Сделка в банке по ипотеке как проходит?

Содержание
  1. Как проходит сделка по покупке квартиры в ипотеку в Сбербанке
  2. Условия от банка
  3. Каким должно быть жилье
  4. Требования к претендентам
  5. Документы для подачи заявки
  6. Документы для покупки жилья
  7. Порядок действий
  8. Как проходит сделка в банке по ипотеке
  9. Рубрики журнала
  10. Как происходит ипотечная сделка купли-продажи квартиры
  11. Как проходит ипотечная сделка
  12. Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке
  13. Как проходит сделка по ипотеке шаг за шагом
  14. Сделка в банке по ипотеке как проходит
  15. Как проходит сделка по ипотеке в сбербанке
  16. Особенности ипотечных сделок
  17. Глава 1. Особенности ипотечных сделок
  18. Глава 2  Пошаговый план сделки
  19.  Ипотечная сделка. Шаг 1
  20. Шаг 2. Подбор вариантов для просмотра с учетом ипотечной сделки
  21. Обязательное страхование  ипотеки
  22. Как проходит ипотечная сделка?
  23. Что такое ипотечная сделка?
  24. Основные этапы сделки
  25. Подписание кредитного договора
  26. Подписание договора купли-продажи
  27. Снятие обременения
  28. Как проходит сделка по продаже квартиры по ипотеке
  29. Проверка техсостояния
  30. Оценка стоимости
  31. Страхование
  32. Оформление недвижимости в залог
  33. Получение средств
  34. Как проходит процедура в Сбербанке
  35. Основные параметры договора
  36. Список документации
  37. Пакет документов для заключения сделки купли-продажи
  38. Участники ипотечной сделки
  39. Заключение сделки по Росвоенипотеке

Как проходит сделка по покупке квартиры в ипотеку в Сбербанке

Сделка в банке по ипотеке как проходит?

Ипотечное кредитование – банковский кредит, предназначенный для приобретения собственной жилплощади заемщиком. Основным кредитором в данном вопросе является Сбербанк. Далее подробно будет рассмотрена процедура, как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке.

Условия от банка

Банк предлагает несколько видов ипотечных программ, среди которых можно выделить самый удобный для себя. Но необходимо учитывать и факт требований, условий, которые представляются для каждой категории претендентов и в соответствии с программой. К основным из них относят:

  1. Денежные средства предоставляются в рублях.
  2. На данный момент Сбербанк предлагает 9 программ ипотечного кредитования с процентными ставками от 6%.
  3. Первоначальный взнос требуется от 15% и может быть увеличен в зависимости от программы.
  4. Оформить займ можно со сроком погашения до 30 лет.
  5. Программы подразделяются на приобретение готового жилья, строящегося и строительство частного дома.
  6. Чтобы получить кредит, необходимо обратиться в отделение Сбербанка и подать заявление с требующимся пакетом документов.
  7. Отделение банка выбирают в соответствии с местонахождением предполагаемой для покупки жилплощади.
  8. Зарплатные клиенты могут получить снижение процентной ставки. Снизить ставку также можно при подаче заявки через интернет на официальном сайте.
  9. Приобретенное жилье остается в банке в залоге до момента полного погашения ипотечного займа.

Сбербанк предлагает несколько вариантов по ипотеке

Важное условие банка – это соответствие требованиям и условиям, поэтому, если претендент является военным, он может подавать заявку на получение военной ипотеки. Подобным образом определяются граждане, желающие купить жилье с задействованием материнского капитала в качестве первоначального взноса, желающие построить частный дом и с прочими обстоятельствами.

Каким должно быть жилье

Приобретение жилья в ипотеку должно проходить в соответствии с действующим законодательством. В нормативных актах прописаны условия выбора жилплощади относительно юридического определения.

Здесь выделяют следующие факторы:

  • приобретенное жилье выступает «Объектом недвижимости»;
  • назначение объекта в обязательном порядке «жилое» или «для личного пользования» — вид недвижимости можно посмотреть в документах и паспорте БТИ;
  • частный дом или квартира могут быть приобретены на вторичном или первичным рынке;
  • разрешается покупка изолированной комнаты;
  • можно приобрести частный домик, который оформлен в соответствии со стандартами и требовании в отношении подобных построек;
  • разрешается приобретать незавершенный объект строительства – заемщики берут на себя обязательства в окончании и полной сдаче объекта;
  • в ипотеку можно оформлять участок земли или гараж, которые будут соответствовать установленным требованиям;
  • рассматривается приобретение комбинированных объектов – дома и дачи, если они стоят на одном участке земли.

Сбербанк тщательно осуществляет проверку выбранного для покупки объекта, поэтому это следует учитывать при поиске – не следует обращать внимание на сомнительные строения, но с выгодными предложениями.

Требования к претендентам

Покупка квартиры в ипотеку или иной жилплощади возможна только для тех претендентов, которые соответствуют требованиям банка:

  • возраст претендента должен быть не менее 21 года и не более 74 лет, но уже на момент погашения задолженности;
  • важно подтвердить отсутствие судимости у заявителя – при ее наличии требуется доказательства снятия или погашения;
  • стаж работы должен быть не менее 12 лет, но на последнем месте работы – не менее полугода;
  • наличие постоянного дохода с подтверждением его по справке 2-НДФЛ;
  • в числе созаемщиков могут выступать родители или супруги, которые старше 18-ти лет и имеют постоянный доход, подтверждаемый справкой 2-НДФЛ.

