Выход из ЖСК судебная практика

Как не доводить до решения суда по взысканию неустойки с ЖСК?

Жалоба на ЖСК председателю правления и способы решения спора в органах высшего государственного надзора.

В споре с ЖСК у вас есть три инструмента.

1. В суд подавайте только, если уверены в своей правоте. В случае победы расходы по делу ложатся на плечи ответчика: ему придется возместить не только сумму иска, но и услуги вашего юриста.
2. Но если вы проиграли – потратили деньги зря. Поэтому сначала попробуйте решить спор можно в претензионном порядке.
3. В редких случаях нарушения прав гражданина со стороны ЖСК можно обратиться в надзорный орган. Но лучше не надо.

Объясняем, в чём разница и какой вариант выбрать.

Договор паенакопления – это не ипотека или рассрочка выплаты по договору долевого участия. Граждане получают возможность объединиться и контролировать изнутри процесс возведения многоквартирного дома.

Иногда вывеской «ЖСК» прикрывается строительная организация: она хочет уйти от ответственности по закону о долевом строительстве. В таком случае все права оказываются у правления, а общее собрание почти ничего не может сделать.

По этой причине, закон ограничил размер МКД тремя этажами. В таком небольшом доме будет легче контролировать выборный орган управления, а голос каждого пайщика имеет больший вес при решении любых вопросов.

Если ваша претензия к работе правления неуникальная – выскажите её на общем собрании. Возможно, члены ЖК согласятся и спор будет решён.

Вопросы оплаты отдельного члена кооператива, расчёта его взносов не всегда могут решаться на общем собрании.

Рассмотрим отдельно каждый вариант действий, если пайщик остался один на один в споре с кооперативом.

Напишите жалобу председателю

Можете отправить жалобу председателю ЖСК, если он:

• пропустил срок передачи объекта;
• не вывозит мусор или не чистит территорию;
• включает в квитанцию уборку снега, которой не было;
• завысил коммунальные платежи и не пересчитал по вашему требованию;
• сдал в аренду нежилое помещение без решения общего собрания;
• не возместил вам испорченное протечкой труб имущество.

Порядок, сроки и качество ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг) регламентируются:

• ПП РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам РФ» (касается пунктов, не утративших силу);
• законодательным актом «О защите прав потребителей»;
• основными источниками (свод законов) Гражданского и Жилищного права.

Жалоба составляется заявителем в свободной форме. Ее содержание будет зависеть от претензии заявителя. В документ заносится информация о случаях нарушения прав и интересов пайщика.

Структура письма:

• перечень нарушений со стороны жилищно-строительного кооператива;
• утверждения, аргументы, подтвержденные ссылками на законы РФ;
• просьба или требование.

Заявитель вручает документ с официальным требованием председателю кооператива лично под роспись или заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Не отправляйте заявление в прокуратуру и Роспотребнадзор

За свои действия руководитель ЖСК несет полную ответственность перед законом и участниками строительства многоквартирного дома.

Поэтому, если председатель не даст ответ на жалобу или ответит отпиской, не затрагивающей существа дела, вы можете пожаловаться в надзор.

Перед тем, как подать жалобу важно разобраться, рассматривается ли проблема ведомством, в которое вы её направили.

По вопросам жилищных и коммунальных услуг вы можете подать жалобу в орган жилищного надзора — Жилнадзор.

С некоторыми вопросами предоставления услуг можно обратиться в Роспотребнадзор, если вы уверены, что затронуты ваши права потребителя.

И только если, эти органы бездействуют или нарушения имеют признаки уголовного преступления, составьте письмо в прокуратуру.

Письменное требование составляется в двух экземплярах, один из которых остается на руках у заявителя. Подать его можно тремя способами:

• лично посетив территориальный орган;
• заказным почтовым отправлением;
• посредством интернета, составив жалобу на официальном сайте.

