- Как восстановить договор купли-продажи квартиры?
- Продажа, дарение или завещание
- Можно ли оформить между мужем и женой
- Кому можно заключать соглашение
- Стоимость
- «Безвозмездная» сделка
- Образец договора
- материнский капитал сделки с близкими родственниками
- Использование материнского капитала на покупку квартиры
- Как выкупить долю в квартире у родственника на материнский капитал
- Материнский капитал в вопросах и ответах: часть 4
- Материнский капитал: сделки между родственниками запрещены
- Материнский капитал сделки с близкими родственниками
- Нелегальные сделки с недвижимостью с использованием материнского капитала
- Нюансы использования материнского капитала
- Представление интересов в судах общей юрисдикции
- Росреестр разъяснил нюансы сделок с недвижимостью с участием детей
- Совершение сделок от имени несовершеннолетнего с близким родственником
- Сделки между близкими родственниками
- Договор дарения квартиры близкому родственнику несовершеннолетнему 2019 год
- Сделки между несовершеннолетними и близкими родственниками
- Возможно ли произвести сделку обмена квартир между близкими родственниками с несовершеннолетними детьми
- Сделки с имуществом несовершеннолетних
- Какие сделки могут совершать несовершеннолетние
- Сделки между близкими родственниками запрещены закон 1 марта
- Договор дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку между близкими родственниками год
- Сделки с недвижимостью с несовершеннолетними имеют свои особенности
- Сделки с недвижимостью между близкими родственниками
- Сделки совершенные несовершеннолетними
- Купля-продажа квартиры между близкими родственниками
- Процедура покупки членом семьи
- Особенности договора
- Основания оспаривания в суде
- Советы
- Сделки между близкими родственниками запрещены закон
- Чем плохо завещание?
- Риски сделок дарения
- По договору купли-продажи
- Рента – сложная сделка
- Наследство по закону
- Сделка между мужем и женой ничтожна
- От родителей – к детям
- материнский капитал сделки с близкими родственниками
- Плюсы и минусы сделки с недвижимостью между близкими родственниками
- Этапы оформления сделки
- Собрать пакет документов
- Оформить договор купли продажи
- Оформить передачу ключей
- Плюсы и минусы продажи квартиры родственнику
- Недостатки
- Достоинства
Как восстановить договор купли-продажи квартиры?
Договор купли-продажи это соглашение, подписание которого является завершающим этапом сделки по передаче собственности от одного лица другому, взамен на денежные средства. Такое соглашение может заключить любой собственник, желающий выступить продавцом, и любой приобретатель, который имеет средства для покупки имущества. Однако, как и любая другая сделка, при разных условиях купля-продажа может проходить по разным сценариям.
В нашей статье мы расскажем, как проводится сделка купли-продажи недвижимости между близкими родственниками, и какие тонкости стоит учесть при оформлении договора. Существуют и другие способы позволяющие осуществить передачу права собственности от одного родственника другому, но некоторые предпочитают именно договор купли-продажи. Почему? — вы узнаете далее.
Продажа, дарение или завещание
Планируя провести сделку купли-продажи с близким родственником, не стоит забывать о возможности оформления договора дарения, оформление которого может показаться более выгодным. Так при передаче собственности по договору дарения, даритель не должен будет выплачивать какие либо налоги, поскольку такая сделка не предполагает получения прибыли.
Ключевым положительным моментом стоит считать также то, что имущество, переходящее по договору дарения, передаётся в безраздельную собственность конкретного гражданина, и не считается совместным имуществом, нажитым в браке.
У близких родственников есть возможность передавать имущество друг другу в порядке завещания. Плюсы у данного вида соглашения будут те же, что и в случае дарения, но порядок передачи имущества и обременение, которым может снабдить своё завещание наследодатель, весьма сомнительная перспектива. Во-первых, наследник по завещанию может столкнуться с рядом проблем, при открытии наследства и распределении долей.
Они могут возникнуть, если наследниками по закону будут выступать несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруги и т.п. чью долю в завещании нельзя отчуждать.
Хотя, как видите, есть альтернатива договору купли-продажи, этот вид соглашений остаётся наиболее популярным. На то есть одна причина, которая порой заставляет родственников оформлять именно договор купли-продажи. Сделки, в основе которых лежит безвозмездная передача собственности, обжаловать в суде будет гораздо проще, нежели сделку, на основании которой обе стороны получили выгоду.
Обжалование завещаний и дарственных очень частая процедура, к которой прибегают родственники, чьи интересы не были учтены дарителем или наследодателем. Этого факта вполне достаточно для обжалования соглашения. В результате новый собственник может стать владельцем лишь доли в недвижимости, а не всего объекта.
Внимание Для обжалования договора купли-продажи, потребуется доказать или незаконность данной сделки или ничтожность договора. Эти риски можно исключить, обратившись к юристу для составления договора купли-продажи, оспорить содержание которого не выйдет даже в судебном порядке. Именно эта особенность договора купли-продажи делает сделку привлекательной даже для оформления между близкими родственниками.
