Признание самовольной постройки законной судебная практика

Признание права собственности на самовольную постройку

Юридическая база знаний › Земельное право

24.11.2018 1 571 просмотров

Дела о самовольных постройках достаточно часто становятся предметом споров и судебных разбирательств, поскольку нормы актуального законодательство недостаточно хорошо регулируют данный вопрос.

В статье рассмотрим, каким образом осуществляется признание права собственности на самовольную постройку.

Определение и основные положения

Для начала уточним, что согласно нормам актуального законодательства считается самовольной постройкой.

Статья 222 ГК РФ считает, что таким термином называется сооружение, которое воздвигнуто без получения соответствующих разрешений, либо же с разного рода нарушениями, например, постройка дома на земле, назначение которой этого не допускает.

С 2018 года указанная статья (ст.222 ГК РФ) была дополнена несколькими значимыми моментами

• Теперь самостроем считается не только недвижимое имущество, но и любые другие строения, не так «прочно» связанные с землей;
• принципиальным является и дополнение, уточняющее, что если сам порядок строительства усложнился (путем внесения изменений в законодательство), но это случилось уже после начала возведения самостроя, то к нему новые требования применяться не будут – здесь действует принцип «закон обратной силы не имеет»;
• также если владелец здания не знал и не мог знать, что строительство незаконно, то постройку нельзя считать самовольной.

Этот пункт достаточно спорный, поскольку обычно незнание положений правовых актов от ответственности не освобождает.

Обычно самовольная постройка подлежит сносу, однако имеются исключения. Например, когда в судебном порядке ее возведение признается законным. По общему правилу, снести строение должен именно тот, кто осуществил постройку.

Ему дают разумный срок: от 3 месяцев до одного года. Впрочем, в установленных законодательством случаях указанная обязанность перекладывается на орган, который вынес решение о сносе.

Администрация не имеет права принимать решение о сносе любых видов сооружений на частном земельном участке.

Это прерогатива исключительно суда. Полномочия органов МСУ распространяются лишь на муниципальные земли. Впрочем, есть и исключение – когда самострой каким-то образом угрожает жизни и здоровью третьих лиц.

Еще одна законодательная новация заключается в том, что если хозяин самостроя наотрез отказывает его сносить или же иным образом приводить в соответствие с нормами закона, то участок могут изъять, даже если он относится к категории частной собственности.

Как уже сказано выше, иногда право собственности на самовольную постройку признается в судебном порядке. Однако для этого нужно придерживаться определенного алгоритма действий:

1. Определить, действительно ли у того, кто возвел строение, есть на него законное право.
2. Составить соответствующее исковое заявление.
3. Подготовить все обязательные документы, а также те, которые могут иметь значение для дела.
4. Подать в суд заявление и пакет собранных документов.
5. Ожидать решения судебного органа.
6. Если оно положительное, предоставить все необходимые документы в местное отделение Росреестра.
7. Запросить справку из ЕГРН о регистрации права собственности на самовольную постройку.

Рассмотрим каждый из этих пунктов подробнее.

Кто имеет право требовать признания самовольной постройки законной

Следует знать, что признать самовольное строение легальным можно только в судебном порядке, однако претендовать на оформление ее в собственность имеет право далеко не каждый человек.

Прежде всего, такую возможность имеет только владелец участка, где расположена постройка. Кроме него, подобная возможность есть у тех лиц, кому земельный надел предоставлен как пожизненное наследуемое владение или же в бессрочное пользование. Однако последние должны при этом соблюдать три важных условия:

• гражданин имеет право строить на предоставленном ему участке;
• строение полностью соответствует характеристикам и требованиям, предъявляемым документацией по планировке соответствующей территории;
• сохранение постройки в таком виде не нарушает интересов других лиц, например, соседей, а также не угрожает их жизни и здоровью.

Люди, которые живут на арендуемой земле или же владеют участком на каких-либо иных основаниях, кроме вышеперечисленных, не смогут узаконить постройку, даже через суд.

Составление заявления в суд

В исковом заявлении требуется указать следующую информацию:

• на основании чего человек владеет земельным участком, где находится постройка;
• вид строения;
• лицо, которое непосредственно возводило постройку.

Кроме того, необходимо обосновать, по каким критериям сооружение считается самовольным. В заявлении важно отметить, что при строительстве были соблюдены все действующие градостроительные правила и актуальные нормы, а также что указанная постройка никаким образом не нарушает интересы других лиц и не создает угрозу их здоровью.

