Можно ли продать муниципальное жилье без приватизации?

Как можно продать муниципальную квартиру без приватизации

Несмотря на то что программа приватизации в нашей стране работает уже более двадцати лет, еще есть жилье, где недвижимое имущество не передано в частную собственность. В нем можно жить, но продавать, дарить и передавать по наследству не получится. Казалось бы, на этом можно и завершить статью. Но, как и в других случаях, есть «лазейки», посредством которых, и невозможное становится возможным. Поговорим о том, как продать муниципальную квартиру без приватизации.

Можно ли выйти из положения?

Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?

Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:

• в общежитии;
• в военных городках;
• в служебном жилфонде;
• находящаяся в аварийном состоянии;
• когда кто-то из проживающих против приватизации;
• в домах социальной защиты в сельской местности.

Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.

Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:

1. Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
2. Обмен неприватизированными квартирами.
3. «Буферный» обмен.

Рассмотрим каждый из этих вариантов по отдельности.

Найти покупателя и приватизировать жилье

Этот вариант, пожалуй, оптимальный. В данном случае ищут покупателя, который готов взять на себя расходы по приватизации. Он вносит определенный задаток, который идет на приватизацию. Пункт прописывают в договоре.

Процесс приватизации занимает примерно два с половиной месяца. При этом собирают следующие документы:

• справку о жилищной квоте;
• о составе семьи;
• о жилом помещении;
• чеки «Жилье», если они имеются;
• право на льготы;
• документы, подтверждающие личности прописанных лиц.

Собрав полный пакет документов, направляются всей семьей в администрацию. На месте заполняют заявление, которое подписывают все члены семьи. Вопрос рассматривается в течение 30 дней. Затем заключают договор приватизации, который заверяют у нотариуса. С этого момента дом по закону — приватизированный.

Когда можно продать квартиру и каковы последствия?

Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же. Однако здесь нужно учесть некоторые детали. По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ. Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).

В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.

Обмен с неприватизированными квартирами

Не все знают, но альтернативой сделки купли-продажи является обмен. Его реализация актуальна для неприватизированных квартир. Рассмотрим достоинства и недостатки этого способа:

1. Когда квартиры имеют разную ценовую категорию, предусматривается доплата. Но в договоре об этом упоминания быть не должно. Считается, что обмен происходит равноценный. Поэтому передача денег может быть зафиксирована только в расписке.
2. Если наниматель истратит право на приватизацию, то собственником он стать уже не сможет.
3. Налоговый вычет получить при таком обмене невозможно.
4. Плюсом договора считается гарантия того, что сделка ни из-за ареста, ни из-за залога не сорвется.
5. Кроме того, могут быть без труда обменены квартиры, находящиеся в разных городах.

Как происходит обмен?

Решившись на такую сделку, нужно понимать, что найти подходящий вариант очень непросто. Если уже есть родственники или знакомые с подобным жильем, дело упрощается. Но такое встречается редко. Поэтому в основном придется потрудиться. Поиск может вестись:

• самостоятельно;
• через риелтора.

Понятно, что риелтор возьмет на себя почти все заботы и объяснит все нюансы. Однако его услуги стоят недешево. Для таких сделок необязательно проверять юридическую чистоту недвижимости. Поэтому главная задача специалиста заключается в поиске подходящей квартиры. Но это вполне можно делать и самостоятельно.

Когда возможный вариант найден, собирают следующие документы:

• заявление об обмене;
• для Москвы единый жилищный документ, но могут потребовать справки о том, что задолженности отсутствуют, а также выписки из домовой книги;
• договор соцнайма;
• документы, подтверждающие личности всех участников сделки;
• согласие со стороны прописанных в квартире лиц, которые отсутствуют, оно заверяется у нотариуса;
• технические документы;
• заявление нанимателя о том, что у него нет других помещений в собственности или по договору соцнайма.

При наличии детей и недееспособных членов семьи необходимо согласие органа опеки.

Вопрос решается в жилищной комиссии при муниципалитете. Если стороны получили разрешение, переходят к обмену. Для этого расторгают действующие договоры и заключают новые. Эти действия необходимо совершить в течение десяти дней со дня обращения.