Можно ли оформить между мужем и женой
Согласно Семейному Кодексу РФ, близкими родственниками можно считать следующий круг лиц:
- Мать и отец;
- Сыновья и дочери;
- Братья и сёстры;
- Дедушки и бабушки;
- Опекуны и подопечные;
- Супруги.
Кому можно заключать соглашение
С точки зрения закона, всё имущество, приобретаемое супругами в браке, считается совместно нажитым и принадлежит супругам в равных долях, соответственно отчуждать собственность в пользу второй половинки можно лишь по дарственной или в порядке завещания. Договор купли-продажи между супругами, состоящими в законном браке, невозможно.
Но для супругов, разорвавших свои законные отношения, и находящихся в условиях бракоразводного процесса, составление договора купли-продажи, для наиболее грамотного раздела имущества, является наиболее правильным шагом. По итогу развода, совместно нажитое имущество делится между супругами, по долям, каждая из которых может быть продана, подарена или передана в порядке завещания, с согласия всех собственников.
Если одному из бывших супругов такое положение дел не выгодно, он может предложить выкупить свою долю в недвижимости, что станет основанием для составления договора купли-продажи. Такая сделка даёт основания для составления договора купли-продажи между родственниками, но это не единственный случай.
Любая ситуация, служащая основанием для оформления недвижимости в долевое владение, может стать поводом для передачи прав собственности от одного родственника другому, и, следовательно, поводом для составления договора купли-продажи между родственниками, или другого соглашения. Получены права на долю в собственности в результате приватизации, купли, или завещания – абсолютно не важно, она может быть как продана, так и передана в порядке иного соглашения, с письменного согласия других собственников.
Сделка имеет мало отличий, при оформлении между родственниками, и единственный нюанс, делающий оформление договора купли-продажи между родственниками отличным от рядовой гражданской сделки с долями недвижимости, это скидка на госпошлину, размер которой высчитывается, исходя из дальности родства между сторонами.
Стоимость
Передача прав собственности на недвижимость должна быть зарегистрирована в администрации, что делает обязательным регистрацию сделки в Росреестре, и выплату госпошлины. Однако это не единственные затраты, с которыми придётся столкнуться при оформлении договора купли-продажи недвижимости между родственниками.
Не стоит забывать о том, что с каждой сделки по недвижимости, оформляемой относительно объекта, находящегося в собственности продавца менее 3х лет, взимается имущественный вычет, за исключением следующих ситуаций:
- Стоимость объекта меньше 1 000 000 рублей;
- Цена, по которой объект недвижимости приобретён, равна цене, по которой объект был продан;
Эти исключения касаются всех сделок купли-продажи, в том числе между родственниками. Стоит иметь в виду, что схитрить и занизить цену, для уменьшения суммы налоговой выплаты, здесь не получится. Согласно закону, в случае продажи недвижимости по заниженной цене, налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.
«Безвозмездная» сделка
Договор купли-продажи между близкими родственниками остаётся стандартной и частой сделкой, по причине того, что прочие договоры, хоть и оформляются на безвозмездной основе, но могут иметь некоторые обременения, способные повысить риски.
К примеру, в дарственной даритель, может указать пункт, согласно которому, в случае смерти одаряемого лица, собственность переходит обратно дарителю или его семье. Завещание также может содержать в себе обременяющие пункты, к тому же такой вид соглашения не всегда удобен, ведь открывается завещание только после кончины составителя.
Стоит заметить, что такие сделки, хоть и называют безвозмездными, оформителю придётся заплатить нотариусу за заверку документа у нотариуса. Стоимость заверки документа хоть и не велика, это не даёт полной уверенности юридической силе бумаги, ведь проверка содержания в таком случае является чистой формальностью и относится исключительно , но не к правовой базе документа.
Образец договора
Итог
Планируя провести сделку купли-продажи с близкими родственниками, стоит обратиться за консультацией к юристу.
Он подскажет вам какой вид договора вам лучше подойдёт, поможет подготовить документы и составит наиболее грамотный договор купли-продажи.
Сегодня купля-продажа недвижимости подразумевает обязательную регистрацию прав в Росреестре, что делает необязательной нотариальную заверку документации, ведь отметка о праве собственности будет стоять непосредственно в ДКП.
Вы можете составить договор самостоятельно, но что бы исключить все риски и составить безопасное и законное соглашение, заручиться поддержкой опытного юриста, будет самым правильным решением.
(2 4,50 из 5)
Загрузка…
Источник: https://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/kuplya-prodazha-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami.html
материнский капитал сделки с близкими родственниками
30, 31 октября и 1 ноября в Петербурге будет проходить большой ликбез для покупателей городской, загородной и зарубежной недвижимости: более 50 бесплатных семинаров и консультаций могут посетить петербуржцы за три дня работы Ярмарке недвижимости в Экспофоруме.
— по долевому участию в строительстве, ипотечным договорам, налоговым вычетам при сделках с недвижимостью, проведению сделок на вторичном рынке, особенностям использования материнского капитала при покупке жилья.
