Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры, как они соотносятся друг к другу?

Ответ на вопрос: «Сколько стоит эта квартира?» — не всегда может быть однозначным. Фокус в том, что именно вопрошающий хочет узнать.

У недвижимости много видов стоимости: первоначальная, остаточная, кадастровая, инвентаризационная, а также балансовая, рыночная, ликвидационная, инвестиционная, и т. д.

Сегодня, мы расскажем: что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры, как они соотносятся? Рассмотрим, что они собой представляют, где используется каждая из них, как и кто их исчисляет.

Всё познаётся в сравнении

Вы заметили, что когда сравниваешь какие-то вещи между собой, легче составить понятие о них? Сейчас мы этим и займёмся. Сравним кадастровую и рыночную оценку квартиры по разным критериям.

Определения стоимостей объекта недвижимости

• Рыночная стоимость — это максимально вероятная цена, определённая на текущий момент времени специальными методами оценки, по которой жилое помещение может быть продано в разумный для недвижимости срок. Это индивидуальная цена конкретной квартиры, учитывающая все её параметры.
• Кадастровая – это стоимость квартиры, рассчитанная по установленной государством методике, исходя из удельной цены одного квадратного метра по однородным объектам. Это стоимость любой из квартир в одном районе, имеющих равные физические характеристики, без учёта их индивидуальных особенностей.

Разница в целях

Отличия в формулировке и трактовке понятий связаны с разным предназначением каждой из этих стоимостных характеристик.

Главными целями определения рыночной стоимости являются:

• Определение реальной цены жилья для его продажи;
• Оценка недвижимости для ипотеки в качестве залога;
• Страхование объекта;
• Раздел имущества между наследниками или между супругами при разводе;
• Определение денежного размера доли в общей собственности и т. д.

Основными целями определения кадастровой стоимости квартиры является использование её для налогообложения собственников жилья и расчёта размера государственных сборов и пошлин.

Исполнители и заказчики оценки жилья

Исходя из целей, несложно догадаться, кто является заказчиком установления размера каждой из стоимостных характеристик.

Рыночную оценку заказывает непосредственно собственник помещения или другое заинтересованное лицо. Они вольны в выборе любого специалиста, имеющего законное право осуществлять оценочную деятельность, который на основании возмездного договора оценит рыночную стоимость указанного жилья.

Заказчиком кадастровой оценки являются органы государственной власти субъекта РФ или местные органы власти. Перечень объектов, подлежащих оценке, формируется и предоставляется Росреестром.

Все объекты, состоящие на кадастровом учёте, должны быть оценены. Исполнитель выбирается в ходе проведения тендерных мероприятий.

С победителем заключается договор на оказание услуг по массовой оценке недвижимости в населённом пункте.

Чем отличается процедура?

Как происходит оценка при установлении рыночной стоимости и определению цены для кадастрового учёта?

Оценка рыночной стоимости квартиры

Рыночная цена может определяться в любой момент времени, хоть каждый месяц или два, если это требуется заказчику в каких-то целях.

При подписании договора с оценщиком, заказчик передаёт оценщику документы, подтверждающие права на квартиру, технические документы на неё.

В договоре указываются:

• объект (адрес жилого помещения);
• цель оценки (для чего она нужна);
• срок выполнения работ;
• стоимость услуг и порядок расчётов.

Все объекты, состоящие на кадастровом учёте, должны быть оценены.

А теперь кардинальная разница в процедурах проведения кадастровой и рыночной оценки:

1. После подписания договора, оценщик выезжает на объект для его осмотра и фиксации ценообразующих факторов. Производится визуальная оценка конкретной квартиры, а не абстрактного объекта.
2. По возвращении с объекта, оценщик в своем офисе проводит работу по обработке и анализу информации, подбирает подход и метод оценки (в соответствии со стандартами оценки, утверждёнными приказом Минэкономразвития от 2010 г.).

Рынок сделок с квартирами достаточно обширный, поэтому, при оценке чаще всего используется сравнительный подход и метод сравнения продаж (что такое сравнительный подход в оценке недвижимости подробнее тут). По окончании работ специалист формирует отчёт об оценке стоимости объекта недвижимости, выполненный согласно требованиям к его оформлению. Отчёт передаётся заказчику после проведения расчётов.

Установление кадастровой цены

Проведение государственной кадастровой оценки отличается тем, что начинается с принятия органами власти соответствующего решения. Проводиться она может не чаще, чем один раз в 3 года.