«Буферный» обмен

Если наниматель обратится в агентство недвижимости, ему предложат хитрый вариант, как продать муниципальную квартиру без приватизации. Основной составляющей выступает «буферная» недвижимость, числящаяся в собственности агентства. Покупатель сначала ее оформляет в свою собственность.

Затем продавец неприватизированной квартиры и покупатель осуществляют между собой обмен. В результате продавец становится собственником «буферной» недвижимости, а покупатель приобретает неприватизированную квартиру. Затем «буферную» недвижимость снова продают агентству.

Таким образом, первоначальный владелец получает деньги за неприватизированную квартиру.

Конечно, этот способ сопровождается немалым риском. Продавец в итоге может остаться без жилья и денег. Поэтому на такую сделку можно решаться только в случае, если агентство является по-настоящему надежным.

Для подстраховки каждый шаг нужно документировать: оформлять договоры, где четко указывать все моменты, включая цену, деньги получать под расписку. Также важно осмотреть «буферную» недвижимость. Лучше всего поможет обойти все скользкие моменты опытный юрист, если привлечь его к сделке.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/privatizaciya/kvartiry/mozhno-li-prodat-bez-privatizacii.html

Порядок оформления договора купли-продажи квартиры с долями на детей

Согласно российскому законодательству продажа муниципального жилья невозможна.

Пока жилплощадь не приватизирована, закон запрещает жильцам продавать, завещать и совершать прочие действия с квартирой, поскольку фактически она принадлежит государству.

Программа по приватизации жилья и прочей недвижимости уже давно вошла в жизнь граждан, однако, на деле, порядка 20% всей жилой недвижимости до сих пор находится в распоряжении государства.

Это не удивительно, так многие просто не видят в этом смысла, так как плата по найму всё равно остаётся ниже налога на недвижимость, да и какой смысл в приватизации жилья, если оно и так находится в бессрочном пользовании.

Но как быть, если вам требуется срочно продать не приватизированную квартиру?  Есть ли процедура, которая позволит продать муниципальное жильё? Ответы на эти и многие другие вопросы, связанные с продажей муниципальной квартиры, мы расскажем в нашей статье.

Можно ли продать по закону

По закону продавать имущество может только собственник. Это вполне оправдано, ведь в том случае если недвижимость стоит на балансе у государства, то все заботы, по его содержанию ложатся также на администрацию. Сюда входит капитальный и косметический ремонт жилья, обслуживание коммуникаций, организация всех возможных работ по уходу за прилегающей территорией.

Частично программа бесплатной приватизации была инициирована исходя из этих соображений, к тому же выплаты по найму редко способны покрыть ремонт и устранение поломок, в старом жилфонде, которых с каждым годом становится всё больше. Оформляя квартиру в собственность,  вы берёте на себя все обязательства, в этих вопросах, а точнее их берёт на себя ТСЖ, к которому принадлежит ваша квартира и дом в целом.

Невозможно закрыть глаза на то, что многие товарищества являются простыми коммерческими организациями, в чьих интересах стоит не устранение неполадок, а извлечение выгоды, что делает такую форму организации бытового сообщества крайне не привлекательной. В связи с чем, многие так и не хотят приватизировать квартиру, что бы не попасть в лапы к аферистам. К тому же жить на муниципальной собственности по договору найма вы можете совершенно беспрепятственно, так зачем же приватизировать квартиру.

Приватизация необходима в первую очередь тем людям, которые хотят сменить жильё, или передать его по договору дарения, завещать конкретному родственнику. Для осуществления этих операций необходимым будет приватизировать квартиру. Однако касаясь вопроса продажи, есть возможность избежать этой необходимости.

Как продать

Существует 2 варианта действий, которые вы можете произвести, для продажи квартиры, не оформленной в собственность.

Оба они вполне законны, но, так или иначе, связаны с рисками. Однако прежде чем приступать к продаже стоит убедиться, что приватизация вашей квартиры вообще возможна.

Существуют случаи, в которых приватизация не может быть проведена:

• Жильё признано аварийным;
• Отсутствие договора найма;
• Бесхозное жильё. Редко, но случается такое, что по разным причинам собственник у объекта недвижимости отсутствует;
• Жильё принадлежит не муниципалитету. Такое тоже бывает, к примеру, в тех случаях, когда дом строился для сотрудников НИИ, университета, завода;
• Повторное участие в приватизации. В таком случае вам нужно будет заплатить за процедуру, т. к. своим бесплатным правом вы уже воспользовались;
• Несоответствие документов и отказ одного из прописанных, не дадут вам права пройти приватизацию.

