Признание предварительного договора основным судебная практика

Обзор судебной практики по спорным вопросам при рассмотрении судами дел о предварительном договоре, Обзор судебной практики от 27 января 2015 года

Перед изучением Обзорарекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I.Основные положения о рассмотрении судами дел о предварительномдоговоре

Всоответствии с пунктом1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительномудоговору стороны обязуются заключить в будущем договор о передачеимущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Целью заключенияпредварительного договора является закрепление достигнутыхдоговоренностей в условиях невозможности исполнить обязательства вмомент заключения договора, а также в принятии на себя обязанностизаключить основной договор в будущем.

Наибольшеераспространение предварительный договор получил в отношениях,связанных с куплей-продажей недвижимости.

Согласно пункту 3статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержатьусловия, позволяющие установить предмет и другие существенныеположения основного договора.

Следовательно, в любомслучае существенными условиями предварительного договора являютсяусловия, позволяющие установить предмет основного договора.

Всепрочие условия являются существенными, только если это прямоуказано в законодательстве или если соглашением сторон установлено,что определенное условие имеет характер существенного.

Предварительный договорзаключается в той форме, которая установлена для основногодоговора, если форма последнего не установлена, то в письменнойформе.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечетза собой правовые последствия в виде его ничтожности (пункт 2статьи 429 ГК РФ).

Если основной договор всоответствии с законодательством подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента ее осуществления(пункт 3статьи 433 ГК РФ), регистрация предварительного договора озаключении в будущем такого основного договора необходима, толькоесли это прямо предусмотрено действующим законодательством.

Это связано с тем, чтоусловие об обязательной государственной регистрации договора неявляется элементом формы этого договора (пункт 14Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзорпрактики разрешения споров, связанных с применением Федеральногозакона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним»).

Всоответствии с пунктом4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок,в который стороны обязуются заключить основной договор. При этом наосновании статьи190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечениемпериода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями,днями или часами, а также указанием на событие, которое должнонеизбежно наступить. Поэтому срок не может устанавливаться, вчастности, указанием на момент исполнения обязанной стороной своейобязанности по договору. В то же время невыполнение требованияпункта 2 статьи190 ГК РФ о неизбежности наступления события не позволяетсчитать срок установленным.

Если срок не определен,то основной договор должен быть заключен в течение года с моментазаключения предварительного договора.

Следует учитывать, что котношениям сторон предварительного договора, по условиям которогогражданин фактически выражает намерение на возмездной основезаказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги)исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд,не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,применяется законодательство о защитеправ потребителей (пункт4 Постановления ПленумаВерховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судамигражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

При определенных условияхпредварительный договор может быть квалифицирован как договоркупли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительнойоплате. Так, если сторонами заключен договор, поименованный ими какпредварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить вбудущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаженедвижимого имущества, которое будет создано или приобретено впоследующем, но при этом предварительный договор устанавливаетобязанность приобретателя имущества до заключения основногодоговора уплатить цену недвижимого имущества или существенную еечасть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажибудущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате(пункт 8Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторыхвопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводунедвижимости, которая будет создана или приобретена вбудущем»).

Ниже приводится обзорвыводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорнымвопросам при рассмотрении судами дел о предварительном договоре, аименно:

-неисполнение обязанности заключить основной договор;

-признание предварительного договора недействительным;

-несоблюдение письменной формы предварительного договора;

-споры о существенных условиях предварительного договора.

1.Неисполнение обязанности заключить основной договор

1. Неисполнениеобязанности заключить основной договор

1.1. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от20.01.

2014 по делу N А17-191/2013

Исковыетребования:

ООО «Военторг-Запад»обратилось в суд к ОАО «Управление торговли Западного военногоокруга» с требованием об обязании ответчика заключить с истцомдоговор купли-продажи недвижимого имущества, мотивировав требованиенеправомерными действиями ответчика, выразившимися в уклонении отзаключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Решение суда:

Исковые требованияудовлетворены в полном объеме.

