Ипотека процедура оформления на вторичном рынке

Покупка квартиры в ипотеку, вторичка: пошаговая инструкция

Приобретение квартиры – это всегда праздник. Даже, если Вы покупаете её в ипотечный кредит. С первичным рынком всё более чем понятно. Там множество рисков. Например, застройщик может прервать строительство и пропасть со всеми деньгами от дольщиков.

На вторичном рынке Вы уже точно знаете, что приобретаете. Но шанс наткнуться на нечестного человека всё также имеется, как и свои сложности. Поэтому лучше обратить внимание на нашу пошаговую инструкцию, где описан весь процесс покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке.

Изучайте внимательнее, чтобы не попасть впросак.

pixabay.com

Основные плюсы и минусы покупки

Начнём с положительных аспектов:

• Вы – собственник. Притом, для этого вовсе не нужна полная стоимость квартиры. Многие семьи так и поступают, чтобы решить вопрос с жилищем поскорее и жить не в съёмной квартире, а в собственной. Где и ремонт можно сделать по душе, и мебель купить наиболее подходящую, а не ту, которая осталась от прошлых хозяев;
• При возникновении проблем с оплатой ежемесячных взносов по кредиту Вы всегда можете сдавать жильё, получать деньги за аренду и оплачивать с них взносы по ипотеке. Также имеется возможность перепродажи (но только при согласии банковской организации);
• Не нужно ждать годами, как если бы Вы покупали первичку. Купил – заехали – живёшь.

По сути, недостаток здесь один единственный. В зависимости от того, на какой срок Вы берёте ипотечный кредит, переплатить придётся от 35 до 300 процентов от начальной стоимости недвижимого имущества. Также могут быть другие платежи:

• Расходы на страхование;
• Комиссии;
• И многое другое.

К тому же, стоимость квартиры за это время может упасть. Хотя за последние двадцать лет такое происходило лишь однажды, да и то, ценник быстро вернулся на место, после чего продолжил медленно, но уверенно расти.

Причины отказа в банках

Если Вы уже пытались ранее брать кредит или оформляли ипотеку, то могли столкнуться с отказом. Чтобы этого не повторилось мы хотим рассказать Вам об основных требованиях к заёмщику:

• Возраст 21+ лет;
• Регистрация, а лучше гражданство РФ;
• Наличие официального рабочего места;
• Стаж свыше одного года (чем он больше, тем выше вероятность получить ипотеку);
• Наличие положительной кредитной истории или, как минимум, никакой – всяко лучше, чем отрицательная;
• Потребуется и достаточный доход. Он нивелируется в зависимости от региона Вашего проживания;
• Наличие дополнительного залогового имущества либо представителей может стать плюсом.

pixabay.com

Начинаем

Первый этап – поиск. Здесь важно задействовать самые различные ресурсы. Это могут быть:

1. Риэлтерские агентства.
2. Доски с бесплатными и не только объявлениями. По типу тех же Авито или Юлы.
3. Социальные сети (например, в ВКонтакте часто можно встретить группы по недвижимости в Вашем городе или даже требуемом районе).
4. Специализированные сайты. Региональные и всероссийские.

Также важно одновременно с этим подать документы в банковские организации, чтобы Ваши действия не прошли впустую – возможно, и смысла с поиском заморачиваться не будет, так как ипотеку попросту не одобрят.

Вы должны чётко понимать:

• Срок кредитования;
• Размер первого взноса, который у Вас уже есть на руках;
• Расходы на оформление договора, закладную, страховку;
• Схему выплаты кредита (их существует несколько и у каждой свои особенности, на досуге обязательно изучите);
• Разницу между желаемой и реальной переплатой на условиях ипотечного кредитования.

Как только заявка будет одобрена, можно начинать встречи с людьми, продающими квартиры. Как правило, при выборе одного из вариантов, оставляется задаток в размере 5-10 процентов от всей суммы. Это гарантия того, что Вы «не соскочите». Его необходимо нотариально заверить, чтобы и продавец не пропал. В случае отказа со второй стороны также прописываются свои условия. Например, возврат задатка в двойном размере.

Пошаговая инструкция: действуем без промедлений

Начинается самое интересное – приобретение. Как правило, данный процесс занимает порядка двух-трёх недель. Изредка затягивается до месяца. Но это только в том случае, если Вы уже успели:

1. Найти жильё.
2. Договориться с собственником.
3. Получили согласие от банка.

Вы уже сейчас должны чётко понимать то, сколько и когда придётся платить банку. Отнеситесь к этому максимально серьезно и подумайте над всевозможными вариантами развития событий.

Выбираем банк-кредитор

Ипотечные кредиты выдаются множеством российских банков от Сбербанка до Альфа Банка и других. При выборе следует ориентироваться на следующие факторы:

• Процентная ставка;
• Срок кредитования;
• Размер первоначального взноса;
• Дополнительные платежи (если имеются);
• Репутация организации (если это Сбер или Альфа, то можно об этом пункте и вовсе забыть).

В большинстве своём людям приходится сталкиваться со следующими условиями:

1. Ставка от 9,5 до 13 процентов годовых.
2. Первоначальный взнос от 10-ти процентов (чаще всего – больше).
3. Срок кредитования до 15-30 лет. В порядке исключения можно встретить банки и с 30-тилетним сроком кредитования.

Обязательно изучите сайты банков либо сходите в филиал и поговорите о наличии программ для молодых семей. Они существуют, но о них редко говорят, потому что банку выгоднее «впарить» Вам обычную ипотеку с повышенной ставкой.