Выяснив своё право на приватизацию, вы можете приступать к осуществлению одного из вариантов продажи. Здесь:

• Обмен квартиры;
• Оформление приватизации вместе с покупателем.

Оба эти варианта вполне законны, но при этом совершенно разные. Давайте разберёмся с каждым подробно.

Обмен квартиры

Этот вариант связан с большими рисками, но при этом вам не потребуется приватизировать своё жильё. На начальных этапах эта задача не потребует вмешательства компаний и организаций, но дальнейшие действия и исход ситуации будет, всё же зависеть от риелторской компании.

Дело в том, что обмен является таковым только на бумагах, на деле это продажа с буфером. Буфер – это недвижимость, которая находится в собственности у риелторской конторы. При осуществлении продажи, покупатель, сперва приобретает буферную жилплощадь, после чего меняется с вами, и по итогам сделки получает вашу квартиру, а вы в свою очередь получаете деньги от риелторов, по обратной процедуре купли-продажи.

Риски здесь связаны в первую очередь с тем, что агентство может оказаться недобросовестным, в результате чего вы останетесь и без квартиры и без денег.

Рекомендуем вам при обмене муниципальной квартиры поинтересоваться историей организации. Если вы обнаружите несоответствия, то стоит отказаться от услуг такой компании.

Доверяйте только проверенным риелторам, у которых есть клиентская база и достойные рекомендации.

Конечно, можно обойтись без услуг риелторской конторы и найти частного продавца, который согласится на то, что бы его жильё послужило буфером в вашей сделке, однако это довольно сложно и долго.

Касаемо сроков проведения такой сделки, то точно их прогнозировать просто невозможно. На начальном этапе вам необходимо будет найти покупателя, который согласится приобрести муниципальное жильё.

Заняться этим вы можете, как самостоятельно, так и при помощи риелторов, однако важно помнить, что оформление обмена происходит, чуть ли ни при консультации и пока будет происходить поиск заинтересованного в обмене лица, ваши документы будут в руках у агента по недвижимости, что тоже довольно рисково.

Срок совершения обмена жилья на основании ордера варьируется в районе 10 дней, что гораздо быстрее покупки приватизированной квартиры и является несомненным плюсом.

Документы для обмена

Для осуществления обмена муниципальной квартиры вам потребуется полный пакет документов на квартиру и некоторые справки, предоставление которых потребуется в администрацию, для получения разрешения на обмен. Вам понадобится:

• Паспорта всех прописанных в квартире;
• Справка о составе семьи, выписывается из домовой книги в ЖКУ;
• Выписка с лицевого счёта, подтверждающая отсутствие задолженностей;
• Льготные справки, если таковые имеются;
• Ордер или договор найма;
• Документы, подтверждающие ваше право на приватизацию;
• Кадастровые документы, в том числе копия кадастрового плана квартиры;
• Отказ от приватизации, заверенный нотариусом;

Кроме пакета документов обязательных к предоставлению, вам понадобится соблюсти следующие условия:

• Все лица, прописанные в квартире должны иметь адрес, по которому они будут прописаны после сделки, при этом количество выписываемых жильцов должно соответствовать количеству прописываемых;
• Обмениваемая жилплощадь должна быть больше 15 квадратных метров.

По факту обращения в риэлторскую компанию, вы вместе с агентом составляете заявление, в котором обозначается ваше желание обменять жилплощадь, на буферную недвижимость.

Данное заявление будет подано в администрацию вместе с аналогичным заявлением от покупателя, где буферная недвижимость будет обозначена, как его собственность.

Риелтор находит клиента, желающего приобрести вашу жилплощадь, после чего, между клиентом и компанией оформляется сделка купли-продажи буфера. Здесь важно заметить, что далеко не все способны оценить плюсы покупки муниципальной недвижимости, хотя их довольно много.

Так, к примеру, покупая муниципальную недвижимость вы можете быть уверены, что сделку никто не отменит, и в том, что имущество не находится в аресте. Наряду с этим есть и минусы, которые связаны в основном с тем, что приватизацию придётся производить самостоятельно, а при оформлении ордера на нового нанимателя, необходимо, что бы старые жильцы были выписаны.

