Какие нюансы при оформлении ипотеки?

Подводные камни ипотеки в 2019 году: хитрости и уловки банков

Перед оформлением ипотечного кредита в силу наличия повышенных рисков и длительного срока сотрудничества с кредитором каждому заемщику следует максимально подробно изучить предлагаемые условия, а лучше все учесть и посчитать. Сегодня разберем подробнее существующие подводные камни ипотеки и как на них не попасть.

 Подводные камни в законодательстве

Разные этапы заключения ипотечной сделки имеют свои подводные камни. К тому же существуют нюансы в законодательстве, в выбранном продукте конкретного банка и личные страхи и ограничения заемщика.

Рассмотрим подробнее имеющиеся подводные камни в российском законодательстве.

Залог объекта недвижимости

Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.

Простыми словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость по сути принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.

ВЫВОД: Любые действия с квартирой, способные снизить ее рыночную стоимость, клиенту запрещены.

Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре.

О том как обойти данные подводные камни ипотеки вы узнаете из статей: «Можно ли продать ипотечную квартиру», «Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку в аренду», «Перепланировка в ипотечной квартире», «Можно ли подарить или завещать ипотечную квартиру».

Возможность выселения при неуплате

В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье.  Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.

Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки.

Валютные риски

Ипотечные займы в результате кризиса 2014 года, когда произошло резкое падение курса рубля, потеряли сегодня свою актуальность. Большинство российских банков отказались от валютной ипотеки по вполне понятным причинам.

Оформляя такой займ, клиент в случае колебания курса принимает на себя риски по увеличению суммы ежемесячного платежа и серьезному увеличению итоговой стоимости займа в соотношении с рыночной ценой объекта недвижимости.

Даже если имеются варианты оформления ипотеки по минимальным процентным ставкам в долларах или евро, следует сделать выбор в пользу рублевого кредита с меньшими рисками.

Подводные камни по ипотеке от банка

Отдельно взятые банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой ипотека может оформляться с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссий, обязательностью страхования, оценкой и ограничениями в отношении залога. Рассмотрим их подробнее.

Ограничения в договоре

Кредитный договор может содержать в себе разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, и уловки и хитрости кредитора, целью которых является обеспечение зависимого положения заемщика от банка.

К разумным ограничениям относятся: продажа, сдача в аренду, перепланировки, обмен залогового имущества. То есть любые действия, которые могут изменить цену жилья, могут осуществляться только с официального согласия кредитора.

К хитростям банков можно отнести намеренное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке менять величину процентной ставки (как правило, в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

ВАЖНО! Перечисленные уловки банков нарушают права заемщика и действую гражданское законодательство, поэтому могут быть легко оспорены в суде.

Комиссии банка

Большинство крупнейших банков РФ уже давно отказались от взимания любых комиссий с клиента при оформлении ипотечных кредитов. Особо жадные небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

Перед подачей ипотечной заявки следует заранее выяснить все явные и скрытые комиссии и платежи, которые потребуется оплатить.

Страховка

В соответствии с законами РФ обязательной является только страховка залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика, навязываемое банками, оформляется только на добровольных условиях.

Тем не менее, банки в случае отказа от заключения договора комплексного страхования, увеличивают базовую процентную ставку в среднем на 1 п.п. Такая практика применяется во многих российских кредитных учреждениях.

Следует понимать свои права и смело отказываться от ненужных услуг, покупка которых приводит к существенному увеличению итоговой стоимости кредита.

Оценка

В случае приобретения в ипотеку жилья с уже оформленным правом собственности банк требует предоставление профессионального отчета об оценке недвижимости. Заказывать его разрешается только аккредитованных конкретным банком оценочных компаний. Отчет, созданный фирмой, не входящей список таких организаций, к рассмотрению принят не будет.

В некоторых банках применяется практика самостоятельного выезда на объект и последующей оценки сотрудниками залоговой службы банка (обычно для привилегированных клиентов).

Электронная регистрация ипотеки в Сбербанке

Сбербанк в целях мотивации заемщиков в отношении снижения кредитной ставки предлагает своим клиентам зарегистрировать ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого потребуется подписать все требуемые документы, оплатить госпошлину и электронно отправить пакет бумаг в Росреестр.

