Методика кадастровой оценки земель населенных пунктов

Как выполняется кадастровая оценка земель населенных пунктов

Выполненная кадастровая оценка земель населенных пунктов позволяет правильно рассчитать базу для имущественных налогов. Такую работу проводят при аренде и дарении земель, совершении сделок с куплей-продажей недвижимости. Кадастровая оценка выполняется профессионалами, которые должны иметь соответствующий опыт работы и профильные знания, что позволяет им рассчитывать правильную стоимость земельных участков.

Этапы и методика выполнения оценки

Процедура выполнения кадастровой оценки земель полностью оговаривается в действующем законодательстве. Выполнить качественную работу и рассчитать правильную стоимость можно с учетом следующих показателей:

• Площадь участка.
• Рыночная стоимость пустующих и застроенных земель.
• Принадлежность участка к определенному виду использования.
• Наличие территориальной составляющей, в том числе близость или удаление полей, лесов и водоемов.

Все расчеты осуществляются на основании утвержденной методики, что позволяет вычислить индивидуальную и массовую оценку земли. Рассчитанная площадь участка и соответствующие индивидуальные показатели позволяют определить кадастровую стоимость для конкретных земельных наделов.

Все работы выполняются в несколько основных этапов, от качества проведения которых будет зависеть правильность рассчитанных данных:

1. Принятие решения о выполнении работы.
2. Сбор и подготовка используемой информации.
3. Разбивка территории на основные зоны.
4. Расчет кадастровой стоимости, подготовка отчёта.
5. Оформление и утверждение результатов в госреестре.

Государственная кадастровая оценка населенных пунктов выполняется исключительно специалистами, которые имеют соответствующий опыт и сертификаты для выполнения кадастровой оценки. При необходимости можно обратиться как в государственные конторы, так и в частные компании, у которых имеются лицензии на выполнение оценки.

Полученные расчеты в последующем используются для определения налогооблагаемой базы и закрепляются в данных госреестра.

Результаты процедуры

После выполнения оценки кадастровой стоимости земли населенных пунктов все полученные результаты должны быть внесены в отчёт, для чего отводится 10 рабочих дней.

Правильно подготовленный отчёт направляется в исполнительные региональные органы, где в течение 30 дней должно быть принято решение о правильности проведенной оценки, а рассчитанная цена вносится в базу данных.

Рассчитанная стоимость вступает в силу лишь с первого числа следующего года и используется для расчёта налога на землю и других имущественных платежей.

Полученные результаты оценки используются для следующих целей:

• Автоматизация учета и налогообложения.
• Утверждение и расчет реальной налогооблагаемой базы отдельных участков.
• Возможность правильного расчета компенсационных выплат при изъятии земель.
• Внесение различного рода поправок в территориальное зонирование.
• Формирование рынка ипотеки и залога земли.
• Выявление оптимальных участков для строительства инфраструктуры и жилых домов.

При наличии каких-либо неточностей в расчете или несогласии собственника с полученной оценкой имеется возможность обращения к независимому оценщику за выполнением повторной процедуры. Также можно написать заявление с возражением на полученные расчеты, которое направляется в органы исполнительной власти, ведущие учет земельных наделов.

По действующему законодательству оценке кадастровой стоимости сегодня подлежат все используемые территории. Перерасчет производится раз в 5 лет и чаще, что позволяет обеспечить полную актуальность используемой налогооблагаемой базы, а собственники участков имеют возможности правильного расчета цены при осуществлении сделок по продаже земельных наделов.

Расчет удельной кадастровой стоимости

Сегодня для расчета налогооблагаемой базы, а также оценки конкретного участка в населённом пункте рассчитывают так называемые показатели удельной стоимости.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов отображают реальную цену одного квадратного метра участка в зависимости от его функционального использования. В зависимости от рассчитанных показателей удельной стоимости каждый участок в населённом пункте получает свой определенный номер.

В последующем с учетом номеров участков составляется так называемый кадастровый квартал, которому будет соответствовать рассчитанная стоимость одного квадратного метра участка.

Данные по удельной кадастровой стоимости большинства районов и областей Российской Федерации сегодня находятся в открытом доступе в Интернете, поэтому каких-либо сложностей с получением нужной информации не возникнет.

Такие данные, хранящиеся в открытом доступе, позволяют не только получить необходимую информацию о налогооблагаемой базе по участкам и земельным наделам в населённых пунктах, но и помогают определить средний уровень стоимости земли в том или ином районе и области.

Политика государства в отношении кадастрового учета подразумевает присвоение каждому участку соответствующего номера с расчётом стоимости конкретного земельного надела. Выполнение кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов позволяет не только идентифицировать наделы по их функциональному назначению, но и упрощает расчет налогооблагаемой базы, которая необходима для определения налога на имущество и землю.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/otsenka-zemel-naselennyh-punktov.html

Кадастровая оценка земельных участков

Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.

Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.

Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

• сбора информации;
• разделения города на зоны;
• исчисления стоимости оценивания;
• ценового зонирования города;
• фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

• Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
• Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
• Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

Сроки проведения

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

• изменить площадь или границы участка;
• изменить вид предназначения;
• перевести в другую категорию;
• исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

Проводится в несколько этапов:

1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
3. Производится кадастровая оценка.
4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
5. Производится экспертиза отчета.
6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

• с учетом рисков вложения капиталов;
• с умением прогнозировать движение денежных потоков;
• анализировать информацию данного сегмента рынка;
• предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

• определение капитализации расчетного рентного дохода;
• учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.

Заключение

Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/ozenka