Предварительный расчет ипотеки

Если на оформление ипотечного займа претендует пенсионер, он представляет сведения о доходах только по факту выплачиваемой ему пенсии. Даже при наличии официального заработка такие претенденты не могут использовать для подтверждения финансового статуса доход от трудоустройства.

Документы для подачи заявки

Чтобы подать заявку на получение ипотечного займа, необходимо подготовить следующие документы:

  • паспорт гражданина России;
  • СНИЛС;
  • ИНН;
  • копию трудовой книжки с печатью и подписью руководителя предприятия;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
  • свидетельство о браке и рождении детей, паспорта детей при достижении ими 14-ти лет.

По факту обращения в отделение банка для подачи заявки заполняется анкета. Если супруги действуют вместе, анкета заполняется в двух экземплярах, но только при совершеннолетии претендентов.

Документы для покупки жилья

Чтобы понять, как происходит ипотечная сделка, следует рассмотреть документы, которые приходится собирать уже утвержденным претендентам на получение займа:

  • документы о наличии прав собственности продавца в отношении предлагаемой недвижимости;
  • документ-основание, по которому это право приобретено;
  • выписка из ЕГРИП – подтверждает принадлежность недвижимости продавцу и отсутствие обременений;
  • технический и кадастровый паспорт объекта;
  • если приобретается доля или отдельная комната, необходимо представить нотариально заверенные отказы от остальных собственников, имеющих преимущественное право на покупку;
  • согласие супруга продавца на продажу недвижимости – необходимо только в случае, если объект является совместно нажитым имуществом;
  • если в числе продавцов имеется несовершеннолетнее лицо, необходимо получить разрешение из органов опеки;
  • если собственник помещения не может сам присутствовать в госучреждениях, необходимо представить нотариально заверенную копию на представителя – доверенное лицо также готовит свой паспорт;
  • договор купли-продажи, составленный нотариусом или юристом, подписанным сторонами;
  • акт приемки-передачи недвижимости от продавца к покупателю – важно указать сроки передачи недвижимости в руки покупателя (зачастую указывают несколько дней со дня получения денежных средств);
  • оценка недвижимости – осуществляют специальные организации с наличием лицензии (зачастую банки предоставляют на выбор список организаций, с которыми сотрудничают);
  • выписка из лицевого счета с подтверждением денежных средств на оплату первоначального взноса;
  • если покупатели рассчитываются частично с продавцом наличными, ему необходимо написать расписку о получении денежных средств от покупателя;
  • если в лице залогодержателя выступает только один супруг, второй должен заверить у нотариуса свое согласие на представленный факт – в случае изъятия жилплощади по факту отсутствия своевременных платежей согласившийся супруг не сможет воспрепятствовать действиям банка;
  • если в лице нового собственника приобретаемой жилплощади выступает несовершеннолетнее лицо, необходимо взять разрешение у органов опеки.

С собранными документами обращаются в банк для оформления ипотечного займа.

Порядок действий

Следует представить в полном объеме, как «выдается» ипотека Сбербанка. Пошаговая инструкция представляется следующим образом:

  1. С указанными выше документами претенденты обращаются в банк для подачи заявки. Предварительно рекомендуется записаться на прием к менеджеру, поскольку предварительная подача документов требует много времени.
  2. Далее следует дождаться одобрения в банке в отношении предоставления кредита. Рассмотрение заявки происходит в течение 3 рабочих дней, после чего потенциальные заемщики могут получить сведения о возможном одобрении. Банк информирует об одобренной сумме, на которую можно рассчитывать при выборе объекта.
  3. Выбор недвижимости для приобретения – банк на данный момент предоставляет 4 месяца на поиски.
  4. Предварительное одобрение недвижимости в банке – необходимо представить копии свидетельства о праве собственности и документы основания, технический и кадастровый паспорт недвижимости.
  5. Банк дает предварительное согласие, проверяя возможность последующего оформления сделки.
  6. Далее претенденты отправляются в организацию оценки недвижимости. Их работа может затянуться, но вердикт можно получить в течение 2-3 рабочих дней. В течение срока подготовки документов покупатель может передать продавцу задаток и взять за это расписку, написанную от руки.
  7. С полученным результатом от организации по оценке недвижимости и с другими документами отправляются вновь в банк.
  8. С полученными в банке документами – разрешением на получение ипотеки и залоговой картой – вместе с продавцом отправляются в Росреестр или МФЦ для сдачи документов на оформление недвижимости. Здесь требуется уплатить госпошлину.
  9. Дождаться оформленных документов – покупатели получают новые документы на недвижимость с оформленными правами собственности.
  10. С документами из Росреестра или МФЦ отправляются вместе с продавцом в банк. В банке продавец открывает счет, куда перечисляются денежные средства за продаваемый объект по факту положительной проверки документов.
  11. В соответствии с актом приемки-передачи объект сдается покупателю.