Позиция суда:

Установив, что стороныпредварительного договора не определили срок заключения основногодоговора, поскольку контрагенты поставили указанный срок взависимость от волеизъявления продавца, применив правилапункта 4статьи 429 ГК РФ, и указав, что основной договор должен бытьзаключен сторонами в течение года после подписания предварительнойсделки, то есть до 28.09.2013, при этом ООО «Военторг-Запад» доокончания срока подписания основного договора направило ОАО»Управление торговли Западного военного округа» предложениезаключить основной договор, что свидетельствует об отсутствиизаконных оснований для прекращения обязательств по предварительномудоговору, однако ответчик уклонился от подписания основногодоговора, суд, руководствуясь статьями157, 190,421,429,435и 445 ГКРФ, пришел к выводу о том, что требования истца об обязанииответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества наусловиях, изложенных в оферте, являются законными иобоснованными.

1.2. Постановление ФАС Московского округа от23.12.

2013 N Ф05-14600/2013 по делу N А41-5189/13

Исковыетребования:

ООО «Лука» (покупатель)обратилось в суд к ОАО «Управление торговли Западного военногоокруга» (правопреемнику продавца) и ООО «Управление торговлиЗападного военного округа» об обязании ОАО «Управление торговлиЗВО» заключить договоры купли-продажи объектов недвижимогоимущества — нежилых зданий и земельного участка.

Решение суда:

Исковые требованияудовлетворены в полном объеме.

Позиция суда:

Обратив внимание нато, что покупатель (ООО «Лука») до окончания срока для подписанияосновного договора купли-продажи имущества направил правопреемникупродавца (ОАО «Управление торговли Западного военного округа»)предложение заключить основной договор, а также перечислил всоответствии с условиями предварительного договора денежныесредства в пользу продавца, что свидетельствует об отсутствиизаконных оснований для прекращения обязательств по предварительномудоговору, тогда как правопреемник продавца уклонился от подписанияосновного договора, а также на то, что при рассмотрении дела ниодна из сторон не указала на утрату интереса к совершению сделки ине представила доказательств о невыполнении обязательств,предусмотренных предварительным договором, препятствующихзаключению основного договора, суд пришел к выводу о том, чтописьмо покупателя с просьбой подписать основной договор на условияхпредварительного договора купли-продажи недвижимости было оставленоправопреемником продавца без ответа необоснованно и удовлетворилисковые требования.

1.3. Постановление ФАС Дальневосточного округа от29.01.2014 N Ф03-7348/2013 по делу N А51-6589/2013

Исковыетребования:

Источник: http://docs.cntd.ru/document/420248650

Как суды применяют позицию ВАС РФ об оплате по предварительному договору

Стороны заключили предварительный договор. Если одна из сторон внесла полную или частичную оплату по предварительному договору, суд признает договор основным.

В договорной работе нередко применяют предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор заключают о том, что в будущем стороны подпишут основной договор и совершат ту или иную сделку. В предварительном договоре присутствуют условия о предмете и особенностях основного договора. Предварительный договор подтверждает обязанность сторон заключить основной договор, когда придет время. Стороны могут установить условие о задатке по предварительному договору.

Если по предварительному договору внесли оплату, договор считают основным

Недобросовестный контрагент может попытаться обогатиться за счет второй стороны при заключении предварительного договора. В своей практике с делами такого рода сталкивался ВАС РФ.

Пленум ВАС РФ в 2011 году издал постановление, в котором подчеркнул: если покупатель внес предоплату по предварительному договору, это делает договор основным (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров…»).

Позиция, которую высказал ВАС, лишила недобросовестных контрагентов возможности взимать платежи под видом штрафов.