Оцениваем недвижимость

Сразу отметим, здесь без профессионального оценщика не обойтись. «На глаз», сравнения аналогичных предложений по сайтам самостоятельно и другие подобные варианты – мимо. Тем более, от суммы, указанной в отчёте зависит размер окончательного кредита.

https://www.youtube.com/watch?v=kRsPDozyo4A

В зависимости от того, в каком городе Вы проживаете, услуги оценщика могут обойтись от 6 до 40 тыс. руб.

Собираем необходимые документы

Их достаточно мало, поэтому данный процесс много времени не отнимет. Вам потребуются:

• Копия трудовой книжки;
• Справка с места работы, где будет указан Ваш заработок за последние 6-12 месяцев;
• Отчёт от оценщика;
• Подтверждение наличию доп. доходов (если таковые имеются);
• Расширенная выписка из ЕГРН;
• Технических план квартиры из БТИ с экспликацией;
• Копия Вашего паспорта;
• Копия паспорта продающей стороны;
• Копия документов на недвижимость.

Если квартира продаётся человеком, состоящим в законном браке, в обязательном порядке будет запрошена согласие второй стороны (важно, чтобы оно было заверенным нотариально).

pixabay.com

Заключаем кредитный договор

Здесь как таковая инструкция не нужна – в банке Вам всё более чем подробно объяснят. Однако, на определённые пункты кредитного договора внимание обратить всё же следует. И это:

1. Адрес квартиры.
2. Чисто комнат.
3. Общая площадь.
4. Реквизиты обеих сторон.
5. Наличие иных обязанностей с Вашей стороны.
6. Условия, при которых кредитную ставку могут повысить.
7. Пени, штрафы и прочее на тот случай, если платежи будут поступать не вовремя.

Так что, будьте внимательнее. Одна единственная ошибка может стоимость Вам немало денег. Даже, если она была допущена неумышленно.

Оформляем договор купли-продажи

Вот мы и приступили к самому основному, совсем скора квартира станет Вашей собственностью. Как только все нюансы были согласованы, Вы можете приступить к данному этапу. В договоре должно содержаться следующее:

• Данные всех сторон;
• Чёткое описание квартиры, а также документы, подтверждающие право на собственность (пока что речь о продавце);
• Стоимость сделки;
• Обязанности сторон;
• Права сторон;
• В каком порядке будет производиться расчёт (необходимо сослаться на договор по ипотечному кредитованию);
• Ответственность обоих сторон.

Вы можете составить договор как в обычной письменной форме, так и нотариуса, попутно заверив его. В последнем случае будут дополнительные траты – безвозмездно никто такого делать не будет.

Регистрируем сделку, передаём деньги и получаем квартиру

Схема следующая:

• Регистрируем договор в Росреестре, для этого придётся оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч руб.;
• Оформляем выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что квартира перешла в Вашу собственность;
• Переводим кредит, отдаём его лично в руки и так далее – на Ваше усмотрение.

Как видите, покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке с нашей пошаговой инструкцией не представляет совсем ничего сложного. Более того, этот процесс может отнять значительно меньше времени, если Вы будете делать всё в темпе, без лени со своей стороны.

Источник: https://b2bmaster.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-v-ipoteku-vtorichka-poshagovaya-instruktsiya/

Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке: выбор и покупка — Ипотека и Страхование

При выборе квартиры в большинстве случаев обращают внимание только на нее, упуская мелочи, которые могут привести к ее потере. А чтобы этого не случилось, стоит знать меры предосторожности, приобретая дом на вторичном рынке. Итак, квартиры на вторичном рынке на что надо обратить внимание при покупке?

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

При осмотре недвижимости, надо помнить, что осматривать ее следует не в вечернее, а в дневное время. Это поможет увидеть все недостатки квартиры, которые помогут покупателю вести торги по поводу ее цены.

В случае если жилье нравится, следует внимательно осмотреть стены, углы, откосы. Довольно часто хозяева квартиры скрывают тот факт, что есть плесень. А, как известно, плесень и грибок очень тяжело вывести.

Но, это не главные вопросы, которым надо уделить внимание. Приобретая дом, обязательно необходимо узнать, есть ли несовершеннолетние дети у хозяев. Дети могут владеть определенной частью жилья, а для ее продажи родители должны иметь на руках разрешение на продажу квартиры.

Еще один момент, на который следует обратить внимание – материнский капитал, с помощью которого был куплен дом. В случае, если жилье приобретали при участии материнского капитала, значит, ребенку принадлежит определенная часть квартиры.

Особое внимание стоит уделить и супругам, которые продают дом. В случае, если они состоят в разводе и не прошло трех лет с этого момента, один из них может подать на раздел имущества.

При покупке жилья надо обязательно иметь письменное согласие второго супруга.

Документы

Документы для покупки квартиры на вторичном рынке:

• заявление о государственной регистрации;
• уплата покупателем пошлины;
• контракт купли-продажи недвижимости;
• кадастровый паспорт;
• разрешение второго супруга;
• выписка из домовой книги;
• удостоверение личности двух сторон.

Процедура покупки

Покупка недвижимости с одной стороны радостный и долгожданный момент, а с другой стороны стоит со всей серьезностью отнестись к приобретению своей квартиры. Если покупатель выбрал дом и настроился на приобретение, следует:

• Убедиться в подлинности паспортов хозяев жилья и документов на него.
• Уплата залога и договоренность обо всех условиях купли-продажи. Уплатив первоначальный взнос обязательно взять расписку в получении денег.
• Подготовка всех документов для подписания договора о купле-продаже жилья. Обязательно надо проверить выписку из домовой книги, все квитанции об уплате услуг.
• Покупка недвижимости. Подписание договора у нотариуса каждой из сторон и передача денег.
• Как только договор будет подписан, он вступает в силу. Готовое соглашение и документы отправляют на регистрацию, уплатив госпошлину.
• Получив документы, составляется акт передачи квартиры, который две стороны должны подписать. После этого покупателя можно считать новым и законным хозяином.