Использование материнского капитала на покупку квартиры
На практике купить квартиру у близких родственников непросто. Во-первых, жилье, приобретенное с помощью средств МСК, должно быть оформлено в совместную собственность детей и родителей, «а действующим законодательством (ч. 3 ст.
60 СК РФ и ч. 3 ст. 37 ГК РФ) установлен запрет на сделки несовершеннолетних с их родителями, опекунами, попечителями, их супругами и близкими родственниками, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование».
Как выкупить долю в квартире у родственника на материнский капитал
Отвечаем: Любые сделки с использованием материнского капитала между близкими родственниками (бабушки, дедушки, родители, дяди и тёти) невозможны и запрещены законом. В частности, статьями 28 и 37 (пункт №3) Гражданского Кодекса РФ. Даже если фактическим владельцем будет являться не родитель, а ещё несовершеннолетний младенец.
Из ст. 37 ГК РФ следует, что заключение договоров между несовершеннолетним и близкими родственниками родителей невозможно кроме случаев безвозмездной передачи жилья.
Материнский капитал в вопросах и ответах: часть 4
Жизнь рождает нестандартные сюжеты. Особенно если речь идет о квартирных делах, ипотеке и материнском капитале. Под каждый случай специальную инструкцию не напишешь, но можно попробовать разобраться, что к чему. Наиболее ценны тут советы практиков, к которым за помощью и обратился наш журнал.
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru » напоминает, что согласно Федеральному закону № 256-ФЗ от 29.
Материнский капитал: сделки между родственниками запрещены
По данным Управления Росреестра по Самарской области, в области зарегистрировано порядка двух тысяч сделок купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала.
Квартиры приобретаются как в общую собственность всех членов семьи, так и временно оформляются на одного из супругов.
В ведомстве напоминают, срок переоформления документов – 6 месяцев после перечисления средств материнского капитала продавцу жилого помещения.
Материнский капитал сделки с близкими родственниками
Ограничений по использованию средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилья у родственников Федеральным законом №256-ФЗ не предусмотрено.
Для направления средств материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения, в соответствии с «Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», утвержденными постановлением Правительства РФ от 12.
Рекомендуем прочесть: Оспорить ренту
Нелегальные сделки с недвижимостью с использованием материнского капитала
Законом предусмотрено, что семьи, которые родили или усыновили второго, третьего или последующего ребенка, имеют право на получение материнского капитала в размере 408,9 тыс. рублей. Порядок использования этой бюджетной субсидии жестко регламентирован.
Потратить ее можно на образование детей, пенсию матери, либо улучшение жилищных условий (включая погашение ипотечных займов). При этом средства не выдаются на руки, а перечисляются на счет организации (строительной компании, банка, образовательного учреждения и пр.
Нюансы использования материнского капитала
живу с девушкой в 3-х комнатной квартире около 10-ти лет,не расписаны,имеется общий ребенок 9-ти лет,все трое прописаны в этой квартире,квартира в общедолевой собственности у меня и моей матери по 1/2 доле.Мать раньше жила с нами,мы купили ей 1-а комнатную квартиру в ипотеку,ипотека оформлена на меня и на мать,квартира также напополам равные доли у меня и у нее,мать прописана в 1-а комнатной квартире.
Представление интересов в судах общей юрисдикции
Ситуация такая: Отец имеет в собственности дом, дом четырехквартирный (с отдельными входами, газом, санузлом, кухней). Оформлен в регпалате только на отца, как один жилой дом (земля тоже в собственности на него).
У отца есть три сына, которые и занимают три квартиры дома, у всех семьи и дети (имеется материнский капитал, дети более 3 лет).
Отец хочет продать своим трем сыновьям каждому по части, чтобы они расплатились с ним материнским капиталом.
Росреестр разъяснил нюансы сделок с недвижимостью с участием детей
Источник: http://pomoshjuristov.ru/materinskiy-kapital-sdelki-s-blizkimi-rodstvennikami-55477/
Совершение сделок от имени несовершеннолетнего с близким родственником
Совместная собственность не позволяет одному из собственников по своему усмотрению распорядиться личным имуществом. Для этого необходимо прекратить на основании соглашения совместную собственность и установить долевую, определив размер долей, что поможет передать свою долю родственнику.
- Приватизация квартиры возможна в долевую собственность, причем, доли устанавливаются по соглашению собственников.
- Квартира может быть унаследована по завещанию или по закону – в долях, и для передачи собственности на долю недвижимость можно подарить.
- Совместную собственность супругов можно изменить на долевую путем выдела доли для дальнейшей передачи ее ребенку или иному близкому родственнику.
Сделки между близкими родственниками
Таким образом, законные представители, опекуны и попечители и их близкие родственники могут передать имущество подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, то есть могут заключать только безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества несовершеннолетнего. При этом не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями (ст. 575 ГК РФ), запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.
Прежде необходимо определить – кого считать близкими родственниками. Так в соответствии со ст. 14 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) близкие родственники – это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать).
