Договор обмена жилыми помещениями между собственниками жилья

Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениями

Договор обмена жилыми помещениями может состояться как между жильцами социальных квартир, так и между собственниками объектов недвижимости. Для каждого из указанных случаев предусмотрены специальные условия проведения сделок, которые будут рассмотрены в представленном материале.

Условия обмена жилья в найме

Наличие у граждан права пользования жильем на условиях соцнайма не дает им возможности распоряжаться им по собственному усмотрению, так как до момента приватизации указанные объекты находятся в муниципальной или государственной собственности. Тем не менее, ЖК РФ разрешает совершить обмен жилыми объектами на законных основаниях.

Ст. 72 ЖК РФ регламентирует, что обмен может совершаться в отношении различных жилых объектов, занимаемых жильцами на условиях соцнайма. Состав таких объектов определен в ст. 16 ЖК РФ:

• индивидуальный дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната.

На практике, предметом соцнайма выступают квартиры или комнаты, которые и будут обмениваться жильцами.

Обмен социальной недвижимости характеризуется специфическими особенностями:

• оба объекта недвижимости должны быль неприватизированы, т.к. не допускается обмен между жильем, принадлежащим гражданам на различных формах собственности;
• возможность заключения указанного соглашения наступает только при письменном согласии со стороны наймодателя, а также всех жильцов;
• законодательством не предусмотрена возмездность для указанного вида договоров.

Прямой запрет на обмен социальных объектов недвижимости на квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, позволяет сохранить неизменным состав государственного или муниципального фонда. Фактически смены формы собственности не происходит, изменяется только состав нанимателей одновременно в двух помещениях.

Процедура обмена между нанимателями

Юридическим основанием для заключения договора выступает обращение всех нанимателей двух объектов недвижимости к наймодателю для получения согласия. Несмотря на требование законодательства об обязательном наличии указанного одобрения договора, наймодатель не может в произвольном порядке отказать в реализации права на обмен.

Исходя из анализа норм ЖК РФ, порядок действий сторон при совершении обмена будет состоять из следующих этапов:

1. поиск потенциального варианта обмена жильем, занимаемым на условиях соцнайма;
2. получение одобрения от всех жильцов двух помещений, в том числе временно не проживающих граждан;
3. составление единого письменного документа – договора обмена;
4. направление указанного соглашения в адрес обоих наймодателей;
5. проверка наймодателями условий обмена и установление наличие или отсутствие оснований для отказа, регламентированных в ст. 73 ЖК РФ;
6. при наличии одобрения соглашения обоих наймодателей происходит расторжение действующих договоров соцнайма и одновременное оформление новых соглашений соцнайма.

На проверку условий обмена и одобрение договора у наймодателей есть 10 дней, по истечении этого срока граждане имеют право требовать переоформления договоров соцнайма в принудительном порядке.

Обратите внимание! Так как жильцы не являются собственниками объектов, они не могут включать в договор условие об установлении каких-либо выплат при обмене. Договор с помещениями, принадлежащими на условиях соцнайма, носит безвозмездный характер.

Типичными случаями обмена являются различные варианты улучшения жилищных условий:

• размер муниципальных квартир при разводе супругов;
• переезд в другое жилье для улучшения транспортной доступности к новому месту работы или учебы;
• регистрация брака между владельцами и обмен двух помещений на одну квартиру;
• изменение этажности проживания для улучшений условий жизни граждан с ограниченными возможностями.

Отказ в проведении обмена со стороны наймодателей может быть обусловлен только нормами закона. В ЖК РФ установлено только шесть возможных ситуаций, при которых обмен может быть запрещен:

• к участникам обмена заявлено исковое требование о расторжении или изменений соглашения соцнайма;
• в судебных органах находится иск об оспаривании права пользования объектом;
• если в соглашении фигурирует помещение, обладающее признаками непригодности для проживания граждан;
• уполномоченными органами утверждено официальное решение о сносе дома;
• если предстоит капитальный ремонт здания с переустройством помещений;
• если по итогам реализации обменного соглашения в коммунальную квартиру переселяются субъект, обладающий тяжелыми разновидностями хронических заболеваний.

Иных условий для отказа наймодателя законодательство не предусматривает. Если наниматели получили необоснованный и неправомерный отказ, они вправе обратиться в судебные инстанции для принудительного переоформления договоров соцнайма.

Как и при распоряжении недвижимостью на праве собственности, при обмене жильем по соцнайму будет осуществляться контроль за соблюдением прав несовершеннолетних граждан. Если хотя бы в одной из обмениваемых квартир проживают субъекты в возрасте до 18 лет, а также недееспособные лица, потребуется согласование договора в органах опеки.

На рассмотрение документов и проверку условий обмена у органа опеки есть 14 дней. Если в ходе проверочных мероприятий устанавливается нарушение прав ребенка, органами опеки будет вынесено отрицательное заключение по возможности обмена. Основанием для отказа будет являться ухудшение жилищных условий семьи, в которых есть несовершеннолетние дети.