Если истец возвел сооружение своими силами, он отдельно описывает все предпринятые меры по легализации самовольной постройки, то есть обращение за разрешением в уполномоченные органы. Разумеется, в случае отказа с их стороны, данный документ должен быть приложен к исковому заявлению.

Что касается ответчика, то им будет являться местная администрация или иной орган МСУ, на территории которого расположена постройка.

Также не стоит забывать, что придется перечислить пошлину в бюджет. Обычно она складывается из установленной Налоговым Кодексом величины, к которой добавляется процентное отношение, зависящее от стоимости самостроя.

Дополнительные документы

Чтобы исковое заявление было принято к рассмотрению, его следует сопроводить значимыми документами и справками. Речь идет о:

• документах, которые подтверждают право владения, пользования и распоряжения земельным наделом;
• акт обследования или же справка из БТИ, где сказано, что на участке расположен самострой;
• документы, которые свидетельствуют об отсутствии угрозы для жизни людей и нарушений при возведении постройки. Это могут быть заключения соответствующих органов, осуществляющих пожарный, санитарный, архитектурный надзор;
• справки, акты, подтверждающие обращение владельца постройки за разрешением на ее возведение, а также результаты его рассмотрения, в том числе отрицательные (отказы);
• квитанция, которая доказывает, что госпошлина была перечислена;
• доверенность, если в суде от имени владельца будет выступать третье лицо (его представитель).

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Подача иска

Далее возможны два варианта:

• если стоимость самовольной постройки не превышает 50 тысяч, то иск адресуется мировому судье;
• если же ее цена выше пятидесяти тысяч, то дело будет рассматривать районный суд.

Само заявление направляется не по месту постоянного проживания истца, а туда, где расположено спорное строение.

По окончании рассмотрения дела суд выносит решение либо о признании права собственности на здание, либо об отказе.

Если суд окажется на стороне истца, то очень важно, чтобы в резолютивной части были указаны сведения, позволяющие точно определить, что за постройка возведена, кто именно является ее правообладателем. Если данной информации не окажется в решении, то регистрация права на недвижимость в дальнейшем может оказаться сложной, иногда даже требуется получить разъяснения от судебного органа.

Поскольку разбирательство сопряжено со сложными юридическими моментами, порой требуется помощь квалифицированного специалиста.

Однако не стоит забывать о том, что для выступления от имени истца ему понадобится нотариальная доверенность.

Следует отметить, что с недавних пор если суд вынес негативное решение, то это не всегда означает обязательный снос постройки. Обычно человеку дается разумный срок на приведение всех ее параметров в прямое соответствие с законодательными требованиями.

Максимальный период, который может быть предоставлен, составляет 3 года.

Отправка документов в регистрационный орган

После того как суд удовлетворил требования истца, нужно обратиться в Росреестр. Для государственной регистрации понадобятся такие документы, как:

• паспорт заявителя;
• решение суда о признании постройки легальной;
• непосредственно заявление о регистрации права.

За любое юридически значимое действие нужно перечислить пошлину в бюджет. Однако квитанция не входит в перечень необходимых документов для государственной регистрации права собственности.

Прикладывать к заявлению ее совсем не обязательно, но если в течение пяти дней с момента подачи информация о платеже не поступит в систему, то Росреестр не станет рассматривать ходатайство вообще.

Саму заявку с документами можно не только принести лично, но и передать через МФЦ, отправить почтой или же посредством Интернета (через официальный портал Росреестра).

По итогам регистрации права собственности владельцу выдается выписка из ЕГРН.

С этого момента у физического лица появляется обязанность оплаты налога на имущество – забывать от этом не стоит.

Подведем итоги

Итак, для признания самовольной постройки легальной нужно обратиться в суд с соответствующим иском. Положительное решение зависит от совокупности обстоятельств, однако главным условием является полноценное право собственности на участок, где строение располагается.

Очевидно, что здание, размещенное на чужой земле, легализовать не удастся ни в коем случае, а снести его смогут по решению суда или же в административном порядке.

Стоит также отметить, что поскольку в законодательстве только недавно появились поправки, поэтому устойчивая судебная практика применения новых норм еще не выработалась.

Самовольная постройка: как признать право собственности Ссылка на основную публикацию

Источник: https://pravbaza.ru/zemelnoe-pravo/priznanie-prava-sobstvennosti-na-samovolnuyu-postrojku

Самозастрой и его легализация

К самовольному строительству застройщики прибегают по разным причинам и проблему права собственности на такую постройку они решают с учетом действующих правовых основ. Рынок недвижимости со временем побуждает власть вносить изменения в законодательство, регулирующее эту отрасль хозяйственной деятельности страны.

