Соглашение об основных условиях сделки

Договор как основной вид сделки (стр. 3 из 9)

ГК 94 и некоторые иные акты употребляют наряду с “договором” и “соглашением” также еще один термин “согласие”.

Согласие в отличие от соглашения само по себе не порождает обычных для юридического факта последствий : возникновения изменения или прекращения прав и обязанностей. Его роль гораздо скромнее.

Она проявилась лишь в случаях, когда на этот счет есть прямое указание в ГК, и в ином законе или другом правовом акте либо договоре, и сводится к тому, что представляет собой непременное условие, при котором волеизъявление лица (для одной стороны) или совпадающее встречное изъявление воли других лиц (для договоров) способно создать правоотношение. Указанный смысл согласия выражен, например, весьма четко п.2 ст.

253 ГК : “Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предпола-гается независимо от того, с кем из участников совершается сделка по распо-ряжению имуществом”.

Из приведенной нормы вытекает, что сделку совершает один, а согласие дает другой (другие лица).

Таким образом, согласие третьего лица – юридический факт, который служит лишь условием, при котором законодательство предос-тавляет определенному лицу возможность совершить сделку (заключить договор).

При этом согласие в отличие от соглашения (договора) всегда рассматривается как одностороннее действие со всеми вытекающими отсюда последствиями.

С принятием ГК РФ ряд общих норм о юридических лицах, в том числе относящихся к договорам, приобрел высшую юридическую силу. Согласно ст.

52 ГК юридическое лицо действует на основании устава либо учредительного дого-вора и устава, либо только учредительного договора; учредительный договор юридического лица заключается, а устав утверждается его учредителями (учас-тниками); в учредительном договоре учредители обязуются создать юридическое лицо, определяют порядок совместной деятельности по его созданию, условия пе-редачи ему своего имущества и участия в его деятельности. Далее этой же статьей устанавливается, что договором определяются так же условия и порядок распределения между участниками прибыли и убытков, управления деятель-ностью юридического лица, выхода учредителей (участников) из его состава.

Договоры, направленные на создание хозяйственных товариществ и обществ (исчерпывающий перечень которых закреплен в кодексе), в известной степени подпадают под действие подраздела “Общие положения о договоре”. Об этом свидетельствует, в частности, правило п. 4 ст.

420; к соглашениям, заключа-емым более чем двумя сторонами (что обычно происходит при возникновении товариществ и обществ), общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

Однако заключение учредительных договоров в силу их специфики не происходит путем направления одному или нескольким лицам оферты и получения акцепта. В то же время в главе “Заключение договора” не получило отражения требование ст.

52 и других статей ГК о необходимости оформления учредительного договора, хотя наимено-вание ст. 445 (“Заключения договора в обязательном порядке”) дает для этого определенные основания.

Договорные условия представляют собой способ фиксации взаимных прав и обязанностей. По этой причине, когда говорят о содержании договора в его качестве правоотношения, имеют в виду права и обязанности контрагентов. В отличии от этого содержание договора-сделки составляют договорные условия.

Договорные условия принято объединять в определенные группы. Наиболее широкое распространение получили три группы условий : существенные, обычные и случайные.

§ 1. Существенные условия договора

Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Для того, чтобы считался заключенным, необходимо согласовывать все его существенные условия.

Договор не будет заключен до тех пор, пока не будет согласовано хотя бы одно из его существенных условий. Поэтому важно четко определить, какие условия для данного договора являются существенными.

Круг существенных условий зависит от особенностей конкретного договора.

Существенные условия делятся на четыре группы:

— условия о предмете договора;

— условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида;

— все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение;

— условия, которые необходимы для договоров данного вида.

Без сомнения, самая главная часть договора – это его предмет. Данный вывод основывается на правиле, содержащемся в ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК. Предмет договора признается существенной частью договора, а это означает, что с момента определения предмета договора последний считается заключенным.

Предмет договора – договорообразующий элемент, основа договорного права, без которого нет и договора. Наряду с этим другие отрасли права, в первую очередь административное, могут указывать на иные обязательные для договора условия. Являясь по своей сути договоросостовляющими, они в силу ст. 168 ГК приобретают то же значение, что и предмет договора. Их отсутствие влечет ничтожность договора.

Значение признания сделки ничтожной заключается в применяемых к сторонам правовых последствиях (реституции). По гражданскому кодексу нич-тожные сделки признаются таковыми без решения суда.