Договор дарения квартиры близкому родственнику несовершеннолетнему 2019 год
Также хотим отметить, что по договору дарения не предусмотрены налоговые вычеты. Если не хотите платить налог , то советуем рассмотреть вопрос купли-продажи квартиры, вместо дарения (по которому произведете налоговый вычет — Статья 220 НК РФ), в котором распишете вопрос об уплате налога именно не продавцом, а покупателем (одаряемым) за (вместо) продавца.
Если стороны не состоят в близком родстве — получатель подарка должен сам подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости. Переоформление собственности на недвижимость подлежит обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Сделки между несовершеннолетними и близкими родственниками
Данный запрет распространяется на все возмездные сделки, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. В последнее время участились случаи (особенно при приобретении жилья за счет средств материнского (семейного) капитала), когда продавцами квартиры являются бабушки (дедушки), а покупателями их родные внуки.
Осторожно: проблемный застройщик!В 2015 году из-за скачков валютных курсов и ослабления российской экономики многие проекты на первичном рынке могут оказаться под угрозой заморозки или срыва сроков сдачи объекта. Как проверить надежность застройщика, определить первые признаки несостоятельности и уберечься от рискованной покупки? По…
Возможно ли произвести сделку обмена квартир между близкими родственниками с несовершеннолетними детьми
Хотим для частичного погашения ипотеки по 2- х комнатной квартире использовать материнский капитал.
Но «когда жилое помещение не оформлено в общую собственность родителей и детей» в пенсионный фонд необходимо предоставить «нотариально засвидетельствованное письменное обязательство оформить жилое помещение в общую долевую собственность всех членов семьи» (в течение пол года после погашения ипотеки). В этом случае собственниками 2- х комнатной квартиры станут и несовершеннолетние дети.
Предыстория такая. В данный момент в 3- х комнаной квартире проживают мама, папа, двое детей (возрастом 5 лет и пол года). Квартира находится в собственности у мамы, бабушки и дедушки детей (родителей мамы). Пропсаны в квартире – мама, папа, бабушка, дедушка, дети, сестра мамы.
Сделки с имуществом несовершеннолетних
Следует иметь в виду, что разрешение (согласие) органа опеки и попечительства потребуется не только при отчуждении имущества несовершеннолетнего.
Например: ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя.
Если недвижимость приобретается за счет средств несовершеннолетнего, и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо также получить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение такой сделки.
Если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры всем прописанным придется сниматься с регистрационного учета по месту жительства.
Какие сделки могут совершать несовершеннолетние
Особое правило установлено и в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему: такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от возраста несовершеннолетнего. При этом несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Рекомендуем прочесть: До скольки можно работать перфоратором в челябинске
Ограниченная дееспособность несовершеннолетних и их возраст определяют требования к совершаемым ими сделкам и возможность совершать их самостоятельно. Так, дети от 6 до 14 лет вправе, например, покупать недорогие игрушки, получать в дар движимое имущество.
Остальные сделки от их имени совершают родители. Дети от 14 до 18 лет могут в дополнение к указанным сделкам осуществлять авторские права, открывать банковские вклады и распоряжаться своими доходами. Для совершения иных сделок им потребуется согласие родителей.
Сделки, которые могли бы совершать дети до 6 лет, законодательством не предусмотрены.
Сделки между близкими родственниками запрещены закон 1 марта
Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке недвижимости. На сегодняшний день возросло количество сделок между родственниками, по которым они продают друг другу имущество.
Обращаем особое внимание – если сделка купли-продажи совершена фиктивно, без реальной передачи денег (например, лишь с целью получения налогового вычета), то такая сделка может быть признана мнимой. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Поэтому необходимо соблюдать все условия законности сделки, в частности представлять доказательства произведения расчета между сторонами. Нарушение этих правил влечет недействительность сделки.
Придётся вам искать нотариуса в другом районе, или городе, только не говорите, что сделка будет с родственником. А то не исключено, что другой нотариус, тоже необоснованно вам откажет по своей неграмотности, так как на сделки между родственниками ограничений не установлено.
Договор дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку между близкими родственниками год
Соглашение должно быть составлено в 3 экземплярах. Особенности дарственной на квартиру несовершеннолетним лицам: Соглашаться принять дар должен не сам ребенок А его представитель (родитель, усыновитель и т. д.) – ст. 5 УПК России, ст. 64 СК Сделка будет совершена от имени ребенка Но подпись также ставить законный представитель.
А значит, при составлении соглашения стоит указывать и данные такого представителя Типовой договор дарения квартиры между близкими родственниками имеет такой вид: Земельный участок Важное условие при дарении – должен быть выплачен налог на землю и сняты обременения.
Сделки с недвижимостью с несовершеннолетними имеют свои особенности
— Предварительного разрешения органа опеки требуется для сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего лица, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, для сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Кстати, разрешение органа опеки и попечительства на совершение любой из перечисленных выше сделок и обязательные для исполнения указания в отношении распоряжения имуществом подопечного выдаются в письменной форме для исключения в последующем возможных споров. Например, для выдачи родителями отказа от имени ребенка от его права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности или соседней комнаты, расположенной в коммунальной квартире, потребуется предварительное получение разрешение органа опеки и попечительства, поскольку в данном случае происходит отказ от принадлежащих подопечному (ребенку) прав.