После завершения процедуры обмена граждане получат на руки вновь заключенные договоры соцнайма, при этом каждый из участников соглашения сохраняет право пользования объектом недвижимости на прежних основаниях. Так как обмен такими помещениями не влечет переоформления права собственности, процедура государственной регистрации такого соглашения не требуется.

Скачать договор об обмене жилых помещений (образец)

Скачать предварительный договор мены квартиры (образец)

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
• Федеральный: +7-800-350-84-02

Договор обмена жилыми помещениями между собственниками жилья

Как совершить родственный обмен квартирами? Помимо нанимателей социальной недвижимости обмен могут совершить и собственники объектов недвижимости. Он реализуется путем совершения сделки мены, предусмотренной гражданским законодательством. Далее мы рассмотрим, как оформить обмен квартирами.

Договор мены характеризуется следующими особенностями:

• предметом мены могут выступать любые объекты недвижимости, принадлежащие гражданам на любой форме собственности (индивидуальная, совместная или долевая);
• для совершения мены собственники вправе предусматривать любые условия договора, в том числе доплату для одной из сторон;
• совершение сделки мены не требует согласия уполномоченных органов.

В результате мены происходит фактическое совершение двух сделок купли-продажи, однако условие о возмездности в договоре может отсутствовать.

Так как в процессе сделки происходит взаимный переход прав собственности, она подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Поэтому в результате мены стороны получат на руки не вновь заключенный договор соцнайма, а выписку из ЕГРН с подтверждением перехода права собственности.

Порядок проведения сделки мены будет состоять из следующих этапов:

1. поиск контрагента для обмена на вторичном рынке недвижимости;
2. согласование всех существенных и дополнительных условий договора;
3. получение согласия органов опеки, если в состав собственников или пользователей жилья входят несовершеннолетние граждане;
4. обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр для проведения регистрационной процедуры;
5. получение выписок из ЕГРН с подтверждением обмена и перехода права собственности.

По итогам заключения договора мены объектами недвижимости может возникать любая форма собственности. Например, при участии в сделке двух супругов они приобретут жилье на праве совместной собственности, если иное не будет зафиксировано в тексте договора.

Отдельное внимание необходимо уделить порядку проведения мены в отношении части жилого помещения, на которое установлена долевая форма собственности. Закон не запрещает обменивать долю в объекте недвижимости на другую долю или целую квартиру с возможной доплатой. Однако для распоряжения долей необходимо предварительно уведомить иных дольщиков о предстоящей сделки и предоставить им право преимущественного выкупа доли.

В этом случае могут возникать различные нюансы, так как мена может осуществляться без получения вознаграждения. Однако Гражданский кодекс РФ предусматривает, что мена осуществляется по условиям, предусмотренным для купли-продажи имущества, а, следовательно, уведомления других собственников не удастся избежать.

Помимо этого, любое распоряжение объектами долевой собственности требует обязательного нотариального удостоверения договора, поэтому перед обращением за регистрацией сделки в органах Росреестра сторонам придется обратиться в нотариальную контору. При удостоверении договора мены нотариус проверит соблюдение требований законодательства об уведомлении других собственников недвижимости.

Согласование мены с органами опеки и попечительства потребуется в любом случае, если несовершеннолетние граждане являются собственниками жилья или зарегистрированы в квартире. Получение согласия указанных уполномоченных органов осуществляется на общих основаниях, как при совершении обычной сделки купли-продажи. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-zaklyuchit-dogovor-obmena-zhilymi-pomeshheniyami

Договор мены жилыми помещениями между собственниками

Покупка и продажа считаются наиболее популярными операциями с недвижимостью, но иногда обмен становится оптимальным вариантом для обеих сторон. Когда человек хочет получить схожее по параметрам жильё в другом районе или городе, договор мены помогает быстро решить вопрос без выполнения лишних действий. У этой операции есть свои особенности, требующие соблюдения для соответствия документа нормам законов.

Основные характеристики обмена

Договор мены жилого помещения применяется для обмена жилья между собственниками. Этот вид соглашения закреплён соответствующим законом. Особенностью операции считается выступление каждой стороны в роли продавца и покупателя одновременно. Гражданский кодекс наделяет владельцев правами и обязанностями по передаче и принятию объектов.

По сравнению с куплей-продажей помещений правила несколько отличаются. Сторонам нужно соблюдать все правила покупки и продажи, которые не противоречат сути мены, это правило отдельно оговаривается в статье для предотвращения спорных ситуаций. Регулирование вопросов выполняется по законодательному акту, в нём подробно описывается принцип осуществления сделки.

Поиск равноценного жилья не всегда даёт результат, обмен может быть двух видов:

• без доплаты, если оба объекта недвижимости имеют равные параметры;
• с доплатой, если квартиры или дома имеют разную цену.