Рассмотрим, как это работает на практике. В одном деле контрагенты подписали предварительный договор. Сначала покупатель перечислил оплату, но затем отказался от соглашения и вернул выплаченные средства. Спустя некоторое время покупатель потребовал от продавца проценты по ст. 395 ГК РФ. Но поскольку покупатель перечислял оплату, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ договор можно признать основным. А в соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст.

453 ГК РФ при расторжении договора прекращаются обязательства сторон. Также теряют силу основания для предъявления санкций. Согласно закону нельзя извлекать преимущество из недобросовестного поведения. В споре между покупателем и продавцом суд принял сторону продавца и отказал покупателю в требовании о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (постановление АС Московского округа от 03.06.

16 № Ф05-7296/2016 по делу № А41-76741/2015).

Разъяснение ВАС защищает участников сделок с недвижимостью

Разъяснения, которые сделал ВАС РФ, имеют большое значение, особенно если речь идет о сделке с объектами недвижимости. Стоимость зданий или земельных участков очень высокая, проценты за нарушение договорных обязательство могут быть огромными. Разъяснение ВАС РФ не позволяет недобросовестным участкам отношений злоупотреблять правом и извлекать выгоду из расторжения предварительного договора.

Если по предварительному договору внесли оплату, а потом между сторонами возник судебный спор, суды разрешают такие споры в соответствии с нормами ГК РФ о договоре купли-продажи. Разъяснение судов, в частности, защищает права кредиторов при банкротстве продавца.

Например, стороны заключили предварительный договор о еще не образованном участке земли, и покупатель внес оплату по договору. Еще не образованный участок может быть объектом сделки. В случае банкротства суд признает обоснованным требование кредитора о включении такой оплаты в реестр кредиторов.

А вот в неустойке откажет (постановление АС Северо-Кавказского округа от 18.02.16 по делу № А32-19671/2013).

Позиция ВАС РФ имеет большое значение для защиты интересов физических лиц, которые расторгают договоры покупки недвижимости. Например, в одном деле человек заключил предварительный договор о покупке и заплатил часть денег. Но у него изменились обстоятельства, поэтому оставшуюся часть он выплатить не смог. По условию предварительного договора продавец недвижимости в такой ситуации мог оставить первый платеж себе.

Это было штрафной мерой за отказ физического лица от заключения основного договора. Продавец сослался на это условие и отказался вернуть аванс покупателю. Покупатель обратился в суд, который принял сторону истца и удовлетворил иск.  Суд указал, что договор считается заключенным, поскольку покупатель внес аванс. Покупатель взыскал неосновательное обогащение с продавца (апелляционное определение Московского городского суда от 12.05.

16 № 33–11583/2016).

При этом нужно иметь в виду, что позиция ВАС РФ о купле-продаже будущей вещи применяется не только к спорам в отношении объектов, которые только должны появиться. Суды будут ссылаться на нее, если спорный объект уже существует (апелляционное определение ВС Удмуртской Республики от 31.08.15 по делу № 33–3094/2015).

Позиция ВАС РФ защищает продавца от двойной ответственности по предварительному договору

Также позиция ВАС РФ защищает продавца от двойной ответственности. Закон дает право требовать задаток в двойном размере, если его получатель не исполнил договор (ч. 2 ст. 381 ГК РФ). Но такое правило не действует в предварительном договоре, в котором закрепили обязательство заключить соглашение о продаже недвижимости в будущем.

Задаток как способ обеспечения обязательства теряет свою функцию. Он становится оплатой, поскольку стоимость будущей вещи уменьшается на его сумму. В случае расторжения договора покупатель вправе вернуть платеж, а не уплаченную сумму в двойном размере (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.10.12 по делу № А46-9764/2011).

