Порядок совершения сделки купли продажи недвижимости

Доверенность на продажу квартиры: оформление, содержание, порядок продажи | Правоведус

Купля/продажа квартир по доверенности сегодня является далеко не редкостью. Какие существуют подводные камни при продаже недвижимости по доверенности и как не попасть в руки опытных мошенников – об этом Вы узнаете, прочитав нашу статью.

Доверенность – документ, подтверждающий полномочия доверенного лица, выступающего от имени доверителя перед третьими лицами.

Выданная доверенность на недвижимость дает право представлять интересы доверителя при совершении определенных юридических действий с конкретным объектом. Доверенность на продажу квартиры, равно, как и иные доверенности в гражданском праве, регулируются статьями ГК РФ. Так, основное понятие доверенности и общие положения прописаны в ст.

185 ГК РФ, сроки доверенности определены статьей 186 ГК РФ, прекращение доверенности и его последствия определены статьями 188 и 189 ГК РФ соответственно. 

Важно! Доверенность на совершение сделок по куплепродаже квартиры, а также на представление интересов в государственных органах при регистрации сделки и переходе прав собственности на объект недвижимости, должна быть составлена в нотариальной конторе и заверена нотариусом.

Доверенность без указания даты выдачи считается недействительной.

Права и обязанности доверенного лица

Лицо, на чье имя была выдана доверенность на продажу квартиры, вправе только лично совершать юридические действия, прописанные в документе, с объектом недвижимости. В случае, если доверенность выдана с правом передоверия, поверенный вправе передоверить полномочия с извещением доверителя о данном факте и предоставлением всех необходимых сведений о человеке, кому передаются полномочия. 

Ответственность за неисполнение обязанности по совершению юридической сделки в отношении объекта недвижимости лицом, уполномоченным на то на основании передоверия, возлагается на лицо, получившее полномочия непосредственно от доверителя.

Право передоверия может быть совершено только единожды без последующего права передачи полномочий иным лицам. Доверенность, которая выдается в порядке передоверия, оформляется у нотариуса с обязательным нотариальным удостоверением. Срок действия доверенности с правом передоверия не должен превышать срока, указанного в основном документе.

Доверенность на право совершения сделки с квартирой

В перечень документов, приравненных к нотариально удостоверенным доверенностям, и дающих право совершать какие-либо юридические действия с недвижимостью, включены: 

• доверенности военнослужащих и иных лиц, которые находятся на лечении в военно-лечебных учреждениях; документ удостоверяется руководителем учреждения либо врачом;
• доверенности военнослужащих и членов их семей, находящихся в пунктах дислокации воинской части, где отсутствуют нотариальные конторы; документ удостоверяется командиром части;
• доверенности лиц, находящихся в местах заключения; документ удостоверяется начальником соответствующего учреждения;
• доверенности совершеннолетних дееспособных лиц, которые находятся в учреждениях соц.защиты населения; документ удостоверяется руководством соответствующего учреждения.

Как проверить доверенность на недвижимость на соответствие действительности

Сегодня ни для кого не является секретом, что на рынке недвижимости существует ряд махинаций, которые используют мошенники в целях получения своей определенной выгоды. Не являются исключением и доверенности на продажу квартиры.

В целях исключения риска стать жертвой мошенников, рекомендуется уделить особое внимание документу, дающему полномочия на совершения действий. Кроме того, перед сделкой важно заручиться информацией, как о поверенном лице, так и о самом доверителе, включая его дееспособность.

Для того, чтобы выяснить подлинность доверенности на продажу квартиры, необходимо: 

• Проверить документ на соответствие требованиям закона, в том числе, форму бланка, наличие даты и места выдачи, подписи доверителя.
• Проверить наличие у поверенного лица полномочий, в соответствии с условиями доверенности.
• Обязательно уточнить вопрос о наличии условия передоверия.
• Проверить действительность доверенности на момент проведения сделки (отсутствие факта отзыва документа).

Как оформить доверенность на продажу недвижимости

При оформлении доверенности на недвижимость понадобятся два документа: паспорт доверителя и паспорт доверенного лица. 