Даты передачи прав собственности и получения ипотеки устанавливаются по факту получения документов из Росреестра или МФЦ. В полученном свидетельстве о праве собственности будет указано наличие обременения по ипотечному договору с банком.

На этом пошаговое оформление ипотеки заканчивается. Далее заемщик выплачивает займ в соответствии с составленным договором, и может претендовать на налоговые имущественные вычеты.

Источник: https://finansopyt.ru/banki/ipoteka/kak-prohodit-sdelka-po-pokupke-kvartiry-v-ipoteku-v-sberbanke.html

Как проходит сделка в банке по ипотеке

  • невозможность купить квартиру с перепланировкой – для осуществления сделки необходимо либо узаконить ее, либо вернуть все как было;
  • невозможность арендовать более одной банковской ячейки для одной сделки;
  • обязательное заключение предварительного договора купли-продажи и предоставление его кредитору.
  • возраст на момент заключения сделки – от 21 до 55 и 60 лет (для женщин и мужчин соответственно);
  • возраст на момент окончания срока кредитования – не более 55 и 60 лет;
  • трудоустройство – официальное, с продолжительностью не меньше полугода на текущем месте работы;
  • наличие трудового стажа – не менее одного года за последний пятилетний период;
  • привлечение созаемщиков – не более трех, при этом супруг клиента им становится обязательно.

Дальше все бумаги по ипотеке передаются в орган Регистрации, а затем в течение 5 дней происходит смена собственника жилья. Свидетельство предъявляют банковскому сотруднику, после чего сумма кредита поступает на счет заемщика, а затем уже продавцу. Составляется вторая расписка, которая подтверждает получение заемных средств и окончательный расчет.

Этот документ дополнительно составляется банком. Он удостоверяет право кредитно-финансовой организации на получение исполнения по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой. Как правило, кредиторы требуют заключения закладной еще до выдачи займа.

Рубрики журнала

Чтобы взять ипотечный кредит, необходимо выбрать квартиру в соответствии со своими пожеланиями и возможностями.

Однако перед этим сначала лучше подобрать оптимальную программу ипотеки в одном из банков, чтобы понимать, на какую сумму и на какой уровень жилья стоит рассчитывать.

Особое внимание следует уделить условиям займа: процентной ставке, первоначальному взносу, срокам кредитования, условиям досрочного погашения, виду жилья, под которое банк предоставляет кредит и так далее.

Если на приобретение жилья в кредит планируется направить материнский капитал, то для начала стоит найти банк, предоставляющий такую ипотеку, к примеру — Сбербанк. Далее на материнский капитал необходимо получить государственный сертификат, а из территориального органа ПФ справку об остатке средств материнского капитала.

Как происходит ипотечная сделка купли-продажи квартиры

Сделку полностью ведет Ваш кредитный менеджер, обычно он и готовит договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Внимание: такой договор отличается от обычного договора купли-продажи квартиры. Во многих банках есть свой нотариус, который в день сделки заверит необходимые документы.

Это значит, что все участники сделки должны будут явиться в отделение банка в назначенное время. Даже если у Вас цепочка их 3-4 квартир, все собственники недвижимости должны будут присутствовать. В такой ситуации закладка всех денег по трем — четерем и т.д.

сделкам происходит в ячейки Вашего банка-ипотечника. Поэтому заранее выясните тарифы на аренду ячеек. Тарифы в разных банках разные, обычно стоимость банковской ячейки на 1 месяц — 1500 — 2000 рублей.

Одного месяца достаточно, чтобы получить документы из Регистрационной палаты и забрать деньги.

Как проходит ипотечная сделка

Наиболее распространенным вариантом проведения купли-продажи недвижимости в случае, когда покупатель использует заемные деньги, полученные в банке, является использование для расчетов сейфовой ячейки. Этот вариант хорошо зарекомендовал себя на практике и используется уже долгое время, поскольку защищает от мошеннических действий обоих участников купли-продажи.

Рекомендуем прочесть:  Молодая семья барнаул 2019 количество сертификатов

Первое, с чего начинается практически любая ипотечная сделка – проверка документов.

Важность этого этапа нельзя недооценивать, поскольку ошибка в каком-нибудь из них может привести к тому, что сделка не будет зарегистрирована, вам придется уговаривать продавца встретиться с вами еще раз, а в худшем случае – он найдет другого покупателя или изменит цену. Перед тем как перейти непосредственно к закладке денег в ячейку необходимо будет подписать:

Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке

После одобрения объекта следует сделка. Банк сам назначает дату и время сделки. В назначенный день нужно прийти продавцам и покупателям в банк для подписание договора страхования, кредитного договора, закладной.

После этого идёт подписание договора аренды индивидуального сейфа.

Если в сделке кроме заёмных средств используются собственные средства, то личный взнос должен лежать на счёте в Сбербанке, чтобы в нужный момент снять деньги для закладки в ячейку индивидуального сейфа.

Для начала нужно получить одобрение банка. Для этого нужно обратиться к ипотечному менеджеру банка за консультацией. Вы можете узнать приблизительную сумму кредита. Ипотечный менеджер при вас сделает расчёт, исходя из устного опроса.