Далее формируется перечень объектов и объявляется тендер. По его результатам отбирается исполнитель (оценочная организация или независимый оценщик), с которым заключается договор на оценочные услуги.

Поскольку перечень оцениваемых квартир внушительный, оценщики не выезжают на каждую из них, в связи с чем, её индивидуальные особенности в расчёт не принимаются.

В противном случае, затраты на оценку были бы в десятки раз больше, да и времени бы это заняло огромное количество. Это просто не по карману государству и лишено практического смысла.

Поэтому определение цены объекта для внесения её в кадастр учёта, производится в соответствии с ФСО № 4, подразумевающим массовую оценку.

Как и при определении рыночной стоимости, специалисты проводят тщательный анализ рынка недвижимости в регионе, в населённом пункте.

На основании метода сравнения продаж выводится удельный показатель цены за 1 кв.м. площади.

Исходя из него, цена квартиры, вносимая в кадастр недвижимости, определяется произведением удельного показателя на площадь конкретной квартиры.

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной, не учитывает ограничения и обременения в пользовании квартирой.

По результатам работы, отдел кадастровой оценки недвижимости землеустройства и мониторинга земель подготавливают проект отчёта об оценке, который проходит серьёзную проверку специальными органами.

По её окончании, решением органов власти утверждается кадастровая стоимость жилых помещений. Со дня утверждения, она и считается принятой. Материалы передаются в Росреестр.

Данные об установлении или изменении кадастровой стоимости вносятся в кадастр.

После внесения в ЕГРН, сведения о размере кадастровой стоимости становятся общедоступными. Их легко увидеть на сайте Росреестра в справочной информации, где необходимо указать адрес квартиры.

Оспаривание результатов

Собственник, или другое заинтересованное лицо, вправе оспорить результат как рыночной, так и кадастровой оценки, проведённой в отношении квартиры.

Оспаривание рыночной цены производится в суде. Доказательством несправедливости установленной стоимости будет служить положительное экспертное заключение по отчёту об оценке.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится специально созданной в регионе комиссией по рассмотрению споров, куда заинтересованное лицо может подать заявление.

К заявлению нужно приложить отчёт о проведении оценки рыночной цены квартиры, проведённой заявителем за свой счёт.

Если комиссия сочтёт убедительными расчёты, приведённые в отчёте, кадастровая стоимость объекта будет установлена в размере её рыночной цены.

Как соотносятся цены?

Рыночная и кадастровая стоимости, рассчитанные на одну и ту же дату, достаточно близки по своему значению. Предопределено это тем, что государство старается максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной, исходя из анализа реально проведённых сделок. Но чаще всего, она несколько ниже рыночной.

Сроки использования оценки

Срок, в течение которого заказчик вправе использовать результаты оценки рыночной стоимости, для целей в которых она проводилась, составляет максимум 6-ть месяцев.

Кадастровая оценка действует весь промежуток времени, пока не будет произведена новая государственная кадастровая оценка. Конечно, если её результаты не будут ранее оспорены заинтересованными лицами.

Дополнительная информация о порядке расчёта налога на недвижимость по кадастровой стоимости в этом видео:

Цена квартир подвержена влиянию различных факторов. Поэтому, очень важно подчеркивать на какую дату, произведено её определение.

Рыночная стоимость может изменяться скачками в зависимости от благоприятной или неблагоприятной ситуации в стране. Поэтому, она более точно отражает реальную цену жилья в текущий момент времени.

Кадастровую стоимость невозможно изменять каждый месяц или полгода. Она остаётся постоянной в течение, как минимум, трёх лет.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/kak-sootnosyatsya-kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost.html

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью :: BusinessMan.ru

Недвижимостью считается объект, который закреплен на одном месте и не может передвигаться, например дом, земля, квартира, здание коммерческого характера и так далее. Теперь следует понять, что же является кадастровой стоимостью и зачем она нужна.

Вот представьте себе ситуацию: допустим, вы пришли в банк, хотите взять ипотеку. Представитель банка вам и говорит: «Пожалуйста, принесите нам справку о кадастровой стоимости». А вы знать не знаете, что это такое и где это брать.

Кадастровая строимость

Это стоимость конкретного объекта, причем сведения об этом объекте занесены в кадастр.

Данные кадастра являются государственными. Если вкратце сказать, то оценщики устанавливают кадастровую оценку. Как это конкретно происходит, смотрите ниже.

Узнать стоимость своего объекта очень просто: нужно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать из выпадающего списка регион, населенный пункт, далее вписать улицу и остальные части адреса.