На что обратить внимание?

Приобретение своего дома является мечтой каждого гражданина. Вторичное жилье пользуется большим спросом у населения, так как гражданин берет уже готовый дом. И, тем не менее, вторичный рынок несет в себе определенные трудности и неожиданности.

https://www..com/watch?v=yEWD2BSGoew

При решении купить готовое жилье, следует пройти некоторые этапы, а именно:

• удачный выбор недвижимости — обратить внимание на ремонт, местонахождение, какие соседи, юридическая сторона – наличие несовершеннолетних детей;
• если недвижимость выбрана и все нюансы проверенны, следует внести аванс или залог. В большинстве случаев популярностью пользуется внесение аванса;
• аванс необходимо заверить договором, где сказано, что деньги внесены;
• договор купли-продажи, заверенный двумя сторонами. Для подписания необходимо предоставить удостоверение личности, свидетельство о браке, или разрешение другого из супругов. Передача денег, желательно через банковскую ячейку.

Риски

Покупка квартиры на вторичном рынке имеет свои плюсы и минусы:

• продажа жилья по липовой доверенности;
• покупая жилье, надо обратить внимание на его приватизацию. На момент продажи может отсутствовать один из участников приватизации, что может изменить процедуру покупки квартиры;
• согласие супругов, независимо от того, состоят они в браке или разведены. Наличие детей до 18 лет, разрешение за которых должны дать органы опеки и попечительства;
• нет ли других наследников на жилье;
• уплата всех коммунальных услуг, телекоммуникации. Хорошо, если в договоре о купле-продаже будет указано, что долги не переходят новому хозяину недвижимости.

Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке?

Приобретая недвижимость, стоит и торговаться. Это выгодно, если сделка происходит между покупателем и продавцом:

• Перед тем, как начать торги, стоит осмотреть другие похожие квартиры. Это очень удобно при торгах, ведь можно привести сравнение продавцу. 
• Не рекомендуется вести торги по телефону.
• В реальности всегда можно указать на недостатки в жилье. А для этого обязательно надо осмотреть нужный объект.
• Приводить аргументы в свою пользу. Это поможет скинуть определенный процент от общей суммы.

При торгах покупатели сами просят о снижении суммы за дом. Чтобы сделка состоялась, удобно при договоренности внести задаток, заключив предварительное соглашение.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• +7 (499) 404-01-39 — Москва и обл.;
• +7 (812) 494-88-69 — Санкт-Петербург и обл.;
• +7 (499) 404-01-39 — все регионы РФ.

(94,44

Источник: http://ipotekacreditstrahovanye.ru/poryadok-pokupki-kvartiry-v-ipoteku-na-vtorichnom-rynke-vybor-i-pokupka.html

Процедура оформления ипотечного кредита на вторичное жилье: плюсы и минусы

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Одним из наиболее популярных видов кредитования в России является ипотека на вторичное жилье. По оценкам риэлторов, она составляет около 80-90 процентов всех ипотечных займов, оформляемых банками.

Это неудивительно, ведь очень часто такой вид кредита – единственный способ приобрести собственное жилье. Однако у ипотеки на вторичное жилье есть как преимущества, так и недостатки.

В этой статье пойдет речь о подводных камнях этого вида кредитования и о том, как их обойти.

Популярность ипотеки на покупку «вторички» вполне обоснована, ведь у такого кредита есть ряд неоспоримых преимуществ:

• Отсутствует риск, связанный с недобросовестным поведением застройщика. Приобретая недвижимость в еще не сданном доме, покупатель довольно сильно рискует. Когда приобретается уже реально существующая квартира, то и заемщик, и банк могут быть уверены, что она соответствует всем ожиданиям.
• Возможность заселиться сразу же после покупки. Представим, что покупатель оформил ипотеку на строящееся жилье. В этом случае ему первые месяцы (а то и год) придется не только делать взносы по кредиту, но и оплачивать другое жилье, а после ввода здания в эксплуатацию оплачивать ремонт, приобретать мебель, технику и т.д. Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то, как правило, она готова к заселению.
• Более выгодные условия по кредиту. Так как залог «вторички» для банка менее рискован, то кредитные организации предлагают сниженные процентные ставки.
• Кроме того, ипотеку на «вторичку» по тем же причинам получить гораздо проще – банки лояльнее относятся к этому виду залога, чем к не сданным домам.
• Выгодное местонахождение квартиры. В отличие от строящихся домов, вторичное жилье находится в районах с развитой инфраструктурой, где есть магазины, школы, остановки транспорта и т.д.

Отрицательные стороны ипотечного кредита

Стоит заметить, что у ипотеки на «вторичку» есть и существенные минусы. Их обязательно нужно учитывать, выбирая квартиру для покупки:

• Банки имеют жесткие критерии отбора жилья, подходящего под ипотеку. Будьте готовы, что кредитная организация не выдаст кредит на покупку ветхого жилья, дома или квартиры под снос, находящегося в отдаленном районе, не пользующегося спросом на рынке и т.д. Дело в том, что в этих случаях у банка есть риск утраты залога (в результате сноса дома, например) или невозможности его реализации.
• При покупке вторичного жилья банк выдает кредит не на рыночную стоимость квартиры, а на ликвидационную. В зависимости от ликвидности, состояния жилья, его возраста разница может составлять от 10-15 до 40-50%. Это значит, что разницу придется доплатить заемщику в виде первоначального взноса по кредиту. Если такой возможности нет, банк может предложить оформление дополнительного залога по кредиту (недвижимости или автомобиля, которые есть в собственности заемщика). В таком случае стоимость дополнительного залога должна «перекрывать» разницу между рыночной и залоговой стоимостью вторичного жилья.
• Часты случаи мошенничества со стороны собственников жилья. Это могут быть и «неучтенные» наследники, и другие собственники (например, части продаваемого жилья), и прописанные в квартире пенсионеры, иждивенцы, несовершеннолетние. Бывают случаи, когда владельцы продают квартиру, уже находящуюся в залоге.
• Если в квартире были сделаны перепланировки (особенно незаконные), банк может отказать в кредите на такое жилье.
• Некоторые продавцы категорически возражают против оформления ипотеки – например, из-за нежелания указывать в договоре реальную сумму продажи.
• Банк оценивает, насколько реальная стоимость квартиры соответствует цене продажи. Если выявлены существенные расхождения (например, цена существенно завышена), в кредите вам откажут.