Требования к форме и содержанию

Договор мены жилого помещения оформляется в свободном виде, возможно написание от руки или набор текста на компьютере. На договоре должны присутствовать подписи обеих сторон. Заверение у нотариуса не является обязательным требованием, однако может быть выполнено по желанию.

К услугам нотариуса прибегают, когда хотят убедиться в правильности составления и заверения. После постановки подписей сторон договор вступает в законную силу.

Привлечение специалиста поможет избежать ошибок, однако простота составления договора позволяет каждому справиться с его заполнением.

В документе содержится следующая информация:

• сведения о собственниках, прибегнувших к обмену жильём (ФИО, данные паспорта, фактическое место проживания);
• предмет договора (сведения о жилых помещениях, квартирах или домах, участвующих в операции); права и обязанности сторон договора;
• дата совершения мены;
• порядок действий при возникновении сложных ситуаций, в том числе, форс-мажора;
• порядок выполнения доплаты (если она требуется);
• подписи сторон соглашения.

В качестве доплаты можно использовать материнский капитал, обмен с улучшением жилищных условий (например, увеличением числа комнат) отвечает правилам оказания государственной поддержки семьям, в которых появился второй ребёнок. Требуется точное внесение данных в договор, чтобы у контролирующих органов не было повода придраться к оформлению.

Права и обязанности сторон

Процесс перехода прав осуществляется мгновенно после постановки подписей. Участвующие в обмене лица должны передать объект в оговоренные сроки в том виде, какой описан в договоре. Если эти требования нарушены или отсутствует поступление установленной доплаты, сторона имеет право требовать отмены соглашения. Договор аннулируется, если один из объектов изъят третьими лицами по залогу или другим обязательствам, имеющимся у владельца недвижимости.

В Гражданском кодексе оговаривается возможность обмена квартиры, находящейся в ипотеке. Переехать в другой ЖК получится, однако обязательства перед банком сохранятся в полном объёме. В договоре могут быть прописаны различия между правами и обязанностями сторон. Эти различия будут действительны, если не содержат противоречий действующим нормативным актам.

Особенности проведения операции

Сам договор не подлежит государственной регистрации, а вот право на полученный объект стоит зарегистрировать в уполномоченном органе. Только после совершения этого действия права собственности обретают действительную силу. Для обращение в Росреестр подготавливается соответствующий набор документов и бумаг, подтверждающих выполнение сделки по обмену.

Для признания сделки недействительной существуют следующие поводы:

• отсутствие дееспособности у одной из сторон;
• отсутствие подтверждения сделки у органов опеки (если сделка совершена против интересов собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста);
• ошибочное описание одного из объектов;
• мнимая сделка, заключенная для прикрытия другой операции или для ухода от уплаты налогов.

Важно знать! Если стороны не готовы выполнить обмен сейчас, но планируют сделать это в будущем, заключается предварительное соглашение. Такой договор становится защитой от внезапного отказа или требований дополнительной оплаты. Если в сделке принимает участие несовершеннолетний собственник, подписи от его имени ставит законный представитель. За правомерностью действий, связанных с деятельностью лиц, не достигших 18 лет, контролирующие органы следят с особым вниманием.

Обмен возможен между любыми типами собственности, в том числе, оформленными по договору социального найма. В таком случае оба объекта недвижимости не должны быть приватизированными, иначе закон запрещает оформлять договор мены.

Обмен позволяет быстро решить жилищный вопрос. Он оформляется быстрее, чем продажа квартиры, поиск новой и оформление её покупки.

Договор мены экономит время и деньги, при планировании переезда такой вариант операции с недвижимости становится предпочтительным по целому ряду причин.

Договор мены жилыми помещениями между собственниками Ссылка на основную публикацию

Источник: https://okommunalke.ru/dokumenty/dogovor-obmena

Договор обмена жилыми помещениями между собственниками жилья — Новосел

Далеко не всегда человека устраивает то жильё, которым он может пользоваться. И одним из способов поменять квартиру является обмен – с доплатой (если площадь больше, чем раньше занимаемая) или без (если жилые помещения одинаковы).

Но как конкретно оформляется такая сделка? Посмотрим, что говорит законодательство на этот случай.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Законодательная база

Для гражданина, который решит поменять занимаемое жилое помещение на другое, необходимо учитывать ряд нормативных актов. К их числу относятся:

• ЖК РФ. Им нужно руководствоваться в том случае, если происходит обмен жилья, полученного по договору соцнайма.
• ГК РФ. В нём даётся определение и условия договора мены, используемого для оформления договора обмена приватизированных квартир.
• НК РФ. Им нужно руководствоваться, если происходит обмен с доплатой – и если жильё находилось в собственности менее трёх лет.
• СК РФ. В том случае, если квартира приватизирована либо была куплена в новостройке семейной парой, она будет находиться в совместной собственности супругов (если нет оснований зачислить её в личную собственность одного из них, предусмотренных ст. 36 СК РФ). Следовательно, и распоряжаться ей (в том числе и путём обмена) могут только оба супруга с общего согласия.
• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Этот договор описывает общие принципы, согласно которым должны учитываться права на недвижимое имущество (в том числе жилое).
• ФЗ «Об опеке и попечительстве». Если сделка затрагивает права несовершеннолетних собственников жилья, она должна быть одобрена в установленном порядке органами опеки, действующими согласно названному нормативному акту.