После чего следует нажать кнопочку «Найти».

Зачем же нужна кадастровая стоимость? Все люди, которые владеют какой-либо недвижимостью, обязаны платить на нее налог, но исчисляется он именно от кадастровой стоимости.

В отличие от квартир или домов, стоимость земли также влияет на аренду. Чтобы определить, насколько земля экономически выгодна, за основу берется кадастровая стоимость. Поэтому собственник может потерять немало финансов, если стоимость была исчислена неверно.

Как узнать кадастровый номер

Это можно сделать двумя способами. Во-первых, на свидетельстве о праве на недвижимое имущество должен располагаться такой номер. В случае если свидетельство старое, можно узнать номер, обратившись в Росреестр.

Есть еще один способ: публичная кадастровая карта – можно найти в интерете либо на странице https://pkk5.rosreestr.ru (не забудьте выбрать регион), либо набрать в поисковике «Публичная кадастровая карта города (такого-то)».

Стоит заметить, что кадастровый номер является абсолютно уникальным. Чтобы его определить, за основу берется 1 (один) квадратный метр. Умножают стоимость этого метра на площадь конкретного помещения либо участка.

Кадастровый номер примерно смотрится так — AA:BB:CCDDEE:FF. Первые цифры — это конкретный округ, вторые — это район. Далее идет квартал, остальное это код конкретного имущества.

Например: код начинается так — 54:15. Таким образом, 54 представляет собой код субъекта федерации, в данном случае — Новосибирская область.

Далее идет административный район, коды, которые рассказывают про зону, про квартал и так далее. Важно знать, что если в конце 00:05 , то данный объект ни за кем не зарегистрирован и является временным.

Когда он будет за кем-то зарегистрирован, то появится другое число.

Кадастровый номер будет храниться до того времени, пока данный объект существует. Прекращается действие, если объект разрушается по каким-либо причинам.

Также закон иногда разрешает деление объекта между двумя или более собственниками, и в этом случае также кадастровый номер будет изменен.

Вообще, номер нужен для того, чтобы произвести учет объектов, в том числе строений и земельных участков.

Что такое кадастровый паспорт

Это такой документ, куда входит план самого участка и (или) здания, стоимость этих объектов, характеристики, все факты про собственника, а также существующие обременения.

В настоящее время кадастровый паспорт заменяет выписка из ЕГРН.

Где взять этот паспорт?

Имейте в виду, что если вы хотите получить документ в Росреестре, то на сайте можно это сделать и даже распечатать, но он юридическую силу не имеет. Если вы хотите получить официальный документ, либо у вас такого нет, то подобный документ делает только кадастровая палата.

Вам нужно взять:

• План объекта.
• Экспликацию.
• Оригинальное свидетельство на собственность либо право.
• Также понадобится ваш паспорт.

Экспликацией называют пояснения, сделанные к проекту. Там указывают: сколько комнат, какова общая площадь, какова жилая, площади помещений, например, ванной.

Как только вы отдадите это все в кадастровую палату, через 5 дней получите справку.

Как происходит кадастровая оценка недвижимости

Всегда кадастровая стоимость исчисляется на основании законов.

Исполнительный орган принимает данное решение, чтобы произвести оценку. Это происходит раз в 3 года. Если город федерального значения, то раз в 2 года. Обязаны рассматривать 1 раз в 5 лет.

Это одна из особенностей, чем отличаются кадастровая и рыночная стоимость — рыночную собственник сам может узнать у нескольких экспертов, заказывая оценку сколько угодно, лишь бы денег хватило.

Как только принято решение, то орган власти отправляет в Росреестр копию своего решения. Далее Росреестр отбирает исполнителей, заключает с ними договор, а данные исполнители определяют стоимость, потом составляют отчет. Оценщик всегда выбирается независимый, чтобы на его мнение ничего не влияло.

Важно знать, что заказчик имеет полное право оспорить результат стоимости — либо в арбитражном суде, либо в специальной комиссии.

Теперь вы можете понять, каким образом учитывается кадастровая стоимость недвижимости, рыночная стоимость учитывается немножко по-другому.

Рыночная оценка недвижимости

Данная оценка зависит от нескольких факторов:

• В каком месте находится квартира или иной объект (разные районы — разная цена).
• Наличие рядом социальных учреждений (детсад, школа, больница).
• Магазины.
• Остановки транспорта.
• Организации, оказывающие услуги (спортзал, бассейн, и т. д.).
• Для некоторых важно наличие рядом банкоматов.
• Парковка.
• Ремонт, технические системы (кому-то важно с ремонтом, кто-то наоборот предпочитает в предчистовом состоянии).
• Парковые зоны, детские площадки, зеленые насаждения, площадки для спорта.