Рекомендуем прочесть: Можно ли использовать земли кфх для создания турбазы
Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет.
Сделки с недвижимостью между близкими родственниками
Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Поэтому необходимо соблюдать все условия законности сделки, в частности представлять доказательства произведения расчета между сторонами. Нарушение этих правил влечет недействительность сделки.
Однако во внимание необходимо принимать ряд нюансов, к примеру, необходимость учета преимущественного права, которым обладают владельцы других комнат. Его суть заключается в том, что собственники остальных долей должны первыми узнать о продаже комнаты и предоставить продавцу согласие или отказ в письменной форме.
Сделки совершенные несовершеннолетними
До совершения сделки нужно снять с регистрационного учета прописанных в квартире несовершеннолетнего ребенка и одного родителя. Куда обращаться и как происходит процедура? Другая квартира в стадии покупки и в момент выписки ребенка она еще в собственности не будет. Нужно ли ребенка прописывать куда-то еще или же можно выписаться из квартиры и через какое-то время прописаться в уже купленную?
Мы приобретаем квартиру за наличный расчет. Но на момент совершения сделки несовершеннолетний ребенок не может быть выписан из квартиры (ребенок не является собственником), т.к. находится в другом городе. Риелтор предлагает составить договор с обременением о выписке ребенка по приезду. На сколько это безопасно соглашаться на такой договор?
26 Янв 2019 etolaw 132
Источник: https://gdp-law.ru/darenie-darstvennye/sovershenie-sdelok-ot-imeni-nesovershennoletnego-s-blizkim-rodstvennikom
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками
Иногда участниками купли-продажи квартиры становятся родственники.
Купля-продажа любого имущества между родственниками вполне законна. Ни один нормативный акт не содержит запрета на такие соглашения.
Другой вопрос, если родство используется для переоформления недвижимости на другое лицо, чтобы избежать ответственности.
Законом определяется круг близких родственников. К ним относятся:
- супруг;
- дети;
- родители;
- бабушки и дедушки;
- внуки.
Гражданское право не создаёт дополнительные негативные нюансы, связанные с родством.
Иными словами, никто не оспорит договор, а суд или налоговая не накажут только за то, что квартира была продана родному человеку.
О родственниках вспоминают, в делах о банкротстве или о налоговой ответственности. Тогда уходят от ответственности, переписывая имущество на родственников. Такие схемы действительно незаконны.
Процедура покупки членом семьи
Сделка между близкими родственниками отличается следующими особенностями:
- доверительные отношения между участниками освобождают их от длительного сбора документов;
- расчет за квартиру можно произвести наличными без использования сложных механизмов (аккредитив, эскроу, банковская ячейка);
- можно договориться о более лояльных условиях оплаты квартиры, не передавая при этом жилье в залог продавца;
- оплата нотариальных услуг при удостоверении договора будет меньше за счет родства.
Сделка, основанная на доверии, не предполагает глубокого анализа истории квартиры. Родственники и так знают, кто в ней жил и какие требования в отношении этой квартиры могут возникнуть. Соответственно, как продавец, так и покупатель несут меньшие риски при оформлении.
Расчет за жилье тоже основан на доверии участников. Это значит, что пользоваться услугами посредника не нужно. Такой подход поможет сэкономить на всевозможных банковских комиссиях и сборах.
По общему правилу при оплате квартиры в рассрочку за продавцом остается право залога на проданное жилье до внесения последнего платежа. В случае сделки между близкими людьми можно прийти к соглашению о рассрочке и без регистрации залога.
При этом обратите внимание, что все перечисленные нюансы основаны на личных отношениях сторон.
Единственное отличие, предусмотренное нормативными правилами – это расчет оплаты нотариальных услуг.
Так, если квартира продается супругу, родителям, детям, внукам:
до 10 000 000 руб. включительно | 4800 руб. + 0,2% цены договора |
свыше 10 000 000 руб. | 24 800 руб. + 0,1 % цены, превышающей 10 000 000 руб., но не более 50 000 руб. |
Если квартира продается иным лицам:
от 1 000 001 руб. до 10 000 000 руб. | 8800 руб. + 0,2% от суммы сделки, превышающий 1 000 000 руб |
свыше 10 000 000 руб. | 26 800 руб. + 0.1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., не более 100 000 руб |
Приведены приблизительные тарифы, из которых можно увидеть разницу в сумме оплаты. Помните, что по общему правилу нотариальное удостоверение договоров купли-продажи не требуется.
Иных установленных законом особенностей процедуры сделки за счет родства не существует. К оформлению предъявляются те же правила и требования, как и в случае с посторонними людьми:
- оформляется договор купли-продажи;
- подписывается передаточный акт;
- документы сдаются на регистрацию;
- квартира оплачивается.
При налогообложении для продавца также не имеет значения, кому была продана квартира. Налог с продажи уплачивается по общим правилам.
Покупатель же не получает право на налоговый вычет и не сможет вернуть НДФЛ за счет покупки жилья у близкого родственника. Учитывайте это при оформлении сделки.