При этом следует знать, что “трудности в использовании данной нормы возникают главным образом при рассмотрении экономических споров в судах, когда признание сделки ничтожной или оспоримой не является предметом исковых требований, однако в ходе судебного разбирательства устанавливаются факт ничтожности сделки.

Связанной с возникшим спором, и правовые последствия ее недействительности. В этом случае нет ясности в правоприменительной практике, хотя она и изобилует подобными ситуациями”.

Гражданский кодекс не раскрывает понятия “предмет договора”, в связи с чем приходится обращаться к теории права. “Предметом договора являются вещи, включая ценные бумаги, недвижимость, имущественные права и другие объекты гражданских прав”.

Такое определение создает трудности в определении пред-мета в договорах смешанного типа, да даже и в классических видах договоров.

Например, в договоре об оказании информационных услуг предметом можно признать как “работы и услуги”, являющиеся разновидностью объекта граж-данских прав, так и саму “информацию” как все тот же объект гражданских прав (ст. 128 ГК).

Второй подход к предмету договора определяет предмет как совокупность условий. Эти условия “характеризуют передаваемое имущество, подлежащие вы-полнению работы, оказываемые услуги либо необходимый результат действий”.

Решение видится в сочетании обоих подходов. Деятельность, как способ существования договора представляет собой предмет всякого договора. Индиви-дуализирующим данный договор, данную деятельность признаком послужит имущество в широком смысле слова, вокруг которой и протекает упомянутая деятельность.

Во-вторых, к числу существенных относятся те условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные. Так, в соответствии с п.1 ст. 339 ГК в договоре о залоге должны быть указаны предметы залога и его сумма, существе, размер и срок использования обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно так же содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В-третьих, существенными считаются и все те условия, относительно кото-рых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Это означает, что по желанию одной из сторон в договоре существенным становятся и такое условие, которое не признано таковым законом или иным правовым актом, и которое не выражает природу этого договора.

Так, требования, которые предъ-являются к упаковке продаваемой вещи, не отнесены к числу существенных усло-вий договора купли-продажи действующим законодательство и не выражают при-роду данного договора.

В-четвертых, существенными признаются те условия, которые необходимы для договоров данного вида.

Необходимыми, а стало быть существенными, для конкретного договора считаются те условия, которые выражают его природу и без которых он не может существовать как данный вид договора.

Например, договор о совместной деятельности не мыслим без определения сторонами общей хозяйст-венной или иной цели, для достижения которой они обязуются совместно действовать.

§2. Обычные условия договора

В отличии от существенных, обычные условия не нуждаются в согласо-вании сторон. Обычные условия предусмотрены в соответствующих нормативных актах и автоматически вступают в действие в момент заключения договора. Это не означает, что обычные условия действуют вопреки воле сторон в договоре. Как и другие условия договора, обычные условия основываются на соглашении сто-рон.

Только в данном случае соглашение сторон подчинить договор обычным условиям, содержащихся в нормативных актах, выражается в самом факте заклю-чения договора данного вида. Предполагается, что если стороны достигли соглашения заключить данный договор, то тем самым они согласились и с теми условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре..

К числу обычных условий следует относить и примерные условия, разработанные для договоров соответствующего вида и опубликованы в печати, если в договоре имеется ссылка к этим примерным условиям.

Если такой отсылки не содержится в договоре, такие примерные условия применяются к отношениям сторон в качестве обычаев делового оборота, если они отвечают требованиям, предъявляемым к обычаям делового оборота (ст. 5 и п. 5 ст. 421 ГК).

Источник: https://mirznanii.com/a/26745-3/dogovor-kak-osnovnoy-vid-sdelki-3

Соглашение об условиях совершения сделки с объектом недвижимости

Утверждено постановлением Минюста от 26.05.2008 N 29

Примерная форма

СОГЛАШЕНИЕ ОБ УСЛОВИЯХ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ С ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИг. Минск «__» ________________ г.Нижеперечисленные граждане: 1) __________________________________________________________________, (фамилия, собственное имя, отчество) 2) __________________________________________________________________, (фамилия, собственное имя, отчество)в дальнейшем именуемые «Продавец»,и ________________________________________________________________________, (фамилия, собственное имя, отчество)

именуемый в дальнейшем «Покупатель», совместно именуемые «Стороны», принимая на себя обязательство заключить договор купли-продажи (далее — сделка) жилого помещения, расположенного по адресу: г. ___________________, __________________, д. ____, корп. ___, кв.