Оценивают недвижимость чаще всего риэлторы или профессиональные оценщики.

Оценка рыночной кадастровой стоимости начинается с того, что заключается договор на оценку, затем оценщик должен прийти и посмотреть на конкретный объект.

Он изучает план, знакомится с технической документацией и так далее. Если есть какие-то дополнительные моменты, все они учитываются.

Если это небольшая квартира, то на осмотр уйдет максимум час. Далее оценщик должен рассмотреть предложения, которые поступили о продаже какой-либо недвижимости именно в этом регионе. Оценщик должен сделать их анализ, потом выбрать 3 сделки, которые похожи на этот объект, далее представляется оценка.

Очень многое зависит от ремонта, дизайна и так далее. Не всем людям нравятся первый и последний этаж, поэтому они стоят чаще всего гораздо дешевле. Большое значение имеет вид из окон, что при кадастровой оценке значения не имеет.

Большая разница?

Иногда бывает так, что кадастровая стоимость выше рыночной. Почему же так происходит?

К примеру, возьмем дома номер 1 и номер 2 (фото в статье далее).

На вид они почти похожи. Допустим, что дом номер 2 строится из инновационных материалов. Понятное дело, что данный материал очень дорогой, т. е. строение оценивается в кадастре дорого.

Но рынок относится к данному строению иначе. Во-первых, все зависит от местоположения. Инфраструктуры нет, до центра ехать часа 3, социальных учреждений нет, магазинов в лучшем случае 2-3.

В таком случае рыночная и кадастровая стоимость квартиры отличаются: рыночная будет ниже кадастровой. Однако это не совсем хорошо для собственника, потому что налоги будут большими.

Могут ли стоимости быть равными?

Кадастровая стоимость равна рыночной стоимости в конкретный момент, когда происходит оценка почти в одно время.

Например, считается стоимость кадастровая, потом получается справка, в которой указывается рыночная стоимость.

Если такая справка есть, то можно оспорить кадастровую стоимость при помощи суда либо можно подать в Росреестр заявление.

Земельный участок

Точно так же, как и с квартирой либо другим жильем, земля является объектом налогообложения. То есть у вас есть земельный участок, вы платите налог.

Если вы в аренду взяли, то, естественно, оплачиваете арендную плату. Для приобретения земли в собственность вам нужно выплатить выкуп.

Однако все эти выплаты зависят от одного показателя — кадастровая стоимость.

Но при этом, опять же, стоит иметь в виду, что рыночная стоимость и кадастровая могут не совпадать. Поэтому платеж может быть низким, а может, наоборот, слишком высоким.

Неоднократно были примеры очень больших арендных сборов, налогов на землю. Поэтому кадастровая стоимость недвижимости должна быть проверена.

В случае если независимая оценка выдала справку, из которой видно, что стоимость завышена, следует обратиться в комиссию либо в суд.

Отсюда вывод

Таким способом определяются рыночная и кадастровая стоимость, разница между ними существенна. Дело в том, что кадастровая стоимость не имеет никакого отношения к продаже и купле какого-то конкретного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость предназначена лишь для одной цели: для налогообложения.

Тогда как рыночная конкретно предназначена для купли и продажи. Не надо их никогда путать между собой.

Кроме налога, кадастровая стоимость учитывается, если происходит покупка, наследство, дарение либо человек пошел в банк брать ипотеку.

Также важно понимать, почему кадастровая стоимость может измениться. Например, есть здание по улице Ивановская. Но оценивали это здание в 2015 году. С тех пор прошло более 5 лет, стоимость менялась.

Также здание по улице Ивановская находится, к примеру, в микрорайоне Цветочный. Из микрорайона уехали в другой город 1000 человек, которые продали (либо продают) свое жилье. Таким образом, цены на недвижимость в микрорайоне Цветочный упали.

В данном случае кадастровая стоимость также будет меньше.

В любом случае, если суд удовлетворил иск, комиссия пересмотрела ваше заявление, придет оценщик и сделает переоценку. Очень важно понимать, сколько стоит ваша квартира, ваша земля или здание. Ведь от этого зависят налоги, а также другие вопросы. Например, вы хотите продать вашу землю и вам понадобится кадастровая стоимость этого участка.

