Оценка недвижимости судебная практика

Оспаривание Отчета оценщика

Итак, для проведения какой-либо сделки или операции потребовалась независимая оценка имущества. Одна из сторон будущей сделки может остаться не удовлетворенной отчетом, предоставленным оценочной компанией.

Вопросы по отчету оценщика могут возникнуть по многим пунктам:

1. Было нарушено отраслевое законодательство: оценщик имеет имущественные или вещные права относительно объекта оценки или его части, имеет юридические или имущественные интересы в объекте оценки либо стоимость работ по оценке была поставлена в зависимость от определяемой стоимости объекта оценки.
2. Возникли вопросы к источникам данных и сведений, к методам оценки, к выбору аналогов или к каким-либо другим факторам, повлиявшим на результат оценки и определяемую стоимость объекта.
3. Отчет оценщика содержит неполную или недостоверную информацию по объекту оценки.
4. В отчете указан вид стоимости объекта, отличный от заданного в договоре определяемого вида стоимости.
5. С даты проведения оценки до даты совершения сделки прошло более полугода, но одна из сторон настаивает на признании результатов оценки действительными и актуальными.
6. Форма отчета не соответствует установленным образцам.

…и так далее.

Если заказчик отчета или другая сторона сделки не уверены в достоверности предоставленного отчета, заказать экспертизу этого отчета можно в саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, выполнивший данный отчет. Если возникла спорная ситуация (в том числе если уже имеется отчет другого независимого оценщика по тому же объекту, но с иными результатами), дело может быть решено в рамках судебного процесса.

Какие действия и в какой срок в этом случае имеет право предпринять несогласная сторона?

Возможность оспаривания отчета оценщика предусмотрена частью 1 статьи 13 действующего ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В частности, статья указывает на то, что в случае возникновения спора, касающегося достоверности определенной в отчете оценщика рыночной или иной стоимости, несогласная с результатами сторона имеет право обратиться в суд, либо арбитражный суд в соответствии с установленной подведомственностью или в третейский суд по соглашению сторон.

Сроки оспаривания отчета оценщика, если оценка производится для целей исполнительного производства, четко прописаны в п. 3 ч. 4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве». Согласно этому закону, достоверность отчета может быть оспорена в течение 10 дней с момента извещения сторон исполнительного производства о результатах оценки.

В иных случаях, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ, оспаривание отчета возможно до момента заключения договора о сделке, для которой, собственно, и производилась оценка.

Отметим особо, что оспаривание достоверности отчета оценщика возможно не во всех случаях.

Иск об оспаривании отчета можно предъявить только в тех случаях, когда в законе или ином нормативном акте Российской Федерации прописано, что для совершения сделки необходимо указывать достоверную и точную стоимость имущества, определенную независимым оценщиком. Например, указания на подобные ситуации содержатся в ст.

15 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 3 ст. 34 и п. 3 ст. 75 ФЗ «Об акционерных обществах» и ч. 2 ст. 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». В противном случае суд имеет право отклонить иск.

До обращения в суд?

Если Отчет об оценке являлся необходим для осуществления сделки документом, то следующим этапом будет обращение в саморегулируемую организацию и проведение экспертизы. Обращаться необходимо в СРО, в которой состоят оценщики-подписанты данного Отчета.
На данный момент существуют два вида экспертизы:

1. Формальная экспертиза — экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации;
2. Экспертиза на подтверждение стоимости, включающая в себя первый вид экспертизы.

Если в Отчете об оценке допущены нарушения при составлении, эксперт СРО выдаст отрицательное экспертное заключение, что является поводом для подачи документов в Суд и инициирования проверки со стороны СРО в отношении оценщиков -подписантов.

Примеры судебных дел

Самое показательное дело № А40-19279/12-7-179 в отношении оценочной компании. ГК «Олимпстрой» обратилось к оценочной компании с иском о взыскании убытков в размере более 51 млн. руб.  Убытки у госкомпании возникли в результате неправомерного завышения рыночной стоимости выкупаемых земельных участков. При этом, в данном случае Отчет об оценке являлся необходимым (а не просто рекомендуемым) для совершения сделки документом. В результате судом был удовлетворен иск.

Стоимость услуг

Стоимость работ
Экспертиза Отчета об оценке с указанием выявленных нарушений (требования ФЗ№135, ФСО, методик расчета)	от 15 000 Р

20.04.2016

Источник: https://ce-na.ru/articles/uridicheskie_voprosi/osparivanie_otcheta_ocenchika/

Оценка недвижимости для суда, стоимость независимой оценки недвижимости для суда — ТБК

В судебной практике существенную долю занимают имущественные споры, где объектом разбирательства является недвижимое имущество. Это объясняется значительной ценностью такой собственности.