После этого Вам нужно собрать все документы и подать их в банк на рассмотрение. Список документов для подачи заявки на ипотеку Сбербанка. Затем в течение недели банк вам даст ответ.

Нередки случаи, когда банк даёт одобрение кредита буквально на следующий день.

Как проходит сделка по ипотеке шаг за шагом

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка.

Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д.

После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Сделка в банке по ипотеке как проходит

Если Вы выбрали квартиру, то чтобы она не была продана кому-то еще, пока Вы готовитесь к сделке, квартиру нужно забронировать. Для этого подписывается договор бронирования и по этому договору оплачивается 2% от стоимости выбранной квартиры. Если сделка по приобретению квартиры по каким-либо причинам не состоится – агентский договор расторгается и сумма уплаченного агентского вознаграждения Вам возвращается.

Внимание! Перед подписанием любых документов на всём этапе прохождения сделки очень внимательно проверяйте, чтобы Ваши паспортные данные во всех документах, которые Вы подписываете, строго соответствовали информации, указанной у Вас в паспорте (ФИО, пол, дата, место рождения, серия, номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации).

Как проходит сделка по ипотеке в сбербанке

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины.

Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

  • Оценка объекта недвижимости, который планируется приобрести за счет средств ипотеки от Сбербанка. Список фирм, производящих расчет оценочной стоимости, необходимо получить у кредитного специалиста. Подготовка оценки может занять длительный период времени. В некоторых случаях, процесс длится до 30 дней. Основная причина затягивания срока — человеческий фактор. Специалисту-оценщику необходимо согласовать со всеми владельцами объекта недвижимости время своего визита для проведения осмотра. Длительность процедуры является основной причиной начинать сбор требуемых для оформления ипотеки бумаг с организации оценки объекта. Параллельно собирают другие документы;
  • Бумага, которая подтверждает наличие у продавца сбережений на покупку недвижимости. Можно предоставить сберкнижку или расписку продавца о получении предоплаты за жилое помещение. В документе должны быть указаны данные паспортов обеих сторон, переданная сумма, местонахождение объекта недвижимости и его площадь;
  • Следующие бумаги потребуются, если в роли залогодержателя будет выступать один из супругов: заверенное у нотариуса согласие второго супруга на передачу приобретаемой недвижимости в залог банку; заверенное у нотариуса заявление о том, что на момент оформления прав собственности на покупаемое в кредит имущество, он не состоял в официальном браке; брачный договор, в котором прописано раздельное владение собственностью;
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если владельцем недвижимости, передаваемой в залог кредитному учреждению, будет лицо, не достигшее возраста 18 лет. Данное требование продиктовано действующими в Российской Федерации нормами права.

08 Авг 2018      piterurist         80      

Источник: http://urpiter.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/kak-prohodit-sdelka-v-banke-po-ipoteke

Особенности ипотечных сделок

Это фрагмент книги «Ипотечная сделка. Залог приобретаемой недвижимости» из серии Сделка от А до Я.

Слободчикова Ольга. Практикующий специалист рынка недвижимости.

Сейчас я записываю серию видео уроков с общим названием «РАЗУМНАЯ ИПОТЕКА»

Глава 1. Особенности ипотечных сделок

  • Ипотечными сделками, на сленге игроков рынка недвижимости и банковских специалистов, называются сделки покупки недвижимости за счет кредитных средств, обязательным условием которых является залог  недвижимости под обеспечение возвратности кредита.

Ипотечные кредиты банки выдают  под залог как покупаемой недвижимости, так и имеющейся у заемщика на праве собственности.

В этом пособии мы подробно разберем все этапы ипотечной сделки, в которой кредитные средства выдаются под залог приобретаемой недвижимости

  • Для банка исключительно важным  обстоятельство является возможность в 100% случаев  возместить свои потери, связанные с невозвратом кредита, за счет реализации залоговой недвижимости.

Поэтому банк проводит специальную оценку предмета залога, причем не только ликвидационную стоимость, но и другие факторы возможной продажи недвижимости и обстоятельств  препятствующих этому.

Кроме того условия выдачи кредита диктует банк и эти условия заемщику необходимо учитывать при планировании сделки.

Часто банки  имеют мало аккредитованных оценщиков и страховщиков или настоятельно рекомендуют только «своих», у которых тоже особые требования к заемщику.

Ошибка только в одном звене сделки  ведет к ее срыву  на финальных этапах и большим потерям у участников купли-продажи.

Впрочем,  банк это мало волнует!

И хотя  менеджер по ипотечному кредитованию кровно заинтересован в выдаче кредита, далеко не всегда он  подскажет, как избежать ошибок в сделке, у него очень узкий сегмент обязанностей и знаний.

Как всегда, спасение утопающих – это дело рук самих  утопающих.

Чтобы избежать ошибок сначала составим план сделки, а потом подробно разберем все этапы.

Глава 2  Пошаговый план сделки

Исходной точкой для начала просмотра квартир для покупки является получение из банка уведомления  о предоставлении кредита.

Без этого документа  риелтор высокой квалификации и попу от стула не оторвет.

Ведь глупо начинать просмотр вариантов для клиента, не зная условий сделки.