Важно: Это лишь общий перечень законодательства. В конкретных случаях может потребоваться использование иных, региональных или ведомственных нормативных актов, регулирующих отдельные аспекты обмена недвижимости.

Первые шаги

Для того чтобы обменять жильё, сначала нужно найти подходящие варианты обмена. Это можно сделать следующими способами:

1. Посмотреть, что предлагается на городских и общероссийских сайтах бесплатных объявлений или же в соответствующих газетах.
2. Обратиться к знакомым, родственникам, друзьям.
3. Обратиться за помощью к риэлторам.

Альтернативы

Подобрав подходящий вариант, можно переходить непосредственно к обмену. Он может осуществляться следующими способами:

1. Через договор мены. В этом случае владельцы квартир просто передают своё жильё друг другу, оформляя передачу соответствующим договором и регистрируя вновь возникшие права в ЕГРН.
2. Через договор купли-продажи. Такой способ практикуется в основном тогда, когда одна квартира меняется на две меньшей площади, или же когда обмениваемое жильё явно несопоставимо по цене. В этом случае оформляются два договора купли-продажи.

   По одному из них владелец продаёт свою квартиру, по второму – покупает новую у того лица, которое на предыдущем этапе выступало в качестве покупателя. Плюс такого варианта – быстрота, минус же – возможный рост цен на недвижимость, из-за которого покупка новой квартиры может сорваться.

3. Трейд-ин – обмен старой квартиры на жильё в новостройке. Такая сделка осуществляется только через риэлторское агентство или компанию-застройщика. В рамках этого варианта собственник старой квартиры заключает с риэлтором договор на её реализацию, одновременно бронируя жильё в новостройке по фиксированной цене.

   После этого старая квартира продаётся, а из её стоимости оплачивается новая жилплощадь. Плюс такого варианта – высокая скорость обмена (по сути, достаточно обратиться к риэлтору только один раз) и относительно низкая цена на новую квартиру, минус же – возможность срыва сделки из-за несоблюдения застройщиком сроков сдачи квартиры в эксплуатацию.

Мена

Сам по себе договор мены регламентируется главой 31 ГК РФ. Согласно этому договору, каждая из сторон обязуется передать в собственность контрагенту по сделке какое-то имущество, являющееся предметом договора (в нашем случае – жилое помещение).

ГК указывает, что к отношениям мены применяются правила, касающиеся купли-продажи, при этом каждая из сторон выступает одновременно в качестве продавца (по тому имуществу, которое ей раньше принадлежало) и покупателя (по тому, которое она получает в собственность).

С договором мены схож договор, по которому происходит обмен правами пользования жильём. Этот вариант используется только для квартир, находящихся в муниципальной собственности. Мены по ним быть не может, происходит только изменение состава лиц, заключивших договор социального найма.

С договором мены схож также предусмотренный ГК РФ договор купли-продажи. В нём одна из сторон (продавец) передаёт другой (покупателю) какое-то имущество, а другая в ответ обязуется уплатить заранее оговоренную денежную сумму.

Применительно к сделкам с жильём возможно использование как встречных договоров (когда продавец выступает затем покупателем по отношению к другой квартире, ранее принадлежавшей покупателю), так и целых «цепочек», когда деньги, вырученные от продажи одной квартиры используются для покупки другой, а сам покупатель затем выступает продавцом уже в следующей сделке.

Договор купли-продажи регулируется правилами, предусмотренными главой 30 ГК РФ. В тех случаях, когда речь идёт о покупке жилья у застройщика или иной коммерческой организации, а покупателем выступает обычный гражданин, кроме норм ГК РФ может применяться и Закон РФ «О защите прав потребителей».

Ни договор мены, ни договор купли-продажи жилья сами по себе не регистрируются. Однако изменение права собственности, возникшее в результате заключённого договора, должно регистрироваться в ЕГРН через органы Росреестра в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Плюсы и минусы

Каждый из вариантов договора имеет свои преимущества и недостатки.

• Преимуществами купли-продажи обычно является быстрота совершения: покупателю не нужно долго искать подходящий вариант для обмена, достаточно просто уплатить деньги – и можно, при желании, в тот же день подавать документы на госрегистрацию права.
• Минусом же является необходимость иметь на руках всю денежную сумму (кроме случаев, когда продавец допускает рассрочку или отсрочку платежа), а также возможные трудности с её передачей.

Что же касается договора мены, то главное его преимущество – бесплатность (кроме случаев, когда квартира меняется с доплатой).