Услуга является платной (от 5550 рублей) и позволяет получить скидку 0,1 п.п. от базового процента. Вся процедура осуществляется при участии персонального менеджера и позволяет избежать очередей и длительных сроков ожидания.

Подводные камни по ипотеке в голове

Личные страхи заемщиков, приобретающих жилье с помощью заемных средств, имеют множество вариантов и зависят от сложившейся ситуации. Разберем существующие детально.

Переоценка своих сил по платежу

На начальном этапе оформления ипотеки многие клиенты используют кредитный калькулятор для определения необходимого дохода и ежемесячного платежа. Естественно, все преследуют цель поскорее рассчитаться с долгом и зачастую оформляют кредит на меньший срок, но с суммой платежа, обеспечивающего серьезную кредитную нагрузку.

Как правило, при расчетах не учитываются форс-мажорные обстоятельства в жизни клиента, которые могут повлечь за собой серьезные финансовые вложения.

Поэтому при относительно невысоких доходах семьи лучше оформлять займ на максимально длинный срок, чтобы платеж был посильным.

Не думать о будущих переездах

Ипотека выдается не на один год, а в большинстве случаев на десятилетия. За эти годы жизнь может существенно поменяться. В частности, заемщику могут предложить работу в другом городе или регионе, у него могут родиться дети, измениться состав семьи и т.д. Все эти явления вполне могут потребовать переезда в другой город ил расширения существующей жилплощади.

В этой ситуации потребуется переоформление действующей ипотеки, ее рефинансирование или замена объекта залога.

Не думать про ремонт и содержание жилья

Любое жилье, даже квартиры в новостройках, подлежат постепенному износу и требуют периодичных вложений средств. Поэтому следует иметь дополнительные деньги на проведение ремонтных работ, на покупку необходимой мебели или элементов декора.

Если обустройство квартиры еще как-то можно отложить, то ремонт сломавшихся вещей и конструкций потребует немедленных действий от жильцов.

Не откладывать деньги в фонд свободы, а все видать на гашение ипотеки

Это также является непростительной ошибкой заемщика, вызванной стремлением быстрее закрыть кредит. Любой же финансово грамотный человек старается создать хотя бы небольшой фонда свободы, размер которого будет составлять от 3-6 ежемесячных платежей по ипотеке.

То есть при платеже в 20 тысяч рублей необходимо иметь в запасе 60-120 тысяч рублей свободных средств.

Забыть про поддержку государства

Предлагаемые государством меры поддержки при оформлении ипотечных займов логичнее и выгоднее использовать, чем забыть про них.  К примеру, материнский капитал в 453 тысячи рублей можно направить на погашение первого взноса или погасить часть долга. Также свою эффективность доказали налоговые вычеты, специальные программы для семей с детьми, молодых специалистов в бюджетных организациях и т.д.

Использование таких инструментов точно не будет лишним и позволит снизить кредитное бремя.

Подводные камни по специальным программам в 2019 году

В 2019 году реализуются действенные программы помощи специальным категориям российских граждан при оформлении ипотеки:

• семейная ипотека под 6% годовых;
• военная ипотека;
• материнский капитал;
• молодая семья;
• социальная ипотека;
• деревянная ипотека.

Каждая имеет свои нюансы.

Ипотека под 6% годовых для семей с детьми

Такую ипотеку смогут оформить семьи, в которых с начала текущего года и до конца 2022 г. родится второй или третий ребенок. Максимально в течении 8-ми лет с даты оформления кредита будет действовать ставка 6%. После истечения этого срока величина ставки будет привязана к ставке рефинансирования (текущее ее значение + 2 п.п.).

Купить жилье по этой программе можно только у компаний-юридических лиц. Сумма покупки ограничена 3 миллионами рублей для регионов и 8 миллионами – для Москвы.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих, являющихся свыше 3-х лет участниками накопительно-ипотечной системы, позволит купить комфортное жилье стоимостью до 2,33 миллиона рублей под 9,5% в год.

С помощью НИС заемщик может накопить на первый взнос, а посредством ежемесячно перечисляемых из бюджета платежей гасится задолженность по кредитному договору. Уволиться в период действия такого договора нельзя, в противном случае банк его расторгнет и военный обязан будет вернуть государству полученные средства.