После этого заявление на обмен недвижимости подаётся в Росреестр, который, после недельного рассмотрения выдвигает ответ. Отказы в этих случаях могут произойти в тех же случаях, в которых не возможна приватизация, в остальном проблем возникнуть не должно.

После этого между продавцом и покупателем составляется договор обмена, который предоставит вам агент по недвижимости. Покупатель, так же может настоять на том, что бы вы обозначили сроки выписки в этом или отдельном документе, на что имеет полное право.

Затем, вы и риелторское агентство расторгаете договор купли-продажи, в результате вы получаете деньги, а риелтор обратно буферную недвижимость. При обращении в риелторскую контору, потребуйте заключить договор, в котором будут подробно прописаны все этапы совершаемой вами сделки. Это поможет обезопасить вас и покупателя от мошеннических действий.

Внимание Стоит упомянуть, что выписаться из квартиры, желательно сразу после совершения сделки. Это будет правильным с точки зрения деловой этики и устранит препятствия покупателю в оформлении ордера или договора найма на себя.

Приватизация вместе с покупателем

Здесь всё происходит согласно обычной процедуре оформления недвижимости в собственность за исключением небольшой разницы.

Разница состоит лишь в том, что поскольку, приватизация происходит по причине продажи недвижимости, то и расходы, связанные с оформлением данной сделки, должен взять на себя он.

Для этого необходимо найти человека, который заинтересован в покупке конкретно вашей квартиры, ведь с него придётся взять задаток, что может не понравиться клиенту.

Сперва, вам необходимо будет собрать все документы, необходимые для приватизации.  Этот пакет будет таким же, как и при осуществлении процесса обмена, за одним лишь исключением.

Все прописанные в квартире лица, а так же лица, выписавшиеся из квартиры после 1991 года должны дать своё согласие на приватизацию жилья. Оформляется согласие в письменном виде и направляется в администрацию вместе со всеми документами. Так же необходимо будет предоставить квитанцию об оплате госпошлины

После рассмотрения вашего обращения администрация выдаст вам свидетельство о праве собственности, что позволит вам продолжить оформление квартиры. Пройдя процедуру получения свидетельства, вам стоит обратиться к нотариусу, для составления договора приватизации и его заверения.

Сроки

Затянуть описанную сделку может отсутствие некоторых документов, восстановление которых потребует времени. Рекомендуем вам воспользоваться услугами МФЦ при подаче документов на приватизацию, это минимизирует временные затраты. В среднем процесс приватизации занимает порядка 2 месяцев. Сроки осуществления договора купли-продажи стоит предусмотреть самостоятельно.

Риски

В данном случае, вы, как продавец можете столкнуться с тем, что покупатель передумает. Приватизация в данном случае уже будет запущена и обратить её будет нельзя. Рекомендуем вам, предусмотреть такое развитие событий и заключить с покупателем предварительное соглашение с задатком. Это позволит вам не прогадать и удостовериться в благонадёжности клиента.

Итог

Сегодня во многих населённых пунктах открывают организации МФЦ. Данная система нацелена на систематизированную подачу документов, по принципу «одного окна». Обратившись сюда, вы сможете в наиболее короткий срок приватизировать свою недвижимость.

Предварительная приватизация позволит вам заранее предусмотреть факт продажи, а в случае если вы проживёте в квартире ещё 3 года, то сможете сэкономить ещё и на налоге.

(2 4,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/mozhno-li-prodat-bez-eyo-privatizatsii.html

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья

» Купля-продажа квартиры » Покупка-продажа муниципального жилья

596 просмотров

Квартиры стоят очень дорого и далеко не всегда по карману большинству жителей страны. Как следствие, популярностью пользуются различные законные, но обходные пути, при помощи которых можно получить жилье по низкой стоимости. Один из таких способов: покупка-продажа муниципального жилья.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

Муниципальное жилье – это недвижимость, которая принадлежит муниципалитету, то есть – населенному пункту, а значит – государству. Суть в том, что такое жилье выдается не для продажи, а для проживания определенным категориям населениям. Оно числится на балансе города, но все расходы на содержание квартиры несут жильцы. Выглядит как некий вариант аренды, с правом получения права собственности – приватизации.