Серьёзный же недостаток – необходимость подобрать для обмена жильё, по характеристикам сопоставимое с обмениваемым, а также возможные споры с другой стороной относительно стоимости передаваемой недвижимости.

Необходимые документы

Для того чтобы законно провести сделку, сторонам потребуется следующий пакет документов:

• Сам договор. Он составляется в трёх экземплярах – по одному для каждого из участников сделки, и ещё один будет храниться в Росреестре как подтверждение оснований для изменения права собственности на квартиру.
• Паспорта и свидетельства о рождении всех собственников квартиры.
• Выписка из ЕГРН на каждую из квартир. С 2017 года этот документ заменяет прежние свидетельства о праве собственности и кадастровую документацию. Согласно ФЗ «О госрегистрации недвижимости» выписка может использоваться как в виде бумажной распечатки, заверенной подписью регистратора и печатью органа Росреестра, так и в виде файла, заверенного криптографическими методами.
• Выписка из домовой книги о количестве лиц, проживающих в каждой квартире.
• Если к числу собственников жилья относятся несовершеннолетние – потребуется разрешение местного органа опеки на совершение сделки.
• Выписка из лицевого счёта, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
• Если квартира приобреталась во время брака – то копия свидетельства о регистрации брака и согласие на сделку второго супруга, заверенное нотариально. Этот документ не требуется, если второй супруг тоже является участником сделки на одной из сторон.
• Если какая-то из сторон действует не лично, а через посредника – то заверенная у нотариуса доверенность на право представления её интересов.

Важно: Этот перечень включает лишь основные документы. В конкретных ситуациях могут потребоваться и дополнительные бумаги.

Например, если квартира принадлежит супружеской паре, урегулировавших свои имущественные отношения по нотариальному брачному контракту, то этот контракт должен быть приложен к пакету документов.

С доплатой

Процедура обмена квартир с доплатой может оформляться двумя способами:

1. С помощью двух встречных договоров купли-продажи.
2. С помощью договора мены, в котором фиксируется сумма доплаты.

Последнее обстоятельство крайне важно. Сам по себе договор мены не предполагает, что один из участников будет передавать другому не только имущество, но и деньги (ч. 1 ст. 568 ГК РФ). Поэтому если не указать этот момент в договоре, придётся судиться и добиваться расторжения сделки. Вероятность взыскать невыплаченные деньги крайне мала.

Статья 568 ГК РФ. Цены и расходы по договору мены

1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Законный обмен с доплатой возможен только в отношении приватизированных или изначально частных квартир. Менять так муниципальное жильё нельзя.

Без дополнительных взносов

В том случае, когда собственники считают квартиры равноценными, договор мены осуществляется без доплаты. В этом случае сторонам нужно только правильно указать в договоре все существенные моменты и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Существенными моментами такого договора являются:

• Полные имена и адреса участников.
• Описание обмениваемого жилья: площадь, адрес, кадастровый номер, стоимость.
• Момент и порядок передачи жилья.
• Подписи сторон.

При необходимости в договоре фиксируются и дополнительные моменты – в частности, касающиеся прав и обязанностей участников сделки.

Внимание: Передача квартир должна осуществляться с помощью подписания передаточного акта. Он является неотъемлемой частью договора как в случае с меной, так и при купле-продаже.

Согласно ГК РФ, договор мены не предполагает каких-либо дополнительных условий, если участниками сделки являются родственники. Однако свои нюансы вносит налоговое законодательство.

Согласно ст. 217 НК РФ, при сделках, касающихся недвижимости, платится налог в размере 13% от стоимости жилья.

Однако сделки по дарению, заключаемые между близкими родственниками, от такого налога освобождены.

Именно поэтому если участниками обмена являются родные друг другу лица, то имеет смысл вместо купли-продажи или договора мены использовать два договора дарения, по которым стороны дарят своё жильё друг другу. Такой вариант, конечно, требует высокого доверия между участниками обмена, однако существенная экономия налицо.

Государственная регистрация

Для того чтобы сделка с недвижимостью была законной, данные должны быть внесены в ЕГРН, в противном случае, сделка, заключенная без государственной регистрации, признается недействительной.

Нюансы процедуры

В ЕГРН регистрируется не сам договор купли-продажи или мены, а права собственности на жильё. Однако, поскольку основанием для изменения объёма прав и круга лиц, которым они принадлежат, являются именно договора, они должны быть предоставлены в Росреестр.

Процедура в целом выглядит таким образом:

• Сторона, регистрирующая право, оплачивает пошлину и подаёт в регистрирующий орган заявление и прилагающиеся к нему документы.
• Орган вносит запись в ЕГРН о новых правах на недвижимость.
• Сторона получает на руки выписку из ЕГРН, подтверждающую её права.

Куда обращаться?