Материнский капитал

Средства маткапитала в кредитных целях можно использовать сразу после рождения ребенка, давшего такое право. Сумму 453.000 рублей можно направить на оплату основного долга и процентов или оплатить первый взнос.

Статью расхода определяет сам заемщик по согласованию с Пенсионным фондом, которые перечислит деньги банку в течении одного месяца.

Молодая семья

Молодые семьи, в которых супругам нет 35 лет, могут оформить льготную ипотеку с выделением субсидий из госбюджета. Размер такой субсидии зависит от количества членов семьи, региона проживания и средней цены 1 кв. м. в конкретном муниципальном образовании.

Для участия в этой программе потребуется документальное подтверждение факта нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Социальная ипотека

Социальную ипотеку оформляют для утвержденного перечня категорий граждан РФ – неполные, многодетные семьи, малоимущие граждане, инвалиды и семьи с детьми инвалидами, сотрудники бюджетных организаций. Таким лицам предлагаются безвозмездные субсидии или компенсируемая за счет бюджета процентная ставка.

Оформление производится в порядке постановки на очередь в качестве нуждающихся в жилье.

Деревянная ипотека

Под деревянной ипотекой подразумевают получение займа на покупку загородной деревянной недвижимости, тем самым стимулируя развитие малоэтажного строительства и освоение отдаленных территорий.

Покупка экологичного жилья будет субсидироваться государством посредством снижения процентной ставки до 10%. Тонкостью ипотеки является отсутствие необходимости в залоге приобретаемого дома. Сумма займа не может превышать 3,5 млн. руб., а первый взнос составит от 10%.

Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретаемого жилья в залог банку, валютными рисками, существенными рисками выселения из жилплощади за неуплату.

Также важно учитывать тяжесть кредитного бремени, принимать во внимание дополнительные расходы на ремонт и содержание жилья, а также откладывать деньги в личный фонд свободы.

Зная все секреты ипотеки, можно избежать возможных ошибок и получить максимальную выгоду от такой сделки.

Все риски ипотеки мы разобрали в отдельной статье, а подробнее о том, стоит ли брать ипотеку, вы можете узнать далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что запись на бесплатную консультацию к специалисту вы можете сделать в специальной форме на сайте.

Будем признательны за оценку статьи. Лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/podvodnye-kamni-ipoteki.html

Квартира в ипотеку: особенности и практические советы

Г. Алексеев Автор статьи

Приобретение жилья в ипотеку – шаг серьезный, требующий досконального изучения вопроса. Дело здесь и в тонкостях ипотечного кредитования, и в рисках, которые несут и кредитор и заемщик. Длительный срок, большая сумма, имущество в залоге – вот лишь немногие из тех нюансов, о которых пойдет речь в этой статье.

Тонкости ипотеки

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва

+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Если вы собрались приобрести жилое помещение в ипотеку, вам нужно знать о возможных рисках. Причем опасны они могут быть как для вас, так и для банка.

1. Длительный срок кредитования. Этот фактор представляет неопределенность для обеих сторон кредитного договора.

Ипотека выдается на 10, 20 или даже 30 лет. А за такой период может произойти что угодно. Заемщик может потерять источник дохода из-за банального увольнения, полной или частичной потери трудоспособности. В конце концов, он может просто умереть.

Именно поэтому ипотечные программы некоторых банков отмечают не только минимальный возраст для получения займа, но и максимальный. Причем в каждом случае он будет индивидуальным. Банкиры руководствуются пенсионным возрастом.

То есть, если вы мужчина 45 лет, то вряд ли сможете взять ипотеку более чем на 20 лет. Ведь в 65 вы будете пенсионером. Это, в свою очередь, означает и снижение трудоспособности, и потенциальное сокращение.

Также от вас потребуют приобрести полис страхования жизни и здоровья.

Заемщик тоже не может предсказать, что произойдет с банком в течение ближайших лет. Финансовое благополучие кредитной организации может рухнуть, и ее объявят банкротом. В этом случае вас обяжут выплатить остаток долга по ипотеке досрочно. А если у вас нет необходимой суммы, то банк может изъять залоговое имущество и продать его для погашения кредита.

2. Недвижимость в качестве залога. Это следующий пункт, который может причинить множество неприятностей заемщику. Во-первых, вы не сможете проводить никакие операции с жильем, пока не снимите обременение – то есть, не выплатите кредит полностью. Во-вторых, как уже говорилось выше, в случае банкротства финансового учреждения, квартиру могут отобрать для продажи и досрочного погашения.