Самый простой способ продать такую недвижимость – сначала приватизировать ее. После этого квартира будет считаться частной собственностью и ее можно будет продавать, как и любую другую частную недвижимость, безо всяких ограничений. Однако такая процедура занимает некоторое время и не всегда удобна в плане реализации. В результате применяются различные обходные схемы, чтобы и деньги за квартиру получить и приватизацию не проводить.

Прописка

Этот вариант достаточно рискованный и потому особой популярностью не пользуется. Однако он же и самый быстрый. Так что, если продавец уверен в надежности и честности покупателя (и имеет встречное доверие), может быть реализована такая схема:

1. Продавец подает запрос в муниципалитет на прописку в квартире третьего лица.
2. Если одобрение получено, покупателя прописывают.
3. Покупатель передает оговоренную сумму денег за данную операцию.
4. Продавец выписывается из квартиры.

Получается, что у социального жилья появляется новый арендатор, который уже может реализовать приватизацию и стать полноценным собственником. Стоимость квартиры при такой «купле-продаже» не высокая за счет множества рисков и потенциальных проблем, однако именно цена и привлекает покупателей, не имеющих возможности приобрести жилье по рыночным ценам.

Пример возможных проблем: Продавец прописывает покупателя в квартире, получает за это деньги, но сам не выписывается и не позволяет провести приватизацию. В результате, покупатель, который уже заплатил деньги, не имеет возможности что-либо сделать с квартирой. В то же время, забрать деньги обратно он уже не может, ведь обычно никакого отдельного договора при такой схеме не составляется.

Большей популярностью пользуется второй, альтернативный вариант, при котором обязательно требуется помощь риэлторов из агентства недвижимости. Суть системы в том, что продавец прописывает покупателя в своей квартире и одновременно выписывается из нее, прописываясь в другой, якобы купленной, жилой недвижимости (она формально принадлежит агентству недвижимости). Это необходимо для того, чтобы продавец не получил возможности вновь прописаться в том же муниципальном жилье.

После того, как покупатель не только пропишется в социальной квартире, но и завершит приватизацию, производится окончательный расчет, и продавец получает свои деньги. В тот же момент он якобы «продает» или «дарит» буферную квартиру обратно агентству (если вообще производилась перерегистрация права собственности). Дальше продавец уже сам решает, что он будет делать с полученными деньгами.

Как продать муниципальную квартиру

Сама процедура не очень сложная, но сильно отличается от классической купли-продажи. Формально, с точки зрения законодательства, это даже не является покупкой-продажей как таковой.

Порядок действий

1. Продавец регистрирует покупателя в своей социальной квартире.
2. Продавец выписывается из муниципального жилья.
3. Продавец прописывается в буферной квартире.
4. Покупатель производит приватизацию социального жилья.
5. Производится окончательный расчет.
6. Продавец выписывается из буферной квартиры и дальше уже решает, что ему делать с деньгами.

Документы

Для реализации подобной сделки могут понадобиться следующие документы:

• Паспорта сторон.
• Договор с агентством недвижимости.
• Договор между сторонами сделки.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Выписка из домовой книги о количестве прописанных лиц в муниципальном жилье.
• Договор на право пользоваться социальной квартирой.
• Расписки, подтверждающие факт производимых расчетов.

Расходы

С точки зрения продавца, он вообще не несет никаких расходов. Покупатель же, помимо затрат на «покупку» такой квартиры, вынужден будет еще заплатить 2000 на 1 человека в качестве госпошлины при регистрации права собственности на новое жилье.

Кроме всего прочего, следует учитывать расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Как правило, эти расходы делятся между сторонами сделки, но тут многое зависит от достигнутых договоренностей. В среднем, ставка за подобную операцию составляет около 5% от цены сделки.

Пример: Предположим, что стороны договорились о том, что подобная операция по «купле-продаже» обойдется покупателю в 1 миллион рублей. При таких условиях, услуги агентства будут стоить около 50 тысяч рублей.