Истцу, начиная судебную тяжбу, приходится готовить большое количество документов, в том числе часто требуются документы, подтверждающие стоимость недвижимости. Чтобы обладать максимально точными суммами, приходится воспользоваться такой услугой, как оценка недвижимости для суда.

 Есть вопросы, которые практически невозможно рассмотреть в суде без оценки имущества. Сюда относятся:

• раздел имущества (в том числе и при расторжении брака);
• конфискация имущества при наличии задолженности;
• определение суммы налога в спорных ситуациях.

В ходе судебных разбирательств возникает необходимость оценивать различные виды недвижимого имущества, в том числе жилые объекты (квартиры, дома), земельные участки, загородные постройки, коммерческие сооружения (склады, торговые помещения) и др.

Для истца крайне важно иметь на руках официальный документ, который подтверждает оценку недвижимого имущества. Это существенно усиливает его позиции в судебной тяжбе.

Но только независимая оценка может дать реальную стоимость недвижимости, которая будет принята во внимание судом.

Почему важна точная оценка имущества?

В имущественных спорах требуется точная оценка недвижимости для суда. Потому истец должен позаботиться о том, чтобы у него был официальный отчет оценщика. Такой документ имеет юридическую силу и учитывается судом при принятии решения.

Обычно иски никоим образом не привязываются к стоимости имущества. Однако она играет очень важную роль при вынесении решения. Как пример, можно привести налоговые споры. Сумма налога вычисляется как определенный процент от стоимости имущества. Потому налоговая выплата может быть определена на основании оценки имущества. Но его стоимость могут совершенно по-разному оценивать фискальный орган и налогоплательщик. Потому разрешить спор помогает независимая оценка.

Стоимость имущества, которое является предметом спора, довольно редко одинаково оценивается разными сторонами. Как правило, истец оперирует завышенными цифрами, ответчик же, наоборот, цену старается занизить. И только нейтральная сторона — независимый эксперт — может дать объективную оценку имуществу. Авторитетный, опытный оценщик сможет определить реальную рыночную стоимость имущества и выдаст документ, который в суде станет весомым аргументом.

.

.

Арбитраж и оценка имущества

Очень часто оценка имущества является необходимым в арбитражных судах. И здесь очень важно правильно выбрать оценщика.

Его задача состоит в том, чтобы установить справедливую рыночную стоимость имущества, грамотно составить отчет, в котором будет обоснован результат, подробно описана методика оценки.

Это все является крайне важным, учитывая то, что справедливость оценки может быть подвергнута сомнению в зале суда. Участнику судебной тяжбы необходим документ, который не будет опровергнут.

Ситуации, когда в арбитражном суде требуется иметь точную оценку имущества, возникают часто. Преимущественно это споры, когда стороны не могут прийти к общему мнению по поводу стоимости предмета спора.

Кроме того, оценка необходима при процедуре банкротства, оспаривании сделок, взимании кредиторской задолженности, а также при разрешении иных конфликтных ситуаций.

Сторона, имеющая отчет, в котором обоснованно определена рыночная стоимость имущества, получает убедительный аргумент в споре.

Очевидно, что оценку имущества необходимо проводить в четком соответствии с действующим законодательством. Иначе оценка не может быть принята судом во внимание. Необходимость проведения оценки обычно становится очевидной после первого судебного заседания. Именно тогда выясняется, что оценка имущества не была проведена заранее или же что имеющаяся оценка не вызывает доверия.

Если оценка недвижимости проведена недостаточно опытным и квалифицированным оценщиком, это может стать причиной проведения встречной экспертизы, которую инициирует противоположная сторона. Потому важна поддержка именно грамотного и авторитетного эксперта, что существенно повысит шансы на успешный результат.

.

.

Что получите в итоге?

По результатам независимой оценки Вы получаете Отчет об оценке, который является юридическим документом и составлен в соответствии с документами, регламентирующими практику профессиональной оценки: Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки.

.

.

Документы, необходимые для проведения оценки недвижимости:

1. Правоустанавливающие документы:
   • Свидетельство о государственной регистрации права;
   • Правоустанавливающий документ на земельный участок (Договор аренды земельного участка/ Свидетельство о государственной регистрации права);
   • Арендные и инвестиционные контракты.
2. Кадастровый паспорт земельного участка;
3. Сведения о наличие обременений (наличие арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию).