• Безопасная купля-продажа. Три спасительные позиции Верховного суда

Источник: https://www.law.ru/article/21372-qqe-17-m2-22-02-2017-oplata-po-predvaritelnomu-dogovoru

Признать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) основным договором

Покупая квартиру в новострое, вы имеете множество удобных моментов. Вкладывая деньги застройщику, вы можете приобрести прекрасную современную квартиру существенно дешевле, чем на вторичном рынке. К тому же, застройщик очень часто предлагает программы рассрочки, благодаря чему вы можете постепенно выплачивать стоимость своей квартиры. Но риски здесь тоже есть, при этом приличные:

• дом могут не построить вовремя;
• дом могут вообще не построить, а строительство остановить на любом этапе;
• строительная компания закончила работы, но отказывается передавать вам квартиру либо предлагает другую, которая не соответствует вашим пожеланиям;
• на одну квартиру претендуют несколько покупателей.

Последняя ситуация – худший вариант из всех возможных. Двойные продажи – это мошеннические схемы. Так осуществляют свою деятельность только застройщики, которые не планируют работать на рынке продолжительное время, при этом стремятся к сиюминутной наживе. Но если вам не повезло, и вы попали в одну из этих ситуаций, судебное решение поможет вам вернуть внесенные средства.

Для начала вам нужно признать предварительный договор купли-продажи основным. Законопослушные ответственные застройщики работают с покупателями через известные всем договоры долевого участия (как провести юридическую проверку ДДУ). Именно эта форма признается законом как единственно верная и законная, но многие застройщики отказываются привлекать деньги через долевое участие, предпочитая предварительный договор.

Фактически данные договоры практически идентичны, они содержат такие же сведения, при этом регламентируют аналогичные действия. Но есть один маленький нюанс. Долевой договор обязательно проходит официальную регистрацию, соответственно, контролируется государством. Мошеннические схемы по такой форме практически невозможны.

Предварительный же договор не регистрируется нигде. Это еще не повод считать вашего застройщика сразу недобросовестным, но задуматься, при этом внимательнее отнестись к документам все же стоит. Ведь речь идет о значительной сумме денег.

Если у вас такой, то вам нужно обратиться в суд. Судебная и юридическая практика имеет в своем арсенале множество ситуаций, когда пайщику позволили обращаться за взысканием своих денег, пользуясь этим договором, признанным судом основным.

Срок предварительного договора купли-продажи

Признание предварительного договора купли-продажи основным в суде не имеет четких временных рамок. Здесь суд руководствуется фактически стандартными сроками исковой давности, актуальными для хозяйственных исков общей юрисдикции.

Истцом в данном случае выступает инвестор строительства определенного объекта, который не может реализовать свое право. Причиной для невозможности получить квартиру может быть остановка строительства или наличие другого претендента на готовый объект. В этом случае, вы можете взыскать с застройщика внесенные средства, а также добиться выплаты неустойки.

Для признания договора вам потребуется доказать, что предварительный договор фактически аналогичен договору долевого участия, при этом имеет только отличное от него название.

В частности, если в договоре прописаны все характеристики объекта, обязательства и права застройщика и инвестора, указаны сроки окончания строительства и обязанности по передаче объекта покупателю по окончании работ, то можно говорить о том, что предварительный договор по факту может рассматриваться как основной.

Другими вариантами разрешения спора может быть признание сделки притворной, расторжение договора и возврат пайщику внесенных средств, признание договора ничтожным и, естественно, возврат денег инвестору.

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры: рекомендации юристов

Чтобы не стать жертвой собственной доверчивости, юристы рекомендуют внимательно относиться к договорам, которые инвестор подписывает с застройщиком, при этом тщательнее проверять репутацию и добросовестные намерения компании, которой вы хотите доверить свои заработанные деньги.

Признание ПДКП договором ДДУ – не редкий случай в общей юридической практике, но большего успеха вы добьетесь, если будете действовать не самостоятельно, а с помощью специалиста в хозяйственных делах, который имеет хорошую результативную практику.