Отсутствие доверителя при оформлении доверенности не допускается.

Доверенность оформляется у нотариуса на специальном бланке. документа может включать в себя полномочия на: 

• полную сделку купли-продажи объекта недвижимости, куда входит сбор пакета документов, оформление договора, оформление акта приема-передачи квартиры, получение денег;
• частичные действия по купле-продаже объекта недвижимости, к примеру, только на сбор документов или оформление договора; в этом случае, ставить подписи и получать денежные средства будет непосредственно лично продавец.

Гражданское законодательство РФ предусматривает три основных вида доверенностей на недвижимость: 

1. Генеральная доверенность, дающая право совершать все юридические действия с объектом недвижимости от первого лица. Документ имеет юридическую силу в течение 3-х лет.
2. Разовая доверенность, дающая право совершать какие-то определенные действия, например, осуществить сбор документов. Данный вид доверенности предполагает прекращение полномочий доверенного лица после осуществления конкретной операции.
3. Специальная доверенность, как правило, выдается на сбор документов и продажу одного объекта недвижимости. Полное совершение полномочий, прописанных в документе, предполагает прекращение доверенности.

Доверенность на продажу квартиры и, соответственно, полномочия на совершение юридических действий с объектом недвижимости, могут быть аннулированы доверителем в любой момент. Соответствующая запись ставится в нотариальной базе и любые дальнейшие действия будут признаны недействительными.

Порядок продажи квартиры по доверенности

В соответствии с российским законодательством совершение любых сделок с недвижимостью, и в частности по купле-продаже квартиры, происходит только при присутствии двух сторон – личном либо по доверенности, оформленной у нотариуса. Сделка по купле-продаже квартиры, совершенная посредством нотариальной доверенности, считается полностью легитимной.

Оформить доверенность на совершение юридических действий с объектом недвижимости можно, как на физическое лицо, так и на юридическое (например, агентство недвижимости). Оформление документа предполагает наличие паспортов доверителя и доверенного лица, а также, соответствующих документов на квартиру.

Стоит отметить, что процесс продажи квартиры, зачастую, требует проведения таких действий, как получение выписки из домовой книги, получение нового паспорта в Бюро Технической Инвентаризации и многого другого. Поэтому, необходимо определить ряд полномочий, которыми будет наделено доверенное лицо.

В доверенности необходимо указать все действия, включая получение денежных средств при совершении сделки и получение задатка, а также право отчуждения объекта недвижимости либо его части в органе УФРС. 

В случаях, когда квартира принадлежит нескольким собственникам, совершение сделки по продаже квартиры потребует нотариальной доверенности от всех правообладателей.

Форму доверенности для продажи квартиры лучше всего выбирать специальную, на основании которой полномочия поверенного будут завершены после выполнения определенных действий. В доверенность вписываются полные данные доверенного лица, срок действия документа, обязательно ставится подпись и дата выдачи. Далее нотариально заверенная доверенность передается доверенному лицу вместе с пакетом документов на отчуждаемый объект недвижимости. 

Отметим, что проверить подлинность доверенности на продажу квартиры можно лишь посредством личной встречи с собственником и уточнением вопроса о предоставлении полномочий.

Неправомочные сделки с недвижимостью

Купля-продажа квартиры, как известно, процесс не простой и к тому же требующий особой внимательности.

И если сотрудники агентств недвижимости, взяв на себя бремя ответственности за совершение сделки, принимают все меры к проверке чистоты отчуждаемого объекта и его собственника, то в случаях самостоятельной продажи квартиры зачастую владельцы сталкиваются с мошенническими действиями, влекущими за собой серьезные юридические последствия.

Очень часто мошенники, в целях получить свои выгоды от купли-продажи недвижимости, предлагают владельцам недвижимости оформление договора по доверенности. Стоит отметить, что доверитель по своему желанию не только выдает полномочия доверенному лицу, но и вправе отозвать доверенность в любое время.