3 августа 2018 года Президентом РФ подписан закон № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона „О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“».

Этим законом внесены изменения, в том числе в ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка», в которой уточнены правовой режим самовольных построек и внесены новеллы, которых не было в прежней редакции законодательства.

1.Важным является изменение, когда наряду со сносом самовольных построек, становится возможным приведение их в соответствие с правилами застройки и землепользования.

2.Новым является положение, когда при отсутствии сведений о лице, построившем самовольную постройку, снос или приведение ее в соответствие с правилами производится лицом, владеющим земельным участком на праве собственности или ином праве.

3.По новому закону теперь уже не является самовольной постройкой строение, возведенное с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях.

4.Решение о сносе или о приведении постройки в соответствие с правилами принимается судом или органами местного самоуправления. Но муниципалитет может принять такое решение, только если постройка расположена на земельном участке:

— в отношении которого нет правоустанавливающих документов, либо, если вид разрешенного участка не допускает строительство объекта и только при условии расположении такого участка в границах территории общего пользования;

— вид разрешенного использования, которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.

5.Самовольная постройка подлежит сносу за счет застройщика, либо постройка подлежит приведению в соответствие с действующими правилами застройщиком или владельцем земельного участка, на котором она расположена.

6.В судебном порядке, при наличии соответствующих обстоятельств, самовольная постройка может быть признана собственностью застройщика — собственника участка.

Во всех случаях решения вопроса в судебном или в административном порядке признаками самовольного строительства являются нарушения. Это несоблюдение земельного законодательства, градостроительных, строительных, архитектурных норм и правил. Которые были установленных на момент начала возведения и действующих на дату выявления нарушения.

Если же решение требует устранения недостатков незаконного объекта или приведение его в соответствие с действующими правилами, то несоблюдение указанных земельных и градостроительных норм и правил влечет и применение административного наказания.

Исключения из правил

Но при этом, согласно указанному выше закону № 339-ФЗ теперь запрещено сносить все самовольные постройки индивидуальных жилых домов, когда:

• права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
• параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;
• эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Легализация самовольной постройки

Действующее российское законодательство предусматривает два способа легализации самовольно возведенной постройки:

• в административном порядке
• в судебном порядке

Административный порядок легализации

Административный порядок возможен только для самовольных построек, не нуждающихся в официальном вводе в эксплуатацию.

Примером административного порядка признания прав на самовольную постройку является так называемая «дачная амнистия», предусмотренная законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке…». Для его применения достаточно:

• заявления на госрегистрацию прав
• правоустанавливающего документа на землю
• технического плана строения

При этом, согласно Градостроительного кодекса РФ, получать разрешение на строительство не требуется.

Судебный порядок легализации

Судебный порядок признания прав на самовольную постройку используется в случаях предусмотренных законом, либо в случае гражданского спора о праве и при наследовании самозастроя.

В судебном порядке признание права собственности на самовольную постройку производится в порядке искового производства.

Споры о признании права собственности на самовольную постройку для физических лиц подведомственны судам общей юрисдикции, а для юридических — арбитражным судам.

Подсудность дел зависит от цены иска (стоимости самовольной постройки). Для физических лиц иск до 50 тыс. рублей подается мировому судье, при большей цене — в районный федеральный суд по месту нахождения самовольной постройки.

Для юридических лиц — в арбитражный суд региона, в котором находится самовольная постройка.

Особенности легализации в третейском суде

Кроме того, по желанию и выбору сторон иски по спорам о правах на самовольную постройку, подведомственные арбитражному суду или суду общей юрисдикции, могут быть рассмотрены в третейском суде независимыми арбитрами независимо от места нахождения арбитров или самовольной постройки.

Внимание! Третейский суд вправе разрешить спор о правах на самовольную постройку в случае, если спор вытекает не из публичных, а из гражданских правоотношений спорящих сторон.

Например, истец из Севастополя может предъявить к ответчику из Брянска иск о признании права собственности на самовольную постройку ответчика, расположенную на острове Сахалин. И такой иск вправе будет рассмотреть независимый арбитр из Ростова-на-Дону, например.

Для исполнения такого третейского решения (регистрации права в Росреестре) требуется получение исполнительного листа арбитражного суда или суда общей юрисдикции. Такие исполнительные листы выдаются взыскателю по его заявлению:

• по месту жительства или месту нахождения должника
• либо, если его место жительства или место нахождения неизвестно, то по месту нахождения имущества должника — стороны третейского разбирательства
• по соглашению сторон третейского разбирательства заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда может быть подано в арбитражный суд или в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда
• либо в соответствующий суд по месту нахождения стороны третейского разбирательства, в пользу которой принято решение третейского суда.