— Ну как же так, мне клиент все рассказал, и сколько денег ему дают и под какой процент.

Для риелтора-дилетанта этих данных вполне достаточно.

Но я хочу иметь дело с профессионалами.

Итак, на каждом шаге оцениваем риски в сделке и ищем «подводные камни».

Ведь риелтор должен провести сделку «как по маслу», то есть на пять с плюсом. Иначе риелтор не нужен. Допустить ошибки участники сделки и без вас могут, к тому же бесплатно.

Итак, план. Пошаговый.

 Ипотечная сделка. Шаг 1

Получение из банка уведомления о предоставлении кредита с  условиями выдачи заемных средств.

Важно понимать:

  • Размер кредитных средств
  • Размер собственных средств, в качестве первоначального взноса. Как правило, это процент от цены недвижимости. Например, не менее 20%.  НО у некоторых банков это процент считается от рыночной стоимости, определенной независимой оценкой. Если этот момент пропустить, у Покупателей может не оказаться нужной суммы, для первоначального взноса..
  • Наличие созаемщиков и поручителей тоже важно учесть, порой они не понимая важности мероприятия, планируют отпуск или длительную командировку или смену места работы.
  • Оформление страхования: жизни и здоровья заемщика и созаемщика, страхование предмета залога, страхование титула собственника. Расходы на страхование могут быть весьма значительными, поэтому их необходимо оценить на первом шаге. К тому же страхование жизни требуется перед подписанием кредитного договора, для снижения процентной ставки.
  • Обязательное оформление между супругами брачного договора, если один из них не является созаемщиком

В уведомлении о предоставлении кредита, как правило, нет информации об условиях выдачи денежных средств. А это исключительно важная информация.

Ниже мы вернемся к этому вопросу.

Шаг 2. Подбор вариантов для просмотра с учетом ипотечной сделки

  • Ведь далеко не все Продавцы идут на сделку за счет кредитных средств и этому есть несколько обстоятельств:

Малая толика  банков выдает кредитные средства  по расписке Росреестра или МФЦ о приеме документов на регистрацию права собственности, а  это значит,  сначала объект недвижимости уходит в залог банку, и только через несколько дней при благоприятном стечении обстоятельств, с Продавцом рассчитаются за квартиру.

То есть, наступает момент, когда у Продавца уже нет права собственности, но и нет расчета, а может и не быть вовсе.

Вот в декабре 2014 года банки отказались выдавать кредитные средства по свершившимся сделкам в связи с резким увеличением  ставки рефинансирования.

Поэтому часть Продавцов откажет в продаже по этим соображениям.

  • Еще большая часть Продавцов, уходя от выплаты налога с дохода физических лиц (НДФЛ), попросят занижения цены в договоре, что невозможно или очень трудно в ипотечной сделке.

Ведь банк требует независимую оценку профессионального оценщика.

Хотя, если стоимость выбранной квартиры ниже рыночной, с независимым оценщиком можно договориться о некотором, разумном завышении оценки.

Договариваясь с продавцом о просмотре объекта, сразу скажите, что у вас ипотечная сделка и обязательно назовите банк-кредитор.

  • На момент встречи с Продавцом за столом переговоров имейте на руках список документов, требующихся для банка, и информацию об условиях выдачи кредитных средств.

Это позволит вам оценить сроки подготовки к сделке.

Обязательное страхование  ипотеки

На моем Ютуб канале размещены видео уроки по «РАЗУМНОЙ ИПОТЕКЕ».

Вот один из них:

Как проходит ипотечная сделка?

Некоторые люди полагают, что оформление ипотечной сделки — это простое подписание договора, в котором нет никаких тонкостей. Однако профессиональные брокеры легко опровергают такое утверждение, так как в нем таится серьезная ошибка. На самом деле существует масса важнейших особенностей, заставляющих всерьез призадуматься перед началом процесс.

Что такое ипотечная сделка?

Теперь нужно разграничить различные понятия, в которых постоянно путаются заемщики. Дело в том, что ипотечная сделка — это основная часть процесса приобретения недвижимости, заключающаяся в подписании кредитного договора и договора купли-продажи квартиры.

Все остальные детали (поиск подходящего жилья и предоставление анкеты на рассмотрение банка) не включаются в это понятие.Оформление ипотечной сделкиПолучается, что сделка проходит лишь в самый последний момент, а остальную часть стоит считать только подготовкой к ней.

В этом моменте следует видеть жесткое разделение, позволяющее точно определить главные действия со стороны заемщика. Все-таки для продавца договор купли-продажи остается практически стандартной.

Основные этапы сделки

Дальше следует точно прописать все этапы ипотечной сделки, чтобы рассмотреть основные тонкости каждого из них. В этом случае заемщик будет знать, как именно ему относиться к главным моментам, чтобы не совершить критической ошибки. В некоторых случаях то или иное упущение дает шанс мошенникам, поэтому следует серьезно относиться даже к мельчайшим деталям.

  1. Подписание кредитного договора;
  2. Подписание договора купли-продажи;
  3. Снятие обременения.