3. Риск снижения рыночной стоимости жилья. Отрицательные колебания на рынке недвижимости невыгодны ни банку, ни его клиенту. Чем больше снижается цена, тем больше становится ваша переплата по кредиту. К примеру, квартира стоила 3 миллиона рублей на момент приобретения.

В кредит вы взяли 2 миллиона на 20 лет. Переплата составила 1,7 миллиона. Но из-за падения стоимости квартиры, она к концу срока кредитования стоит всего 2,9 миллиона. Получается, вы заплатили 3,7 миллиона рублей за возможность обладать активом в 2,9 миллиона.

Не самое продуктивное вложение средств.

Банку же невыгодно снижение цены из-за того, что в критической ситуации он не сможет реализовать залоговое имущество по нормальной цене. А значит, потеряет деньги.

4. Процентная ставка. Ипотечный кредит, хоть и считается одним из самых недорогих, на деле таковым не является. В странах запада ипотека под 4–5 % годовых – норма. В России на начало 2015 года средняя ставка по таким займам – 15–16 %. Вкупе с длительным сроком кредитования это означает переплату в миллионы рублей.

К тому же в кредитном договоре непременно будет пункт о том, что банк имеет право менять процентную ставку в одностороннем порядке. На деле это может стать настоящей кабалой для клиента. Уже сейчас в российской банковской практике есть множество случаев, когда заемщик де-факто выплатил и тело кредита, и проценты по нему. Но из-за выросшей процентной ставки продолжает гасить кредит.

5. Досрочное погашение кредита. Этот фактор является риском, в первую очередь, для банка. Ему не выгодно, когда заемщик досрочно выплачивает всю сумму – ведь тогда финансовое учреждение недополучит проценты. Поэтому иногда встречаются определенные ограничения по поводу погашения раньше срока. Это могут быть как штрафные санкции, так и прописанный в договоре период, в течение которого нельзя досрочно выплачивать кредит.

Когда берешь кредит не один

Отдельно стоит поговорить о приобретении жилья в ипотеку с привлечением поручителя. Еще 7–8 лет назад кредитование было практически невозможно без поручительства. Сейчас же банки проще относятся к этому.

Поручителя не надо путать с созаемщиком. Созаемщик – это человек, которого вы «берете с собой» в кредитные отношения с банком. Он необходим, чтобы увеличить доход клиента и взять кредит на большую сумму. То есть, созаемщик несет ответственность точно такую же, как и заемщик.

Поручитель – это лицо, которое возьмет на себя кредитные обязательства, если вы не сможете по ним отвечать. В качестве поручителей могут выступать не только люди, но и юридические лица. Поэтому часто привлекаются организации-работодатели заемщика.

Если вы не сможете платить по кредиту, то банк обратится в суд. Тот, в свою очередь, вынесет решение о взыскании задолженности с поручителя. После выплаты долга и процентов, права кредитора переходят от банка к поручителю. Который будет требовать от вас компенсации убытков. Чаще всего это также происходит через суд.

Права супругов

Немало юридических проблем вызывает и покупка квартиры в ипотеку людьми, состоящими в браке. Какими правами обладает каждый из супругов?

Попробуем ответить на все вопросы в виде тезисов:

• квартира, приобретенная в ипотеку в браке, считается совместно нажитым имуществом в соответствии со ст. 256 Гражданского Кодекса РФ;
• супруги автоматически становятся созаемщиками при взятии ипотеки. В противном случае в кредите просто откажут;
• все платежи будут считаться общими вне зависимости от личного вклада каждого из супругов, отсутствия доходов у кого-то из них;
• при разводе ипотечная квартира подлежит разделу в соответствии со ст. 39 Семейного Кодекса РФ;
• как показывает судебная практика, раздел квартиры не производится до полного погашения кредита. То есть, вам придется либо найти средства, чтобы досрочно выплатить кредит, либо с согласия банка реализовать квартиру, из вырученных средств выплатить долг, а оставшуюся сумму поделить;
• если кредит погашен, то при расторжении брака супруг имеет право на половину квартиры или на половину денежных средств, которые были уплачены по ипотеке;
• если один из супругов желает избежать солидарной ответственности по кредиту или равных прав на квартиру, перед обращением в банк необходимо заключить брачный контракт.