Подать документы на регистрацию можно следующими способами:

1. Обратиться на приём в местное отделение Росреестра.
2. Подать заявление через МФЦ типа «Мои документы».
3. Подать заявление в электронном виде через портал «Госуслуги» (потребуется регистрация и подтверждение аккаунта там).

Источник: https://ooo-novosel.ru/normativy/dogovor-obmena-zhilymi-pomeshheniyami-mezhdu-sobstvennikami-zhilya.html

Договор обмена жилыми помещениями между собственниками жилья

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого.

Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц.

Подобное применение понятия мены исходит из трактовки статьи 568 ГК РФ, которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении.

Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных).

В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

В рамках договора могут быть переданы любые имущественные права, не испытывающие на себе обременений, наложенных по решению или приказу суда, иными государственными органами.

https://www.youtube.com/watch?v=CLyyEAPq2dg

Стороны при этом становятся одновременно и продавцом, и покупателем, возлагая на себя сложный комплекс ответственности. Особым случаем в законодательстве принято считать, когда квартира передается от одного близкого родственника к другому.

 Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].

Требования к договору мены между родственниками

Основное требование к договору мены выражено в рамках статей 153-162 Гражданского кодекса, определяющих письменную форму заключения документа, если цена сделки составляет более 10 000 рублей. Таким образом, любая мена недвижимости осуществляется путем совместного написания сторонами документа, включающего следующие элементы:

• Наименование документа, указывающее на предмет сделки.
• Определение сторон, включающее персональные данные.
• Права и обязанности при совершении сделки, а также ответственность за их нарушение.
• Описание объектов недвижимости, которые являются предметом сделки, в частности полный адрес, позволяющий однозначно идентифицировать жилье.
• Условия передачи, включающие в себя порядок обмена, комплектность (например, наличие мебели), а также обстоятельства оформления свидетельства о собственности.
• Наличие или отсутствие компенсации при различной стоимости объектов. В таких случаях может указываться как полная стоимость каждого из них, так и просто указан размер компенсации.

Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации. Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности.

Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми.

Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения.

Порядок обмена квартиры между родственниками

Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур. Основные этапы обмена:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

1. Провести оценку жилья, в том числе «на глаз». Данная процедура даст возможность оценить необходимость доплаты.
2. Провести подготовку квартиры к продаже, в частности убрать обременения, погасить действующие задолженности.
3. В случае отсутствия получить технический паспорт в БТИ.
4. Заключить договор мены квартир, содержание которого отражает порядок проведения процедуры;
5. Передать жилье по акту приема-передачи.
6. Подать в Росреестр заявление, экземпляр договора и перечень документов для проведения государственной регистрации. Подача производится синхронно, равно как и получение готовой выписки.
7. Оформить новый паспорт БТИ.
8. Обратиться в налоговую с заявлением и документами.
9. Переоформить расчетно-кассовые счета, записи в ТСЖ и управляющей компании.

Помимо Росреестра, зарегистрировать мену можно в многофункциональном центре либо через портал государственных услуг. Срок регистрации прав может варьироваться в зависимости от региона – 10-30 дней.

Следует отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса не делает различий между обменом с посторонними лицами или родственниками – различия проявляются в налоговом и гражданском законодательстве.

Порядок, устанавливающий, как произвести обмен квартирами между родственниками, в ходе судебных заседаний вовсе копируется с аналогичной купли-продажи.

Список документов

Для передачи квартиры от одного родственника другому, необходимо обладать следующими документами (на этапах от заключения документа, до подачи сведений в налоговую инспекцию):

1. Заявление каждой из сторон сделки (при одновременной подаче), в рамках которого указывается приобретатель недвижимого имущества и ссылка на договор мены.
2. Паспорта сторон.
3. Заключенный договор, в котором определен объект сделки и стороны.
4. Ранее выданные правоустанавливающие документы, удостоверяющие законность сделки. К таковым могут быть отнесены бумаги, свидетельствующие о прежних сделках, передаче при приватизации или наследстве.
5. Кадастровый паспорт, ранее полученный в БТИ.
6. Документы, удостоверяющие согласие третьих лиц, имеющих право голоса. В таковые может быть включено согласие супруга либо заключение органа опеки, удостоверяющее, что права несовершеннолетнего не будут нарушены.
7. Выписка из государственного реестра, которая дает характеристику статуса и обременений жилья;
8. Две (поскольку мена подразумевает две записи в рамках одного договора) квитанции об оплате госпошлины.

Частные случаи

Обе квартиры неприватизированные

Важная особенность между меной и куплей-продажей проявляется именно тогда, когда речь заходит о социальном найме. Продать чужое (государственное) имущество невозможно, а обменять – вполне. Граждане России, проживающие в квартире на основании социального найма, имеют право менять квартиры на аналогичные, причем в различных городах.

Для проведения обмена необходимо:

1. Заключить договор об обмене.
2. Подать заявление в муниципалитет, приложив экземпляр договора.
3. Получив в десятидневный срок ответ, зарегистрировать проживание. Регистрация производится на основе ордера, выданного муниципалитетом.