Особенности договора
Договор купли-продажи между родственниками не имеет каких-либо особенностей, связанных с близким родством:
- указывать в договоре степень родства не нужно;
- нотариально удостоверять такой договор не обязательно (только если продается часть или продавец является несовершеннолетним).
В договоре нужно указать те же пункты, которые необходимы и при сделке с посторонним:
- ФИО, паспорт, адрес участников сделки;
- предмет договора: подробное описание квартиры;
- цена квартиры;
- порядок и срок передачи квартиры;
- порядок и срок оплаты;
- иные условия, в том числе гарантии продавца;
- указание на то, возникает ли залог продавца.
При этом, учитывая доверительный характер сделки, можно обойтись без акта приема-передачи к договору. Для этого нужно прямо указать в тексте документа, что передаточный документ не требуется:
«Стороны договорились, что настоящий договор одновременно является актом приема-передачи квартиры. Подписание договора свидетельствует о произведенном Покупателем осмотре квартиры, и его согласии принять квартиру в том техническом состоянии, в котором она находится на дату подписания договора»
Если вы заключаете сделку лишь для вида, передаточный акт лучше подписать. В противном случае кредиторам должника, «переписавшего» квартиру на родственника, будет легче доказать мнимость сделки.
Основания оспаривания в суде
Оспорить договор в суде на том основании, что он заключен между близкими родственниками, невозможно. Это абсолютно законная сделка.
Отменить сделку, если продавец или покупатель просто передумали, тоже нельзя. Обратите внимание на это. Очень часто родители передают своим детям квартиры по договору купли-продажи, надеясь, что они все так же смогут осуществлять контроль над недвижимостью. Это в корне неверно.
Покупатель становится полноправным собственником квартиры с момента перехода права собственности, он может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продать, подарить или завещать. Согласия близких родственников при этом не требуется. Если вы не хотите передавать такие полномочия своему родственнику, лучше откажитесь от сделки.
Таким образом, отменить сделку в суде можно по общим основаниям, характерным для купли-продажи:
- Расторгнуть договор в связи с тем, что один из участников нарушил условия сделки
Сделать это можно до момента исполнения сторонами обязательств: до момента передачи квартиры, оплаты квартиры или государственной регистрации права собственности, в зависимости от того, какое из этих событий наступило позднее.
Для судебного расторжения нужна веская причина. Например, если покупатель уклоняется от оплаты жилья.
- Признать сделку недействительной, если нарушены чьи-либо права или требования закона.
Такой вариант возможен, если:
- не получено согласие супруги продавца;
- не получено разрешение органов опеки (если продавец несовершеннолетний);
- о продаже не уведомлены иные собственники жилья;
- сделка не удостоверена нотариусом, если такое удостоверение обязательно;
- продавец или покупатель недееспособны;
- не получено согласие родителей на сделку несовершеннолетнего.
Иск подается лицом, права которого нарушено, в сроки и порядке, установленными процессуальным законом.
Иногда сделки между родственниками обладают признаками мнимости или притворности. Мнимые сделки не порождают последствий – чаще всего их заключают лишь для вида. Например, если у должника накопилось много денежных обязательств, и в связи с ними появилась угроза потери недвижимости, такие должники быстро «переписывают» квартиры на близких.
Притворная сделка прикрывает настоящую. Например, когда дарение прикрывает куплю-продажу в целях ухода от налогообложения.
Если это ваш случай, помните, что такие сделки через суд могут быть оспорены кредиторами должника или налоговыми органами.
Советы
- Если сделка является формальной, то есть на самом деле квартира передается бесплатно, лучше оформить договор дарения.
- Учтите налоговые последствия для покупателя – он теряет право на налоговый вычет.
- Квартира, купленная мужем у родственников, тоже считается совместно нажитым имуществом супругов.
- Указывайте в договоре реальную цену квартиры, чтобы избежать неприятностей с налоговой.
Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/blizkij-rodstvennik.html
Сделки между близкими родственниками запрещены закон
В преклонном возрасте люди начинают задумываться о том, кому и как передать свою квартиру или дом, когда их не станет.
Но порой они принимают неверные решения, чем усложняют впоследствии жизнь своим наследникам.
https://www.youtube.com/watch?v=RFYkFZdmHEA
О том, какие есть варианты передачи и как их правильно оформить, рассказывает Юлия Дымова, юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Чем плохо завещание?
На поверхности всегда лежит вариант завещания или наследования, но иногда в силу разных причин возникают опасения — вдруг наследник не оформит необходимые документы.
При передаче по завещанию объект недвижимости переходит к новому собственнику только в случае смерти.
При этом наследственные квартиры вызывают особый страх всех покупателей и риэлторов, на рынке они проходят как «опасные»,
так как при дальнейшей продаже с ними часто возникают сложности. Поэтому, если наследники понимают, что в будущем им нужно будет продать эту квартиру или дом, то стараются решить вопрос о передаче квартиры еще при жизни наследодателя другим способом.
Риски сделок дарения
В случае сделок между близкими родственниками существует вариант дарения по статье 217 Налогового кодекса РФ, в которой указано, при каких видах родственных связей не возникает дополнительного налогового бремени. К этой категории относятся родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, полнородные и не полнородные братья и сестры.