Общие же рекомендации достаточно стандартны. Предпочтительнее все же приобретать недвижимость на первичном рынке через договор долевого участия. Эта форма дает вам больше инструментов для защиты собственных денег, а также четко контролируется нашими законами.

Обязательно заключите долевой договор после предварительного, когда дом построен и речь идет о получении права собственности на купленную ранее квартиру. Государственная регистрация объекта – единственный инструмент, который несет за собой незыблемые гарантии того, что ваша квартира – ваша на законных основаниях.

Если вам нужна юридическая помощь в данном вопросе, вы можете связаться с нами по нижеследующим контактам.

Наши контакты:+7 (812) 955-88-32

+7 (921) 780-87-86

Либо заполните форму ниже нажав на кнопку «Получить консультацию».

Источник: https://FirstConsul.ru/dolevoe_stroitelstvo/priznanie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-osnovnym/

Советы нотариуса: оспаривание предварительного договора купли-продажи

Алексей Комаров: Мы говорим только об одном обязательстве – обязательстве заключить основной договор. Все эти условия, которые предусмотрены законом в качестве обеспечения обязательства: залог, задаток, поручительство, обеспечительный платёж, неустойка, независимая гарантия, — всё это может быть предусмотрено в предварительном договоре как способ обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора.

В.: Как вы можете прокомментировать то, что некоторые берут по предварительному договору купли-продажи аванс

А.К.: Аванс – это не способ обеспечения обязательства, он несёт лишь платёжную функцию. Я вам плачу просто, а вы, если сделка не состоялась, просто возвращаете деньги. Пожалуй, единственное преимущество аванса заключается в том, что я в принципе могу удерживать аванс до момента исполнения вашего обязательства.

Если я заключил с вами как покупатель предварительный договор, выдал продавцу аванс, и я как покупатель отказался от заключения основного договора, то по общему правилу продавец должен мне аванс вернуть, но продавец может удержать у себя аванс и из него произвольным образом учесть убытки, которые он понёс, а остаток вернуть. Может быть, в этом аванс имеет какую-то минимальную обеспечительную функцию.

Но если продавец в суде эти убытки не докажет, то он должен будет вернуть деньги обратно.

В.: Какие существуют последствия не заключения основного договора?

А.К.: Последствия не заключения основного договора два. Если стороны умолчали обоюдно, или одна промолчала, а другая «проворонила», то обязательства прекратились и последствий нет. На период действия предварительного договора мы обязаны в течение срока, указанного в договоре, заключить основной договор вдвоём.

Если одна сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона проходит некую процедуру, которую желательно указывать всю в предварительном договоре, и может подать иск в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном. Поэтому все условия основного договора нужно максимально указывать в предварительном.

Потому что если они не указаны, то суд сам по своему усмотрению принимает условия. Это может стать неприятным сюрпризом для сторон. Например, я продаю объект, и для меня важно в течение 6 месяцев с момента заключения основного договора освободить квартиру, т.к. у меня ещё встречка не созрела, суд может сказать, что по обычным условиям оборота квартира освобождается в течение двух недель.

Если мы этого в предварительном договоре не указали, то я могу получить невыгодное для меня условие в судебном решении, я уже буду обязан его исполнять.

В.: Существует ли срок, в течение которого я имею право требовать заключения основного договора?

А.К.: Вы имеете право требовать по суду заключения основного договора в течение 6 месяцев с момента изъявления желания на заключение основного договора в пределах срока действия предварительного. Срок действия предварительного – 6 месяцев, подходит 6 месяцев, я понимаю, что мой контрагент не хочет заключать основной договор: трубку не берёт, на связь не выходит и т.д.

Я по порядку, указанному в предварительном договоре, направляю ему предложение о заключении основного договора. С момента доставки моего предложения о заключении основного договора у меня есть 6 месяцев с требованием обратиться в суд о понуждении заключить основной договор.

Если я в течение 6 месяцев не обратился в суд, значит после этого срок исковой давности для защиты моего права прекращается, и я не имею права на понуждение моего контрагента к заключению основного договора.