Когда экономику штормит

Отдельно стоит рассмотреть все аспекты приобретения ипотечной квартиры в условиях кризиса. Ни для кого не секрет, что со второй половины 2014 года российская экономика переживает не лучшие времена.

Ожидаемая вторая волна кризиса вкупе с иностранными санкциями наложила отпечаток и на банковскую сферу.

И несмотря на заверения правительства о снижении темпов инфляции к 2016 году, укреплению рубля, предстоящем росте цены на нефть, лучше быть настроенным пессимистично, чтобы оказаться готовым к возможным последствиям.

На фоне этих событий стоит выделить несколько моментов, к которым не мешало бы прислушаться тем, кто собирается покупать жилья с использованием ипотечного кредита.

1. Избегайте валютной ипотеки. До 2014 года на протяжении нескольких лет доллар держался в диапазоне 30–35 рублей. Ободренные этим фактом жители понабрали ипотечных кредитов в иностранной валюте, ведь процентная ставка по ним значительно ниже (в частности, такая банковская статистика характерна для столиц и крупных городов). В конце прошлого года после резкого скачка доллара и евро заемщики оказались в непростой ситуации: долг значительно вырос. Доходило до абсурда – кредит был практически выплачен, оставалось несколько месяцев до полного погашения, и вдруг возникали обязательства соразмерные изначальной задолженности. Чтобы не оказаться в схожей ситуации, следуйте простому правилу: если получаете зарплату в рублях, то и кредит берите в рублях.
2. Старайтесь взять ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Как известно, она может быть еще и плавающей. Такая ставка по кредиту привязана к одному из рыночных индикаторов, которые пересматриваются раз в три или шесть месяцев. Таким образом, ставка будет меняться раз в квартал или полгода. Если вы не финансовый аналитик, то спрогнозировать динамику индикатора не получится. Да и специалистам в сфере экономики будет непросто – в условиях кризиса ни в чем нельзя быть уверенным. Как показывает статистика, индикатор Mosprime, применяемый для большинства рублевых кредитов, на протяжении последних семи лет регулярно колебался в диапазоне 3–4 %. Поэтому ищите возможность взять ипотеку с фиксированной ставкой. Так вы будете точно знать величину предстоящего платежа на протяжении всего срока кредитования. И, соответственно, планировать свои расходы.
3. Выбирайте только надежные банки, с большим опытом ипотечных программ и желательно с государственным участием. В последние полтора года десятки финансовых организаций лишились своих лицензий, были ликвидированы или прошли через процедуру санации. Причем жесткие проверки Центробанка коснулись не только региональных банков, но и общефедеральных. В результате этих действий страдали, в первую очередь, вкладчики и заемщики. Не поддавайтесь на выгодные условия ипотеки банков с низким уровнем капитализации. В нынешних реалиях такие маркетинговые ходы, напротив, должны вызывать подозрения.
4. Воздержитесь от покупки квартиры. Если в приобретении жилья нет крайней необходимости, получение кредита лучше отложить. Центробанк регулярно пересматривает ставку рефинансирования, курс рубля то падает, то растет. В таких условиях покупка жилья с использованием многомиллионного кредита может обернуться не радостью, а горем и серьезными проблемами. И выгоднее на протяжении года-двух жить в арендуемой квартире, чем взять кредит.

Несколько советов можно дать и тем, кто уже является плательщиком по ипотечному кредиту и столкнулся с финансовыми трудностями из-за сокращения заработной платы, увольнением или потерей бизнеса.

1. Если вы испытываете сложности с выполнением договорных обязательств, незамедлительно обратитесь в банк. Для клиентов с положительной кредитной историей могут сделать послабления. Например, валютный кредит перевести в рублевый. Или установить фиксированную ставку вместо плавающей. Либо сделать отсрочку платежей по основному долгу, реструктуризировать кредит.
2. Не доводите дело до просрочек. Лучше честно признаться банку, что вы не можете платить по определенным причинам. Известив банк о трудностях, вы покажете свою благонадежность и желание сотрудничать, а не уклоняться от обязательств. К тому же просрочки негативно отразятся на вашей кредитной истории. Что может вызвать затруднения в будущем.
3. Если ваш банк не желает пересмотреть условия договора, чтобы хотя бы на время облегчить долговое бремя, можно попробовать перекредитоваться в другом финансовом учреждении. Это не лучшее решение, но все-таки выход из ситуации.
4. За помощью можно обратиться к государству, а точнее, в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Привлекая специалистов агентства, вы можете рассчитывать на пересмотр графика платежей с учетом вашего текущего заработка. Льготные условия длятся максимум год, после чего банк либо увеличивает ежемесячный платеж, либо продлевает срок кредитования.