Стоимость услуг по оценке недвижимости для суда

№	Объект оценки	Единица измерения	Ориентировочная стоимость, руб.
1	Квартиры	1 объект	от 4 000
2	Жилые дома и коттеджи	1 объект	от 9 000
3	Здания и помещения, завершенные строительством	1 объект
? 10000 м2	от 90 000
4	Сооружения и передаточные устройства	1 объект	от 5 000
5	Земельные участки:	0,01 га
? городского назначения	от 15 000
? сельхозугодия	от 15 000
? лесные угодья	от 15 000
? иного назначения	от 9 000
6	Зеленые насаждения и благоустройства территории	0,01 га	от 9 000

.

.

Срок оценки недвижимости для суда

Сроки проведения работ по оценке зависит от типа оцениваемого имущества.

Для объектов недвижимости жилого назначения (коттеджи, квартиры) срок может составлять порядка 1-3 дней. Для объектов коммерческого назначения (офисы, склады, торговые помещения и пр.) – 5-7 дней, если объект оценки – крупный имущественный комплекс от 7 дней. Сроки могут варьироваться в зависимости от объекта оценки.

.

.

Оставьте заявку на бесплатную экспресс оценку

Источник: https://tbcons.ru/ocenka-nedvizhimosti-dlya-suda/

Оценка недвижимости для суда. Проведение независимой оценки в Москве. | ИНЕКС

Недвижимость является наиболее значимым и дорогим имуществом для многих физических и юридических лиц нашей страны. Неудивительно, что в Москве зачастую именно она и является предметом судебных споров.

Оценка недвижимости для суда – трудоемкий процесс, требующий от специалиста высокой ответственности и точности всех внесенных данных. Отчет о проведенной оценке является официальным документом и имеет полную юридическую силу.

Он учитывается при принятии решения и именно на него и будет опираться суд в процессе слушания.

При установлении актуальной стоимости некоторых объектов недвижимости (здания, сооружения, склады и пр.) оценки подвергается и земля, на которой они расположены.

В процессе учитываются многие факторы: расстояние до центра или ближайших населенных пунктов, отдаленность от проезжей части, наличие коммуникаций и т.д. Стоимость земли может превышать стоимость строения, находящегося на нем, поэтому точность проведения данной процедуры также немаловажно.

Если работа ведется относительно офисов, квартир и прочих объектов, где не учитываются права на земельный участок – стоимость земли здесь в расчет браться не будет.

На практике суд часто просит специалиста обосновать свои выводы по установлению рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Данный факт лишний раз подтверждает необходимость сотрудничества только с профессионалами своего дела.

Компания «ИНЕКС» уже долгое время специализируется на предоставлении данного вида услуг для индивидуальных предпринимателей, организаций, предприятий и физических лиц Москвы и Московской области.

Мы предоставляем качественную и оперативную оценку недвижимости для суда по доступным ценам для следующих объектов

• квартиры, комнаты или доли в квартире;
• гаражи или стояночные места;
• земельные участки;
• загородные дома, дачи, коттеджи;
• здания и сооружения;
• помещения (офисные, торговые, производственные)
• загородные дома, дачи, коттеджи;
• объекты незавершенного строительства.
• прочее

Причины и особенности проведения оценки недвижимости для суда

Установление актуальной рыночной стоимости в данной ситуации может потребоваться при решении следующих вопросов:

• при бракоразводных процессах. Делится совместно нажитое имущество, поэтому его оценка просто необходима;
• при получении наследства. Бывают случаи, когда наследником может быть не один человек и мнения по поводу владения полученной недвижимостью существенно расходятся. В таком случае обе стороны обращаются в суд, но для раздела такого имущества всегда необходимо знать его стоимость;
• конфискация имущества по причине невыполнения долговых обязательств перед банками и прочими финансово-кредитными учреждениями;
• имущественные споры между физическими лицами, предпринимателями и прочими субъектами хозяйствования;
• прочие.

Часто возникают споры с налоговой инспекцией по поводу определения суммы налога на недвижимость. Его размер зависит от стоимости имущества, что делает процедуру независимой оценки решающим моментом в судебном разбирательстве.

Как показывает практика нашей компании, более чем в 50% случаев рыночная стоимость объектов недвижимости, установленная государственными специалистами, является завышенной в 2-4 раза.

Это ведет к заметному увеличению налога, подлежащего уплате в государственный бюджет.

В судебных разбирательствах подобного рода обычно наблюдается типичная ситуация: истец (заказчик нашей компании) пытается снизить стоимость своей недвижимости, а ответчик (государственная структура) – завысить. В данной ситуации проведение независимой оценки является самой приоритетной задачей.