Документ требует грамотного оформления:

• заголовок письма — реквизиты органа государственного аппарата;
• ФИО, адрес регистрации, контакты;
• перечень нарушений с подробным описанием;
• требования по отношению к кооперативу;
• список прилагаемой документации;
• дата, подпись.

Помимо жалобы, заявитель должен представить:

1. копию паспорта;
2. копию жалобы, направленной председателю ЖСК;
3. фото и видео материалы, подтверждающие факт нарушений.

За каждое выявленное нарушение компания может получить штраф до 300 тыс. руб. Эти деньги могли бы пойти на благоустройство территории или дома.

Прежде, чем писать в прокуратуру – напишите в правление или поговорите с председателем. Скорее всего проблему удастся решить без надзорных органов.

Прочтите внимательно:

Можно ли получить неустойку за просрочку строительства?

Чтобы купить квартиру через жилищный кооператив, вам нужно вступить в него. Отношения внутри организации – не договорные, а корпоративные. Они не защищены законом о защите прав потребителей.

Отношения между членами и руководством ЖСК определяется уставом. В нём указан порядок взносов и решения любых вопросов. Неустойка обычно не прописывается.

У покупки недвижимости через ЖК есть одно существенное отличие от договора долевого участия: нет срока строительства. Все сроки приблизительные.

В таких ситуациях доказательством в суде может выступать срок, указанный в текстовой рекламе.

Если кооператив не сам строит дом, то сроки указаны в договоре с компанией-застройщиком. В таком случае сроки определяются соглашением между ЖСК и строительной компанией.

Возможный вариант — потребовать от имени ЖСК неустойку с застройщика по ст.395 ГК РФ. Это можно сделать в двух вариантах: претензией или судебным иском.

Выплаченную ответчиком неустойку можно распределить между членами ЖК.

Добейтесь признания судом договора с ЖСК притворной сделкой.

В судебной практике встречаются ситуации, когда застройщик хочет уйти от ответственности по договору долевого участия и создаёт фиктивный жилищно-строительный кооператив.

В таком случае отношения между строительной компанией и застройщиком оформляются договором инвестирования.
Такую схему можно признать притворной сделкой. Вам вернут деньги и неустойку в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

Защитите себя при банкротстве

Банкротство может произойти без злого умысла. В наших реалиях возможен рост стоимости стройматериалов. Из-за этого вырастут обязательные выплаты.

Но если пайщики не смогу закрыть дыры в бюджете, могут образоваться долги перед строителями. Банки, выдававшие кредит, также будут требовать возврата.

Кредиторы подадут иск о признании ЖСК банкротом в Арбитражный суд.

В таком случае требования членов кооператива к ЖСК будут удовлетворяться в последнюю очередь.

Вместо возврата денег участники могут получить объект незавершённого строительства.

Члены объединения могут создать новый ЖСК, который завершит строительство и сдаст объекты в срок, установленный новым договором.

Запомните

1. Не пишите жалобу в Жилинспекцию, Роспотребнадзор или прокуратуру – это крайний вариант.
2. В уставе описаны все процедуры и порядок принятия решения. Если членов не много, обсуждение и ание легко организовать.
3. В претензии напишите, какими фактами вы располагаете; укажите, что подадите иск в суд.
4. Не ждите банкротства: если есть признаки того, что застройщик пытается уйти от ответственности, прикрываясь ЖСК, — подавайте в суд.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/zhsk/dogovor/sud-neustojka.html

Обзор судебной практики по вопросам споров с управляющими компаниями (ТСЖ, ЖК, ЖСК), Обзор судебной практики от 20 апреля 2016 года

Перед изучением Обзорарекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I.Основные положения об управлении многоквартирным домом

Всоответствии с ч.2ст.

161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном домеобязаны выбрать один из способов управления многоквартирнымдомом:

-непосредственное управление собственниками помещений вмногоквартирном доме, количество квартир в котором составляет неболее чем тридцать;

-управление товариществом собственников жилья либо жилищнымкооперативом или иным специализированным потребительскимкооперативом;

-управление управляющей организацией.