Все вышеописанные нюансы позволяют сделать вывод: при получении ипотеки нужен не только точный расчет собственных сил, но и определенная правовая грамотность. Ведь лучше потратить несколько часов и ознакомиться со всеми подводными камнями, чем терять сотни тысяч рублей.

Источник: https://pravometr.ru/kvartira-v-ipoteku-osobennosti-i-prakticheskie-sovety.html

Подводные камни ипотеки: что нужно знать при покупке квартиры

В статье разберем подводные камни, связанные с оформлением ипотеки. Узнаем, какие риски могут быть при покупке квартиры на вторичном рынке и на что нужно обратить внимание при заключении договора с банком. Мы подготовили для вас полезные советы и собрали отзывы о получении ипотеки.

На что нужно обратить внимание при оформлении ипотеки?

Оформление ипотеки может быть сопряжено с рядом нюансов, о которых лучше знать заранее:

• во время процедуры возникнут дополнительные расходы;
• жильё не является полностью вашим на момент выплат по ипотеке, и его можно лишиться в случае регулярных просрочек;
• возможная потеря квартиры не избавит вас от необходимости выплачивать ипотеку.

Давайте более подробно рассмотрим все возможные риски.

Дополнительные расходы

Вам, как будущему заёмщику, придётся столкнуться со списком услуг, которые нужно оплатить. Среди них:

• регистрационные пошлины и сборы;
• банковские операции со счетами;
• нотариальные услуги;
• выпуск банковской карты;
• работа оценщиков.

Чтобы для вас тот или иной вид услуги не стал сюрпризом, необходимо заранее выяснить, какие дополнительные расходы предполагает заявка на ипотеку в выбранный банк.

Обратите внимание, что некоторые банки могут настаивать на том, чтобы оценку недвижимости проводил именно их специалист. В этом случае оспорить оценку будет невозможно, и есть вероятность, что она будет произведена с большей выгодой для банка, чем для вас.

Другой момент, на котором также хотелось бы сделать акцент, это страхование. Конечно, защитить приобретённое в ипотеку жилище, разумный шаг. Однако зачастую банки предлагают и другие виды страховых услуг. Так, в Сбербанке вам порекомендуют страховку жизни на весь срок погашения кредита. Это довольно дорогая услуга, и вы можете от неё отказаться, но банк увеличит процентную ставку, чтобы снизить собственные риски.

Ограничение прав на недвижимость

До полного расчёта по кредиту банк устанавливает некоторые ограничения. Эти условия могут меняться от банка к банку. Важно лишь, чтобы они не выходили за рамки законодательства.

В любом договоре будут следующие условия:

• нельзя перепродавать имущество;
• о сдаче жилья в аренду следует уведомить банк;
• о любой перепланировке нужно заранее ставить банк в известность;
• нельзя отдавать жильё в дар.

Дополнительно могут присутствовать такие пункты:

• необходимость уведомлять банк о переезде или отъезде на длительное время;
• необходимость отчитываться об изменениях дохода;
• возможность проверки банком состояния жилища, законности проживания третьих лиц.

Иногда банк может вписать условия о запрете досрочного погашения или, например, о возможности изменять процентную ставку в одностороннем порядке. Подобные действия нарушают гражданское законодательство и могут быть оспорены в суде.

Сохранение залога

Давайте рассмотрим риски, связанные непосредственно с залоговым имуществом. Жильё может быть уничтожено или существенно повреждено в результате всевозможных происшествий — от урагана до пожара. Это не снимает с вас ответственности перед банком. В случае полного уничтожения имущества необходимо предоставить альтернативный вариант залога. Если повреждения возможно устранить, то следует согласовать сроки ремонта с банком.