Как узнать количество накопленных пенсионных баллов?

Стоит заметить, что банк берет на себя львиную долю хлопот по проверке документов, полученных от владельца квартиры, на соответствие нормам. Однако если «непригодность» жилья выявится на этапе оформления кредита, придется повторять все сначала, начиная с выбора квартиры.

Что учесть при выборе квартиры

Чтобы избежать проблем при оформлении кредита, будущему владельцу квартиры стоит самостоятельно оценить, насколько она подходит для ипотеки. Сделать это достаточно просто:

• Выбирайте квартиры в домах с хорошим состоянием, достаточно «свежей» постройки, в оживленных районах.
• При осмотре оцените реальное состояние коммуникаций, стен, окон, ремонта, техники и т.д. – все это существенно влияет на оценочную стоимость квартиры.
• Сравните названную продавцом цену со средними на квартиры со схожим состоянием в этом районе. Если цена существенно ниже или выше, это может стать стоп-фактором дл банка (в первом случае высок риск мошенничества продавца, во втором – кредит будет рассчитан исходя из рыночной стоимости, остальное придется доплачивать из своего кармана).
• Обязательно изучите документы о наличии/отсутствии обременений. Такие данные предоставляются всем желающим, обратившимся в кадастровую палату с заявлением и паспортом.
• Узнайте о наличии перепланировок, уточните их законность.

Если все пункты успешно пройдены, можно договариваться с продавцом о том, что квартира будет приобретаться за счет ипотечного кредита. Имейте в виду, что устная предварительная договоренность никак не гарантирует вам, что собственник не продаст квартиру за наличные до того, как вы закончите оформление кредита.

На что обратить внимание при выборе банка

Одновременно с подбором квартиры следует озадачиться выбором банка-кредитора. Сейчас даже в небольшом городе можно найти 5-10 крупных банков, предлагающих ипотечные кредиты на вторичное жилье. Основные условия кредитования в них, как правило, мало отличаются

Срок кредита	1-30 лет
Возраст заемщика	25-50 лет
Сумма кредита	0,5-10 млн. руб.
Первоначальный взнос	10-30%
Процентная ставка	12-15% годовых

Вместе с тем каждый банк может предъявлять свои требования к залогу, заемщику, стажу работы, регистрации, семейному положению и т.д. – или делать какие-то существенные послабления. Все эти детали могут как увеличивать или уменьшать процентную ставку, так и влиять собственно на выдачу ипотечного кредита. Чтобы найти самое лучшее предложение, заемщику нужно:

• Ознакомиться с кредитными программами всех банков, работающих в городе. Сделать это можно, не выходя из дома – на интернет-сайтах, как правило, представлены основные параметры кредитования и требования к заемщикам.
• Выберите самые выгодные предложения из тех банков, под чьи требования вы подходите. Имейте в виду, что указанная процентная ставка — как правило, нижняя планка. При рассмотрении заявки банк может ее существенно увеличить.
• Поэтому следующий этап – личное обращение в офисы выбранных банков. Так вы примете окончательное решение.

К сожалению, в случае с ипотекой непригодна действенная для обычных кредитов схема подачи заявки сразу в несколько банков.

Вы можете только получить предварительное решение, но последующие действия по рассмотрению кредита нужно проводить только в одном банке – так как они требуют существенных денежных затрат.

Поэтому определиться с банком-кредитором нужно на начальном этапе, а для этого заранее подготовить максимально информативный комплект документов: он поможет банкам сделать вам самое выгодное предложение.

Какие документы нужно подготовить

Полный комплект документов для получения ипотечного кредита определяется каждым банком самостоятельно, поэтому мы перечислим основные:

• Документы, подтверждающие личность заемщика, созаемщика, поручителей.
• Сведения о трудовом стаже и занятости (копия трудовой книжки).
• Информация о доходах (2-НДФЛ, справка с места работы, налоговые декларации и т.д.).
• Сведения об имуществе в собственности.
• Данные об обременениях, постоянных расходах, обязательных платежах (алименты, выплаты по кредитам, аренда и т.д.).
• Информация об иждивенцах.
• Документы на приобретаемое жилье (техпаспорт, кадастровый паспорт, выписка из Росреестра, копия свидетельства на право собственности и т.д. по запросу банка).
• Предварительное соглашение с продавцом, включающее стоимость жилья.

От того, насколько достоверными и полными будут предоставленные в банк сведения, зависит скорость рассмотрения заявки на кредит, решение банка и предложенные вам условия кредитования.