При управлениимногоквартирным домом товариществом собственников жилья либожилищным кооперативом или иным специализированным потребительскимкооперативом указанные товарищество или кооператив несутответственность за содержание общего имущества в данном доме всоответствии с требованиями технических регламентов и установленныхПравительством Российской Федерации правил содержания общегоимущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальныхуслуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома,качество которых должно соответствовать требованиям установленныхПравительством Российской Федерации правил предоставления,приостановки и ограничения предоставления коммунальных услугсобственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах ижилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказыватьуслуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общегоимущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать наосновании договоров лиц, осуществляющих соответствующие видыдеятельности.

Товариществомсобственников жилья согласно ч.1ст.135 ЖК РФ признается вид товариществ собственниковнедвижимости, представляющий собой объединение собственниковпомещений в многоквартирном доме для совместного управления общимимуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных вч.2ст.136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в несколькихмногоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилыхдомов, обеспечения владения, пользования и в установленныхзаконодательством пределах распоряжения общим имуществом вмногоквартирном доме либо совместного использования имущества,находящегося в собственности собственников помещений в несколькихмногоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникамнескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию,содержанию, сохранению и приращению такого имущества,предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся всоответствии с настоящим Кодексом помещениями в данныхмногоквартирных домах или данными жилыми домами, а также дляосуществления иной деятельности, направленной на достижение целейуправления многоквартирными домами либо на совместное использованиеимущества, принадлежащего собственникам помещений в несколькихмногоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилыхдомов.

Согласно ч.1ст.110 ЖК РФ Жилищным или жилищно-строительным кооперативомпризнается добровольное объединение граждан и в установленныхЖК РФ, другими федеральнымизаконами случаях юридических лиц на основе членства в целяхудовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управлениямногоквартирным домом. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы(далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскимикооперативами. В соответствии с п.1ст.123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признаетсяоснованное на членстве добровольное объединение граждан или граждани юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иныхпотребностей, осуществляемое путем объединения его членамиимущественных паевых взносов.

Управляющая компания -специализированное юридическое лицо, осуществляющее деятельность поуправлению многоквартирными домами.

Способ управлениямногоквартирным домом выбирается на общем собрании собственниковпомещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен влюбое время на основании его решения. Решение общего собрания овыборе способа управления является обязательным для всехсобственников помещений в многоквартирном доме.

Внастоящем обзоре рассмотрена судебная практика по спорам, сучастием управляющих организаций — управляющих компания, ТСЖ, ЖК,ЖСК как между собой, так и иными лицами, в т.ч. гражданами.Судебные споры с участием управляющих организаций разнообразны,поэтому в обзоре приведены примеры лишь из нескольких категорийспоров, которые являются одними из самых распространенных, аименно:

-Споры о передаче документации на дом, денежных средств и др. присмене способа управления или управляющей компании, расторжениидоговора управления домом;

-Споры по управлению имуществом, возмещению вреда;

-Споры по коммунальным услугам и платежам;

-Прочие споры с участием управляющих организаций (истребованиеинформации, денежных средств с третьих лиц).

Вобзоре приведены судебные решения как судов общей юрисдикции, так иарбитражных судов.

Спорыо передаче документации на дом, денежных средств и др. при сменеспособа управления или управляющей компании, расторжении договорауправления домом

1. Требования обистребовании документов, взыскании денежных средствудовлетворены.

Изменение способауправления многоквартирным домом является основанием дляистребования от другой УК (ТСЖ, ЖС и др.) полученных отсобственников денежных средств, документации на дом, иногоимущества дома.

1.1. Постановление Арбитражного судаВолго-Вятского округа от 23.03.2016 N Ф01-792/2016 по делу NА17-2072/2015

Исковые требования:

Об обязании передатьтехническую документацию.