Могут появиться наследники, которые претендуют на залоговую квартиру. Если по решению суда недвижимость останется за ними, то вы всё равно будете вынуждены выплатить задолженность по ипотеке.

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: плюсы и минусы

Поиск квартиры на вторичном рынке можно проводить самостоятельно или при помощи риелтора. Подобный вариант имеет как свои преимущества, так и недостатки.

Что ещё нужно знать о покупке недвижимости в ипотеку?

Чтобы не прогадать и вступить в сделку с максимальной для себя выгодой, следует тщательно просчитать и учесть все нюансы.

Вот несколько советов:

1. Как бы вы ни пытались распланировать свою жизнь наперёд, всего знать вы не можете, и любой форс-мажор может внести свои не всегда приятные коррективы. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом в надежде меньше переплатить в итоге — необдуманный шаг. Выбирайте тот вариант, который позволит вам продолжать вести комфортный образ жизни. Даже если вы рассчитываете на увеличение своих доходов, лучше думать, что с этим делать по факту, а не заранее.
2. Не бойтесь брать ипотеку, если вы снимаете жильё и понимаете, что собственной недвижимости у вас не появится в ближайшие 10-15 лет. Вы значительно больше переплатите за аренду.
3. Не переживайте, что, взяв квартиру в ипотеку, вы будете привязаны к одному месту. Если обстоятельства изменятся, вы сможете договориться с банком, например, о сдаче жилья в аренду.
4. Соберите небольшой капитал. Во-первых, это позволит вам внести первоначальный взнос, в связи с чем условия ипотеки будут мягче. Во-вторых, вы подстрахуете себя на случай потери работы, болезни или иных непредвиденных ситуаций.
5. И самое важное: внимательно читайте договор. Вы должны понимать все тонкости ипотеки. И если что-то вызывает вопрос, нужно проконсультироваться как с сотрудниками банка, так и со сторонними юристами.

Отзывы о получении ипотеки

Предлагаем вам также ознакомиться с отзывами о получении ипотечного кредита в разных банках.

Жарков Константин написал:

Вот что рассказала Катерина Ваганова из Екатеринбурга об ипотеке в Сбербанке:

«Решили с мужем взять ипотеку на вторичное жильё. Собрали документы (копия трудовой книжки и заявление) и отправили через сайт Домклик.

Нам одобрили заявку уже через три дня. Менеджер подробно проконсультировал о дальнейших действиях: подобрать жильё и собрать нужные бумаги (отчёт об оценке, справка о количестве жильцов, документы о праве собственности, договор купли-продажи).

После того как мы выбрали понравившееся жильё, заказали на сайте Сбербанка работу оценочной компании. Отчёт был готов через три дня. 30.03 мы предоставили все документы. 5.04 Сбербанк одобрил квартиру в качестве залога.

Сделка была назначена на 16.05. Задержки произошли из-за долгой выписки предыдущих жильцов. Стоит отметить, что это было единственное посещение отделения банка. Там мы подписали 2 договора: на кредит и куплю-продажу. Регистрация заняла всего полтора часа. 19.05 был подтвержден переход права собственности».

Своим отзывом об ипотеке в Промсвязьбанке делится Ирина Кислицина:

Антон Лобач рассказал о том, как пытался безуспешно рефинансировать ипотечный кредит через ГПБ и Дом.РФ, а затем без проблем провёл эту процедуру в Райффайзенбанке:

«25 сентября заполнил анкету на сайте Райффайзенбанка. На следующий день она была одобрена. Собрал и отправил документы, заказал оценку. Через сутки после того, как был подготовлен отчёт об оценке, заявку одобрили. 10 октября провели сделку и понизили ставку до 6%. Очень быстрая работа. Всё было подготовлено за две недели. В ГПБ от заявки до сделки могло пройти 2 месяца».

Источник: https://kredit-online.ru/ipoteka/podvodnye-kamni-ipoteki.html

Подводные камни и риски ипотеки

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

• за рассмотрение заявки;
• за выдачу кредита;
• за обмен валюты;
• за перевод денег со счета на счет;
• за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить.

Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия.

Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

• жизни и здоровья заемщика;
• права собственности на недвижимость;
• риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика.

Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится.

А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2019 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк.

Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования.

Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Источник: http://ipoteka-expert.com/podvodnye-kamni-ipoteki/