Например, на решение ростовского арбитра относительно права на самовольную постройку на Сахалине заявитель из Севастополя может получить исполнительный лист в соответствующем суде по месту жительства должника — в Брянске или по месту нахождения его имущества — на Сахалине, или по месту нахождения заявителя — в Севастополе.

Если в третейский суд неправильно сформулирован иск и требования заявлены неверно, то с получением исполнительного листа могут возникнуть проблемы. В таких случаях государственные суды могут отказать в выдаче исполнительного листа. Суд может указать, что независимый арбитраж или не вправе рассматривать эти иски из-за наличия публичного элемента. Или решение арбитража будет квалифицировано как нарушение основополагающих принципов российского права.

Важно! Поэтому особое внимание при формировании иска следует уделить части 2 ст. 222 ГК РФ, где указано, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Реализация судебных решений о правах на самовольную постройку, вынесенных арбитражным судом или судом общей юрисдикции или третейским судом заключается в регистрации прав в соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Для этого требуется через территориальный офис Росреестра или МФЦ подать на регистрацию следующие документы:

• заявление о госрегистрации
• удостоверение личности заявителя или доверенность на представителя
• решение арбитражного суда или суда общей юрисдикции о признании права или решение третейского суда о признании права вместе с определением о выдаче исполнительного листа

При этом надо учитывать, что без исполнительного листа и определения компетентного суда о выдаче исполнительного листа, регистрационные действия на основании третейского решения не производятся.

Таким образом, основанием для регистрации прав на самовольную постройку, признанную третейским судом, является определение госсуда на основании которого выдан исполнительный лист.

Правоприменительная практика

Согласно ст.

 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Таким образом, самовольная постройка обладает любым из перечисленных признаков:

• оно создано без соответствующего на то разрешения
• с нарушением градо- и/или архитектурно-строительных норм
• возведено на непредоставленном земельном участке или построено на участке вопреки его целевому использованию

при условии, что эти признаки были установлены на дату начала возведения постройки и является действующим на дату ее выявления.

То есть, застройщик-нарушитель с самого начала осуществлял строительство с этими нарушениями, знал о них, продолжал такое строительство с нарушениями. Он не исправляя нарушения вплоть до выявления их на любом этапе строительства или его окончания.

Позиции судов

В действующей правоприменительной практике в настоящее время существует несколько позиций когда строение имеет признаки самовольной постройки, а именно:

• самовольной постройкой может быть признан объект недвижимости, возведенный без согласия собственника земли (определение ВС РФ от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15−6246);
• основанием для признания сооружения самовольной постройкой является частно-правовое нарушение (когда строительство ведется на земле в отсутствие права на землю). Либо публично-правовое нарушение (когда строительство ведется без необходимых разрешений). Либо содержательное

Источник: https://advokatfap.ru/samovolnaya-postrojka/

Признание постройки самовольной

Перед началом любого строительства возникает необходимость в получении разрешительных документов. Но не все организации и частные лица относятся к требованию закона добросовестно.

Между тем существуют определенные условия, при которых сооружение признается нелегально построенным.

[Скрыть]

Что такое самовольное строительство: понятие, особенности, нормативная база

Самовольное строительство – это незаконное сооружение, возведенное:

• без разрешения органов власти;
• на непригодной территории;
• с нарушением установленных правил;
• без соблюдения технических норм, что создает угрозу жизни и здоровью других граждан.

Такие сооружения представляют собой объекты не только жилого фонда, но и коммерческой недвижимости. Например, признание дома самовольной постройкой означает, что он теряет статус пригодного для проживания.

Особенности самостроя:

1. Запрещены все виды сделок (мена, дарение, купля-продажа и т.д.).
2. Не является собственностью.
3. Застройщик несет административную ответственность.
4. Не признается объектом недвижимости.
5. Не подлежит государственной регистрации.

На законодательном уровне нелегальные сооружения регулируются нормами гражданского, градостроительного и административного права.

Какие постройки признаются самовольными

Самовольными признаются все виды построек, при возведении которых предварительный этап подготовки (получение разрешения на строительство, определение соответствия типа земельного участка сооружению) был полностью пропущен или перенесен на более поздний срок.