Источник: https://BusinessMan.ru/raznitsa-mejdu-kadastrovoy-i-ryinochnoy-stoimostyu.html

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной

Практическое значение стоимости земли либо объекта недвижимости сложно переоценить.

Понятие кадастровой стоимости появилось сравнительно недавно, и не каждый человек понимает, что она означает. Однако речь здесь идет о существенных средствах.

Многие граждане хотят понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной. Сегодня это знание имеет практическое применение.

Виды оценки жилья

В РФ используется два основных вида стоимости жилых объектов — кадастровая и рыночная. Также во время оценки земли может применяться и нормативная цена.

Она используется в некоторых ситуациях, регламентированных законом, например, при расчете кредита под залог земельного участка. Серьезной практической ценности для простых граждан она не имеет.

Чтобы понять отличия кадастровой и рыночной стоимости, необходимо разобраться с этими величинами. Кроме этого, стоит знать, какая из них может быть выше и насколько.

Кадастровая стоимость

Сразу следует сказать, что кадастровая стоимость (КС) не имеет ничего общего с рыночной. Она определяется как сумма расходов на строительство за вычетом показателя износа строения. На показатель этого вида цены такие факторы, как престижность района или качество ремонта, не влияют.

Для ее расчета используются исключительно основополагающие факторы, имеющие значение для общей цены жилплощади в конкретном строении.

КС используется для расчета величины сборов и налогов, которые необходимо выплатить при отчуждении жилья. В качестве примеров можно привести оформление ипотеки, наследование, дарение и т. д.

Говоря проще, КС применяется во время просчета любой характеристики квартиры, выраженной в денежном эквиваленте. Определяется она группой чиновников после анализа пакета определенных документов и с учетом рекомендаций различных государственных органов.

При этом никто из чиновников не знаком с местными особенностями объекта.

Рыночная цена

Рыночная стоимость (РС) определяется теми рыночными условиями, которые наблюдаются в настоящее время. Говоря проще, это та цена квартиры, которую за нее заплатит покупатель. На РС серьезное влияние оказывают различные факторы:

• Политические события.
• Курсы валют.
• Сезонность и т. д.

Под их влиянием рыночная цена недвижимости постоянно изменяется. Именно поэтому сделки с квартирами являются особо рискованными.

Если человек решил поменять место жительства и продал свою квартиру, то стоит максимально быстро найти новую. В противной случае можно остаться ни с чем, так как резко поднявшаяся стоимость недвижимости не позволит приобрести новое жилье.

РС применяется во время совершения любых сделок с квартирами:

• Передача под залог.
• Наследование.
• Купля-продажа.
• Обмен.
• Дарение.

Рыночная цена практически никогда не бывает равной кадастровой, так как при ее определении используется большое количество факторов. Ни один покупатель не захочет отдавать лишние деньги.

Именно поэтому во время сделок с квартирами учитываются не только строительные расходы и износ строения, но и район, в котором находится квартира.

По сути, в этом и заключается основная разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости.

Кроме этого, в последние годы покупатели стали большое внимание уделять качеству сделанного в квартире ремонта, наличию новой сантехники и т. д.

Все чаще на рынке появляются предложения о продаже жилья с техникой и мебелью, так как это позволяет увеличить РС.

Сказать точно, насколько отличается кадастровая стоимость от рыночной, крайне сложно, ведь необходимо учитывать большое количество факторов.

Основные различия

Зная, как проводится оценка недвижимости, можно понять, кадастровая стоимость выше или ниже рыночной. Как правило, РС оказывается большей в сравнении с КС. Однако иногда встречаются и исключения. Чаще всего эти показатели могут приравниваться или различаются незначительно в старых объектах недвижимости, которые на рынке ценятся слабо.

Подобная ситуация может наблюдаться и в случае, когда элитная квартира расположена в строении, для возведения которого использовались новейшие стройматериалы. Вполне очевидно, что стоимость всех инноваций будет учитываться при расчете КС.

Аналогичная ситуация может наблюдаться в том случае, если элитное жилье было построено на окраине города и в новом районе еще нет развитой инфраструктуры. Вот почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной.

Только в этих случаях показатели двух видов цены могут соответствовать друг другу.

Объективное соотношение двух видов цены жилья возможно лишь в том случае, когда они могут отражать ситуацию на одном временном отрезке.

Ситуация, в которой рыночная цена меньше, а кадастровая выше, является невыгодной для владельца жилья, так как приходится платить высокие налоги.