Решение суда:

Требованиеудовлетворено.

Позиция суда:

законодательноустановлена презумпция наличия у домоуправляющей компаниидокументов, затребованных истцом, поэтому суд округа признаетнеобоснованным как неподтвержденный документально аргументОбщества-УК о том, что у него отсутствуют акты осмотра, проверкисостояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета,механического, электрического, санитарно-технического и иногооборудования, обслуживающего более одного помещения вмногоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома(крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкциймногоквартирного дома, объектов, расположенных на земельномучастке, и других частей общего имущества) на соответствие ихэксплуатационных качеств установленным требованиям, проектная иисполнительная документации на многоквартирный дом. Обратное будетсвидетельствовать о ненадлежащем управлении многоквартирным жилымдомом со стороны ответчика, о чем последний в процессе рассмотрениядела не заявлял.

Согласно правовой позицииВАС РФ, изложенной в постановлении от 30.03.2010 N17074/09, отсутствие или утрата технической или инойдокументации, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилогодома, не может являться основанием для прекращения даннойобязанности. В этом случае техническая документация подлежитвосстановлению за счет обязанного лица.

1.2.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/420352993

Как расторгнуть договор паевого взноса с ЖСК и вернуть деньги? Судебная практика — Публикации на Московский Юрист

Одним из самых привлекательных способов приобретения в собственность квартиры является вступление в жилищно-строительных кооперативов (далее — ЖСК).

Каждый из участников вносит свой пай (частями или единым платежом) на добровольной основе и в сроки обозначенные Уставом. Многие по ошибке думают, что отношения по договору паевого взноса регулируются 214-ФЗ, но это не так.

Деятельность кооперативов регулируется другими законами, поэтому защитные механизмы, применимые к ДДУ, тут не работают, как и «Закон о защите прав потребителей».

Если же у Вас проблемы, регулируемые 214-ФЗ, то Вам полезно будет знать как взыскать неустойку по ДДУ, если застройщик просрочил срок сдачи квартиры, как расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке. И что делать если застройщик — банкрот?

Если Вы являетесь членом ЖСК, то в таком случае отношения будут регулироваться только Жилищным Кодексом и Уставом организации. О том, как разорвать  договор паевого взноса и вернуть себе деньги, если Вы устали ждать свой долгострой, читайте далее.

Суть жилищно-строительных кооперативов

Так званые ЖСК создаются и действуют на основании Жилищного кодекса РФ. Основная из цель — строительство и управление многоэтажками. Стоит отметить, что на сегодняшний день урегулирование кооперативов в рамках закона очень размыто.

Именно по этой причине в числе наиболее медленно возводимых многоэтажных домов (иными словами — долгострои) львиную долю занимают те, что возводятся на деньги пайщиков ЖСК.

Как уже упоминалось выше, в случае с дольщиками взыскать деньги за просрочку или разорвать договор куда проще, ведь там все прописано в 214-ФЗ.

Подводя черту, можно сказать, что перенос сроков ввода в эксплуатацию и передачи квартир в собственность пайщикам не влечет за собой ответственности. А условия расторжения договора паевого взноса определяются лишь Уставом кооператива и текстом договора.

Так что ответственности у ЖСК перед пайщиками по сути нет, в законе же она не прописана. Стройка происходит как бы общими усилиями, а если уж долго, то тут разводят руками, мол, ну, бывает.

Поэтому сейчас единственным рычагом влияния, который предусмотрен со стороны пайщика, является выход из кооператива. Но и тут есть проблема: выход происходит на условиях прописанных в Уставе. 

Будьте внимательны, подписывая договор паевого взноса, например, в нем могут быть прописан штраф в суме 20% в случае выхода из ЖСК.

В последние годы наблюдается сокращение количества застройщиков, которые работают через Потребительские кооперативы. Это можно объяснить тем, что государственный контроль над ними со временем ужесточается.