Кроме того, оформление доверенности может быть выполнено в одной нотариальной конторе, а аннулировано в другой. Соответственно, на момент подписания договора покупатель может и не знать, действительна ли применяемая доверенность.

На основании закона доверитель обязан известить всех участников сделки об отзыве документа, однако, если данное действие было совершено только после сделки, в первую очередь пострадает покупатель, поскольку хозяин объекта недвижимости имеет право требовать возврата квартиры в судебном порядке, а вот деньги, переданные мошенникам, вернуть будет очень сложно.

Еще одним примером недействительной сделки по купле-продаже недвижимости является скрытие факта смерти собственника квартиры (доверителя). Соответственно, раннее выданная доверенность теряет свою юридическую силу. Доверенное лицо, скрыв недействительность документа, может оформить сделку, получить денежные средства и исчезнуть.

Покупатель в результате остается один на один с претензиями наследников. Также, мошенники могут действовать по доверенности от имени лица, признанного недееспособным. Сделка по купле-продаже квартиры аннулируется, а вот переданные деньги покупатель сможет вернуть только через суд. Приведенные приемы мошенников показывают, что любая сделка с недвижимостью по доверенности требует особой внимательности и осторожности. Поэтому, если Вы не особо разбираетесь в тонкостях таких юридических действий, лучше всего обратиться к опытным специалистам в сфере недвижимости.

Источник: https://pravovedus.ru/library/doc/doverennost-na-prodazhu-kvartiryi/

Изменения в законодательстве, касающиеся продажи квартир в 2019 году

Сделки, связанные с покупкой или продажей недвижимости, требуют грамотного юридического сопровождения. В первую очередь в связи с тем, что законодательство в стране постоянно изменяется, адаптируясь к жизненным реалиям.

Порядок уплаты подоходного налога с продажи квартиры

Действующее законодательство не остается чем-то неизменным и под воздействием правоприменительной практики периодически изменяется. Не остается в стороне и налоговое право.

До недавнего времени собственник освобождался от уплаты налогов от продажи объекта недвижимости, если он владел последним более трех лет или если его стоимость менее 1 млн. рублей.

В случае продажи жилого помещения, которое находилось у вас в собственности менее указанного срока, полагалось уплатить подоходный налог.

Существовало два способа исчисления налогооблагаемой базы:

• уплата налога с разницы от суммы вырученной от продажи и затраченной на приобретение;
• уменьшение суммы доходов на величину налогового вычета и заплатить налог с оставшейся суммы.

Величина налогового вычета при продаже квартиры составляла также 1 млн. рублей.

Если вы владели объектом недвижимости менее трех лет и продали его за сумму, не превышающую 1 млн. руб., то применяя налоговый вычет вы опять таки ничего не должны государству.

С точки зрения Министерства финансов, существовавший порядок был выгоден для продавца недвижимости. Ведь если квартира по документам стоила менее 1 млн. рублей — налог с данной сделки не уплачивался вовсе, а это обстоятельство побуждало стороны искусственно занижать стоимость квартиры, указываемую в документах.

Но в таком случае покупатель терял право претендовать на возврат подоходного налога, а это 13% с суммы до 2 млн. рублей.

В таких законодательных рамках в более выигрышном положении оказывались владельцы нескольких квартир или иных объектов недвижимости.

Изменения налогового законодательства

При определении налоговой базы при сделке с недвижимостью теперь учитывается не произвольно определяемая сторонами сумма, а величина кадастровой стоимости.

Если же сумма сделки будет менее кадастровой, с полученной разницы придется заплатить подоходный налог.

Для снижения налогового бремени с владельцев единственного жилья в случае смены места жительства (продали квартиру в одном месте, приобрели в другом) подоходный налог отменен. При этом не имеет значения, сколько времени вы владели объектом недвижимости – менее или более трех лет.

Если у продавца в собственности более одного объекта недвижимости, то для освобождения от уплаты налогов необходимо, чтобы сумма сделки не превышала 5 млн. рублей, а срок владения – не менее 3 лет (причем субъект федерации на региональном уровне может увеличить этот срок до 10 лет).