В результате собственник хочет знать, что делать в этом случае.

Для решения проблемы стоит заказать новую справку, в которой будет отражена стоимость квартиры на текущий момент времени. Если сведения о КС были внесены в реестр менее полугода назад, то владелец жилья может подать заявление в ГКН. Если же в просьбе было отказано, то решить проблему можно только через суд.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/chem-otlichaetsya-ot-rynochnoj.html

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры не всегда бывает очевидной. На практике чаще встречаются случаи, когда рыночная стоимость выше. Обратная ситуация менее благоприятна для собственника, так как влечет большее налоговое бремя.

Понятие и особенности рыночной стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры – цена, которую устанавливает собственник объекта недвижимости в соответствии с покупательским спросом и конкуренцией.

Особенности рыночной стоимости:

• Складывается на основе принципа разумности;
• Устанавливает сам собственник на основе похожих предложений;
• Влияют условия рынка;
• Не постоянна;
• Используется для совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, залог, кредитование, обмен и прочие).

Факторы, влияющие на рыночную цену:

1. Курс валюты;
2. Политический события, строй и его особенности;
3. Сезонность;
4. Месторасположение (район, удаленность от центра);
5. Инфраструктура;
6. Тип строения;
7. Изношенность;
8. Строительные издержки;
9. Этажность;
10. Площадь;
11. Качество произведенного ремонта;
12. Обустройство мебелью и техникой.

Понятие и особенности кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость квартиры – стоимость, устанавливаемая специальными государственными органами на основе законодательства об оценочной деятельности.

Особенности кадастровой стоимости:

• Используется массовый метод оценки;
• Устанавливают только независимые кадастровые оценщики, на которых государство возложило соответствующие полномочия;
• Порядок проведения строго регламентирован законом;
• Используется для исчисления налогового бремени;
• В основе расчета лежат данные, ранее внесенные в кадастр недвижимости;
• Носит периодический характер (пересмотр осуществляется 1 раз в год или 1 раз в 5 лет).

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость квартиры:

1. Рыночные цены на конкретный объект недвижимости;
2. Экономическая обстановка в стране (регионе, населенном пункте);
3. Среднемесячный показатель заработной платы конкретного региона;
4. Стоимость земельного участка, на котором расположена квартира;
5. Тип, категория, размер, изношенность постройки;
6. Расположение и общее количество помещений в здании;
7. Форма собственности;
8. Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость реализуется по договору аренды, социального найма);
9. Этажность.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: +7-800-511-69-34

Соотношение рыночной стоимости и кадастровой

• Рыночная стоимость носит неофициальный характер, но показатель является более объективным;
• При кадастровой оценке не учитывается ряд факторов (например, сезонность, покупательский спрос, общее состояние рынка, наличие качественного ремонта, мебели, техники);
• Кадастровый показатель не так гибок, как рыночный;
• Рыночная стоимость проявляется через баланс спроса и предложения, конкурентноспособность, а кадастровая через материальный анализ;
• В основе кадастровой стоимости лежит механизм подсчета, который может провоцировать существенные погрешности и, в следствие чего, приводить к завышению цены.

На практике часто встречаются случаи завышения итоговой кадастровой цены государственными органами в несколько раз, по сравнению с рыночной. Это приводит к большему размеру налога, подлежащего к уплате за имущество.

Где используются

Кадастровая стоимость квартиры используется:

• При вступлении в залоговые обязательства;
• При проведении процедуры приватизации;
• При ипотечном кредитовании;
• При разрешении имущественных споров в судебных инстанциях;
• При исчислении налога на имущество и других сборов.

Рыночная стоимость используется:

• При изъятии объекта для государственных нужд;
• При ипотечных, залоговых правоотношениях;
• Покупка или продажа квартиры;
• При банкротстве должника;
• При безвозмездных сделках;
• При определении размера вклада не денежного характера в уставный капитал;
• При принятии решений управленческой направленности.

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

• Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
• С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:

1. Квартира расположена в новом строении;
2. При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
3. Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.

Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

1. Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
2. В судебном порядке.

Заключение

Кадастровая и рыночная стоимость представляет собой совершенно разные категории. Рыночные показатели отражают коллективное восприятие и наиболее вероятную стоимость, в то время, как кадастровые показатели – более унифицированы, утверждаются на длительный период и не способны охватить влияние всех факторов. 

Источник: http://law03.ru/housing/article/raznica-mezhdu-rynochnoj-i-kadastrovoj-stoimostyu-kvartiry