год была утверждена шестью распоряжениями Министерства Экологии Московской Области (№563-567 от 26.11.2013 г.).Я в

Собственникам домов будут интересны следующие три документа:

Остальные касаются промки, водного фонда и особо охраняемых объектов.

Этими документами была утверждена кадастровая стоимость всех земельных участков в Московской области на 2014 год, а позже и на 2015 г. (действие оценки было продлено на год).

При этом оценка делалась не Минэкологии, а привлеченной оценочной компанией (кажется Авepс, но могу и ошибаться). Качество подготовленной оценки очень посредственное и содержит в себе массу ошибок, про последствия для собственников земли одной из таких писал в начале статьи.

Какие данные содержатся в постановлениях об оценке земли

Каждое из постановлений включает результаты оценки кадастровой стоимости земельных участков в разбивке по категории.

Отдельно выделены садовые товарищества и ДНП.

Единицей измерения сделана рублевая стоимость метра квадратного земли.

Каждому из Постановлений прилагаются файлы в экселе. В них есть данные по усредненной стоимости земли в поквартальной разбивке, а также файлы с данными о стоимости конкретного участка.

Есть вопросы — смотрите таблицы и находите свой участок. Это и есть первоисточник, откуда Росреестр по Московской области берет данные, в том числе и для публичной кадастровой карты.

Кстати, публичная кадастровая карта здесь вам может сослужить плохую службу, т.к. содержит большое количество устаревших данных.

Как рассчитывалась кадастровая стоимость для земель поселений

Из анализа данных можно сделал очень странный вывод. Похоже, при подготовке оценки не было единого подхода в расчете стоимости. Точнее, расчет делался примерно по единой схеме с внесением поправок в ручном режиме.

На сколько смог понять. Схема оценки была примерно следующая:

— Расчет делался изначально для каждого кадастрового квартала.

— По ряду «назначений использования» (под гостиницы, гаражи, офисы, больницы и т.п.) стоимость проставлялась для всего населенного пункта сразу одна и та же. Это видно из файла со средними значениями кадастровой стоимости. Как она определялась понять не смог, никакой типовой зависимости нет. Видимо все решалось в конкретном случае.

— Отдельно рассчитывалась поквартально средняя стоимость под многоэтажку, ИЖС или дачку. Расчет делался поквартально, уверен на 100%. Дело в том, что по этим «видам назначения использования» стоимость между кварталами различается очень сильно, но внутри квартала удельные стоимости участков отличаются номинально +/- один два рубля.

— В большинстве случаев многоэтажке присваивали стоимость в два раза большую, чем ИЖС. Но встречаются и совсем юмористические примеры, когда земля под дачку дороже многоэтажки в два раза в одном и том же квартале !?!?! Можем только догадываться, кто так грамотно подправил результаты оценки.

Как рассчитывалась кадастровая стоимость земли в СНТ

Стоимость земли в СНТ/ДПК посчитана для каждого товарищества или кооператива в отдельности и потом уже применена к конкретному участку.

Проверить достаточно просто, посмотрев оценку для участков из одного и того же СНТ. Во всех случаях удельная стоимость земли в одном СНТ одинаковая для всех участков.

Это, кстати, дает неожиданную возможность в оспаривании высокой стоимости земли. По логике, можно подаваться всем, а не каждому в отдельности. И оспаривать стоимость оценки земли для всего СНТ.

Что делать, если вы считаете кадастровую стоимость участка слишком высокой

Порядок действий выглядит сейчас примерно следующим образом:

— Сначала вы заказываете рыночную оценку стоимости участка. Оценку делает оценочная компания и заверяет в соответствующем СРО.

— Далее подготовленный пакет документов подаете на Комиссию по рассмотрению споров об кадастровой стоимости. Комиссия при Управлении Росреестра по Московской области.

— Если Комиссия отказывает, можете подавать в суд общей юрисдикции на признание рыночной стоимости участка.

Вроде так. Более точно о комиссии можете посмотреть по ссылке на сайте Росреестра

Ключевая сложность — оценка. Она стоит достаточно внушительных денег (от 100 тыс. руб.

с заключением СРО), что сводит на нет любые оспаривания стоимости владельцем маленького участка, легче лишних 10 тыс. рублей заплатить.

Но в случае большого СНТ дело может оказаться экономически целесообразным, так как оценка может быть получена на весь дачный массив.

Вот вроде бы и все, что касается расчета кадастровой стоимости.