Не стоит забывать, что от указанной оценщиком стоимости будет зависеть и размер государственной пошлины. Поэтому важнейшей миссией каждого специалиста компании «ИНЕКС» является точность и достоверность всех предоставленных данных.

Ретро-оценка

Исходя из названия, становится ясно, что такая оценка проводится по вопросам, имеющим место некоторое время назад. Именно на определенное время в прошлом, а не на текущий момент будет установлена актуальная рыночная стоимость объекта недвижимости, ставшая предметом судебных споров. В таком случае оценка будет проводиться при помощи сравнительного подхода.

Подход основан на анализе различных источников информации о рынке недвижимости за необходимый период времени в прошлом. Весь процесс осложняется тем фактом, что найти достоверный и надежный источник информации может быть очень сложно. Однако наши специалисты всегда знают, как можно воспользоваться расширенной базой данных и найти сведения, способные помочь в проведении качественной оценки.

Чем больше данных будет собрано для суда, тем грамотнее будут строиться все выводы и заключения. Таким образом, каждый заказчик нашей компании получает неоспоримое преимущество при судебном разбирательстве и может полностью полагаться на профессионализм оценщиков компании «ИНЕКС».

Цены:

Название услугиСрокСтоимость

Экспертное заключение для подачи искового заявления	1-2 дня	от 2 000 руб.	Заказать
Оценка гаража для суда (отчет)	1-2 дня	от 3 000 руб.	Заказать
Оценка квартиры, комнаты, доли для суда (отчет)	1-2 дня	от 3 500 руб.	Заказать
Оценка земельного участка для суда (отчет)	1-2 дня	от 4 000 руб.	Заказать
Оценка загородного дома для суда (отчет)	1-2 дня	от 6 000 руб.	Заказать
Оценка коммерческой недвижимости для суда (отчет)	3-5 дней	от 8 000 руб.	Заказать
Оценка объектов незавершенного строительства для суда (отчет)	5-7 дней	от 10 000 руб.	Заказать

Дополнительные услугиСтоимость

Выезд эксперта на осмотр объекта по Москве	500 руб.	Заказать
Выезд эксперта на осмотр объекта за МКАД	от 1000 руб.	Заказать

Сертификаты экспертов:

Предыдущая услуга Следующая услуга

Оценка квартиры для суда необходима в ряде случаев, когда требуется отстоять свои права на недвижимость, либо ее часть. Вы можете не сомневаться в профессионализме наших экспертов.

Имея на руках отчет с обоснованием рыночной стоимости гаража от компании «ИНЕКС», вы сможете отстаивать свои права в суде и других инстанциях.

Оценка ущерба при заливе квартиры гарантирует правильный расчет стоимости испорченного имущества для получения 100% компенсации.

Источник: https://inex.company/nashi-uslugi/ocenka-dlya-suda/ocenka-nedvizhimosti-dlya-suda

Оценка недвижимости для суда

Для обеих сторон спора важными являются достоверность, прозрачность и объективность экспертизы, определяющей рыночную стоимость имущества. Справиться такой задачей под силу аккредитованным организациям, предоставляющим услуги по оценке имущества.

Независимая оценка имущества при разделе

Оценщик проводит независимую экспертизу при разделе имущества:

• при бракоразводных процессах;
• спорах между наследниками;
• выходе соучредителя из состава организации;
• отчуждении имущества государством для определения размера компенсации.

Независимая оценка дает возможность узнать реальную рыночную стоимость объекта, который подлежит разделу, и исключает попытки завышения или уменьшения цены на имущество одной из сторон спора.

Нередко супруги при разводе или родственники при разделе наследуемого имущества препятствуют проведению независимой экспертизы объекта спора (автомобиля, квартиры).

В таком случае оценщик не может получить доступ к оцениваемому имуществу, чтобы объективно определить его рыночную стоимость. Тогда для оценки применяются стандартные методики и формулы расчета, без осмотра объекта.

Специалист составляет экспертное заключение о рыночной стоимости, которое может служить основанием для подачи искового заявления в суд на проведение оценки имущества.

Независимая оценка также необходима при разделе имущества, которое нельзя разделить в прямом понимании. Либо стороны должны продать объект спора и разделить вырученные средства, либо один из претендентов должен компенсировать другому половину стоимости, для чего важно знать реальную рыночную стоимость.

Стоимость проведения оценки имущества для суда

Стоимость проведения оценки имущества для суда определяется в зависимости от количественных и качественных показателей объекта оценки. В случае необходимости выезда специалиста на осмотр цена услуги возрастает, также стоимость увеличивается, если готовый отчет об оценке необходимо доставить курьерской службой или по почте.