Все указанные нововведения применимы к сделкам, совершенным после 1 января 2016 г.

Помимо самого договора купли-продажи объекта недвижимости на руках необходимо иметь и другие документы:

1. Правоустанавливающий документ. Существует множество форм владения объектом недвижимости и для каждой оформляется свой. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения; вы можете получить квартиру в результате приватизации или получить в наследство или вообще на основании решения суда.
2. Свидетельство регистрации права собственности на недвижимое имущество в Росреестре.
3. Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
4. В случае продажи квартиры от имени поручителя необходима соответствующая доверенность, заверенная нотариусом.
5. Если квартира является имуществом, нажитом в совместном браке, то дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

Как быть с обременениями, наложенными на квартиру?

Прежде чем ответить на данный вопрос, кратко рассмотрим сущность обременений и их виды.

Обременение — это возможность получения части прав собственности на жильё тем, кто не является его владельцем.

Виды обременений:

1. Оформление ипотечного кредита. В соответствии с договором, купленная на ипотечные деньги квартира попадает в залог банку на срок погашения кредита.
2. Наложение ареста на недвижимость.
3. Сдача квартиры в аренду.
4. Проживание на жилплощади прописанных людей, не являющихся владельцами, а так же проживание владельцев – несовершеннолетних и недееспособных лиц.
5. Нахождение объекта недвижимости в доверительном управлении.

Как показывает статистика рынка недвижимости, чаще встречаются такие виды обременений, как залог под ипотечный кредит, арест на имущество или участие недвижимости в качестве объекта договора пожизненного содержания.

Банк может разрешить владельцу продать квартиру самостоятельно, а вырученные средства пустить на погашение долга (что происходит чаще).

Если владелец квартиры не может выполнить свои обязательства перед банком, то его обременённую недвижимость банк может реализовать самостоятельно.

Продажа квартир с обременением обычно происходит по цене ниже рыночной и по особой процедуре с применением банковских ячеек.

Не только низкая цена квартиры с обременением служит привлекательным фактором. Обычно такие квартиры уже прошли оформление и юридически чисты.

Существуют и риски при приобретении такого жилья – после заключения договора пожизненного содержания может выясниться, что:

• владелец недвижимости недееспособен или у него появились наследники;
• при приобретении залогового имущества продавец может отказаться от сделки уже после того, как получено одобрение банка и деньги покупателем заложены в банковскую ячейку;
• бывший владелец просто отказывается выезжать с проданных квадратных метров (в таком случае придется обращаться за судебной защитой своих прав).

В любом случае, приобретая квартиру с обременением, нужно дважды подумать, просчитать степень возникновения рисков и в любом случае запастись «железными нервами».

Оформление договора купли-продажи

Когда необходимые документы собраны, самое время пройти процедуру оформления сделки.

Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для Росреестра), а документы на нескольких листах должны быть пронумерованы и прошиты.

Для получения свидетельства о регистрации права на недвижимое имущество с пакетом документов вы можете обратиться в офис Росреестра, кадастровую палату или ближайший многофункциональный центр (МФЦ).

Стоимость услуги для физических лиц составляет 2000 руб.

После принятия у вас заявления и документов у регистратора есть 10 дней на принятие решения.

Сложности, которые могут возникнуть при продаже квартиры

Основные сложности при продаже квартир связаны с прописанными несовершеннолетними детьми.

Соблюдение интересов детей до совершеннолетия контролирует орган опеки и попечительства, а любое изменение условий проживания несовершеннолетних осуществляется только с разрешения опеки.

Органы опеки считают, что ребенок не должен оставаться без прописки.

Предполагается, что как только старое жилье будет продано, несовершеннолетнего нужно прописать по новому адресу, но порой реализовать такой сценарий непросто, особенно когда получается нестыковка по времени и некоторое время покупателям приходится проживать, скажем, на съемной квартире.

В таком случае родителям нужно будет доказать органам опеки, что жилищные условия детей не будут ухудшены.