Если есть вопросы или комментарии пишите здесь

P.S. Если вы связаны с аналитикой по земельным участкам Подмосковья, то Постановления являются великолепным источником данных. Все данные о площадях участков, назначении и стоимости аккуратно отсортированы и представлены вам в виде эксельных таблиц. Бери и используй для работы. Просто подарок аналитикам

♦Только начали поиск дома на Новой Риге?

Предлагаем расширенную консультацию с экспертом по загородной недвижимости Новорижского направления.

Сэкономите самое ценное — ваше свободное время.

Согласовать день и время консультации  — пишите на мэйл This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. или в ФБ Max Grushan.

Источник: http://novayriga.info/all-newriga/newriga-what/item/247-kadastrovay-stoimost

Нормативная стоимость земельного участка: что это и как рассчитать?

Любой земельный участок имеет минимум три цены: кадастровую, рыночную и нормативную.

Что такое нормативная стоимость и какими законами она регулируется?

Под нормативной ценой или стоимостью земли принято понимать особую финансовую величину, которая может охарактеризовать стоимость участка, исходя из его определённых характеристик.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7(499)350-6630.
• Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

К таким характеристикам будут относиться:

• Местоположение участка и его влияние на качество земель;
• Потенциальная величина дохода, влияющего на период, в течение которого участок должен будет окупиться при условии, что он используется как расчетная единица в системе земельных правоотношений и может быть продан, передан по наследству или использоваться в качестве залога по кредиту.

Регулирование вопросов, связанных с порядком определения нормативной стоимости или, как ее называет законодатель, нормативной цены, а также с возможностью применения такой цены, осуществляется следующими правовыми актами:

• Федеральный закон “О введении в действие Земельного Кодекса РФ” (пункт 13 статьи 3 говорит о том, что применение данного показателя осуществляется в том случае, если не установлена кадастровая стоимость участка, а использование такого финансового показателя необходимо для соблюдения целей функционирования статьи 65 Земельного Кодекса);
• Закон РФ “О плате за землю” (статья 25 даёт определение нормативной цены земельного участка, используемое в остальных правовых актах);
• Постановление Правительства РФ “О порядке определения нормативной цены земли” (определяет не только порядок расчёта данного показателя, но и необходимость корректировки этого показателя исходя из условий экономической выгодности эксплуатации земли в конкретном регионе или экономическом районе).

Данные нормативные акты подвергаются периодическим изменениям и дополнениям для обеспечения полноценного регулирования вопроса образования нормативной стоимости участка.

Из чего складывается стоимость?

Нормативная цена земли устанавливается уполномоченными органами того или иного субъекта федерации каждый год с учётом различных факторов, основными из которых являются:

• Целевое назначение рассматриваемого участка;
• Ставка налогообложения конкретной категории земель, исходя из возможных целей использования такого участка;
• Уровня рыночной цены.

При проведении расчетов данного показателя должны быть соблюдены основные условия:

• Величина нормативной стоимости не может быть больше, чем семьдесят пять процентов от рыночной цены, установленной для земли конкретного целевого назначения в данном регионе и экономической зоне;
• Ставка налогообложения не может быть увеличена при проведении расчетов более, чем в двести раз;
• При проведении конкретных расчетов не должны быть учтены используемые льготы налогообложения;
• Не учитываются показатели увеличения налога на землю, установленные за превышение норм отвода земельных территорий.

При проведении расчетов нормативной стоимости того или иного участка муниципальные органы не имеют права увеличить стоимость данного участка более, чем на двадцать пять процентов от установленной при проведении первичных расчетов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7(499)350-6630.
• Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Порядок проведения расчетов осуществляется следующим образом:

• Производится кадастровая оценка конкретного участка с целью определения его кадастровой стоимости. При осуществлении оценки на основе данной величины возможно использование проведённой ранее кадастровой оценки, но с соблюдением условия обязательной корректировки имеющихся кадастровых данных на указанную в нормативных актах процентную величину (в настоящее время ежегодная корректировка кадастровой стоимости составляет семь процентов от величины предыдущего года);
• На основе полученных данных осуществляется расчёт размера земельного налога на данный участок;
• По полученным результатам устанавливается непосредственно нормативная цена участка.

Рыночная цена

В том случае, если кадастровая стоимость участка неизвестна, а на проведение соответствующей оценки нет времени, расчёт может быть произведён на основе рыночной цены.

В этом случае размер налоговой ставки значения иметь не будет, так как весь расчёт будет производиться на основе результатов проведённой рыночной оценки.