Дарение считается безвозмездной сделкой и по закону не предполагает возможности создания условий (то есть в договоре не прописываются варианты или условия, по которым квартира была передана в собственность тому или иному родственнику). Поэтому пожилые люди боятся, что обстоятельства изменятся и их выгонят на улицу новые собственники – и действительно, если было совершено дарение, то предыдущего правообладателя можно выписать из квартиры в судебном порядке.
По договору купли-продажи
Другой вариант – договор купли-продажи.
Здесь идет речь о фиктивном договоре, потому что фактически деньги при этих сделках не передаются, а при последующей продаже квартиры в случае смерти продавца основным вопросом у нового покупателя будет: «Были ли произведены взаиморасчеты?» При составлении классического договора купли-продажи все необходимые расчеты должны быть произведены и полностью исполнены все условия документа, на руках у продавца в таком случае должно быть наличие подписанного акта приема-передачи и расписка о получении денежных средств как подтверждение наличных расчетов.
В договоре купли-продажи можно предусмотреть такое условие, как пожизненное проживание или проживание до момента самостоятельного снятия,
поэтому в такой сделке риск оказаться на улице по сравнению с передачей квартиры по договору дарения не так велик.
Рента – сложная сделка
Третий вариант –рента. Этот вид договора используется сейчас достаточно редко как из-за высокого риска оспаривания в суде, так и из-за достаточно трудного исполнения. Помимо того, что идет передача квартиры, она еще и находится в залоге у продавца, который является получателем ренты, то есть на недвижимости висит обременение.
Дополнительно необходимо, чтобы плательщик ренты исполнял обязательства по содержанию получателя ренты – оплату взносов, платежей, а после смерти получателя оплатил захоронение.
Рента может быть расторгнута по соглашению сторон либо по заявлению получателя ренты. Среди пожилых людей даже существовал такой бизнес: они выбирали для себя лучшего «содержателя», а спустя какое-то время подавали на него в суд, расторгали договор и переходили в руки к другим.
Наследство по закону
Если договоры и сделки заключаются в рамках действующих законов РФ, то вопросов у регистрационных органов не возникнет. Однако есть люди, которым абсолютно все равно, что будет после их смерти, вне зависимости от того, сколько у них детей и обязательств.
Поэтому до сих пор самой распространенной формой передачи квартиры между родственниками остается наследство по закону.
Сделка между мужем и женой ничтожна
Следующим аспектом являются сделки между супругами. Сознательные пары, которые системно подходят к расторжению брака, понимают, что им необходимо определить, кому и что полагается после развода. Если задуматься о недвижимости до расторжения брака, можно использовать либо брачный договор, либо соглашение о разделе имущества.
Самая большая ошибка в такой ситуации – совершение сделок купли-продажи между супругами, так как если объекты недвижимости были изначально приобретены в совместную собственность, то такие сделки признаются ничтожными (недействительными).
Если у пары в собственности была квартира, купленная на жену, а потом по какой-то причине стало необходимо переоформить ее на мужа, то
классический договор купли-продажи в такой ситуации составить невозможно, потому что возникнет конфликт интересов.
Когда квартира приобретена в браке, условно можно полагать, что там есть доля мужа, следовательно, он должен покупать сам у себя.
Такая сделка будет возможна только при условии предварительно заключенного брачного договора, в котором указано, что данное имущество выведено из совместно нажитого имущества и является личной собственностью одного из супругов.
Если у будущих или уже действующих супругов есть несогласованности по недвижимому имуществу, лучше сразу заключить брачный договор.
От родителей – к детям
Возмездные сделки между родителями и детьми возможны, если и те, и другие являются совершеннолетними.
Если дети несовершеннолетние, то такой вид сделки будет нарушать 37 статью ГК РФ.
При нахождении квартиры в долевой собственности родителей и детей, которые являются сособственниками, при продаже необходимо обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.
Например, у отца или матери есть другая квартира, и они готовы предоставить площадь взамен той, что у ребенка есть сейчас. В такой ситуации органы опеки запретят данную сделку, потому что происходит нарушение интересов несовершеннолетних. Обосновывается это тем, что оба жилья могут принадлежать ребенку по закону.
Когда ребенку передают в собственность долю в уже имеющейся квартире, то получается, что он утратил право собственности, ничего не получив взамен.
Заключая сделки между собой, родственники должны понимать, для чего они это делают, чтобы регулировать форму сделки в зависимости от поставленных задач и выбрать наиболее подходящий вариант.
Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2017/06/23/kakie-sdelki-vozmojni-mejdy-blizkimi-rodstvennikami/
материнский капитал сделки с близкими родственниками
30, 31 октября и 1 ноября в Петербурге будет проходить большой ликбез для покупателей городской, загородной и зарубежной недвижимости: более 50 бесплатных семинаров и консультаций могут посетить петербуржцы за три дня работы Ярмарке недвижимости в Экспофоруме.