Условия признания постройки самовольной зависят от следующих факторов:

1. Наличие сопроводительной документации (технический план) или готовность ее подготовить в ближайшее время.
2. Местонахождение (на какой территории расположен объект: частной или государственной).
3. Наличие факта нарушения прав и законных интересов третьих лиц.

Правовые последствия самостроя и является ли самовольная постройка объектом гражданских прав

Признание строения самовольной постройкой влечет наложение определенных санкций для лица, осуществившего возведение незаконно. В первую очередь такой объект подлежит сносу. Применяется и система штрафов:

1. Для физических лиц: от 2 000 до 5000 рублей.
2. Для юридических лиц от 500 тыс. до 1 млн. рублей.

• соответствие типа земельного участка возводимому зданию;
• отсутствие нарушений при строительстве;
• безопасность здания.

Порядок признания постройки самовольной

Признать самострой незаконным может только уполномоченный орган. Как правило, это происходит после обращения в суд заинтересованных лиц.

Административный порядок признания постройки самовольной

В административном порядке здание признается самостроем должностными лицами органов исполнительной власти. Они уполномочены осуществлять государственный строительный надзор и рассматривать дела данной категории нарушений.

Кроме этого, в административном порядке гораздо проще произвести признание самовольной постройки законной. При этом необходимо, чтобы:

• сооружение было построено на подходящем участке;
• объект не имел нарушений в конструкции;
• для строительства не требовалось специальное разрешение.

Судебный порядок признания постройки самовольной

Признать самострой самовольным прежде всего заинтересованы те граждане, права которых нарушены. В этом случае они обращаются в суд с требованием о сносе нелегальной постройки.

Порядок действий:

1. Исковое заявление о признании самовольной постройки направляется в суд.
2. Назначается заседание.
3. Судья рассматривает все материалы дела, изучает доказательства.
4. При наличии грубых нарушений здание обяжут снести. При этом снос производится за счет правонарушителя. Дополнительно вменяется штраф.

Самовольная постройка на своем, чужом участке или муниципальной земле

Санкции, независимо от типа земельного участка, применяются ко всем видам самовольных построек. Разница заключается в том, что в некоторых случаях легализовать их проще, чем в других.

Так узаконить постройку на муниципальной земле практически невозможно. Органы власти в редких случаях разрешают гражданам нарушать градостроительную политику населенного пункта. Лицо обяжут выплатить штраф и снести неправомерный объект.

Проще всего легализовать самовольную постройку, находящуюся на собственном земельном участке (например, пристройка на даче). Главное, чтобы здание не нарушало прав соседей и других третьих лиц. Иначе сноса не избежать.

При этом на чужой земле без разрешения его фактического владельца любое строительство запрещено. При нарушении нормы возведенный объект подлежит сносу.

Судебная практика по делам о признании построек самовольными

Проблема незаконных сооружений в нашей стране последние годы существенно обострилась. По этим причинам судебная практика по вопросам самостроек довольно обширна. Все чаще в суд обращаются для их узаконивания и сноса.

В большинстве случаев государство встает на сторону муниципальных властей и запрещает неправомерное строительство. Эта позиция объясняется тем, что при разрешении самовольных построек их число резко увеличится. Таким образом, суды:

• чаще всего выносят решение о сносе незаконных объектов;
• обязуют правонарушителя самостоятельно и за свой счет производить снос;
• легализуют строительство при предоставлении разрешительных документов после его окончания.

Итог: здания, как жилые, так и коммерческие должны быть построены с учетом современных стандартов и быть безопасными. Но не вся недвижимость, возводимая на территории страны, обладает указанными критериями. Иногда ее необходимо снести, в других случаях – легализовать.

Все это – сложные юридические процедуры, требующие грамотного подхода. Помочь в этом может опытный специалист, хорошо разбирающийся в специфике дела.

Юридическая помощь

Мы предлагаем профессиональную помощь по вопросам, связанным с самовольным строительством. Среди наших услуг:

• признание судом самовольной постройки;
• легализация самостроя;
• уменьшение штрафных санкций;
• ведение дела с момента подачи искового заявления.

Наши преимущества:

1. Большой опыт работы в сфере градостроительство.
2. Высокие шансы на победу в суде.
3. Высококвалифицированные специалисты.

Записаться на консультацию вы можете по телефонам, указанным на сайте.

ЗАДАЙТЕ ВОПРОС НАШЕМУ ЮРИСТУ АДВОКАТУ

Источник: http://uristy-advokaty.ru/blog/zhilishchnye-spory/priznanie-postrojki-samovolnoj