Однако для этой процедуры есть своя оговорка — она не должна быть проведена ранее, чем за шесть месяцев до даты проведения расчетов нормативной цены.

Проведение оценки рыночной стоимости земельного участка должно осуществляться только специально привлекаемыми сотрудниками организаций, имеющих лицензию на осуществление таких работ.

В том случае, если определение нормативной стоимости проводит владелец участка (например, чтобы определить стоимостное выражение полученного ранее подарка в виде земельного надела), то за оказание соответствующих услуг заказчику придётся заплатить сумму от десяти до пятидесяти тысяч рублей (зависит от региона, объёма проводимых работ, формы предоставляемого итогового отчёта и т.д.).

Кадастровая оценка

Если идёт речь о кадастровой оценке, то проводить ее может только Росреестр в лице своих уполномоченных подразделений, а кадастровую стоимость участка можно узнать на публичной кадастровой карте (на сайте Росреестра), либо путём направления специального запроса в данное ведомство.

В ответе будет предоставлена информация о величине кадастровой стоимости участка, установленной при проведении оценки, а также о дате проведения такой оценки.

Ставка налогообложения для конкретной категории земель определяется каждым регионом самостоятельно, но этот показатель не может превысить предельные значения, указанные в Налоговом Кодексе. Узнать ставку налогообложения земель можно в региональных нормативных актах.

Нормативная стоимость земли — один из экономических показателей, который может быть использован для определения величины того или иного финансового значения.

Она определяется на основе существующей кадастровой или рыночной стоимости. Но, при этом, не должны учитываться никакие льготы или обременения в налогообложении конкретного участка, так как нормативная цена является таким же уникальным показателем, как и кадастровая стоимость.

• Москва: +7(499)350-6630.
• Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/normativnaya-stoimost.html

Кадастровая стоимость земельного участка в Москве

Вопрос правильного определения данных, вносимых в государственный кадастр недвижимости, просто обязан волновать ее владельцев. Особенно это относится к тем, кто имеет в собственности или арендует у государства участок на территории Москвы, поскольку цены на недвижимость в столице неоправданно высоки.

Связано это с методикой расчета кадастровой стоимости, которая носит массовый характер. При этом не принимается во внимания целый ряд факторов, в значительной степени определяющих отличия даже рядом лежащих земельных участков одинаковой формы, площади и назначения.

В идеале кадастровая стоимость должна приравниваться к рыночной, поскольку основная цель ее введения – установление справедливой суммы налога на недвижимость, также она служит базой для многих других платежей.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка в Москве

Расчет сложен и проводится в несколько этапов:

1. Изучение факторов, влияющих на оценку земли в районе. Таких факторов может быть множество – престижность, транспортная доступность, наличие современных удобств и инфраструктуры, коммуникационных сетей, экологические факторы, показатели шума и загрязненность воздуха и т.п.
2. Разделение территорий на группы с характерными признаками (парки, жилые застройки, промзоны и т.п.). Таким образом получаются однородные группы объектов, которые имеют сходные факторы влияния и предназначение.
3. Выбор в каждой группе эталонных объектов. Они нужны для определения влияния ценообразующих факторов на рыночную цену. При этом определение рыночной цены происходит на основе открытых источников, в том числе – объявлений о продаже. И если ваш сосед годами дает объявление о продаже дома с садом по баснословной цене – не удивляйтесь, что вы платите налоги в разы больше, чем обитатели других дачных кооперативов. Ведь объявления о продаже также принимаются во внимание, причем не важно, состоялась продажа или нет.
4. Расчет удельных показателей для эталонных объектов.
5. Присвоение рассчитанных удельных показателей всей группе.
6. Расчет на основе удельных показателей КС каждого объекта и занесение ее в ГКН.

Как видно из методики, она не может учесть индивидуальные различия, свойственные даже рядом лежащим объектам. Например, показатель транспортной доступности рассчитывается для всей территории, выделенной под садоводство.

При этом один надел может лежать практически у шоссе, а до другого придется добираться несколько километров по бездорожью.

Или принимается во внимание наличие по улице центрального водопровода, но его отсутствие на конкретном участке и те деньги, которые необходимо дополнительно вложить, чтобы получить в свое распоряжение блага цивилизации, никак не влияют на определенную по данной методике кадастровую стоимость.

Все объекты одной группы имеют одинаковую цену квадратного метра земной поверхности, независимо от их особенностей: удобной или неудобной формы, ровной сухой поверхности или протекающего заболоченного ручья.