В.: В каких случаях я имею право требовать неустойку?

А.К.: В случае виновного нарушения контрагентом своего обязательства. Здесь есть своя специфика. У нас общегражданская ответственность наступает в случае наличия вины. Вина раскладывается по закону на умысел и неосторожность.

При этом умысел всегда является основанием для ответственности, неосторожность можно исключить из вины по соглашению сторон. В общем смысле если действия, которые предпринял или не предпринял контрагент виновные, то тогда возникает ответственность в форме неустойки.

Если эти действия были вызваны непреодолимой силой, то тогда по общему правилу ответственность исключается.

В.: Сейчас судебный юрист Пётр Артеев расскажет, какие существуют риски оспаривания предварительного договора купли-продажи недвижимости. Пётр, если в предварительном договоре купли-продажи недвижимости неверно указана квартира, т.е. сам объект предварительного договора купли-продажи, по сравнению с записью в ЕГРН, то это как-то повлияет на его действительность?

Пётр Артеев: В предварительном договоре купли-продажи должен быть четко описан предмет, т.е. квартира должна быть идентифицирована, и стороны должны осознавать, что в будущем они заключат договор купли-продажи именно этой квартиры. В предварительном договоре также может быть неточно описан данный предмет.

Например, если указан неправильно адрес или кадастровый номер, то это может являться основанием для признания договора незаключенным, т.к. не согласован предмет договора.

Но в то же время, если содержатся неточности технического характера, как, например, несоответствие площади, указанной в договоре купли-продажи сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, то на этом основании оспорить данный договор нельзя, и стороны будут обязаны в будущем заключить основной договор.

В.: Правильно ли я вас понимаю, что если удается идентифицировать каким-либо образом этот объект недвижимости, то тогда всё в порядке, а если кадастровый номер не совпадает с ЕГРН, то это грубое нарушение?

П.А.: Совершенно верно. Если чётко идентифицируется предмет договора, предварительный договор купли-продажи считается заключённым, но в то же время в договор необходимо вносить данные, которые содержатся в ЕГРН.

В.: Если мы в договоре не указали стоимость, то по этому основанию мы можем оспорить предварительный договор купли-продажи?

П.А.: Отсутствие цены в договоре не является основанием для признания ПДКП незаключенным или недействительным, потому что это лишь обязательство сторонам в будущем в основном договоре указать цену. В случае если стороны не могут договориться о цене при подписании основного договора купли-продажи, то в таком случае этот вопрос передается на рассмотрение суду, и суд, уже исходя из общих правил и соответствия цены рынку, определяет продажную цену данного имущества.

В.: Что говорит судебная практика по поводу понуждения к заключению основного договора?

П.А.: В случае если одна из сторон уклоняется в указанные сроки от подписания основного договора, то в таком случае другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора. Если предварительный договор не оспорен по каким-либо основаниям, то практика положительная, и суд обяжет заключить основной договор.

В.: Спасибо за ответы! Уважаемые зрители, спасибо за внимание, до новых встреч

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/291_sovety_notariusa_osparivanie_predvaritelnogo_dogovora_kupliprodazhi/

Признание предварительного договора ренты ничтожным

Каждый гражданско-правовой договор имеет свои особенности. Одной из этих особенностей является соблюдение, установленной законом, формы договора. В тех случаях, когда форма договора не соблюдена, суд признает такие договоры ничтожными.

Так, между А.Н.Д. и С.Ю.А., С.И.А. был заключен предварительный договор ренты, согласно которому, С.Ю.А. и С.И.А. обязуются после приватизации квартиры передать ее по договору ренты А.Н.Д.

После того, как квартира была приватизирована, А.Н. Д. настаивала заключить основной договор ренты, а С.Ю.А. и С.И.А. отказались это делать, так как посчитали предварительный договор ничтожным. А.Н.Д. обратилась в суд с иском о признании договора заключенным.