При большом желании и возможности действовать максимально активно, завершить всю операцию можно буквально за несколько дней. Тем более что в этом заинтересовано АН (агентство недвижимости), у которого нередко есть нужные связи, способные ускорить процедуру. В среднем же, на всю сделку уходит около 1-2 месяцев, включая сюда начальные переговоры.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество подобной сделки заключается в предельно низкой цене недвижимости. В большинстве случаев, при помощи такой операции можно получить собственное жилье в 2-3 раза дешевле, чем на рынке. А вот недостаток – это сравнительно сложная схема, при которой любая из сторон в той или иной ситуации может добавить проблем другой, тем самым значительно увеличивая возможный уровень риска.

Риски и их минимизация

Рисков очень много и значительную их часть даже заранее спрогнозировать невозможно. Тем не менее можно несколько уменьшить уровень потенциальных проблем:

• Любая процедура оплаты должна сопровождаться распиской.
• Необходимо проверить, кто именно прописан в социальной квартире. Если там есть хоть кто-то помимо продавца, эти люди могут доставить проблем, если откажутся выписываться.
• Рекомендуется заключить договор, в котором указать все, что обязуются выполнять стороны в тот или другой момент.
• Лучше, если вся процедура будет контролироваться и проверяться агентством недвижимости.
• Окончательный расчет должен производится не раньше момента окончания приватизации.
• Сторонам рекомендуется убедиться, что они все считаются дееспособными. Это можно сделать при помощи обследования и соответствующих справок.

Несмотря на очевидные выгоды подобной операции по «купле-продаже» муниципального жилья, это очень рискованная операция. Рекомендуется пользоваться услугами опытных юристов, способных заранее выявлять все подводные камни и потенциальные проблемы. На бесплатной консультации специалисты разберут наиболее популярные схемы подобных сделок. Они же могут представлять интересы клиента, контролируя «куплю-продажу» на всем ее протяжении.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-prodazha-munitsipalnogo-zhilya/

Как продать муниципальную квартиру без приватизации — Про сад и дом

(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Как продать муниципальную квартиру без приватизации, если официальным владельцем является государство? Этот вопрос интересует многих граждан нашей страны, которые по каким-либо причинам не сумели воспользоваться своим правом на проведение бесплатной приватизации. Ответ на него читатель найдет в нашей статье.

Какие права на муниципальную квартиру имеют ее жильцы

Муниципальная квартира принадлежит государству. Жильцы такой недвижимости, за редким исключением, имеют право на бесплатную приватизацию. Воспользовавшись им они становятся полноценными хозяевами квартиры. Однако, это возможно не всегда. У некоторых квартиросъемщиков находятся свои причины отказа от приватизации. При этом, они не вправе полноценно пользоваться правами на недвижимость.

Жильцы муниципальной квартиры вправе:

• Проживать на вверенной им жилплощади.
• Регистрировать в помещении других граждан (в некоторых случаях понадобится разрешение муниципалитета).
• Заключать договора с управляющей компанией и поставщиками услуг.

Граждане, проживающие в муниципальном жилье, не могут продать его или подарить официально, т.е. заключение договора купли-продажи и дарственной здесь исключено. Подобные сделки будут считаться недействительными.

Легальные способы продажи муниципального жилья

Самым простым способом продажи муниципального жилья все же является его приватизация. Однако, существует возможность обойти ее стороной. В таком случае, продавцу и покупателю придется проявить терпение, поскольку процесс оформления документов займет длительное время.

Продать муниципальную квартиру, без предварительного проведения приватизации, можно следующими способами:

• Зарегистрировав покупателя в недвижимости до ее продажи. Если покупателем является родственник, проблем с его пропиской не возникнет. Квартиросъемщику достаточно лишь собрать письменные согласия других жильцов квартиры и зарегистрировать гражданина в жилье. Если же человек посторонний, потребуется согласие на прописку, полученное в местной администрации. Это достаточно проблематично, в ряде случаев можно получить отказ. После прописки покупателя в квартире, прежним владельцам достаточно лишь выписаться.
• Обмен муниципальной квартиры на приватизированную. Этот способ широко популярен среди риелторов. Он подразумевает предоставление квартиросъемщику нового жилья, находящегося в частной собственности за счет заключения фиктивной сделки купли-продажи, при этом владелец приватизированной недвижимости прописывается в муниципальном жилье с согласия городской администрации. В дальнейшем продавцу выплачиваются деньги за муниципальное жилье, а на приватизированную оформляется новый договор купли-продажи, и она снова переходит в руки бывшего владельца.