На что влияет кадастровая стоимость земли в Москве?

Обычно цифра, записанная в государственном кадастре недвижимости, лежит в основе расчета земельного налога, который в Москве составляет от 0,025 за садовые и дачные участки до 1,5 % за землю под офисными зданиями и территории промышленных предприятий.

Уже в 2013 году многие собственники в Москве, получив налоговые уведомления, пришли в ужас: платежи за землю в ряде случаев выросли сразу в десятки раз. И связано это было именно с изменением способа расчета земельного налога.

В Москве кадастровая стоимость земли определяет арендную плату за использование государственных земель, плату за изменение ВРИ. Чтобы снять запрет на строительство, также придется заплатить некую сумму, базой для расчета которой станет КС.

При этом коэффициент, предельное значение которого установлено в НК РФ, местные власти могут изменять по собственному усмотрению, повышая или снижая таким образом налоговую нагрузку для определенных категорий граждан. И даже если сегодня установленная сумма кажется вполне приемлемой, то где гарантия, что завтра коэффициенты или их предельные значения не поднимут, сделав платежи неподъемными.

Если цена объекта недвижимого имущества для кадастра установлена неверно, вы будете год за годом переплачивать налог, а иногда и другие платежи.

Можно ли уменьшить кадастровую стоимость?

Указанную в регистрационных документах кадастровую стоимость собственник имеет право оспорить, если она отличается от рыночной или ГКН содержит неверные сведения.

Ошибки могут касаться расположения, площади, категории земель и разрешенного использования.

Они служат достаточным основанием для обращения в Территориальные органы, уполномоченные рассматривать такого рода споры.

Вопрос решается во внесудебном порядке и именно таким путем удается значительно снизить платежи и налоги, в основу которых положен этот показатель.

Если же сведения указаны правильно, но кадастровая оценка превышает рыночную, остается заказать независимую оценку и обратиться в суд.

И здесь обязательным условием становится проведение оценки земли квалифицированным оценщиком, имеющим соответствующие разрешительные документы. Именно такая оценка может стать основанием для пересмотра налоговых платежей в пользу владельца недвижимости. 

Источник: http://zemrus.ru/kadastrovaya-stoimost0zemelnogo0uchastka-v-moskve

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка, что это такое

По действующим законам любая недвижимая собственность должна числиться в едином кадастре (реестре). Он содержит все основные важные характеристики таких объектов, в частности, их стоимость.

Ее установление необходимо для исчисления базы имущественных налогов, а также в некоторых других случаях.

О том, что такое и как определяется кадастровая стоимость, земли и прочей недвижимости подробно рассмотрим ниже.

Понятие и принципы формирования кадастровой цены

Основное регулирование взаимоотношений по землепользованию осуществляется ЗК РФ (кодекс земельный). В статье 65 данного кодекса вводится такое понятие, как кадастровая стоимость земли. Она устанавливается с целью исчисления базы налоговых имущественных платежей, платежей за аренду для земель муниципалитетов (государства).

Не следует отождествлять размер кадастровой стоимости земельных наделов с рыночной.

Несмотря на стремление государства к их уравниванию, на текущий день их показатели не всегда равнозначны.

Рыночная цена формируется в условиях свободной конкурентной среды и выражает собой наиболее возможную цену покупки (продажи). Кадастровая цена рассчитывается государством по определенной методике.

Как же производится оценка кадастровой стоимости земли? Основополагающие принципы, регулирующие данную деятельность, установлены Пост. Правительства РФ № 316 от 08.04.2000. Организацией ее осуществления занимаются Росреестр и его подразделения на местах.

Они уже самостоятельно решают, кто оценивает земли, могут привлекать для этого профессиональных оценщиков и (или) организации, имеющие соответствующие лицензии. Проводиться она должна не реже, чем раз в пятилетку.

Расчет кадастровой стоимости базируется на разделении земельных наделов по их назначению (виду использования).

Классификация земель

Вся совокупность находящихся в границах государства земель составляет его единый земельный фонд.

Для удобства управления землями, рациональности их использования предусматривается разделение по отдельным категориям.

Их полный перечень и описание содержится в ЗК РФ, а также принятых в его дополнение иных нормативных актов. Это разделение основано на допустимом характере их использования.

Всего насчитывается семь видов для земель фонда:

• сельскохозяйственные;
• поселения;
• промышленности, транспорта, энергетики, связи, теле и радиовещания, земли обороны, безопасности и другого специального назначения;
• особо охраняемых объектов, территорий;
• лесного фонда;
• водные;
• запаса.