В свою очередь, с.ю.а и с.и.а обратились за помощью в коллегию адвокатов «бастион», где за их дело взялся опытный адвокат лыжин владислав михайлович. он проконсультировал клиентов, разработал стратегию ведения дела и собрал доказательственную базу, которая и помогла отстоять права и законные интересы с.ю.а. и с.и.а в суде

С судебным решением вы можете ознакомиться ниже:

РЕШЕНИЕ

Именем  Российской  Федерации

19 сентября 2017 года                                                                  г.Москва

Тушинский районный суд г.Москвы

в составе  председательствующего   судьи Самохваловой С.Л.,

при секретаре Беловой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3941/17 по иску А. Н. Д. к С. Ю. А., С. И. А. о признании предварительного договора заключенным, обязании заключить договор  пожизненной ренты,   по встречному иску С. И. А. и С. Ю. А. к А. Н. Д. о признании предварительного договора недействительным,

у с т а н о в и л:

  А. Н.Д. обратилась в суд с иском, уточненным (л.д.90), к С. Ю.А., С. И.А. о признании предварительного договора заключенным, обязании заключить договор  пожизненной ренты.

В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что между сторонами был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор пожизненной ренты. Указанным предварительным договором были предусмотрены все существенные условия, в том числе и условия выплаты истцом ответчикам денежных средств в размере  170 000 руб.

в качестве задатка для погашения задолженности по жилищно-коммунальным услугам, вследствие чего Солдаткины должны были оформить договор социального найма, затем подать документы для оформления договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации, после чего стороны должны были заключить основной договор с условиями единовременной выплаты в размере 500 000 руб.

(за вычетом внесенного задатка), и установлением ежемесячной  пожизненной ренты в сумме  8 000 руб. на двоих рентополучателей. Свои обязательства по договору истец выполнила, передала ответчикам 170 000 руб.

, о чем была составлена расписка, однако ответчики в свою очередь отказались заключать договор пожизненной ренты, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.

Ответчики, не согласившись с заявленными требованиями, обратились в суд с встречным иском о признании предварительного договора недействительным, ссылаясь на то, что в соответствии с требованиями ст.

584 ГК РФ для оформления договора ренты предусмотрена обязательная нотариальная форма сделки, при этом предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Поскольку предварительный договор заключен в простой письменной форме, соответственно он является недействительным, так как не соответствует требованиям закона и не порождает юридических последствий, при этом на момент его заключения ответчикам не принадлежало имущество, которое являлось предметом предварительного договора.

Стороны судебного процесса

Истец и ее представитель по доверенности Р. Л.В. в судебном заседании исковые требования поддержали, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать, ссылаясь на то, что, приняв частичное исполнение по договору, ответчики лишены возможности требовать признание договора недействительным и незаключенным.

К чему пришел суд после того, как выслушал стороны

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права   и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Что установил суд при рассмотрение дела

Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчики С. Ю.А. и С. И.А. являются по 1/2 доли каждый, собственниками квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, ул.Фабрициуса, *(л.д.42-43,46).

Право собственности ответчиков на указанную квартиру возникло на основании договора передачи в собственность в порядке приватизации от 16 октября 2016 года (л.д.58).

Также судом установлено, что между ответчиками С. Ю.А. и И.А., с одной стороны, и истцом А.Н.Д., с другой, 30 июня 2016 года, то есть еще до приобретения ответчиками квартиры в собственность, заключен предварительный договор пожизненной ренты, по которому стороны обязались заключить в будущем договор пожизненной ренты, по условиям, изложенным в предварительном договоре.

Согласно п.  2.1 договора ответчики обязались передать истцу в собственность 2-х комнатную квартиру, общей площадью 42,5 кв.м., расположенную по адресу: г.Москва, ул.Фабрициуса, дом * корпус * квартира *, а истец в свою очередь обязался выплатить единовременную денежную ренту в размере 500 000 руб., а также выплачивать ежемесячно пожизненную ренту в размере 8 000 руб. на обоих получателей ренты.