Но пока членов ЖСК это мало касается: ответственность перед пайщиками находится на том же уровне мистической.

 Поэтому, будьте предельно внимательны перед тем как подписывать Договор покупки квартиры по схеме Потребительских кооперативов, и если есть сомнения обязательно обратитесь за юридической помощью.

Инструкция как выйти из ЖСК

1. Написатьзаявление в произвольной форме о желании покинуть объединение пайщиков. Обязательно указать полное название организации, имя председателя и Ваше.  В самом заявлении изъявить желание покинуть ЖСК, упомянуть о возврате пая. 
2. Отдать его в Правление (можно лично, либо по почте с уведомлением).
3. Ждать ближайшего общего собрания, где будет вынесено решение по Вашему вопросу (обычно все решается в досудовом порядке и подобные дела не доходят до судебных исков). Процесс выхода и выплат паевых взносов должен быть указал в Уставе кооператива или в договоре паевого взноса.
4. После вынесения решения, Правление обязано известить Вас о нем. 

Законные основания для выхода из жилищного кооператива 

В статье 130 Жилищного Кодекса Российской Федерации указано 5 способов выхода из ЖСК: 

• Добровольный выход из объединения через написание соответствующего заявления.
• Ликвидация юридического лица — члена ЖСК. Сумму, внесенную при участии в объединении, перечисляют на счета лиц, которые имеют права на имущество этого юридического лица.
• Исключение пайщика на общем собрании. Нарушение порядка внесения паевого взноса может послужить одной из причин.
• Ликвидация самого ЖСК. Иными словами — банкротство.
• Смерть пайщика. 

Судебная практика расторжения договора паевого взноса

Гражданин Ф. (Истец) заключил договор с ЖСК (Ответчик) договор «О порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья» (далее — Договор) в феврале 2013 года. Свои обязательства по оплате паевого вклада Истец выполнил вовремя и в полном объеме.

Ответчик со своей стороны неоднократно срывал сроки, ни разу не уведомив Истца, как пайщика, об этом. Поэтому Гражданин Ф., в соответствии с условиями Договора, решил расторгнуть договор паевого взноса. Основанием для его расторжения является заявление Члена Кооператива о выходе из ЖСК.
В силу требований п.п. 1 п. 1 ст.

130 ЖК РФ, членство в жилищном кооперативе прекращается в случае выхода члена кооператива. 

Решение суда 

Суд полностью удовлетворил иск, расторг договор «О порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья» между Истцом и Ответчиком, в лице Потребительского кооператива ЖСК, а также постановил взыскать:

1. полностью уплаченный Истцом паевой взнос — 2 385 010 руб.
2. дополнительно взыскать пеню за нарушение сроков возврата пая (по 0,1% за каждый день просрочки) — 126 405,53 руб. за 53 дня.
3. проценты за неправомерное удержание денежных средств на протяжении всего срока Договора (с февраля 2013 года по апрель 2018) — 974 378,67 руб.
4. компенсацию морального вреда в размере 500 000 руб.
5. компенсацию расходов на юридическую помощь — 100 000 руб.
6. госпошлину оплаченную при подаче искового заявления.

Можно ли расторгнуть договор паевого взноса без суда?

Ответ — да. Примером может служить одна из крупнейших компаний, которые работают по схеме ЖСК — ГК «ЦДС». Несмотря на то, что застройщик не раз срывал сроки сдачи домов, пока ни одного судебного иска в их сторону не было. Конфликтные ситуации всегда как-то урегулируются в досудебном порядке.

В данной статье показан лишь один из многих примеров судебных разбирательств, помните, что каждое дело индивидуально. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос практикующему юристу. Это удобно и бесплатно.

https://www.youtube.com/watch?v=waH5EsWOEKU

Получить бесплатную консультацию

Источник: https://moscowyurist.com/news/kak-rastorgnut-dogovor-paevogo-vznosa.html

Ликвидация ЖСК в судебном порядке — Юридический ликбез

Одним из самых привлекательных способов приобретения в собственность квартиры является вступление в жилищно-строительных кооперативов (далее — ЖСК).