Методика расчета ценовых показателей земельного участка исходит из его отнесения к одной из перечисленных категорий. Однако полная формула расчета включает и другие показатели.

Как исчисляется кадастровая цена

Кадастровая цена — это величина, вычисляемая на основе нескольких показателей.

Разберемся с тем, от чего зависит кадастровая стоимость отдельных земельных наделов, кем и как формируется. Согласно установленным правилам стоимость участка является произведением удельного показателя и его площади.

Этот удельный показатель считается главным образом исходя из допустимого для данной группы земель способа использования, расположения участка.

Также в расчет берется наличие инфраструктуры, средние рыночные цены на аналогичные участки.

Теперь поговорим о том, как рассчитать этот удельный коэффициент. С этой целью в процессе оценки производится зонирование определенных территорий.

Земли разделяются на зоны по целям использования, назначению и других близких показателей. Затем составляется схема (карта) всех сформированных зон, и рассчитывается цена за 1 кв. м.

для земель в пределах одной обособленной зоны.

После произведенной оценки подготовленные оценщиками акты предоставляются на утверждение региональных властей.

Они выносят постановления с указанием следующих сведений: удельная стоимость земельного надела, его категория, среднее значения удельных показателей, средняя кадастровая стоимость земель.

К примеру, какая цена будет применяться для всех участков в московской области, устанавливается ее исполнительными органами. После утверждения сведения могут вноситься в единый государственный кадастр. Изменяются они обычно не чаще, чем раз в пять лет.

Формула расчета стоимости

Рассчитать кадастровую стоимость земли возможно при помощи специальной формулы.

Выглядит она так: Ск = П * (Ки + Кл) * Кп.

Рассмотрим, из чего складывается данная формула. Фактически, она представляет собой произведение таких показателей, как площадь (П), инфраструктура (Ки) плюс специфический фактор (Кл), переходный коэффициент (Кп).

Несмотря на то, что порядок определения данной величины четко прописан, посчитать ее самостоятельно довольно сложно. Только специалисты способны учесть все необходимые нюансы.

Однако у любых заинтересованных лиц имеется право узнать определенную специалистами и занесенную в кадастр цену.

Во-первых, сделать это можно путем получения справки (выписки) из реестра (кадастра) на любую недвижимость.

Во-вторых, узнать результат оценки различных объектов возможно и онлайн через сервис Росреестра «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки».

В появившемся окне требуется ввести кадастровый номер нужного объекта собственности. Если сведениями о номере отсутствуют, то можно попробовать найти нужную информацию на кадастровой карте сайта.

Полезная информация: кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка. ⇐

Пересчет кадастровой стоимости

Определение цен и прочих показателей в отношении земельных наделов обычно происходит с периодичностью в пять лет. Но иногда необходимость пересчитать утвержденные в кадастре цифры появляется ранее этого срока. Чаще всего это происходит в связи с несогласием владельцев недвижимости с произведенной оценкой.

Теперь посмотрим, как пересчитать (изменить) сведения о цене земли, внесенные в кадастр.

Если у владельца (собственника) имущества возникают сомнения по поводу объективности зафиксированных в кадастре цифр, он может их оспорить.

Для этого нужно представить свой расчет, иные доказательства завышения установленной стоимости. Оспаривать проведенную оценку можно в комиссиях по рассмотрению споров об оценке или через соответствующий суд.

Чаще всего вопросы кадастровой стоимости возникают в связи с исчислением налогов. При изменении ее размера появляется возможность пересчитать налог.

Источник: https://zakondoma.ru/kadastr/zemlya/kadastrovaya-stoimost-zemelnyh-uchastkov-kak-proverit.html

Кадастровая стоимость земли и земельных участков

> Библиотека > Статьи об оценке > Кадастровая стоимость земли и земельных участков

Процедура оценки для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка подробна описана тут.

Каждый земельный участок характеризуется своими индивидуальными признаками (размером, местоположением, координатами и т.д.). Также существенное влияние на кадастровую стоимость земли оказывают такие факторы, как категория земельного участка и виды деятельности, которые могут на нем осуществляться.

кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается исходя из назначения земли и вида ее использования.

Под этой ценой понимают рыночную стоимость земельного участка, определенную, как правило, методом массовой оценки, или индивидуально для конкретного объекта недвижимости (если невозможно применение массового метода) государственными органами Росреестра.