Также из договора следует, что при подписании договора истец передает ответчикам задаток в размере 170 000 руб., который входит в сумму единовременной выплаты (п.2.4 договора).

Пунктом 5 предварительного договора указано, что до подписания основного договора С.И.А. и Ю.А. должны оформить право собственности на свое имя (приватизацию) на 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Москва, ул.Фабрициуса, дом * корпус * квартира *.

Согласно п. 3.1 и .3.2 договора, в случае уклонения одной из сторон от заключения  основного договора,  уклоняющаяся сторона должна возместить добросовестной стороне убытки и все внесенные денежные средства, а другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить  основной договор.

 Также судом установлено, что во исполнение предварительного договора истцом ответчикам переданы денежные средства в размере 170 000 руб., что подтверждается распиской от 30 июня 2016 года (л.д.13).

Из долговой квитанции и чека следует, что часть внесенных по предварительному договору денежных средств пошла на оплату задолженности по жилищно-коммунальным услугам по квартире, расположенной по адресу: г.Москва, ул.Фабрициуса, дом * корпус * квартира * (л.д.15-16).

Как уже было указано выше ответчики оформили право собственности на спорную квартиру по договору передачи в порядке приватизации от 16 октября 2016 года по ½ доли в праве собственности на каждого.

17 января 2017 года истец направил в адрес ответчиков уведомление с предложением явиться 27 января 2017 года для подписания основного договора пожизненной ренты к нотариусу по адресу: г.Москва, Б.Дмитровка, дом * стр. * для исполнения предварительного договора от 30.06.16г (л.д.17).

Указанные обстоятельства подтверждены письменными материалами дела и не оспаривались сторонами.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В силу п.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.  

 В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренных пунктом 4 ст. 445 ГК РФ, Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно п.4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По условиям предварительного договора срок заключения основного договора не установлен, соответственно срок его заключения один год с момента подписания, то есть 30 июня 2017 года.

В установленный срок истец направил уведомление с предложением заключить основной договор.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 158, п.1 ст. 161, ст. 163 ГК РФ законом может быть установлено требование о соблюдении письменной формы сделки либо нотариальной формы.

Согласно ч.3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В силу положений ст. 584 ГК РФ, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку предварительный договор пожизненной ренты подлежит нотариальному удостоверению, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о нотариальной форме договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь юридических последствий.

К какому выводу пришел суд

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что между сторонами не была соблюдена форма предварительного договора, требующая в соответствии с положениями ст. 584, 429 ГК РФ нотариального удостоверения сделки, в связи с чем требования ответчиков о признании предварительного договора недействительным подлежат удовлетворению, а в удовлетворении исковых требований о признании договора заключенным и понуждении заключить основной договор отказывает.

Ввиду изложенного, не имеют правового значения в рамках заявленных требований при рассмотрении настоящего дела обстоятельства, связанные с частичным исполнением сторонами условий предварительного договора.

Суд признает несостоятельными ссылку истца на положения ч. 3 ст. 432 ГК РФ, поскольку в настоящем случае между сторонами был частично исполнен предварительный, а не основной договор.

Доводы истца о том, что она имела намерение и ответчики уклонялись от нотариального удостоверения предварительного договора, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.  

 В силу ст. 100 ГПК РФ с учетом принципов разумности, справедливости, исходя из сложности и характера спора, длительности рассмотрения дела, суд взыскивает с истца в пользу ответчиков расходы на представителя, в размере 20 000 руб., то есть по 10 000 руб. в пользу каждого. 

Из разъяснений, данных в абз. 3, п. 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» следует, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Источник: https://mosadvo.ru/practice/grazhdanskie_dela/priznanie_predvaritelnogo_dogovora_renty/