На самом деле ипотечная сделка проходит в три основных этапа. По-другому рассматривать процесс нельзя, так как он сразу упрощается, а значит, теряется часть тонкостей. Кредитный брокер свободно описывает каждый из них, но все же лучше заранее самостоятельно изучить детали, ведь имеет значение даже время, проходящее между ними.

Подписание кредитного договора

Для каждого заемщика сделка начинается с подписания договора об ипотеке. Именно о нем чаще всего задумываются люди, не понимая, зачем он требуется.

Причем семьи совершают серьезную ошибку, когда стараются больше всего внимания отдать сбору нужного пакета документов.

Он является формальностью, так как представитель банка передает необходимый список, чтобы потом дождаться результата. Намного важнее сам процесс подписания и его последствия.

При подписании договора с банком происходит тщательная проверка всех документов, включая и свидетельств о владении недвижимости. Такой вариант позволяет кредитной комиссии убедиться в том, что сделка совершается по объекту недвижимости, соответствующему всем требованиям. Обязательно прикладываются все копии, так как впоследствии квартира приобретает статус залогового имущества.

В качестве гарантий некоторые финансовые организации предпочитают проводить видеосъемку или аудиозапись с соответствующими вопросами. Данный подход необходим для подтверждения осознания заемщиком происходящего процесса. Конечно, впоследствии полученные результаты считаются лишь формальностью, но в критической ситуации они доказывают дееспособность человека.

Подписание договора купли-продажи

Далее сделка переходит к следующему этапу, на котором происходит подписание договора купли-продажи. Нужно заметить, что в стандартную форму внесено несколько основных изменений, необходимые для подтверждения передачи денежных средств.

Обычно она осуществляется наиболее надежным способом, то есть, напрямую на личный счет продавца. Однако для пущей уверенности часто арендуется банковская ячейка, куда помещается нужная сумма и документы на недвижимость до окончательных подписей.

Стоит заметить, что существует определенная тонкость, ведь вместе с продавцом и покупателем во время подписания договора обязательно присутствует представитель банка. Он гарантирует правильность выполнения всех действий, так как в них не должно остаться ни одной оплошности. Правда, подобным образом осуществляется обналичивание материнского капитала, но после окончания сделки лишние средств возвращаются покупателю.

Снятие обременения

Сразу после передачи денежной суммы продавец обязан в установленные сроки освободить жилье. Только сначала сделка вносит еще одну поправку, ведь на квартиру накладывается обременение, то есть, жилье получает статус залоговой недвижимости.

Из-за него никто не может зарегистрироваться или совершать новые сделки.

Такое действие учитывается в регистрационной палате на основе условий договора, поэтому банки ни в коем случае не нарушают законодательства, как полагают некоторые заемщики, сталкивающиеся с неожиданным ограничением собственных возможностей.

Обременение снимается в течение 3-х дней после окончательной выплаты всей суммы долга перед финансовой организацией.

Причем параллельно происходит полное переоформление всех документов на недвижимость, откуда убираются все пометки об ипотечном договоре.

Этот процесс не требует никаких денежных затрат и осуществляется в регистрационной палате в кратчайшие сроки. Следовательно, никому не придется в будущем скрывать собственного шага, так как никаких следов после него не будет.

На практике подобные сделки тщательно прописаны в законодательстве РФ, поэтому носят официальный характер. Разумеется, они проводятся только через регистрационную палату, которая всецело работает с недвижимостью в стране.

Соответственно, не стоит искать какого-нибудь подвоха. Лучше серьезнее отнестись ко всем деталям, перечисленным выше.

Все-таки малейшая ошибка приводит к переоформлению всех документов, а значит, задерживает предстоящий переезд в новое жилье.

(2 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/ipoteka/ipotechnaya-sdelka.html

Как проходит сделка по продаже квартиры по ипотеке

Не все собственники жилья рады покупателям, приобретающим недвижимость в кредит, но предложения на рынке вторичных квартир превышают спрос, и многие собственники вынуждены соглашаться на сделку. Эксперты утверждают, что сделка по продаже квартиры в ипотеку выгодна продавцу, так как банк оформляет договора и обеспечивает безопасность расчетов, сам процесс проходит ряд этапов:

  • Проверка обременения, оценка состояния и средней стоимости по рынку.
  • Подготовка к сделке, одобренной финансовой организацией.
  • Оформление прав собственности.
  • Перечисление полной суммы займа.

Проверка техсостояния

Осмотру полежат:

  • Все конструктивные элементы здания (стены, полы и перекрытия), где возможно образование трещин, потеков или плесени.
  • Отопительные приборы и коммуникационные системы.
  • Двери и окна, для выявления целостности конструкций, остекления и пр.
  • Открытые части проводки, розетки и выключатели.

Аудит состояния проводится в 2 этапа: заемщиком и кредитором. При проверке вторичного жилья особое внимание уделяется соответствию планировки жилья плану техинвентаризации.

Оценка стоимости

В результате визуального осмотра и убеждения в том, что реализуемое жилье может послужить новым хозяевам на протяжении всего срока нахождения под залогом, банк предлагает провести экспертизу на определение оценочной стоимости жилья. Чаще банки рекомендуют специалиста, выполняемого процесс. Это позволяет установить фактическую стоимость жилья, исходя из места расположения, возраста дома и его состояния.