Еще сложности могут возникнуть, когда объект недвижимости находится в долевой собственности у нескольких лиц, пусть даже находящихся в родственных отношениях.

В таком случае они пользуются преимущественным правом приобретения. Для этого продавец заранее письменно проводит извещение, и если в месячный срок доля не будет приобретена родственникам, продавец может продать её третьим лицам.

Казалось бы, все довольно просто, но в случае внутрисемейных конфликтов продажа такой собственности может затянуться, а то и вовсе сорваться.

Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна и в каждой есть вероятность возникновения рисков. Поэтому, чем ответственнее вы подойдете к подготовке сделки, тем меньше шанс с ними столкнуться.

: Налоги при продаже квартиры

В сюжете рассказывается каким образом с 2016 года рассчитывается подоходный налог при продаже квартиры и каким образом можно получить соответствующий имущественный вычет.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/izmeneniya-v-zakone.html

Совершение сделки с загородной недвижимостью, порядок оформления и регистрации сделок, перечень оформляемых при совершении сделки документов, Сопровождение сделки

На этой странице говорится о возможных вариантах проведения сделок с загородной/городской, жилой/нежилой недвижимостью (земельный участок, дача, дом, квартира …) и об оформляемых при этом документах.

 Представленная информация поможет Вам разобраться с порядком проведения сделки и подготовкой документов. Выше есть контактный телефон, по которому можно бесплатно получить первичную консультацию, также можно  организовать помощь в подготовке документов и проведении самой сделки с последующей регистрацией у местного специалиста.

Оформляемые документы при разных типах сделок (купля–продажа, дарение, мена) практически одинаковы, поэтому информация подается на примере самой распространенной сделки – сделки купли–продажи.

Список документов для совершения сделки с загородной недвижимостью довольно объемен. Чтобы не защипало в глазах от такого обилия оформляемых бумаг, давайте их структурируем, разложим по полкам.

Документы для сделки с недвижимостью

Сгруппируем документы в соответствии со стадией оформления сделки

Групп документов будет три, назовем их:

• правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие регистрацию права собственности;
• договорные документы;
• сопровождающие сделку документы.

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы на недвижимую собственность к моменту заключения сделки должны быть готовы, в противном случае Вы не вправе ею распоряжаться.

Правоустанавливающие документы на объекты загородной недвижимости (земля, дом, дача) и документы, подтверждающие регистрацию права собственности, порядок их оформления и подготовки к сделке —  все это рассмотрено на главной странице.

На стадии совершения сделки, когда правоустанавливающие и регистрирующие право документы готовы к заключению договора, предстоит оформление договорных документов (договор, передаточный акт) и подготовка сопровождающих сделку документов.

Договорные документы, варианты оформления и регистрации

Эти документы описывают процесс и фиксируют факт перехода права собственности на отчуждаемый объект:

• предварительный договор;
• договор;
• передаточный акт;
• денежная расписка продавца.

Предварительный договор и расписка продавца в получении денег нужны сторонам сделки, а договор и передаточный акт представляются для регистрации сделки и перехода права собственности в регистрационную службу.

Предварительный договор

Без предварительного договора в процессе совершения сделки с недвижимостью не обойтись. В силу предварительный договор вступает после его подписания сторонами предстоящей сделки.

Предварительный договор и денежная расписка составляются самостоятельно, или нанятым для Сопровождения сделки специалистом (в рамках сопровождения сделки готовятся также договор и передаточный акт).

Чаще всего предварительный договор оформляют в простой письменной форме. Подробнее

Договор

Договор готовится либо в нотариальной форме при заключении сделки, либо в простой письменной форме.

Если Вы решили оформлять договор купли – продажи нотариально, то обращаться надо к нотариусу, работающему в районе расположения объекта.

Если решили оформить и зарегистрировать договор в простой письменной форме, то образцы смотрите здесь (договоры купли-продажи, дарения),
а порядок и требования к составлению простой письменной формы договора – здесь.

Передаточный акт

Передаточный акт является актом выполнения сторонами договора своих обязательств.