____ (далее — жилое помещение), стоимостью в белорусских рублях, эквивалентной __________________________ (долл.

США / евро) /ненужное зачеркнуть/ по курсу Национального банка Республики Беларусь на день заключения соглашения об условиях совершения сделки (указанная стоимость объекта недвижимости является фиксированной, не подлежит изменению в одностороннем порядке и указывается в договоре купли-продажи объекта недвижимости), заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Предметом настоящего соглашения является определение порядка совместных действий Сторон, необходимых для совершения сделки.

1.2. Срок заключения и нотариального удостоверения договора купли-продажи устанавливается сторонами до «__» ________________ 20__ года включительно.

Срок государственной регистрации сделки и перехода права собственности на жилое помещение устанавливается Сторонами до «__» ________________ 20__ года включительно.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Продавец обязуется:

2.1.1. Обеспечить получение согласия на отчуждение жилого помещения со стороны всех сособственников, а также третьих лиц, имеющих права в отношении данного жилого помещения.

2.1.2. Обеспечить снятие с регистрационного учета всех граждан, зарегистрированных в жилом помещении, и его освобождение в сроки, предусмотренные дополнительным соглашением Сторон.

2.1.3. Не совершать действий, препятствующих переоформлению права на телефонное обслуживание в жилом помещении на имя Покупателя.

2.1.4. Погасить задолженности по коммунальным платежам, электроэнергии и телефонным переговорам к моменту передачи жилого помещения Покупателю.

2.1.5. Не изменять техническое состояние жилого помещения, описанное в настоящем соглашении.

2.1.6. Незамедлительно уведомить Покупателя о появлении каких-либо причин, которые могут повлиять на исполнение обязательств по настоящему договору.

2.2. Покупатель обязуется:

2.2.1. Уплатить Продавцу стоимость жилого помещения, указанную в настоящем соглашении, в день подписания договора купли-продажи, если иное не предусмотрено в договоре купли-продажи.

2.2.2. Принять жилое помещение у Продавца в состоянии, указанном в пункте 4 настоящего соглашения, в сроки, оговоренные Сторонами.

2.2.3. Незамедлительно уведомить Продавца о появлении каких-либо причин, которые могут повлиять на исполнение обязательств по настоящему соглашению.

2.2.4. После подписания договора купли-продажи не предъявлять требований к устранению дефектов жилого помещения, которые указаны в настоящем соглашении и были известны Покупателю, а также дополнительных требований к техническому состоянию жилого помещения.

2.3. Стороны обязуются не изменять в одностороннем порядке стоимость жилого помещения, сроки и условия совершения сделки, не предпринимать действий, влекущих отказ от заключения сделки (поиск иного продавца или покупателя), если настоящим соглашением не установлено иное.

2.4. Стороны обязуются не позднее дня нотариального удостоверения сделки заключить дополнительное соглашение о сроках снятия с регистрационного учета и освобождения жилого помещения, которое является неотъемлемой частью настоящего соглашения.

Снятие с регистрационного учета собственника и (или) членов его семьи осуществляется /нужное отметить/:

— ¦ ¦ до нотариального удостоверения сделки; — — ¦ ¦ — после нотариального удостоверения сделки. — Освобождение жилого помещения собственником и (или) членами его семьиосуществляется /нужное отметить/: — ¦ ¦ до нотариального удостоверения сделки; — — ¦ ¦ после нотариального удостоверения сделки. — 2.5. Стороны пришли к соглашению, что договор купли-продажи жилогопомещения может быть заключен при следующих условиях: /нужное отметить/ — ¦ ¦ одновременно с продажей квартиры Покупателя по адресу: — ____________________, срок поиска покупателя на указанную квартируСтороны определили до _______________________________________________________________________________________________________________________________; — ¦ ¦ одновременно с приобретением встречного варианта жилого помещения — для продавца в количестве __________________________, срок подбораварианта до ______________________________________________________________.Требования к встречному варианту жилого помещенияМесторасположение: ________________________________________________________Вид жилого помещения:______________________________________________________________________________________________________________________________________________________Количество комнат: ________________________________________________________Тип дома: ____________________________ Этаж: ______________________________Метраж: общая пл. __________; жилая пл. __________; пл. кухни ___________Прочие условия:______________________________________________________________________________________________________________________________________________________Стоимость: ________________________________________________________________ Данные требования к встречному варианту жилого помещения окончательныи дальнейшему пересмотру без согласования с Исполнителем не подлежат. — ¦ ¦ получение Продавцом разрешения Администрации _____________________ — района на продажу жилого помещения в связи с ____________________; — ¦ ¦ оформление Продавцом и иными лицами, проживающими в жилом — помещении, всех необходимых документов для выезда на постоянноеместо жительства в другую страну в срок до _______________________________; — ¦ ¦ получение Покупателем банковского кредита на приобретение квартиры — в учреждении банка /указать наименование банка/ __________________Оплата за приобретаемое жилое помещение производится в следующем порядке:Сумма, эквивалентная _______________________(_____________________________)(долл. США / евро) передается Покупателем Продавцу наличными денежнымисредствами в день нотариального удостоверения сделки;Сумма, эквивалентная _______________________(_____________________________)(долл.США / евро), перечисляется на расчетный счет Продавца безналичнымикредитными денежными средствами в срок, установленный кредитующим банком(при этом все расходы, связанные с открытием расчетного счета на имяПродавца, получением Продавцом наличными денежными средствами вышеуказаннойсуммы кредита, несет Покупатель). — ¦ ¦ __________________________________________________________________ — __________________________________________________________________

3. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО СОГЛАШЕНИЯ И ПОРЯДОК ЕГО РАСТОРЖЕНИЯ

3.1. Настоящее соглашение вступает в силу со дня его подписания и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

3.2. Односторонний отказ от исполнения обязательств по настоящему соглашению допускается лишь в случаях, предусмотренных законодательством.

Настоящее соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке одной из Сторон, если:

другая Сторона не исполняет своих обязательств по настоящему соглашению;

невозможно наступление условий сделки, указанных в подпункте 2.5 настоящего соглашения.

4. ТЕХНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫЕ УСЛОВИЯ

4.1. Технические характеристики жилого помещения на момент подписания настоящего соглашения соответствуют техническому паспорту на квартиру.

4.2. Дополнительные характеристики жилого помещения на момент подписания настоящего соглашения:

4.2.1. Наличие лоджии (балкона), застекленность: ____________________.

4.2.2. Наличие телефона: _________, __________(спаренный / отдельный).

4.2.3. Покрытие полов: в жилых комнатах __________________, коридоре _______________, кухне _______________, ванной _______________, туалете _______________, их состояние ________________________.

4.2.4. Плита: газовая, электрическая; ее модель _____________________.

4.2.5. Сантехника: _____________________________________________

4.2.6. Прочие характеристики (состояние подъезда, наличие кодового замка, виды дверей и замков в жилом помещении, наличие сигнализации и пр.): ________________

4.2.7. Наличие дефектов (аварийность дома, наличие трещин в стенах, слабый напор воды и т.п.): ______________________

4.3. После продажи в жилом помещении дополнительно остаются следующая мебель и оборудование: _________________________________, которые переходят в собственность Покупателя со дня подписания договора купли-продажи жилого помещения. Их стоимость включена в стоимость квартиры.

4.4. Стороны пришли к соглашению о том, что платежи, связанные с оформлением сделки (оплата стоимости документов, необходимых для нотариального удостоверения сделки, госпошлина, оплата услуг нотариуса, оплата за государственную регистрацию сделки, изготовление технического паспорта на объект недвижимости т.п.), производятся: _________________________ (Продавцом, Покупателем)

4.5. Покупатель в счет причитающихся с него по договору купли-продажи платежей за приобретаемое жилое помещение передает Продавцу предварительную оплату (аванс), в размере ______________________________________ бел. руб., что эквивалентно _______________________________________ (долл. США / евро) /ненужное зачеркнуть/ (по курсу Национального банка Республики Беларусь).

При расторжении настоящего соглашения предварительная оплата (аванс) подлежит возврату Покупателю в полном объеме.

В случае заключения сделки предварительная оплата (аванс) подлежит зачету в счет окончательного платежа за приобретаемое жилое помещение.

4.6. Иные условия: ___________________________________

4.7. Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах, два из которых остаются у Сторон, а третий — у исполнителя риэлтерской услуги, связанной с куплей-продажей жилого помещения.

5. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН И ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец: __________________/____________________________________________ (подпись) (фамилия, собственное имя, отчество) __________________/____________________________________________ (подпись) (фамилия, собственное имя, отчество)Покупатель: __________________/____________________________________________ (подпись) (фамилия, собственное имя, отчество)

Источник: https://belforma.net/%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D0%B8/%D0%9C%D0%B8%D0%BD%D1%8E%D1%81%D1%82/%D0%A1%D0%BE%D0%B3%D0%BB%D0%B0%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%BE%D0%B1_%D1%83%D1%81%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D1%8F%D1%85_%D1%81%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D1%81%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%BA%D0%B8_%D1%81_%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%BE%D0%BC_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8