Как происходит оформление ипотеки

Выделим основные этапы при рассмотрении и оформлении ипотечной сделки:

• Выбор квартиры и банка-кредитора.
• Подача заявки в банк, получение списка документов.
• Предварительное рассмотрение заемщика (соответствие требованиям, проверка кредитной истории, определение максимальной суммы кредита);
• Передача полного комплекта документов в банк;
• Проведение независимой оценки приобретаемого жилья;
• Определение банком рыночной и залоговой стоимости жилья, суммы кредита, итоговых условий кредитования;
• Подписание заемщиком кредитного договора, внесение первоначального взноса (как правило, его выплачивают непосредственно владельцу квартиры);
• Оформление права собственности на квартиру;
• Регистрация договора залога в государственных органах;
• Страхование ипотечного жилья;
• Перечисление собственнику квартиры оставшейся суммы.

С того момента, как все эти этапы пройдены, вы становитесь полноправным собственником квартиры, переданной в залог банку. Это обременение утрачивает силу только после полного погашения долга по кредиту. Без согласования с кредитором вы не сможете продать или обменять квартиру, даже если остаток долга по кредиту будет минимальным.

Дополнительные расходы

Несмотря на то, что существует множество информационных материалов на эту тему, а банки предоставляют максимально полные сведения о процедуре ипотечного кредитования, для многих заемщиков становится неприятным сюрпризом наличие значительных дополнительных расходов, с которыми сопряжена процедура выдачи ипотеки. Поэтому остановимся на этом моменте подробнее:

• При кредите на вторичное жилье потребуется независимая оценка квартиры. Она производится компаниями, аккредитованными банком, и за счет будущего заемщика. Стоимость такой процедуры может колебаться от 3-5 до 10-20 тысяч рублей.
• Исходя из вычисленной рыночной цены, банк по определенным правилам определяет залоговую стоимость квартиры. Разница в среднем составляет 15-20 процентов, и оплатить их заемщику самостоятельно. Простой пример: владелец квартиры готов продать ее за 2 миллиона рублей. Оценочная компания определила рыночную стоимость: 1,9 миллиона. Банк отнял 15%, учитывая возможный износ квартиры, затраты на ее реализацию и т.д., и готов предоставить кредит в размере 1,615 млн рублей. Следовательно, заемщику нужно будет доплатить владельцу 385 тысяч рублей.
• При ипотечном кредитовании страхование предмета залога является обязательным, причем только в одобренных банком компаниях. Риски, от которых необходимо застраховать жилье, также определяются кредитором. Стоимость страховки может быть весьма значительной, поэтому банки часто предлагают включить ее в сумму кредита. С одной стороны, это уменьшает траты заемщика на первом этапе, с другой – на сумму страховки также начисляются проценты.
• Многие банки также требуют оформление страхования жизни заемщика, так как стремятся снизить свои риски в течение долгого срока кредита.
• Все затраты, связанные с получением справок, выплатой пошлин, оформлением документов, также ложатся на плечи покупателя квартиры.
• Разумеется, не стоит забывать о самой затратной части кредита – процентах по нему. Хотя ставки по ипотеке много ниже, чем по потребительским кредитам, долгий срок займа и его большая сумма приводят к тому, что и размер выплачиваемых процентов становится весьма ощутимым.

Банковский кредит и рассрочка в чём разница?

Выводы

Получение ипотечного кредита на вторичное жилье – процедура довольно сложная и затратная, поэтому стоит ответственно подойти к ней.

Обдуманный выбор банка-кредитора, приобретаемой квартиры могут свести риски покупателя к минимуму.

До подачи заявки трезво оцените свое финансовое положение и возможности, подготовьте необходимые бумаги, запаситесь временем и средствами, необходимыми для прохождения всех процедур и оформления документов.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/protsedura-oformleniya-ipotechnogo-kredita-na-vtorichnoe-zhile-plyusy-i-minusy

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке: как избежать обмана

Оформление ипотеки на объект вторичного рынка — классическая кредитная программа, предлагаемая многими банками. По итогу оформления вы покупаете жилой объект недвижимости, который ранее был в чьей-то собственности.

Такая сделка характеризуется определенными особенностями, с которыми важно ознакомиться потенциальному покупателю и заемщику.

Обязательно изучите, как оформляется покупка квартиры на вторичном рынке, и проанализируйте возможные риски.

Отличия первичного и вторичного жилья

Первичный рынок — это новостройки: отдельные дома или жилые комплексы, квартиры в которых реализует сам застройщик. При покупке квартиры на первичном рынке перечень возможных банков ограничен. Оформить кредит можно только в том банке, который аккредитовал новостройку, обычно это 1-3 банка. Продавцом выступает застройщик, покупатель будет первым собственником.

Большую часть рынка недвижимости составляют вторичные объекты. Это квартиры и дома, которые на данный момент находятся в чьей-то собственности. То есть вы можете быть хоть вторым, хоть десятым собственником выбранного объекта. Это накладывает отпечаток на процесс оформления, банки уделяют пристальное внимание юридической чистоте продавца и самого объекта. К сожалению, на рынке вторичного жилья часто орудуют мошенники.

Обман мошенников при покупке квартиры на вторичном рынке

Ипотека на вторичном рынке — более рискованный кредитный продукт. В случае с первичным рынком продавцом выступает проверенный со всех сторон застройщик, а продавцом вторичного объекта может быть кто угодно. Кроме мошеннических афер можно столкнуться и с другими юридическими рисками.

Возможные риски покупателя:

• вскоре после совершения сделки объявятся граждане, которые тоже имеют права на объект, и эти права при совершении сделки были ущемлены. Это может быть супруг или супруга продавца, внезапно «опомнившиеся» наследники, несовершеннолетние граждане и пр. При таких обстоятельствах сделка признается недействительной, заемщик лишается квартиры, но остается должен банку;
• покупка квартиры у недееспособного лица. Если продавец был признан ранее таковым, сделка будет признана недействительной;
• внезапно могут объявиться временно выписанные граждане, которые после пропишутся обратно. Например, ушедшие в армию или отбывающие наказание в тюрьме.

Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке встречается часто, при этом не исключаются и банальные юридические ошибки. Но банки тщательно проверяют объект и одобряют сделку только в том случае, если не будет никаких явных рисков.

Важно! При оформлении ипотеки на объект вторичного рынка вы можете подключиться к титульному страхованию. В случае потери прав собственности на объект после совершения сделки страховая компания компенсирует риски. Стандартно полис оформляется на три года — таков срок исковой давности по имущественным делам.

Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция

Изначально вам нужно выбрать банк. В целом, кредитные программы банков практически идентичны, вам нужно смотреть на процентные ставки, на требования к заемщику и к приобретаемому объекту. Если подходящий банк найдет, можно приступать к оформлению.

Особенности покупки готового жилья в ипотеку:

• потребуется внесение первоначального взноса, его размер — минимум 10-20% от цены приобретаемой недвижимости;
• одобрение возможно только в том случае, если клиент достаточно платежеспособен;
• при заключении сделки обязательно совершается страхование недвижимости;
• на недвижимость накладывается обременение, они снимается только после выплаты ипотеки;
• требуется обязательная экспертная оценка объекта;
• если заемщик состоит в браке, вторая половина оформляется как созаемщик с идентичными правами и обязанностями.

Шаг №1. Предоставление банку первичного пакета документов

На этом этапе банк определяет, возможна ли вообще выдача жилищного кредита. Первое, с чего нужно начать покупку квартиры в ипотеку вторичного жилья — собрать документы, которые позволят банку определить платежеспособность заявителя. Перечень документации получите в банке, обычно он выглядит так:

• справка 2НДФЛ;
• заверенная работодателем копия трудовой книжки;
• документы о дополнительных источниках дохода;
• все свидетельства о семейном положении;
• документы об образовании и другие по требованию банка.

Заявитель передает эти документы в банк и ожидает решение. Анализ занимает 3-5 дней, в процессе банк может запросить дополнительные документы.

Шаг №2. Получение одобрения и поиск недвижимости

Банк выносит решение, при одобрении указывает на возможную сумму кредита. В рамках этой суммы заемщик выбирает квартиру. Кредитор указывает требования к объекту, которые важно соблюдать. Обычно требования сводятся к следующим моментам:

• год постройки дома, он не должен быть старым;
• не допускается наличие деревянных перекрытий;
• к квартире подведены все необходимые коммуникации;
• есть кухня и санузел;
• недопустимы незаконные перепланировки;
• квартира должна быть полностью пригодной для проживания.

Шаг №3. Оценка недвижимости, сбор документов

Если подходящий объект найден, банк должен убедиться в безопасности сделки, в ее юридической чистоте. На этом этапе обязательно проводится выезд эксперта-оценщика на объект. Он определяет рыночную стоимость жилья, изучает его особенности и составляет оценочный акт, который нужно передать банку. Услуги оценщика оплачивает заемщик, банк может только помочь с выбором аккредитованной компании.

Параллельно оценке заемщик собирает документы для ипотеки на вторичное жилье, которые касаются продавца и самой недвижимости. Точный перечень укажет банк, в него входят следующие документы:

• свидетельство о собственности;
• документ, который стал основанием появления у продавца права собственности (например, дарственная или договор купли-продажи);
• выписка из домовой книги о прописанных лицах;
• выписка из ЕГРП;
• копия лицевого счета;
• если продавец состоит в браке, согласие его второй половины на сделку;
• справка из БТИ;
• кадастровый и технические паспорта;
• другие по требованию банка.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке не обходится без сбора обширного пакета документов на приобретаемый объект. На основании предоставленной документации юристы кредитной организации проведут анализ объекта и убедятся в его юридической чистоте — это важно и для самого заемщика. Если нареканий к квартире нет, сделка подходит к завершению.

Шаг №4. Страхование жилья и регистрация сделки

Так как приобретаемый объект оформляется как залог, заемщик обязан его застраховать за свой счет. Пока страхование не оформлено, сделка не будет совершена. Услуги страховой компании оплачивает заемщик, банк может только помочь в выборе организации.

Важно! Страховой полис оформляется на год. Ежегодно, пока действует ипотечный кредит, заемщик обязан его продлевать. Стоимость страховки зависит от остаточной суммы ипотечного кредита, поэтому ежегодно цена услуги будет уменьшаться.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

После страхования и подписания кредитного договора заемщик, продавец и представитель банка посещают Росреестр для завершения сделки. Здесь регистрируется договор купли-продажи, параллельно происходит наложение обременения на недвижимость.

Как продавец получит деньги

Чаще всего для передачи первоначального взноса продавцу среди других способов используется банковская ячейка. Доступ к деньгам продавец получит только после совершения сделки. Остальные средства, то есть сумма кредита, переводятся банком на расчетный счет продавца, реквизиты он предварительно предоставляет.

Также может использоваться аккредитив при покупке квартиры в ипотеку вторичное жилье. В этом случае покупатель кладет сумму первого взноса на специальный счет-аккредитив. Продавец сможет получить эти деньги только в случае выполнения определенного условия, например при предъявлении выписки из ЕГРП, в которой будет отражен переход прав собственности покупателю.

Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку

К недостаткам можно отнести повышенные риски мошенничества или потери прав собственности после совершения сделки. К сожалению, даже тщательная юридическая проверка банка не может выявить все возможные риски. Но ситуацию спасет оформление титульного страхования.

К преимуществам можно отнести следующие моменты:

• большой ассортимент жилья, возможность покупки квартиры в центре;
• вторичные объекты, как правило, находятся в районах с давно сложившейся инфраструктурой, чего не сказать о новостройках;
• покупка готового жилья, возможность сразу в него въехать;
• никаких вечных ремонтов у соседей — серьезная проблема покупателей новостроек;чистый, благоустроенный двор. Новостройки часто окружают другие строящиеся объекты, а это шум, мусор, разбитые дороги и пр.;
• отсутствие рисков, которые несет долевое строительство.

Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке

Банк может отказать еще на первоначальном этапе в процессе оценки платежеспособности заемщика. Если он видит, что гражданин не сможет справиться с долговыми обязательствами, он откажет в выдаче средств. Кроме того, причиной отказа часто бывает плохая кредитная история и другие долговые обязательства заявителя: алименты, кредиты, долги по судебным решениям и пр.

На втором этапе можно получить отказ, если объект не соответствует требованиям банка или не прошел проверку на юридическую чистоту. В этом случае отказ не так страшен, он несет только потерю времени. Заемщик просто начинает поиск другого объекта и сбор документов на него.

На что придется потратиться при оформлении сделки

Оформление ипотечного кредита на объект вторичного рынка предполагает определенные затраты заемщика, а именно:

• внесение первого взноса, размер которого — не менее 10-20% от цены покупаемой недвижимости;
• проведение экспертной оценки недвижимости. Стоимость услуги зависит от региона и города оформления кредита, обычно это 4000-6000 рублей;
• обязательное страхование недвижимости, за полис нужно будет отдать около 1% от суммы кредита. Например, если в кредит уходит 2 млн. руб., первый год страхования обойдется заемщику примерно в 20000 рублей;
• если сделка предполагает привлечение нотариуса, дополнительно оплачиваются его услуги. Например, если заемщик не состоит в браке, банк может потребовать нотариально заверить этот факт. Предполагаемые затраты — 1000-2000 рублей.
• уплата госпошлины за регистрацию прав на собственности, ее размер — 2000 рублей.

Лучшие предложения по ипотеке в 2018 году

По ипотеке на вторичное жилье проценты банков могут существенно отличаться. Самое важное при выборе банка — смотреть именно на ставку, разница даже в 0,5 пункта может серьезно отразиться на итоговой переплате. Если вы получаете зарплату через какой-то банк, первоначально изучите именно его предложение. Участникам зарплатных проектов ипотека часто предоставляется на льготных условиях.

В каком банке лучше взять ипотеку на вторичное жилье:

• Сбербанк;
• ВТБ24;
• Газпромбанк;
• Россельхозбанк;
• ДельтаКредит.

Это банки, которые первыми реагируют на изменение рынка и предлагают наиболее низкие процентные ставки. В последнее время Центральный Банк постоянно снижает размер ключевой ставки, параллельно ей и банки снижают ставки по своим кредитным программам. Снижение ключевой ставки отражается на рынке постепенно, банки уменьшают проценты примерно через 2 месяца, и вышеуказанные организации делают это первыми.

Кроме того, это крупные и стабильные компании, которые могут позволить себя выдавать жилищные кредиты на выгодных для заемщиков условиях. Они предлагают действительно лучшие предложения по ипотеке на вторичное жилье.

Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/pokupka/kak-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Покупка квартиры в ипотеку вторичное жилье – порядок действий, документы и процедура

Нередко перед покупателем жилья возникает выбор между первичной и вторичной недвижимостью. Люди останавливаются на «вторичке» из-за следующих факторов:

• При покупке готового жилья меньше рисков, чем у строящегося;
• Переезд возможен сразу после оформления сделки;
• Можно заранее оценить соседей;
• Инфраструктура, как правило, более развитая, нежели в новом квартале. 

Эти и другие преимущества перевешивают чашу весов в сторону вторичной недвижимости. Сюда же отнесем и готовое жилье в новостройках. В силу высокой стоимости такого жилья в пределах Санкт-Петербурга большинство граждан использует ипотечное кредитование. К тому же, банки охотно предоставляют различные условия, а процентные ставки имеют тенденцию к снижению. 

Порядок действий

Процедура покупки вторичного жилья в ипотеку имеет ряд сложностей. Необходимо действовать последовательно и без спешки. Лучше потратить чуть больше времени и разобраться во всех правовых и организационных вопросах, особенно если вы ранее не сталкивались с ними.

Каков же порядок действий при покупке вторичного жилья в ипотеку?

1.  Выбор подходящего банка;
2. Сбор необходимых документов для оформления заявки на одобрение;
3. Подача заявки на ипотечный кредит;
4. Поиск квартиры;
5. Оценка квартиры независимым оценщиком;
6. Оформление кредитного договора и договора купли-продажи;
7. Передача денежных средств по договору купли-продажи.

Рассмотрим каждый пункт по отдельности.

Выбор банка

• Просмотрите все банки, которые действуют в вашем регионе. Условия ипотеки в большинстве случаев можно найти на официальных сайтах и уточнить по телефону; 
• Исключите из выборки банки, требованиям которых вы не отвечаете. Например, по возрасту или по наличию регистрации; 
• Проанализируйте крупные и мелкие банки.

  Сравните первоначальные взносы, ставки и прочие условия;

• Обратите внимание на льготные условия. Зарплатным клиентам, молодым семьям, бюджетникам часто предоставляется пониженная ставка.

Одна из самых низких ставок у Сбербанка России.

Например, для молодых семей, являющимися зарплатными клиентами банка, при условии страхования жизни и здоровья, а также электронной регистрации сделки, ставка составляет 8,9% годовых. 

После сравнения условий лучше лично обратиться в офис для того, чтобы менеджер смог произвести расчеты индивидуально для вас. 