Узнать приблизительную стоимость оценки можно заполнив форму обратной связи на нашем сайте или позвонив по телефону. Квалифицированные специалисты проконсультируют вас по всем интересующим вопросам.

Вид услугиСтоимостьСрок работ

Экспертное заключение	от 1500 рублей	1 день
Отчет об оценке автомобиля	2 000 рублей	1-3 рабочих дня
Отчет об оценке стоимости квартиры	от 2 500 рублей	1-3 рабочих дня
Оценка ущерба от залива	от 2500 рублей	2-4 рабочих дня
Оценка спецтехники	от 3 000 рублей	3-5 дней
Оценка земли, дома	от 3000 рублей	3-5 дней
Оценка коммерческой недвижимости	от 5 000 рублей	5-7 дней
Оценка бизнеса	от 6 000 рублей	5-7 дней
Оценка акций	от 2 000 рублей	3-5 дней
Доставка отчета	500 рублей

Оценка имущества для суда

Колличество имущества для оценкиСтоимость работыСрок выполнения

1-5	2500 рублей	от 1 дня
5-10	300 рублей за еденицу	от 1 дня
Свыше 10	По договоренности	от 1 дня

Сроки проведения оценки имущества для суда

Длительность работ по определению рыночной стоимости зависит от вида имущества. Для жилых объектов недвижимости процедура занимает 2-3 дня, для коммерческих (офисы, склады, торговые помещения и пр.) – 5-7 дней.

Готовый отчет об оценке имущества клиент может забрать самостоятельно, подъехав в наш офис, или воспользоваться услугами курьерской доставки. После полного расчета заказчику выдаются:

1. Отчет об оценке, в котором указаны данные о заказчике, описана методология определения стоимости, анализ конкретного сегмента рынка, приведены расчеты рыночной стоимости.
2. Заверенные печатью копии документов оценщика.
3. Оригинал договора и акт выполненных работ.
4. Документ, подтверждающий оплату услуг компании-оценщика (квитанция).

Оценка для суда при определении величины ущерба

Независимые эксперты также привлекаются для разрешения споров в случае:

• нанесения ущерба в результате ДТП;
• для оценки расходов на ремонтные и восстановительные работы;
• для определения убытков в результате затопления квартиры, пожара.

Отчет об оценке размера ущерба отражает реальные расценки на ремонтно-восстановительные работы, материалы, запчасти (в случае повреждения автомобиля). К отчету обязательно прилагаются фотографии, подтверждающие наличие ущерба и его степень.

Оценка для суда при отчуждении имущества государственными органами

В случае изъятия государственными или муниципальными службами имущества у владельца с компенсацией его стоимости, независимая оценка согласно ст. 8 Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности» проводится в обязательном порядке для документального обоснования расхода бюджетных средств.

Также когда стоимость изымаемого имущества искусственно занижается государственными органами, собственник имеет право подать иск в суд, основанием для чего должен быть отчет об оценке, составленный независимой экспертизой.

Независимая оценка имущества для суда от «НЭО ВЕГА»

Эксперты нашей компании «НЭО Вега» имеют за плечами огромный опыт по проведению оценки имущества для суда. Мы работаем по современным методикам и тщательно следим за колебанием цен на движимое и недвижимое имущество.

Наша материально-техническая база регулярно обновляется. Поэтому оценку имущества и любые другие виды экспертизы мы выполняем качественно и точно в оговоренные сроки.

Наш отчет об оценке является официальным документом, принимается всеми государственными органами и служит аргументом для суда.

Специалисты «НЭО Вега» оценивают любой вид движимого и недвижимого имущества:

• дома, квартиры, комнаты, доли в квартире;
• земельные участки, паи, дачные участки;
• объекты коммерческой недвижимости;
• автомобили и другие виды автотранспорта;
• гаражи;
• предметы бытового имущества (мебель, бытовую технику и пр.)

Специалисты нашей компании «НЭО Вега» имеют огромный опыт в проведении экспертизы жилой и нежилой недвижимости. Благодаря наличию обширной материально-технической базы, мы оперативно и качественно осуществляем оценку стоимости гаража или машиноместа в Москве и любом районе Московской области. Сроки проведения – 3-5 дней.

Справку о стоимости без осмотра объекта у нас можно получить в течение одного дня.