Каждый из участников вносит свой пай (частями или единым платежом) на добровольной основе и в сроки обозначенные Уставом. Многие по ошибке думают, что отношения по договору паевого взноса регулируются 214-ФЗ, но это не так.

Деятельность кооперативов регулируется другими законами, поэтому защитные механизмы, применимые к ДДУ, тут не работают, как и «Закон о защите прав потребителей».

Если же у Вас проблемы, регулируемые 214-ФЗ, то Вам полезно будет знать как взыскать неустойку по ДДУ, если застройщик просрочил срок сдачи квартиры, как расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке. И что делать если застройщик — банкрот?

Если Вы являетесь членом ЖСК, то в таком случае отношения будут регулироваться только Жилищным Кодексом и Уставом организации. О том, как разорвать  договор паевого взноса и вернуть себе деньги, если Вы устали ждать свой долгострой, читайте далее.

Когда диквидируется жск

— Новости — Когда диквидируется жск

При этом, минимальная сумма долга (за коммунальные услуги с пеней за просрочку, ремонтные работы и пр.) должна превышать 100 тыс. рублей. Каким образом ликвидируется обанкротившийся ЖСК? Для совершения данной процедуры возможны 2 варианта:

• Кооператив обращается в арбитражный суд с прошением о ликвидации предприятия самостоятельно, предоставляя подтверждения своей неплатежеспособности и невозможности погасить кредиторские долги.
• В арбитражный суд подает прошение представитель налоговой инспекции на основе обращения в ФНС кредитора ЖСК и представленного последним исполнительного документа о взыскании задолженности с кооператива.

В течение 14 дней арбитражный суд рассматривает прошения и на основании представленных документов выносит решение о ликвидации жилищного кооператива, либо же – откладывает эту процедуру при недостаточной доказательной базе.

Указанный подход не имеет под собой достаточного обоснования.При различном толковании положений действующего жилищного законодательства окончательное решение ложится на плечи судебных органов. Значение судебного толкования будет возрастать, поскольку при недостаточной правовой регламентации подлежат применению соответствующие положения жилищного законодательства по аналогии, если это не противоречит их существу (ст.

Принудительная ликвидация жск (баянов с.)

ЖК РФ, Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья 2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Еще в качестве оснований к устранению может рассматриваться случай, когда собственники жилых территорий уверенны, что иной способ управления более приемлем или же если объект управление вообще устраняется. Что такое реорганизация и когда применяется? Реорганизация ЖСК выполняется в соответствии со ст.

Источник: https://pravolikbez.com/likvidatsiya-zhsk-v-sudebnom-poryadke/

ЖСК: как расторгнуть договор и вернуть деньги

03.11.2016г.

Купить квартиру по договору ЖСК не сложно. Необходимо всего лишь оплатить вступительный взнос и затем регулярно вносить паи. Гораздо сложнее выйти из кооператива, если вдруг строительство затягивается, и вернуть вложенные деньги. У пайщика есть такое право, но воспользоваться им не так-то просто. В тонкостях расторжения договора ЖСК разбирался LIVING. 

Безответственная схема   

Для начала, несколько слов о сути жилищно-строительных кооперативов. По действующему законодательству жилищно-строительные кооперативы создаются для строительства и управления многоквартирным домом. При этом законодательно деятельность таких кооперативов отрегулирована очень плохо.

Фактически, только «Жилищным кодексом». Отсюда и долгострои, которые чаще всего возводятся именно по ЖСК. В отличие от домов, построенных в рамках 214-ФЗ, в случае задержки сроков сдачи которых дольщик может получить компенсацию. Да и расторгнуть ДДУ значительно проще.