Зачем рассчитывают кадастровую стоимость земли

Кадастровая стоимость земли — расчетный стоимостный показатель, предназначенный для создания и поддержания в актуальном состоянии базы по стоимости земельных участков в основном с целью их правильного налогообложения.

Эти данные отражаются в земельном кадастре, как один из основных показателей.

Они выражает нормативную цену участка, рассчитанную в зависимости от категории и месторасположения земли и необходимы для урегулирования земельных отношений, упорядочивания сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю.

Государственная кадастровая оценка по закону повторяется каждые 5 лет целью обновления государственной кадастровой базы земель. Данное мероприятие проводится на основании Земельного кодекса РФ ст. 66.

Итак, кадастровая стоимость земельного участка используется для расчета:

• земельного налога для юридических и физических лиц, на владение и пользование землей;
• арендной платы, если участок находится в аренде у организаций или частных лиц;
• стоимости выкупа земли из государственной или муниципальной собственности и передачи их в собственность гражданам или юр. лицам, а также при проведении приватизации участков, в частности их долей и частей.

Как проводится процедура определения кадастровой оценки земельных участков

Эта процедура проводится на основании статистических данных о сделках купли-продажи объектов.

Также при ее осуществлении учитывается уровень развития инфраструктуры, транспортное обеспечение, уровень социально-бытового развития, экологическое состояние района и т.д.

На кадастровую стоимость земельного участка серьезное влияние оказывает вид разрешенного использования и размер удельного показателя кадастровой стоимости, который, в свою очередь, зависит от кадастрового квартала и вида разрешенного использования.

Итак, в составе каждого сельского или городского поселения выделяются отдельные кадастровые кварталы. Для каждого кадастрового квартала определяется (устанавливается) кадастровая стоимость земли в соответствии с привязкой к каждому из 17 видов разрешенного использования.

Единицей измерения кадастровой стоимости конкретного земельного участка является удельный показатель стоимости одного квадратного метра конкретного участка земли. Для определения стоимости всего земельного участка удельный показатель стоимости 1 кв.

метра умножается на его площадь.

А что происходит, если для земли установленонесколько видов разрешенного использования. Тогда для каждого из таких видов по конкретному кадастровому кварталу определяется удельный показатель кадастровой стоимости конкретного земельного участка.

Тот удельный показатель, который больше по своему значению, и будет выбран в качестве удельного показателя для определения конечной цены.

Разумеется, если на конкретном земельном участке имеются объекты недвижимости, то его разрешенное использование должно соответствовать функциональному назначению строений, в противном случае могут возникнуть проблемы с установлением точной стоимости, со всеми вытекающими негативными последствиями.

Для определения кадастровой стоимости земель в зависимости от категории за основу берутся разные данные. Земли населенных пунктов, городских и сельских поселений, огороднических, садоводческих и дачных кооперативов и товариществ оцениваются по рыночной стоимости, взятой из статистических данных.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда проводится на так называемом расчете предполагаемой доходности.

Категории земель, отнесенных к тем, где расположены или будут расположены промышленные предприятия подлежат оценке исходя либо из капитализации рентного дохода, либо из расчета затрат, необходимых для воспроизведения земель.

Внутри каждой категории проводится разбивка на зоны, которая учитывает разрешенное использование и целевое назначение. После этого происходит расчет кадастровой стоимости земли, а именно единицы площади в каждой зоне.

Поэтому возможен такой вариант, что отличается может не только стоимость земель различных категорий, но и цена внутри одной категории. По каждой категории земель разработаны и применяются специальные утвержденные методики оценки.

В них же прописаны виды разрешенного использования и подробные указания для специалистов-оценщиков, на основании которых можно определять кадастровую стоимость земли.

Результаты кадастровой оценки утверждаются нормативным актом субъекта Российской Федерации. Утвержденные результаты кадастровой оценки вносятся в систему кадастрового учета соответствующего регионального управления Росреестра.

Результаты кадастровой оценки. Возможны ли ошибки?

Могут ли результаты кадастровой оценки быть ошибочны? Разумеется. Происходит это по ряду причин. Это и человеческий фактор — земли много, а сотрудников, занимающихся ее учетом ограниченное количество. Это и ошибки, связанные с недостаточной квалификацией государственных оценщиков.

Это и ошибки, связанные с ведением огромной базы данных. Нельзя исключать и личные интересы людей, которые занимаются этой работой.

Что же, ошибки есть и будут, но что делать вам, владельцу, если вас не устраивает по каким-то причинам рассчитанная государством кадастровая стоимость вашего участка земли.