Наши преимущества

Наши отчеты принимают все суды Высокая квалификация экспертов

Преимущества сотрудничества с нами

1. Составленный нашей компанией отчет является официальным документом, признается всеми инстанциями, имеет юридическую силу в суде.
2. Достоверность и однозначность результатов оценки. Отчет эксперта содержит полную информацию о выполненных работах. Двоякое толкование результатов невозможно.
3. Компетентность и профессионализм. Все эксперты компании имеют сертификаты, подтверждающие их квалификацию.
4. Страхование ответственности. Исключает нанесение ущерба заказчику в результате профессиональной деятельности специалиста компании.

Иногда в процессе судебных разбирательств судья не может без сторонней помощи определить реальную стоимость объекта.

В данной ситуации Вы можете пригласить независимого эксперта-оценщика, который сможет, проведя независимую экспертизу (оценку), установить истинную стоимость недвижимости.

Как пригласить нас в суд?

Заказать оценку сейчас

Источник: http://neo-wega.com/services/ocenka-nedvizhimosti/dlja-suda/

Оценка недвижимости для суда в 2019 году: что нужно знать

Время чтения: 7 минут

Недвижимость, имея крупную материальную ценность, нередко выступает предметом судебных разбирательств. Предметом спора могут быть не только права на недвижимость, но и ее стоимость.

Независимо от характера разбирательства, цена спорного объекта всегда будет иметь центральное значение, ведь именно она определяет размер исковых требований и возмещений, на которые претендует истец.

Объективно определить ее может лишь оценка недвижимости для суда.

Под оценкой недвижимости понимается комплекс мероприятий, цель которых – определение актуальной рыночной стоимости отдельного объекта на конкретную дату.

В отличие от процедуры кадастровой оценки, такие мероприятия предполагают учет всех индивидуальных особенностей, которыми обладает объект:

• месторасположение;
• возраст;
• состояние;
• этажность;
• материал постройки;
• инфраструктура;
• архитектурная ценность.

При этом принимаются во внимание рыночные цены, установленные в отношении идентичных объектов.

Задача оценки ясна – получение наиболее объективной и вероятной стоимости, за которую квартира, дом или земля могут быть проданы на рынке, при условии, что стороны сделки действуют разумно.

Параллельно с оценкой действует экспертиза недвижимости – комплексная проверка объекта на предмет его соответствия заявленным характеристикам и юридической чистоты.

Обе эти процедуры взаимосвязаны, так как результаты экспертизы могут повлиять на итоги оценки.

Подробности читайте в публикации «Оценка и экспертиза недвижимости».

Проведение оценки для суда

Поскольку любой ценный объект может стать предметом судебного разбирательства, недвижимость не является исключением. Споры в отношении объектов, связанных с землей, составляют большую часть всех рассматриваемых в судах дел.

В связи с тем, что любой иск в отношении недвижимости носит имущественный характер, исковые требования следует оценить в стоимостном выражении, определив цену иска.

Обычно она носит спорный характер: истец в своих интересах значительно завышает цену недвижимости, ответчик же, наоборот, склонен ее занижать. Рассудить их и установить объективную цену позволит лишь независимая оценка квартиры для суда.

Заказать мероприятие может каждая из сторон процесса. Учитывая наличие непреодолимого спора, им редко удается договориться по поводу того, кто будет проводить экспертизу.

В результате на рассмотрение суда нередко поступает сразу несколько отчетов об оценке рыночной стоимости объекта с разными результатами.

Разница в 10-15% считается допустимой: если стороны не против, можно использовать усредненный результат обеих оценок.

Но как быть в случае значительной разницы? Поскольку судья обязан установить объективность каждого отчета, он вправе привлечь независимого эксперта. Если обе оценки покажутся суду необъективными, руководствуясь ст. 79 ГПК, он назначит проведение экспертизы.

Ходатайство о проведении независимой экспертизы по оценке недвижимости может подать и одна из сторон, например, если она не проводила собственной оценки, а результаты, представленные второй стороной, ее не удовлетворили.

В случае назначения независимой экспертизы, стороны вправе просить суд поручить ее конкретному эксперту или учреждению. Если у сторон нет единого мнения по этому поводу, суд выбирает оценщика самостоятельно.

По результатам проведения независимой экспертизы для суда оценщик составляет письменное заключение (ст. 86 ГПК). Его результаты обычно принимаются судом в качестве доказательства, но суд имеет полное право не согласиться даже с результатами назначенной им оценки недвижимости. В этом случае производится переоценка с привлечением иного эксперта.

Что касается самой процедуры оценки, она проводится по общим правилам, о которых мы поговорим позже. Судебный характер такой оценки проявляется лишь в том, что представленный отчет будет считаться доказательством, а экспертизу назначат в процессуальном порядке.