Вся процедура прописана в том же 214-ФЗ, а также в законе «О защите прав потребителя».   

А вот кооператив формально ответственности за задержку сроков сдачи домов ЖСК не несет. «Большинство ЖСК, которые сейчас есть на рынке, даже не оформляют на себя разрешение на строительство. Это означает то, что застройщиком по факту является другое лицо. И получается, что вот эта схема используется застройщиками, чтобы отгородиться от дольщиков.

То есть застройщик, получив на себя разрешение на строительство, создает аффилированными людьми ЖСК, прописывает все положения кооператива, туда «загоняются» люди. У них нет прямых отношений с застройщиком. ЖСК основан на принципах членства, то есть хочешь — вступай, хочешь – не вступай. Самый высший орган управления – это общее собрание пайщиков.

И получается, что если вам что-то не построило ЖСК, то вы сами в этом и виноваты», —  рассказал адвокат Антон Лебедев. Правда, чаще всего, реальные пайщики никакого участия в общих собраниях и аниях не принимают. Нередко им дают подписать документ о праве передачи своего голоса третьему лицу. И в этом случае пенять будет не на кого.

Поэтому эксперты рекомендуют не передавать право своего голоса другим людям.   

Уйти от «Л1»   

Оспорить действия застройщика, работающего по ЖСК очень непросто. « проблема заключается в том, что неоткуда взяться ответственности. Она прямо в законе не предусмотрена.

У нас практически единственный рычаг воздействия, который напрямую предусмотрен со стороны пайщиков, – это выход из ЖСК. Но проблема в том, что выход из ЖСК должен производиться по правилам кооператива.

Фактически, застройщик имеет возможность написать пайщикам изначально правила, как они будут себя вести, если захотят выйти», — добавил Антов Лебедев.   

Ярким примером тому служит компания «Л1», ранее известная как «ЛЭК». Ее объекты стали уже притчей во языцех в Петербурге. Немало самых известных в городе долгостроев принадлежат именно этому застройщику. Правда, несмотря ни на что, даже через годы, застройщик свои объекты достраивает и сдает. Но речь не об этом.   

«Л1» всегда продавал свои объекты через вступление в жилищно-строительный кооператив. Строительство домов затягивалось, особенно дела у компании пошли плохо в кризис 2008 года. Не удивительно, что у многих пайщиков «Л1» возникло желание покинуть кооператив.   

Для того, чтобы выйти из ЖСК, достаточно просто написать заявление в адрес общего собрания пайщиков. Но тут могут подстерегать сложности. Ведь в законе прямо не прописаны условия выхода, их назначает сам кооператив. Например, в тех же документах от «Л1» указано, что если пайщик подает заявление о выходе в этом году, то его рассмотрят в течение 6 месяцев, но уже следующего финансового года.

Именно такая формулировка была в договоре одного из пайщиков ЖСК «Гранит», созданного компанией «Л1» для строительства ЖК «Звездный». Он попытался покинуть кооператив после многолетней задержки сроков строительства. В Уставе организации было прописано, что рассмотрение заявления о выходе из ЖСК не может начаться ранее, чем в следующем финансовом году. Но и после наступления этого срока компания продолжала тянуть время.

Например, не принимала доверенность на законного представителя пайщика. Стало ясно – без суда не обойтись.   

ЖК «Звездный»  

«Мы пошли в суд, потому что решили, что у них было достаточно времени, чтобы провести собрание и принять решение о выходе пайщика. Пока судились, они успели поменять Устав. Причем, это совершенно законно.

В Уставе, например, указаны и все сроки, в течение которых проводится процедура выхода пайщика из кооператива.

Теоретически, ЖСК может менять эти правила сколько угодно, пока суд не обратит внимание на тот факт, что руководство кооператива намеренно старается затянуть процесс», — говорит адвокат.   