Подобный порядок регламентирован статьей 72 ЖК РФ и применим ко всем сделкам в настоящем времени.

Одна квартира приватизирована, а другая нет

Наиболее очевидным вариантом в таком случае будет первоначальное проведение приватизации. Для этого подается заявление в органы местного самоуправления, уведомляющие также об отсутствии ранее приватизированного жилья.

Если по каким-либо причинам провести ее невозможно, а также в семье с приватизированной квартирой есть несовершеннолетний, передача возможна посредством вселения ребенка в неприватизированную квартиру с последующим заключением договора социального найма.

Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора социального найма]. Вторая квартира передается при помощи дарения или купли-продажи. Отказать ребенку органы власти не могут, но, несмотря на простоту способа, всегда существует риск обмана.

Обмен долями, в том числе в разных квартирах

Обмен долей квартиры между родственниками производится аналогичным способом, кроме случаев, когда доли находятся в разных квартирах, в которых проживают иные собственники. Для проведения процедуры необходимо уведомить их, а также получить согласие. Если согласие не получено, обмен возможен только через суд.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Елизавета. Если договор мены во всем приравнивается к договору купли-продажи, то как быть с налогами? Необходимо платить даже если меняются мать с сыном?

Ответ: Здравствуйте, Елизавета. Действительно, налоговое законодательство вовсе обходит мену стороной, а в соответствии со статьей 567 ГК РФ мена и купля-продажа эквивалентны, применяется налог 13% за весь полученный доход. При этом действуют все налоговые вычеты, если лица ранее их не использовали.

Чтобы не платить налоги, следует:

• Либо меняться квартирами, которые пробыли в собственности более трех лет;
• Либо меняться при помощи договора дарения, который освобождает родственников от подоходного налога.

Минус дарения очевиден в случае возникновения судебных споров – при мене владение квартир вернется к статус-кво, а в случае дарения необходимо доказывать отсутствие законности в каждой сделке.

Источник: http://natalibijou.ru/dogovor-obmena-zhilymi-pomescheniyami-mezhdu-sobstvennikami-zhilya/

Договор мены квартиры: налоги, порядок оформления, образец договора

Если планируется совершить мену квартиры, необходимо знать о том, как это сделать и какие существуют трудности при проведении сделки.

Проблема в том, что большинство предложений на рынке недвижимости исходят от риэлторов и агентств. Выбрать грамотного агента, который предоставит полную и достоверную консультацию, очень тяжело. А большинство из них за немалую плату не могут даже ответить на вопрос о том, в чем особенности договора мены и составить его правильно.

Разберем детально, что такое мена и обмен, в чем их отличие и какие существуют нюансы. Также будет предоставлен полный список документов, необходимых при заключении договора. А в качестве бонуса можно скачать образец договора мены квартиры.

Обмен квартиры: понятие и особенности договора

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 567 гласит, что по договору мены одна сторона передает товар в обмен на другой. Бартер известен еще с древних времен, когда денег как таковых не существовало. Такой вид сделок часто применяется и в наше время.

Однако из-за высокой стоимости квартир и возникновения спорных ситуаций обмен квартирами не так популярен. Мена теоретически осуществляется очень просто: владелец квартиры передает ее другому человеку, а взамен получает товар больше/меньше или равный стоимости обмениваемого жилья.

Если имеет место разница в цене, то одна из сторон осуществляет доплату.

Бартер не ограничивается обменом на аналогичное жилье – предметом сделки может быть любое движимое и недвижимое имущество, за исключением денег. Т. е. квартиру можно обменять, например, на автомобиль.

Что касается возможности обменять свою квартиру на квартиру с доплатой или без, то она предоставлена только на рынке вторичного жилья. И чтобы осуществить сделку мены, сначала нужно найти собственника квартиры, желающего обменять ее на другую, равноценную или с доплатой. Далее собственники заключают договор и переоформляют недвижимость в Росреестре.

Особенность такой сделки в том, что каждый участник является продавцом и покупателем одновременно. Таким образом, он подобен двойному соглашению о купле-продаже, и к нему применяются правила главы 30 ГК РФ. Что касается самого соглашения, то оно должно быть составлено только письменно, поскольку является основанием для регистрации права собственности.

договора:

• реквизиты сторон;
• сведения о квартире и товаре, получаемом в обмен;
• права и обязанности участников сделки;
• ответственность;
• условия о доплате (если есть);
• способы решения спорных ситуаций;
• иные условия.

Образец договора мены

Важным моментом для собственников квартир является то, что существует 2 вида квартирного бартера: мена и обмен. С одной стороны, они абсолютно идентичны. Но существует главное отличие – обмен предполагает передачу неприватизированной квартиры (узнайте, как унаследовать неприватизированную квартиру), а мена возможна только при сделках с недвижимостью, находящейся в частной собственности.