Передаточный акт, в обязательном порядке, содержит реквизиты сторон договора, фиксирует факт передачи объекта, отчуждаемого по договору, а также отсутствие взаимных претензий сторон договора друг к другу.

Количество экземпляров Передаточного акта, подготовленного для регистрации, должно равняться количеству подготовленных для регистрации договоров.

Передаточный акт подшивать к договору не нужно.

Смотрите образец передаточного акта.

Один из самых важных моментов при совершении сделки — это оплата. Поэтому, перед тем как перейти к следующему документу – денежной расписке продавца – уделим некоторое время порядку расчетов.

Порядок расчетов при сделке купли-продажи/обременение

Если порядок расчетов в договоре предусматривает окончательный расчет после госрегистрации, то, на регистрируемое право собственности приобретателя, регистрационной службой будет наложено обременение.

До погашения обременения передаваемая в собственность покупателя недвижимость будет находиться в залоге у продавца.

Для погашения этого обременения обеим сторонам придется после окончательного расчета еще раз обращаться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении наложенного обременения.

Но в данной ситуации можно избежать наложения обременения и, следовательно, еще одного посещения регистрационной службы. Для этого необходимо в договоре прописать, что залога с момента госрегистрации до окончательного расчета не возникает.

Например: после фразы, что окончательный расчет производится в течение стольких-то дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество, должна присутствовать фраза, что «по соглашению сторон с момента регистрации и до окончательного расчета отчуждаемый объект не признается находящимся в залоге у продавца». При этом государственная регистрация ипотеки не производится.

От повторного визита в регистрационную службу удалось избавиться, но тем самым создали риск для продавца, что он (продавец) после регистрации перехода права собственности к покупателю, оставшуюся сумму, по тем или иным причинам, от покупателя не получит.

Продавцу придется обращаться в суд о признании сделки недействительной, но, ВНИМАНИЕ, отношение судов к подобным обращениям основывается на довольно странной правовой позиции Верховного суда РФ.

Считается, что неоплата покупателем в установленный срок полученного им (покупателем) имущества не является поводом для расторжения договора и признания сделки недействительной, при условии, что подобное основание для расторжения договора и возврата имущества не прописано в тексте самого договора.

Таким образом, чтобы снизить риск продавца неполной оплаты покупателем полученного имущества, продавцу следует оговорить с покупателем основание для расторжения договора и возврата имущества при неисполнении покупателем своих обязательств по договору и включить данное основание в договор.

В любом случае финансово – правовые взаимоотношения сторон при проведении сделки не такие простые, а сам процесс растянут во времени, поэтому все оплаты по ходу реализации сделки должны фиксироваться документально – расписками в получении денег.

денежная расписка продавца

При расчете по договору наличными покупатель должен получить с продавца расписку в получении денег, которая будет являться документальным подтверждением выполнения его обязательств по части оплаты приобретаемой недвижимости.

Риск для покупателя состоит в том, что оплатив сумму сделки, он еще не вступил в права собственника уже оплаченного им объекта и вступит в свои права собственника только после госрегистрации.

 Поэтому денежную расписку надо брать с продавца независимо от момента или срока оплаты по условиям договора, после регистрации перехода права собственности или до подачи договора на госрегистрацию, в любом случае расписка при оплате наличными должна быть.

Если отчуждаемый объект недвижимости находится в долевой собственности, то расписки составляются каждым совладельцем на сумму соответствующую причитающейся каждому доли.

При окончательном расчете по договору, расписку в получении денег следует составлять на сумму договора за минусом предоплаты, чтобы не произошло удвоение сумм. В противном случае при расторжении договора у покупателя окажется расписок на сумму большую, чем он оплатил, а это риск для продавца.

Расписка у нотариуса не оформляется, а образец смотрите здесь.

Сопровождающие сделку документы

Сопровождающие сделку документы непосредственно к договору не относятся и в его тексте не упоминаются, но для заключения сделки и для ее регистрации необходимы.