Споры, в которых потребуется оценка

Судебная оценка недвижимости может потребоваться в абсолютно разных ситуациях, даже когда спор не касается права собственности на недвижимость. К числу типичных ситуаций, когда оценка рыночной стоимости объекта представляется неизбежной, можно отнести следующие споры:

1. Раздел имущества при разводе. Семейное законодательство требует равнозначного раздела нажитой супружеской собственности, если договором между супругами не определено иное. Если они не смогли договориться, раздел осуществляется судом. В случае если одна из сторон претендует на целый объект недвижимости, а вторая – на компенсацию, размер возмещения рассчитывается от рыночной стоимости, установить которую помогут результаты оценки.
2. Раздел наследственного имущества. Если наследники не могут сами разделить наследство, приходится идти в суд. Имущество каждого из наследников должно соответствовать его доле в наследстве. Но в отношении некоторых объектов, в частности недвижимости, может действовать правило, по которому один из наследников получает преимущественное право его получения. В этом случае он обязан выплатить другим наследникам компенсацию. Для определения ее размера тоже потребуется судебная оценка стоимости объекта.
3. Обращение взыскания на недвижимое имущество. В случае обращения взыскания на квартиру в рамках исполнительного производства приставы обязаны не только описать квартиру, но и выставить ее на продажу по цене, установленной по результатам оценки. Собственник недвижимости, являющийся должником, заинтересован в том, чтобы объект был оценен как можно дороже. Если результаты оценки, заказанной работниками ФССП, его не устраивают, он вправе оспорить ее в суде, ходатайствуя о назначении независимой экспертизы.
4. Изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд. В случае реализации крупных инфраструктурных проектов, постройки дорог, газопроводов, стадионов или в случае сноса аварийного дома, государство/субъект/муниципалитет вправе изъять объект. За изъятую недвижимость собственнику положена компенсация, которая рассчитывается по результатам независимой оценки.
5. Оспаривание кадастровой стоимости. Собственники квартир, домов и земельных участков обязаны платить налог на недвижимость, рассчитанный на основе кадастровой стоимости. Если она завышена, владелец вправе оспорить ее в суде, предъявив собственную оценку либо ходатайствуя о проведении независимой экспертизы. Новые результаты станут основанием для снижения имущественных налогов.

Цели проведения судебной оценки

Независимо от того, производится ли оценка гаража для суда, квартиры или частного дома, единственная и главная цель таких мероприятий – объективное определение рыночной стоимости спорного объекта.

Цели установления рыночной стоимости опять же могут отличаться, так как они тесно связаны с предметом спора и обусловлены определенными исковыми или встречными требованиями.

Оценка дома для суда может быть запрошена в целях:

• выявления стоимости доли в праве собственности на конкретный объект недвижимости;
• определение размера компенсации в случае конфискации или преимущественного (договорного) перехода права собственности;
• установления справедливой цены при выставлении изъятого имущества на торги;
• расчета цены иска для определения размера судебного сбора в отношении исков имущественного характера, рассчитываемых согласно пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК;
• снижение налога на недвижимость при завышении кадастровой стоимости, рассчитанной методами массовой оценки, и так далее.

Цели проведения объективной оценки, по большому счету, значения не имеют. Она назначается по определению суда или проводится по заявке заинтересованной стороны. Сама цель не влияет на результаты, хотя и фигурирует в договоре на проведение оценки и задании для оценщика.

Ретро-оценка: дата определения оценочной стоимости

Особенность судебных разбирательств состоит в том, что с момента возникновения юридически значимого события до момента вынесения решения могут пройти годы. В связи с этим факты, возникающие с момента возникновения предмета спора и до его разрешения, не имеют значения.

Проще говоря, если супруги подали заявление о разделе имущества в январе 2017 года, то компенсация будет рассчитываться по цене делимого имущества, действующей именно в январе 2017 года.

Прирост или падение стоимости таких активов для разрешения спора не будут учитываться. Потому оценку в рамках судебного разбирательства желательно проводить на момент возникновения спора между сторонами, независимо от даты оценочных действий.

Из-за того, что оценку приходится проводить на дату в прошлом, процедуру в профессиональных кругах называют «ретро-оценкой».

Для ее проведения можно использовать лишь метод сравнения, анализируя стоимостный показатели аналогичных объектов недвижимости, выставленных на продажу в оговоренный период.

Если речь идет о пятилетней давности, применить этот метод сложно, ведь поиск актуальной информации часто не представляется возможным. Потому, если у оценщика нет собственной базы предложений на рынке недвижимости, оценка может оказаться необъективной.