Экспертная оценка указывает на максимальную сумму, предусмотренную для осуществления сделки купли-продажи. Оценочная процедура исключает необоснованное повышение цен на жилье.

Страхование

В качестве гарантии возврата инвестированных денег при невозврате клиентом ипотеки, используется страховка ипотечных рисков, предусмотренных для поддержания ликвидности имущества. Страховые риски распространяются на затопление, пожар, повреждение или стихийные бедствия.

Оформление недвижимости в залог

Подтверждением того, что банк одобряет сделку, выступает договор ипотечного кредитования, на основе которого жилье оформляется в залог кредитной организации. Операция проводится после подписания документации о купле-продаже жилья.

Продавец получит согласованную сумму после подтверждения фактического перехода прав на имущество. Специфика регистрации ипотечного жилья заключается в том, что при отсутствии поступлений на счет продавца в течение 10 рабочих дней со дня передачи прав собственности, сделка считается недействительной, а права на имущество возвращают к первичному состоянию, которое предшествовало подаче документации в Росреестр.

Получение средств

Оптимальные способы:

С использованием банковских ячеек. По условиям договора покупатель банка с обналичивает поступившую на р/с сумму и размещает ее в ячейке. Продавец получает к ней доступ после предоставления выписки из Росреестра и заключения сделки купли-продажи.

Перечисление денег на счет продавца. С учетом того, что передача средств по договору купли-продажи ипотечного жилья осуществляется путем безналичного перевода с т/с клиента на р/с продавца, покупатель исключен из цепи взаиморасчетов. Их осуществляет непосредственно банк после получения закладной на квартиру и регистрации прав владения.

Как проходит процедура в Сбербанке

Порядок покупки жилья в ипотеку включает несколько этапов:

  • Клиент подписывает договор с кредитной организацией на получение ссуды.
  • Получает заемные средства.
  • Продавец и покупатель уточняют все детали процедуры, договариваются о продаже жилья через ипотеку.
  • Для закрепления договоренности стороны подписывают предварительное соглашение, покупатель выплачивает сумму задатка, и получает от продавца расписку о передаче средств.
  • На основе независимой экспертизы определяется оценочная стоимость недвижимости, она должна совпадать с ценой, предусмотренной основным договором.
  • После одобрения сделки банком, стороны подписывают основное соглашение на ранее оговоренных условиях.
  • Договор проходит регистрацию в МФЦ или Регпалате.
  • Клиент банка обращается в Росреестр за выпиской, подтверждающей права собственности на жилье (стандартные свидетельства в Регпалате больше не предоставляются).
  • Со всей документацией стороны обращаются в кредитную организацию.
  • После уплаты всех комиссий, страхования и оформления кредитного договора, сторонам предлагается арендовать сейф, в который закладываются личные и кредитные средства.

Продолжительность сделки варьирует от 1,5 ч до 1 дня.

Основные параметры договора

В ипотеку можно оформить как первичную, так и вторичную квартиру. Недвижимость, оформленное в кредит, остается у клиента, он является владельцем и имеет право пользования. Возможна реализация квартиры с разрешения кредитной организации.

Обязательные аспекты договора включают:

  • Указание предмета ипотечного займа.
  • Оценка имущества.
  • Параметры и период выполнения обязательств, обеспечиваемых ипотечным займом.
  • Жилая площадь.
  • Местонахождение.
  • Условия основных обязательств, обеспечиваемых ипотекой.
  • Права, на которых объект принадлежит залогодателю.

Ипотечное соглашение имеет юридическую силу с момента его госрегистрации.

Список документации

Для оформления ипотечного займа от клиента требуется ряд документации:

  • Паспортные данные или военное удостоверение.
  • СНИЛС.
  • ИНН.
  • Военный билет для граждан призывного возраста.
  • Документы об образовании (аттестат, диплом и др.).
  • Свидетельство о рождении детей.
  • Трудовая книга, заверенная работодателем.
  • Подтверждение доходов (справка 2 НДФЛ или по форме банка).

Дополнительная документация:

  • Справка о прописке (по форме 9).
  • Паспорта лиц, проживающих вместе с клиентом и его родственников (родителей, супругов и детей).
  • Пенсионное удостоверение и справка о размере ежемесячных начислений.
  • Свидетельство о смерти родных.
  • Документация на движимое или недвижимое имущество, владельцем которого выступает заемщик. Пори наличии в собственности жилого объекта следует предоставить его характеристики (по форме 7). По ценным бумагам следует собрать выписки из реестров держателей ц/б.
  • Бумаги, подтверждающие наличие счетов в банках (карты, депозиты, текущие) с выписками за 6 мес.
  • По кредитной истории: документация, подтверждающая своевременное погашение обязательств за 6-12 месяцев.
  • Кредитные договора погашенных займов.
  • Справки от нарколога и психолога.

В кредитную организацию предоставляются копии документации. Но в момент их предъявления банковский работник попросит оригиналы.

Созаемщикам или поручителям также следует предъявить указанные документы.