Что делать, если вас не устраивают результаты кадастровой оценки

Для таких случаев Законом предусматривается защита интересов владельцев в досудебном порядке или в суде (ст.24.19 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

Вам нужно обратиться к независимым оценщикам и воспользоваться услугой оценка для оспаривания кадастровой стоимости земли и земельных участков. Затем вы можете предъявить полученный отчет в свое региональное управление Росреестра и попросить пересмотреть ранее рассчитанную стоимость. Вместе с отчетом вы также предоставляете такие данные, как

• кадастровый паспорт;
• акты и документы, подтверждающие недостоверность информации в реестре;
• копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости, заверенную у нотариуса;

Если вам отказывают или полученные вновь данные опять сильно отличаются от цифр в отчете независимого оценщика, то вам прямая дорога в суд.

Обратите внимание, что обращаться в Росреестр вы должны в течении 6 месяцев после того, как стала известна новая кадастровая стоимость вашего участка земли.

В противном случае такие споры разрешаются уже только в судебном порядке.

Не хочется связываться? Что же, это можно понять, но поверьте, ваши затраты на адвоката и на услуги оценщика на фоне той суммы, которую вы можете переплачивать государству в качестве налогов или потерять в сделке по купле-продаже, просто несопоставимы.

Исходя из нашей практики суды обычно идут навстречу тем исцам, которые обращаются с исками о признании кадастровой стоимости земельного участка неверной, но разумеется ваш иск должен быть подтвержден соответствующей доказательной базов в виде независимого отчета об оценке.

Наша компания предоставляет любые услуги по оценке, в том числе

Где можно узнать кадастровую стоимость земельного участка

Кадастровую стоимость вашего земельного участка по можно узнать на официальном интернет-сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адресу: www.rosreestr.ru.

Для этого вы должны знать кадастровый номер вашего участка или хотя бы его примерное местоположение, чтобы найти его через интерактивную кадастровую карту.

Вы также можете обратиться в свое региональное управление Росреестра, чтобы уточнить все необходимые вам данные по участку. Контактная информация расположена здесь.

 

Смотрите также статью кадастровая стоимость недвижимости

Источник: http://www.bk-arkadia.ru/publication55/

Что такое кадастровая стоимость земельного участка и способы, как ее узнать?

Многие люди часто задаются вопросами стоимости земли, оценки недвижимости, в каких случаях она оспаривается и как это происходит.

Эти вопросы не такие уж сложные, как это может показаться на первый взгляд, достаточно лишь разобраться, с чем мы имеем дело.

Что это такое?

Кадастровая стоимость земельного участка — это величина, которая дается в процессе оценки государством земли по её прямому назначению и хранится в базе Росреестра. То есть, это величина расчётная.

По закону Российской Федерации каждый объект недвижимости вносится в национальный реестр всего один раз, не имеет никаких повторений и отличается кадастровым номером, который присваивает ему кадастровый орган учёта земли.

Данное понятие законодательно утверждено в ст. 66 Земельного кодекса РФ.

В целях деления земли в России есть кадастровые кварталы, округа, районы. Они являются единицами деления в земельном кадастре.

На оценку земли влияет её расположенность, размер территории и объекты, находящиеся на территории.

Обычно вопросом оценки занимается государство или органы власти на местах, которые полагаются в своих действиях на Земельный кодекс и законы, которые закрепляют кадастровую стоимость и определяют её.

Как узнать кадастровый номер участка?

Номер любого участка земли вносится в общий государственный реестр, как говорилось ранее.

Информация эта открыта и доступна для ознакомления любому гражданину. Из Росреестра можно получить сведения о кадастровом номере участка, его стоимости, площади и расположении.

Узнать стоимость земельного участка на сайте Росреестра

Российский реестр имеет официальный сайт, на котором можно ознакомиться или уточнить собственные данные, узнать о возможных изменениях. Сайт создан специально для владельцев земли и недвижимости.

Чтобы узнать кадастровый номер, точную стоимость и сведения об оформлении принадлежащего Вам земельного участка необходимо:

1. Перейти в раздел онлайн-услуг на сайте Росреестра.
2. Далее в данном разделе необходимо выбрать папку, соответствующую Вашему федеральному округу и район.
3. Поиск Вашего участка можно осуществлять по земельной карте России, работающей в режиме онлайн по базе, имеющейся в распоряжении Росреестра.