Первичный набор документов

Определились с банковской организацией? Начните собирать документы, необходимые для одобрения заявки на ипотечный кредит. При описании условий покупки вторичного жилья в ипотеку банки зачастую указывают требуемые документы. Среди них:

• паспорт;
• второй документ, удостоверяющий личность (СНИЛС, копия водительских прав, военный билет);
• заявление-анкета заемщика;
• документ, подтверждающий занятость (копия трудовой книжки, выписка из трудовой книжки, справка от работодателя);
• документ, подтверждающий доход (справка 2-НДФЛ, справка с места работы в произвольной форме)
• свидетельство о браке или разводе.

Не забудьте, что у некоторых документов есть ограниченный срок действия. К примеру, справка 2-НДФЛ действительна 30 календарных дней с даты оформления. 

Некоторые крупные банки, например, Сбербанк России, ВТБ, «Россельхозбанк», банк «Санкт-Петербург», банк «ДельтаКредит», предоставляют ипотеку по двум документам. Процентная ставка и первоначальный взнос по такому кредиту выше, но зато сокращен перечень необходимых документов. 

Подача заявки

После сбора всех документов необходимо направить их в банк, чтобы получить предварительное одобрение ипотечного кредита на определенную сумму. Обычно подача заявки происходит в ипотечном центре конкретного банка. 

В ряде организаций, например, банке «ВТБ», мы можете оформить заявку на ипотеку прямо на официальном сайте банка, после чего с вами свяжется сотрудник и согласует время для вашего визита в банк. В некоторых банках, например, в Сбербанке России, предоставляется услуга онлайн-заявки.

Независимо от способа подачи заявления, банк в течение нескольких рабочих дней принимает решение об одобрении ипотеки либо об отказе. 

Одобрение действительно, как правило, в течении нескольких месяцев. Точный срок необходимо уточнять в каждом конкретном случае. 

Поиск квартиры

Имея на руках положительное решение банка самое время подобрать квартиру. Однако, не всякий объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитные организации, как правило, обращают внимание на следующие факторы:

• Квартира должна находиться в доме, который не признан ветхим или аварийным;
• Помещение, как правило, должно быть отдельной квартирой, а не комнатой;
• Наличие коммуникаций;
• Отсутствие незаконных планировок;
• Свобода от ограничений и обременений прав.

Банк заинтересован в том, чтобы при покупке вторичного жилья в ипотеку, то есть квартиры, она не потеряла свою стоимость. Что касается остальных параметров, то покупатель волен выбирать квартиру на свой вкус. Однако обратите внимание на мошеннические схемы и без спешки подойдите к выбору жилья. 

Оценка квартиры

Оценка объекта недвижимости – обязательный и один из важнейших этапов сделки. Он позволяет банку и покупателю верно оценить стоимость квартиры. Требование по включению оценочной стоимости в ипотечный договор закреплено в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Оценкой занимаются специальные независимые фирмы. У банков, как правило, есть список рекомендуемых организаций, однако покупатель может и сам выбрать оценщика, согласовав его с банком. Такое лицо должно быть членом самоуправляемой организации оценщиков, а также застраховать свою ответственность (см. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Покупатель должен предоставить оценщику документы, относящиеся к недвижимости. Через несколько дней оценщик предоставляет итоговый отчет, в котором указана рыночная и ликвидационная цена. Вторая цифра всегда меньше первой, и банки ориентируются на нее. Банк не выдаст сумму большую, чем ликвидационная стоимость жилья. Разницу между предоставляемой банком суммой кредита и стоимостью жилья придется покрывать самостоятельно. 

Документы для покупки вторичного жилья в ипотеку

Заявка на кредит одобрена и стоимость квартиры вписывается в максимальную сумму кредита, которую одобрил банк? Настало время подготовить остальные документы для покупки вторичного жилья в ипотеку.  

Вам понадобятся следующие основные документы по кредитуемой квартире:

• Выписка из ЕРГН о наличии права собственности у продавца;
• Документы, на основании которых возникло право собственности продавца;
• Отчет об оценке объекта;
• Справка формы № 9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости;
• Справка формы № 7 о характеристиках объекта недвижимости;
• Кадастровый и/или технический паспорт помещения.

Полный список документов лучше уточнять в каждом конкретном случае.

Кредитный договор

Порядок покупки вторичного жилья в ипотеку таков, что кредитный договор с банком и договор купли-продажи квартиры с продавцом подписываются одновременно, либо с небольшой разницей во времени.

Кредитный договор включает в себя непосредственно сам договор и закладную – ценную бумагу, удостоверяющую права залогодержателя, то есть банка.

Текст договора должен содержать полные сведения об предмете (объекте недвижимости), о размере и сроках платежей по договору.

 Во время подписания кредитного договора важно обращать внимание на все условия, поскольку они могут содержать обстоятельства, увеличивающие процентную ставку. К примеру, процентная ставка возрастает при отсутствии личного страхования. 

На этом же этапе происходит страхование имущества, которое передается в залог банку, а также страхование жизни заемщика. 
Договор купли-продажи квартиры после подписания необходимо направить в Росреестр для регистрации перехода прав и установления залога. 

Передача денег

Заключительный этап при покупке вторичного жилья в ипотеку, например, квартиры – передача денег продавцу. Это происходит в тот момент, когда право собственности на жилье перешло к вам после государственной регистрации. Нередко часть денег передается продавцу в виде аванса до перехода права собственности, что позволяет окупить затраты продавца в случае отмены сделки. 

Передача средств осуществляется:

• Наличным платежом (редко);
• С помощью аккредитива;
• С помощью депозитарной ячейки. 

После передачи денег ваши правоотношения с продавцом закончены. Вы выполнили обязательства по договору купли-продажи и получили в собственность жилье, которое находится в залоге у банка до момента выплаты всех сумм по кредитному договору.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/ipoteka-pri-pokupke-vtorichnogo-zhilja/