Пакет документов для заключения сделки купли-продажи

Ниже приведен перечень документации от продавца, предоставляемой при проведении сделки купли-продажи. Ее запросят в Регистрационной палате или МФЦ в момент проведения сделки:

Паспорта продавцов. При участии в сделке собственников возрастом до 14 лет, следует подготовить свидетельство о рождении и паспорт опекуна, для несовершеннолетних (от 14 до 18 лет) — паспорт

Договор купли-продажи недвижимости. Следует предусмотреть несколько экземпляров, исходя от количества сторон сделки + 1 для регистратора. При участии одного продавца и покупателя — 3 документа. Подписание договора осуществляется на момент регистрации сделки.

Разрешение в органах опеки и попечительства.

Соглашение супруга, заверенное у нотариуса. Оно не предоставляется при наличии брачного договора или получении жилья в наследство, дар. В случае смерти супруга, необходимо предоставить свидетельство о смерти.

Участники ипотечной сделки

Основными лицами, участвующими в процедуре по кредитованию квартиры выступают:

Заемщики — физлица, оформляющие кредитные договора с банком. В качестве обеспечения исполнения обязательств выступает залоговое имущество.

Кредиторы. Финансовая организация, предоставляющая ссуду, выступает залогодержателем недвижимости. Клиент является залогодателем. При невыполнении обязательств заемщиком, банк вправе продать жилье и возместить сумму займа.

Органы госрегистрации прав на недвижимость. Ипотечное соглашение подлежит госрегистрации, на основе которой оно принимает юридическую силу.

Нотариус. Договор купли-продажи и ипотеки недвижимости должен быть нотариально заверен. За удостоверение договора выплачивается пошлина в размере 0,3% от размера договора, но не более 3000р.

Продавец недвижимости — физлица и юр лица, располагающие в собственности недвижимым объектом.

Риэлтеры. Юрлица, участвующие или обслуживающие сделки. Их услуги обычно сводятся к подбору вариантов и сопутствующего сервиса (например, предоставления условий для переговоров, показ клиенту недвижимого объекта, договоренность с нотариусом о проведении процедуры).

Оценщики. Их задача заключается в определении рыночной стоимости жилья, оформляемого в ипотеку.

Страховые организации. Страховые договора исключают риск невозврата денег при утере трудоспособности заемщика. Оставшуюся сумму будут выплачивать страховые компании.

Заключение сделки по Росвоенипотеке

Продажа жилья по военной ипотеке проходит в несколько этапов:

 При получении свидетельства о регистрации в программе НИС, военным предлагается подписать договор с агентством недвижимости или отыскать жилье самостоятельно, встретиться с продавцом.

Стороны согласовывают все нюансы процедуры, требуемые документы и сроки проведения операции.

Затем требуется составление и подписание предварительного соглашения, где прописаны все оговоренные условия.

Продавец готовит документацию на жилищное имущество для принятия решения со стороны кредитора. Пакет документации соответствует стандартным требованиям, предусмотренным госрегистрацией. В отдельных случаях банк может потребовать дополнительные сведения.

Участник НИС оформляет заявку на ипотеки, предоставляет полный список бумаг, необходимых для рассмотрения заявки.

Кредитор выносит решение о предоставлении займа или отказе в нем. Время рассмотрения заявки варьирует от 1 до 7 дней.

В случае одобрения, клиент оформляет счет в этом же банке. На него будут перечислены средства с накопительного счета военнослужащих в пользу авансового платежа продавцу и остаток суммы на покупку жилья от финучреждения (заемные средства). После госрегистрации сделки деньги будут отправлены продавцу квартиры.

Документация на имущество передается независимому оценщику. Продавец обязуется в назначенный день и время предоставить доступ к жилью для осмотра экспертом. Оценка недвижимости проводится на протяжении 1-3 дней. Услуги специалиста оплачиваются покупателем.

Если объект отвечает требованиям банка, он заключает с военным соглашение на выдачу ссуды, и договор о жилищном займе для получения денег с именного счета участника НИС, которые позже будут переданы продавцу в виде аванса.

Покупатель подписывает обязательную страховку на имущество, титул и жизнь военного. Все расходы также покрывает участник НИС.

После подписания договоров (на предоставление кредитных средств, оценку, страховку), бумаги проверяются на соответствие требованиям законодательства и подписываются в «Росвоенипотеке». Процедура занимает не более 7 дней.

После составления договора на целевой жилищный кредит с «Росвоенипотекой» на счет клиента поступают средства для перечисления продавцу аванса, они подписывают договор купли-продажи недвижимости, указывая порядок взаиморасчета. Передают соглашение для госрегистрации, на нее отводится 5-7 дней.

Подтвердив права собственности участника НИС на приобретаемое жилье, документ необходимо отправить в банк. На счет продавца, оформленный для осуществления этой операции, перечисляются средства, размер которых определяется стоимостью недвижимости.

Продавец получает деньги и передает клиенту банка ключи от квартиры. Сделка считается закрытой.

На проведение сделки отводится не более 30 дней.

Детали сделки могут отличаться, исходя из выбора банка.

Источник: http://credity-banky.ru/kak-prohodit-sdelka-po-prodazhe-kvartiry-po-ipoteke

Minstroy39.ru