Речь идет о следующих документах:

• справка из налоговой инспекции об отсутствии долгов;
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка ЕГРП) – заказывается в регистрационной службе;
• еще для совершения сделки придется заказать в БТИ Извлечение из Технического паспорта;
• согласие супруга/супруги на сделку, оформленное нотариально;
• справка об отсутствии строений (если нет строений на участке);
• согласование границ земельного участка – потребуется представить, если регистрируемая площадь больше, чем площадь выделенная изначально.

Из этих документов в регистрационную службу представляют: согласие супруга (супруги), справку об отсутствии строений (если их нет) и согласование границ.

Нотариусу при оформлении сделки предоставляются: налоговая справка об отсутствии долгов, выписка ЕГРП, извлечение из технического паспорта, согласие супруга (супруги), справка об отсутствии строений (если их нет).

Применение этих документов можно увидеть в пошаговых инструкциях. На этой странице несколько слов надо сказать о документе — согласие супруга/супруги на сделку.

Согласие супруга/супруги на совершение сделки

Согласие супруга/супруги на совершение сделки купли-продажи и мены требуется в обязательном порядке для стороны приобретателя, а для стороны продавца — в случае, если объект недвижимости создавался или приобретался в период существования брака.

Такое согласие супруга/супруги оформляется только нотариально, независимо от присутствия этого супруга при совершении сделки и подачи документов на госрегистрацию.

Примечание: вышесказанное справедливо в отсутствии раздельного режима владения супругами имуществом, прописанного в брачном контракте.

Если покупателя пока нет, то собирать сопровождающие сделку документы не имеет смысла, так как срок их годности короток. Поиск покупателя вполне возможно затянется и тогда подготовленные заранее сопровождающие документы придется собирать заново.

При наличии покупателя можно приступать к совершению сделки.

Порядок проведения, оформления и регистрации сделки

Сопровождение сделки

Итак, правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект недвижимости готовы и Вы вправе им распоряжаться. При наличии согласного с Вашими условиями сделки покупателя, можно приступать к её совершению.

Начинать нужно с закрепления достигнутых сторонами сделки условий – заключением Предварительного договора и частичной оплатой стоимости объекта.

Этот документ еще можно назвать: договор о намерениях или соглашение о намерениях.

Кроме подписания сторонами предварительного договора продавец пишет расписку о получении предоплаты.

На первой встрече (кроме подписания условий договора) сторонам предстоит решить, в какой форме будет заключен договор: в нотариальной или в простой письменной форме.

Кроме этого надо договориться о том, кто и в какие сроки будет оформлять все необходимые для сделки документы и в каких размерах будет при этом нести расходы.

Все затраты на проведение сделки стороны, как правило, несут поровну, а для подготовки необходимых для заключения договора документов нанимают местного специалиста для сопровождения сделки.

Далее стороны сделки частично или полностью оплачивают нанятому специалисту услуги по сопровождению сделки, оформляют ему у нотариуса доверенность на оформление необходимых документов и на регистрацию самой сделки.

После подготовки всех необходимых для совершения и регистрации сделки документов происходит заключение договора — подписание документов и окончательный расчет между сторонами.

Наконец последнее действие — государственная регистрация сделки и перехода прав собственности к покупателю.
Немного подробнее — Регистрация сделок с недвижимым имуществом.

 
В регистрационную службу сдаются все подготовленные документы, а примерно через месяц можно получать Свидетельство о государственной регистрации права.

Представляемые в регистрационную службу для регистрации сделки документы:

• договор;
• передаточный акт;
• согласие супруга, оформленное нотариально;
• правоустанавливающие документы;
• кадастровые и технические паспорта (если регистрирующие права собственности документы у Вас старого образца);
• справка об отсутствии строений (если их на участке нет);
• согласование границ земельного участка (потребуется представить в регистрационную службу, если регистрируемая площадь больше, чем площадь выделенная изначально).

Если Вас интересует сопровождение сделки, подробности смотрите здесь.

_________________________________________________

Сделка с недвижимым имуществом
порядок проведения сделки

Источник: http://www.helpinform.ru/site/15