Преимущества и недостатки

Как и любая сделка, мена квартиры имеет свои плюсы и минусы, которые раскроем ниже.

Преимущества мены перед другими сделками заключается в нескольких аспектах:

1. Обе стороны сразу получают жилье – то есть после продажи квартиры не требуется тратить время на поиски новой жилплощади.
2. Возможность получить налоговый имущественный вычет обеими сторонами сделки.
3. В случае расторжения договора обе стороны остаются с прежним имуществом.

Недостатки мены заключаются в следующем:

1. Договор мены (обмена) возможен только между квартирами одного вида – то есть поменять муниципальную квартиру на приватизированную невозможно.
2. Ограниченный выбор квартир – при приобретении квартиры классическим способом покупателю предоставляется широкий выбор вариантов, а при обмене список значительно сокращается.
3. Требуется уплата подоходного налога, даже когда мена была равноценной. Поскольку меня является реализацией, и в соответствии со ст. 38, 39 НК РФ доход облагается налогом.

Основные условия мены квартиры

Главным правилом мены, в частности и неприватизированной недвижимости, является то, что они должны находиться в собственности одного вида. Это означает, что жилье, полученное по договору социального найма, можно обменять на такую же муниципальную или государственную квартиру в другом районе или регионе. Данное положение закреплено в ст. 72 Жилищного кодекса.

Также важным условием сделки является то, что лица, участвующие в сделке, должны быть собственниками. В частности, когда у квартиры несколько владельцев, необходимо получить нотариальное согласие каждого и разрешение органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний ребенок.

Еще одним условием при обмене жилплощадью является отсутствие долгов по коммунальным платежам и наличие обременений (подробнее о том, что такое обременение на квартиру). В противном случае Росреестр вправе отказать в регистрации права собственности, а потерпевшая сторона может подать иск на расторжение договора.

Вопрос об указании стоимости квартир остается открытым у многих граждан, даже после изучения законодательной базы. Ст. 568 ГК РФ установлено, что если цена в договоре не указана, то объекты признаются равноценными. Однако к сделке применяются правила купли-продажи. Так нужно ли указывать стоимость квартир в соглашении?

Безусловно, да. Поскольку указание цены позволит верно высчитать НДФЛ и имущественный вычет.

Вас может заинтересовать, как получить имущественный вычет при покупке квартиры.

В каком случае договор можно признать недействительным

На практике встречаются ситуации, когда сделка с самого начала является ничтожной. Иными словами, заключенное между сторонами соглашение не имеет юридической силы и не несет правовых последствий. В этом случае договор недействительный, и для признания его таким решения суда не требуется.

Также имеют место случаи, когда сделка является оспоримой. В этом случае для признания ее недействительной необходимо судебное решение. И до этого момента стороны обязаны выполнять условия договора.

Причины признания договора недействительным:

• один из участников сделки – недееспособное лицо;
• сделка совершена лицом, не способным руководить своими действиями и оценивать их (в силу возраста, заболевания и т. д.);
• договор заключен под угрозой, обманом или заблуждением;
• условия сделки противоречат законам РФ;
• сделка совершена без согласия третьих лиц или разрешения уполномоченных органов;
• сделка является мнимой или притворной*.

Для признания договора недействительным в суд может обратиться потерпевшая сторона сделки или любое заинтересованное лицо, вплоть до представителя органов власти или организации. Впоследствии виновное лицо обязано будет возместить понесенные расходы потерпевшим, а, возможно, и выплатить компенсацию за причиненный ущерб.

Советы и рекомендации

Мена квартиры сегодня не так актуальна, в отличие от ДКП. Хотя на практике процедура мены проще и безопаснее для участников сделки. В частности, посредники склоняют к заключению стандартного ДКП. Причиной могут служить незнание всех тонкостей мены, а также коррумпированность органов власти, и, безусловно, ценовой интерес агентов.

Предлагаем ознакомиться со списком советов юристов, которые стоит учитывать при составлении договора мены:

1. Законом не установлено обязательное нотариальное заверение, однако, нотариус поможет убедиться в юридической грамотности составленного договора.
2. Всегда просите собственника обмениваемой квартиры предоставить выписку из домовой книги, чтобы узнать о числе прописанных лиц и избежать в дальнейшем судебных споров.
3. Проверяйте данные в предоставленных документах – информация должна быть одинаковой.
4. Внимательно изучите выписку из ЕГРН на наличие обременений, возможно, есть ограничения, которые мена не отменяет (залог, ипотека, арест, аренда и т. д.).

Воспользовавшись услугой опытного юриста, участники сделки получат:

• консультацию по мене или обмену квартиры;
• грамотное составление договора;
• сопровождение сделки;
• помощь в регистрации права собственности.

Вам не нужно искать юриста и тратить время на поход в офис. Напишите в чате справа и получите бесплатную консультацию высококвалифицированного специалиста.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/dogovor-meny