— по долевому участию в строительстве, ипотечным договорам, налоговым вычетам при сделках с недвижимостью, проведению сделок на вторичном рынке, особенностям использования материнского капитала при покупке жилья.
Плюсы и минусы сделки с недвижимостью между близкими родственниками
Иногда можно услышать мнения, что продажа недвижимости близким родственникам не законна, но оно в корне неверно. С точки зрения закона купля продажа недвижимости между близкими родственниками не имеет особых отличий от аналогичной сделки между посторонними людьми. Единственной ситуацией, когда покупка жилого помещения у близкого родственника запрещена – это приобретение жилья с использованием материнского капитала.
Также по закону одному супругу невозможно продать другому супругу квартиру, приобретённую в браке. Дело в том, что такая недвижимость находится в общей собственности мужа и жены. В этом случае можно вести речь лишь о купле продаже доли в квартире между родственниками.
Этапы оформления сделки
К близким родственникам относятся супруги, родители, дети, внуки, бабка, дед, братья и сёстры. Для осуществления купли-продажи недвижимости им, как и при стандартной сделке необходимо:
Собрать пакет документов
В этот пакет входят:
- Паспорта;
- Документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру;
- Техническая документация на жилое помещение (технический и кадастровый паспорта, выписка из лицевого счёта и домовой книги);
- Сведения из налоговой и ЖЭУ об отсутствии задолженности по оплате налога и коммунальных услуг.
Оформить договор купли продажи
Письменно оформить договор купли продажи и подписать его. При желании сторон можно оформить сделку у нотариуса.
Оформить передачу ключей
Юридически (путём составления акта) или формально (отдать ключи) передать квартиру новому собственнику.
Плюсы и минусы продажи квартиры родственнику
Рассмотрим недостатки и достоинства купли продажи между родственниками не только по сравнению с аналогичной сделкой между посторонними лицами, но и в сравнении с другими способами передачи недвижимости близкому: дарением и завещанием.
Недостатки
О налоговом вычете
Если купля продажа квартиры оформляется между родственниками, оформить налоговый вычет уже не получится. Однако ели квартира приобритается на имя ребенка, родители оформить вычет (а у ребенка сохранится право на вычет в будущем).
подробнее читайте здесь
- Продавец должен заплатить государству налог на доход в размере 13% от суммы сделки, превышающей 1 млн.
рублей, если квартира до продажи находилась в его собственности меньше 3 лет. То есть за квартиру стоимостью 2 000 000, в налоговые органы придётся отдать 130 000 рублей. Такая статья расходов отсутствует при передаче квартиры родственнику по дарственной или завещанию.
- В случае, когда покупатель состоит в браке, продажа квартиры предполагает, что недвижимость переходит в общую собственность супругов. В то же время такие сделки с недвижимостью между близкими родственниками как дарственная или завещание позволяют передать квартиру конкретному человеку, и в случае развода супруг не сможет заявить на неё свои права.
- После государственной регистрации договора, квартира полностью переходит в собственность покупателя и он волен распоряжаться ею по своему усмотрению. Продавец не может выставить в договоре купли-продажи условия о праве пользования квартирой до его смерти, как например, в договоре дарения.
То есть родители, продавшие своему сыну квартиру, могут при желании последнего оказаться на улице в любой момент. Такой вариант событий полностью исключён при составлении завещания.
Об особенностях сделки купли продажи недвижимости между родственниками смотрите видеосюжет:
Достоинства
- Пожалуй, единственным отличием купли продажи квартиры между близкими родственниками от сделки между посторонними людьми является уменьшенный размер госпошлины за регистрацию договора купли продажи недвижимости нотариусом. Но стоит отметить, что на сегодняшний день законодательство не содержит требования о нотариальном удостоверении сделок купли-продажи недвижимости.
Поэтому решение о необходимости обращения в нотариальную контору стороны принимают самостоятельно.
- Не секрет, что при заключении договора купли-продажи стороны часто занижают реальную стоимость квартиры, чтобы снизить налог или избежать его уплаты (если квартиру оценивают меньше 1 млн.). Близким родственникам проще договориться между собой о цене в договоре.
Но при этом следует помнить, что все сделки с недвижимостью, контролируются налоговыми органами с целью выявить сделки, заключенные с явно заниженной ценой. В этом случае продавцу придётся не только оплатить налог в полном объёме от рыночной цены квартиры, но и заплатить пеню за махинации по сделке.
- Последнее обстоятельство является достоинством лишь для покупателя.
После оформления договора купли продажи покупатель становится полноправным собственником квартиры. Такой способ передачи недвижимости защищает нового владельца квартиры от притязаний других родственников, которые могут быть при оформлении дарственной или завещании (оспаривание сделок, обязательная доля нетрудоспособных иждивенцев).
Таким образом, оформление договора купли-продажи квартиры не зависит от степени родства сторон. В свою очередь такая сделка всё же имеет больше недостатков, чем достоинств, поэтому лучше отдать предпочтение другим видам передачи имущества в собственность близкому родственнику.
Источник: https://realtyinfo.online/3559-kuplya-prodazha-nedvizhimosti-mezhdu-rodstvennikami