Альтернативный метод – применение индекса текущих цен для расчета цены в прошлом. Но федеральные стандарты оценки не позволяют оценщику использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

На практике оценщик мог бы вычислить объективную цену, но оформить это документально далеко не всегда возможно. Отчет, фигурирующий в качестве доказательства, подвергнется тщательной проверке, а любые нарушения могут предопределить исход разбирательства.

Кто проводит оценку

Осуществлять оценку могут лишь субъекты оценочной деятельности. Согласно ст. 4 ФЗ № 135 от 29.07.1998, таковыми являются физлица:

• обладающие квалификационным аттестатом оценщика;
• ставшие членами саморегулируемых объединений оценщиков;
• заключившие договор страхования для оценщиков и тем самым застраховавшие свою ответственность;
• осуществляющие частную оценочную деятельность или работающие на основании трудового договора.

Такие лица могут проводить оценочную деятельность как по запросу одной из сторон судебного разбирательства, так и в результате привлечения судом. При этом результаты этих мероприятий, независимо от целей и оснований, по которым они проводятся, должны быть идентичными.

Порядок проведения оценки

Этапы проведения оценки не зависят от целей и оцениваемого предмета. Не имеет значения, является ли заказчиком оценки сторона судебного разбирательства или ее проводят в силу судебного определения – отличаться будут лишь основания для проведения оценки. В остальном общий порядок оценочных мероприятий идентичен и состоит из 5 этапов:

1. Получение от заказчика задания, собеседование, определение целей оценки, установление имущественных прав и даты, на которую проводится оценка.
2. Заключение договора и составление оценочного плана: согласование источников информации, методик оценки, расчет расходов и обсуждение стоимости услуг оценщика.
3. Сбор и анализ информации для оценки: анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременениях, изучение технической и эксплуатационной информации, качественных и количественных характеристик, осмотр объекта и изучение его особенностей. По закону допустима оценка недвижимости для суда без выезда на объект.
4. Анализ полученной информации, применение оценочных методов и расчет итоговой стоимости.
5. Оформление отчета об оценке: внесение в него данных о примененных методах, использованной информации, источниках ее получения, выводы оценщика.

Подробнее о порядке осуществления оценочных действий читайте в публикации «Оценка недвижимости».

Оспаривание кадастровой стоимости

Один из наиболее распространенных случаев назначения независимой оценочной экспертизы в рамках судебного разбирательства – оспаривание кадастровой стоимости. Связано это с несовершенством механизма определения кадастровой стоимости, в рамках которого применяется метод массовой оценки, не позволяющий учитывать индивидуальные особенности объекта.

Поскольку кадастровая стоимость определяет размер налога на недвижимость, сумма в декларации часто бывает существенно завышена. Это ущемляет интересы граждан, поэтому ст. 24.18 ФЗ № 135 и ст. 22 ФЗ № 237 от 03.07.2016 позволяют оспаривать результаты кадастровой оценки в специальной комиссии либо сразу в суде.

Такого рода споры подсудны арбитражным судам. Иск в арбитражный суд о перерасчете кадастровой стоимости здания можно подать в течение всего срока действия кадастровой оценки, до момента внесения в ЕГРН сведений об очередной переоценке.

Закон определяет два основания для пересмотра кадастровой стоимости:

Чаще всего основанием для оспаривания выступает определение рыночной стоимости. Собственник, как правило, заказывает рыночную оценку у независимого эксперта и с отчетом о ее результатах подает исковое заявление в суд.

Образец иска об оспаривании кадастровой стоимости здания можно посмотреть ниже.

Просмотреть документ

Если по результатам независимой оценки рыночная стоимость окажется существенно ниже, чем кадастровая в ЕГРН, это вызовет сомнения у судьи, и он назначит новую независимую экспертизу оценки объекта.

Не исключено, что ее результаты будут отличаться от результатов оценки, заказанной собственником, на 20-50%. Учитывая это, важно прибегать к услугам авторитетных, проверенных оценщиков.

Заключение

Резюмируя вышесказанное, обратим внимание на то, что:

• проведение оценки для суда может осуществляться как по заказу сторон процесса, так и по решению судьи;
• споры, в рамках которых возникает необходимость в оценке, могут касаться как раздела супружеского имущества и вопросов наследования, так и налоговых разбирательств;
• проводить оценочные действия может лишь субъект-оценщик, независимо от того, кто заказывает его работу и что выступает предметом спора;
• оценка всегда должна проводиться на момент возникновения спора, независимо от того, как долго иск будет рассматриваться в суде.

а

Оценка недвижимости:

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-nedvizhimosti-dlya-suda.html