В конечном, счете, суд выиграть удалось. Были выплачены деньги, но не все. Застройщик не вернул вступительный взнос. «Большинство кооперативов, которые я видел, мало того, что не возвращают членские взносы, так еще и предусматривают санкции за выход из кооператива. Например, ваш паевой взнос два миллиона рублей. Если вы сами подали заявление о выходе, вам вернут ваши средства за вычетом, например, 20%», — заявляет Антон Лебедев.   

К сожалению, обезопасить себя от потери части денег при выходе практически невозможно. Конечно, нужно обязательно читать договор паенакопления и Устав кооператива. Все детали прописываются в этих документах. Если что-то смущает или не устраивает, документы можно показать юристам или вовсе поискать другой жилой комплекс, где условия покупки квартиры более приемлемые.   

Весь процесс с ЖСК «Гранит» длился с августа 2015 года. В феврале 2016 иск был удовлетворен. Застройщик подал апелляцию, но проиграл. Тем временем аналогичные судебные процессы продолжаются. В Московском районном суде появилось порядка 15 новых дел по выходу из ЖСК «Гранит».   

«Л1» не единственная компания, с которой пришлось судиться за право выхода из кооператива. Например, руководство ЖСК «Альпийская деревня» пыталось договориться с пайщиком. Но вопрос пришлось решать все равно через суд.   

ЖК «Альпийская деревня». Фото с сайта застройщика IMD Group

В результате, было подписано мировое соглашение, где стороны согласовали этапы выплаты денег бывшему пайщику. Казалось бы, проблема решена. Но далее застройщик начал оттягивать выплаты. Юристам пайщика пришлось пригрозить кооперативу исполнительным листом и принудительным взысканием средств. Разумеется, компании было невыгодно подобное решение вопроса, поэтому пайщик получил все деньги, даже без каких-либо санкций.   

К чему готовиться пайщикам О2 Development   

Еще одна не безызвестная компания О2 Development славится своими долгостроями. Один из них — ЖК «Силы природы» в Мурино. Сейчас ведется подготовка к судебному разбирательству с ЖСК «Муринская 1», который строит этот комплекс.

Пока не понятно, какую позицию займет руководство ЖСК, но Устав этой организации похож на Устав «Гранита» в части санкций по выходу из кооператива. То есть, рассмотрение заявления пайщика, поданного сейчас, будет рассматриваться в следующем финансовом году.

Также, скорее всего, пайщикам не получится вернуть вступительный взнос. Так что, если дело дойдет до суда, они будут длится долго, предупреждают юристы.   

ЖК «Силы природы»

Можно и без суда 

Одной из крупнейших компаний, которая работают по схеме ЖСК, — ГК «ЦДС». Застройщик нередко нарушает сроки сдачи своих объектов. Правда, пока ни один пайщик не обратился в суд. Застройщику удается найти компромисс с покупателями и урегулировать конфликтные ситуации. К тому же, вновь выводимые объекты и корпуса уже строящихся ЖК ГК «ЦДС» уже реализует в рамках 214-ФЗ по договорам долевого участия. 

Эксперты говорят, что постепенный отказ застройщиков от схемы ЖСК связан с тем, что контроль за работой кооперативов ужесточается. Однако с точки зрения ответственности перед пайщиками ситуация пока никак не меняется.

Для того, что выйти из ЖСК, необходимо написать заявление о своем намерении подать его в правление ЖСК.

Затем, заявление рассматривается правлением, а затем еще и выносится на рассмотрение общего собрания кооператива. Главное, определить, как и когда будут возвращены паевые взносы. Но стоит учитывать, что в каждом ЖСК устанавливаются свои правила выхода из кооператива.

Так что, пожалуй, главный совет от юристов — внимательно читать документы, прежде чем покупать жилье по схеме ЖСК.

Источник: https://living.ru/znanie/zhsk-kak-rastorgnut-dogovor-i-vernut-dengi/