Другие способы, чтобы узнать кадастровый номер и стоимость земельного участка

Если Вы не имеете доступа к Интернету или просто ему не доверяете, уточнить данные можно в любом местном отделении Роснедвижимости.

Вопросами оценки кадастровых участков и получения информации о земельных участках из Росреестра занимаются также многие организации. Часть из них являются социальными, то есть предоставляют данные сведения бесплатно, часть контор – частные и предоставляют они только платные услуги.

Идеальный вариант для тех, кто не дружит с интернетом и не желает обивать пороги различных организаций – это звонок на горячую линию Росреестра.

Как оспорить земельную стоимость?

Основаниями для оспаривания стоимости земельного участка могут послужить:

Процесс начинается с обращения в комиссию Росреестра или в суд в зависимости от сложности ситуации.

Если случай серьёзный а претензии на оспариваемый земельный участок имеют несколько лиц, то лучше всего не оттягивать время и сразу же обращаться в суд. Ведь чем ситуация свежее, тем больше доказательств своей правоты можно предоставить, а следовательно — тем глубже в проблеме смогут разобраться компетентные органы.

Разберём пошагово процесс обжалования кадастровой стоимости земельного участка.

Сначала необходимо написать заявление в комиссию для повторной оценки, в котором следует изложить точные причины вашего несогласия с оценкой.

К заявлению нужно приобщить:

• документы, подтверждающие право собственности на участок или недвижимость на нем;
  постановление о прошлой оценке, с которой Вы на данный момент не согласны;
• документы, свидетельствующие о неправильном проведении оценки земельного участка (например, это может быть отчёт экспертной комиссии, которая признаёт ошибку и даёт вам право для переоценки).

Затем комиссия проверяет предоставленные документы. Возможно, по результатам проверки будет назначено заседание по Вашему вопросу, на котором и будет дано окончательное решение комиссии.

В случае положительного решения, в сведения о земельном участке будут внесены соответствующие изменения.

Если решение комиссии будет принято не в Вашу пользу, то нужно подавать иск в суд.

В первую очередь составляется исковое заявление. Ответчиком в данном случае будет Кадастровая палата субъекта, в которой числится Ваш участок или объект недвижимости на нем.

Никогда не подавайте иск к Роснедвижимости, так как данная структура не отвечает за отдельные федеральные округи.

К иску нужно приобщить следующие документы:

• кадастровый паспорт;
• свидетельство о собственности на землю;
• решение Кадастровой палаты по Вашему вопросу;
• документы, подтверждающие оплату налогов владельцем;
• постановление о прошлой оценке, с которой Вы на данный момент не согласны;
• документы, свидетельствующие о неправильном проведении оценки земельного участка.

Для решения вопроса оценки в суде Вам может потребоваться юридическая помощь, поэтому еще на этапе составления иска лучше провести консультацию с адвокатом и договориться с ним о предоставлении Ваших интересов в суде.

На суд можно также пригласить и свидетелей дела, которые могут подтвердить Вашу позицию по вопросу оценки. Присутствие свидетелей только увеличит вероятность положительного исхода дела.

В ходе судебного процесса может быть назначена повторная оценка имущества. Если она подтвердит неправильность первоначальной оценки, то её результат вступит в силу с 1 января следующего года.

Дело в суде может рассматриваться до 2 месяцев.

Так как от кадастровой стоимости зависит размер оплачиваемых владельцем налогов за земельный участок, многие хотят её снизить, чтобы платить меньше. Тем более, налог, взимаемый с собственников земли, в 2014 году снова возрос.

В законах Российской Федерации прописаны случаи, в которых можно изменить кадастровую стоимость земельного участка, в том числе и в сторону ее уменьшения.

К таким условиям относится:

• перевод участка в другую категорию;
• изменение его вида;
• уменьшение границы участка в связи с внесенными изменениями.

Возможность оспаривания оценки земли, о которой говорилось ранее, утверждена законом «Об оценочной деятельности», которая регулирует создание рабочей группы для оценки или же переоценки имущества любого хозяина или пользователя.

Для решения такого рода проблем можно сначала обратиться в независимые оценочные компании, которые смогут дать квалифицированные советы по любому вопросу или проблеме, которая была создана в процессе государственной оценки.

: Диалог с юристом — способы уменьшения кадастровой стоимости

В сюжете даются разъяснения о том как рассчитывается кадастровая стоимость земли и возможные способы ее оспаривания.

Источник: http://PropertyHelp.ru/oformlenie/kadastrovyy-uchet/stoimost-zemli.html