Существует еще один способ продажи муниципальной квартиры, однако он предусматривает проведение приватизации за счет продавца. В таком случае, все расходы ложатся на его плечи. Подобные действия подойдут для продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам.

Ограничения на сделки с обменом муниципального жилья на частное

Прежде чем приступать к оформлению обмена муниципальной квартиры на частную, жильцы должны ознакомиться с некоторыми ограничениями:

1. Граждане, выписанные из муниципального жилья, должны быть одновременно прописаны в частном.
2. Запрещен обмен квартиры на жилье, площадь которого составляет менее пятнадцати квадратных метров.
3. В новом жилье должно быть прописано ровно столько граждан, сколько выписалось из муниципального.

Отдельно стоит оговорить права несовершеннолетних детей. При оформлении обмена муниципального жилья на частную квартиру и выделения долей детям, в случае ее продажи необходимо предоставление другой жилплощади и получение одобрения от органов опеки.

Какие документы понадобятся для продажи муниципальной квартиры

Для оформления сделки с обменом (продажей) неприватизированного жилья потребуется предоставление:

• Паспортов всех прописанных в квартире жильцов.
• Свидетельств о рождении несовершеннолетних детей.
• Документации на квартиру.
• Выписки из домовой книги (справки о составе семьи).

В некоторых случаях также потребуется предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Риски при продаже муниципальной квартиры без приватизации

Существует огромное количество рисков, связанных с продажей муниципальной квартиры. В случае уличения в заключении фиктивной сделки, действия продавца могут быть приравнены к мошенническим, что понесет за собой вынесение соответствующего наказания.

В большинстве случаев, продавцы неприватизированных квартир становятся жертвами злоумышленников. Поскольку подобные сделки с недвижимостью являются незаконными, т.е. не предусмотрено составление договора задатка или купли-продажи, возможен отказ покупателя от оплаты квартиры.

Во избежании обмана, продавец должен заранее обговорить с покупателем момент передачи денежных средств за квартиру. Следует взять задаток в процессе регистрации покупателя в жилплощади, остаток же получить при выписке.

Оптимальным вариантом было бы обращение к нотариусу, однако поскольку подобные сделки запрещены действующим законодательством, сделать это не представляется возможным.

Избежать рисков на 100% позволит лишь своевременная приватизация муниципальной квартиры и ее последующая перепродажа по договору.

В заключении повторимся, что неприватизированная квартира документально принадлежит городской администрации. Квартиросъемщики не могут официально продать ее или подарить. Существуют способы обхода данных ограничений, при этом риск мошеннических действий со стороны покупателя огромен. Жильцы квартиры могут остаться без вверенной им в пользование жилплощади, не получив за нее оговоренную ранее оплату.

Прочтите также: Продажа неприватизированной квартиры: процедура 2018

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/sale/kak-prodat-munitsipalnuyu-kvartiru-bez-privatizatsii/

Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2019 году

416 просмотров

Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету. В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

СпособыПлюсыМинусыСтоимостьСрок исполнения

Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем	Можно отказаться от продажи на этапе приватизации. Продажа за более высокую цену.	Длительный поиск покупателя. Уплата налога на прибыль в размере 13%.	Все расходы на дальнейшую приватизацию  лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей.	В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
Прописка покупателя	Продавец не участвует в дальнейшей приватизации. Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.	Получение согласия всех зарегистрированных граждан. Уплата налога на прибыль в размере 13%.	В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя	Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
Обмен	Возможность выбрать необходимое жилье. Законность сделки.	Получение согласия главы администрации муниципального образования.Длительный поиск покупателя. Оплата комиссионных агентству.	В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором.	Срок оформления в пределах одного месяца

Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Порядок, этапы

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

• узнать можно ли продать квартиру;
• подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
• подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
• после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
• получение аванса;
• регистрация права собственности в Росреестре;
• заключение договора купли-продажи.

Процедура, процесс

Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр. Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже  приватизированной квартиры.

Способ 2. Прописка покупателя

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Способ 3. Обмен

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

Подводные камни

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются. Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

Как подстраховаться?

Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

• при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
• в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry/